淺析鄭州市區(qū)域經(jīng)濟增長與地產(chǎn)投資的關(guān)系

陳張華

摘 要：在過去較長的一段時間里，各個地區(qū)的房地產(chǎn)投資成為了拉動當?shù)亟?jīng)濟增長的主要力量。鄭州市作為我國中東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展最快的省會城市之一，房地產(chǎn)行業(yè)在其經(jīng)濟快速增長過程中的拉動作用不容忽視。因此，系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間關(guān)系的研究具有一定的理論和現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：區(qū)域經(jīng)濟；鄭州市；房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟增長

一、鄭州市房地產(chǎn)市場投資額增速驚人

近年來，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)投資額也始終保持較高的增長速度，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為926.31億元，第一次接近千億大關(guān)，在全國主要的35個城市中排名地13位。之后，該數(shù)字從2012年的1095億元、2013年的1445.3億元、2014年的1703.4億元、2015年的2000.2億元一直保持高速增長至2016年的2779億元，鄭州成為了房地產(chǎn)業(yè)投資額僅次于北京、重慶和上海的第四個城市，具體的數(shù)據(jù)和增長比例如下表所示。

二、鄭州市房地產(chǎn)市場投資額在GDP中所占的比重逐年增加

鄭州市自2011年開始，GDP總量和增長比例始終保持在一個較高的位置，具體如下表所示。

同時，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)投資額在鄭州市的GDP中所占的比重也越來越大，從下圖中可以得到明顯的體現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)投資波動與GDP周期波動之間的關(guān)系

表中為鄭州市2011年至2016年的GDP變化從下圖可以發(fā)現(xiàn)，藍色曲線代表的房地產(chǎn)開發(fā)總額的增長比例和紅色曲線表示的的鄭州市GDP增長率之間，呈現(xiàn)出一定的關(guān)系。以2012年-2014年為例，這三年期間，鄭州市GDP增速下降，房地產(chǎn)市場的投資增長率也緊跟出現(xiàn)下調(diào)。在2014年到2015年期間，鄭州市GDP增速開始上升，2016年的房地產(chǎn)市場投資總額立刻呈現(xiàn)出大幅度的上漲。兩者之間存在一個時間差，即房地產(chǎn)投資波動的波動滯后于GDP的波動，且后者的波動幅度要遠大于前者。這表明，房地產(chǎn)投資的彈性遠大于GDP的彈性，也就是說后者更為敏感。同時，房地產(chǎn)投資波動與GDP之間可能存在一定的關(guān)系。

四、鄭州市房地產(chǎn)投資與GDP增長關(guān)系的數(shù)學(xué)分析

為了直觀反映房地產(chǎn)投資額與GDP的關(guān)系，將兩者放入一個坐標系中進行描點，畫出二者之間的散點圖，兩者之間的正相關(guān)關(guān)系得到了明顯的表達。

通過圖中的圖形情況可以發(fā)現(xiàn)，兩個變量之間存在這非常強的正相關(guān)關(guān)系，即鄭州市房地產(chǎn)投資變動與經(jīng)濟增長變動是同方向的。但是這種基于散點圖只能將兩者之間的關(guān)系進行簡單的描述，需要更近一步應(yīng)用統(tǒng)計學(xué)工具，才能對兩者之間的正相關(guān)關(guān)系進行詳細的數(shù)據(jù)分析。

五、結(jié)果分析

基于以上檢驗結(jié)果，能夠得出結(jié)論變量房地產(chǎn)投資變動和GDP變動具有正相關(guān)關(guān)系，這表明鄭州市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長存在長期穩(wěn)定的動態(tài)均衡關(guān)系。多年來持續(xù)繁榮的房地產(chǎn)業(yè)也的確對鄭州市的經(jīng)濟增長功不可沒。然而，在鄭州市房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)光無兩的表象背后卻也有著諸多隱患，基于鄭州市省情以及之前的分析結(jié)果，針對全省房地產(chǎn)市場，能夠總結(jié)出以下問題：

一是泡沫化較重，存在隱藏風(fēng)險。尤其在2016年，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額增的年平均增長率高達38.95%，這種驚人的投資增長速度在除了北京、上海、重慶這樣的直轄市，在省會城市中非常罕見。因此，泡沫化的問題必須引起足夠的警惕。目前，鄭州市的房屋價格已經(jīng)偏離其真實價值，根據(jù)計算，一套100平方米的房子，如果靠出租想要收回購房成本的時間，已經(jīng)超過了70年。同時。目前高位運行的房價，也遠遠超過普通居民的購買能力。在2106年全國性房地產(chǎn)市場不景氣的情況下，鄭州市的房地產(chǎn)價格竟然呈現(xiàn)出如此大的泡沫，這個問題的出現(xiàn)，值得政府和整個行業(yè)思考。

二是鄭州市的GDP增率，還沒有擺脫房地產(chǎn)投資的拉動。從前文分析來就看，鄭州市的房地產(chǎn)投入，在GDP的總量的占比并沒有減少的趨勢。如果一味繼續(xù)依靠地產(chǎn)投資來對整體經(jīng)濟進行拉動，必然會造成大量的資源浪費。同時，近些年來，各地的城市都在努力拜托房地產(chǎn)經(jīng)濟對整體經(jīng)濟的綁架，鄭州市一定要考慮其他行業(yè)，尤其是傳統(tǒng)的生產(chǎn)制造行業(yè)的發(fā)展，只有制造業(yè)資金投入充分了，區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展才能有堅固的基石，經(jīng)濟發(fā)展才能有更強、更持久的動力。

三是房價畸高，成為重大民生問題。鄭州房價的持續(xù)快速上漲，一方面可能受到河南是全國第一人口大省，而鄭州市是河南省省會的因素影響，大量河南省其他地市的居民開始進入鄭州；另一方面，社會大量的資金沒有更好的投資方向，將房地產(chǎn)作為資金保值、投資增值的唯一方法，進一步人為炒高了房價，使消費者產(chǎn)生了房價只漲不跌的預(yù)期，非使用性質(zhì)的購買已經(jīng)遠遠超出了實際的住房需求。不僅減少了市民對政府調(diào)控房價的信任，更可能引發(fā)一系列不良的社會現(xiàn)象，從長遠考慮，不利于和諧社會的建設(shè)。

六、決策建議

基于本文的上述研究，筆者提出如下建議：

第一，加大調(diào)控力度，控制房地產(chǎn)這樣的高杠桿行業(yè)的發(fā)展水平和規(guī)模，嚴格控制對其投資在鄭州市GDP總量中所占的比例，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過度增長對其他行業(yè)的擠壓和對城市勞動力的擠出。

第二，證實房地業(yè)的泡沫，采取防范措施。利用稅收、金融等手段限制，對房地產(chǎn)一級市場、二級市場存在的大量非居住需求的購買進行限制，尤其是市場中存在的投機行為進行打擊。而不僅僅是利用限購、限賣的簡單的行政手段進行調(diào)整。

第三，著力提高廉租房的供應(yīng)，推進租售同權(quán)的落地。加大廉租房的供應(yīng)，盡管不能對房價進行有效限制，但是可以幫助完善社會保障制度，給社會底層堅實的保障，滿足起碼的居住需求，實現(xiàn)“居者有其屋”。

七、結(jié)論

無論是什么行業(yè)，政府都要時刻保持能夠?qū)ζ溥M行有效、有力、合理調(diào)整的余地，而不是僅僅因為看重其對經(jīng)濟的貢獻比重而一味縱容。只有這樣，才能防止由單一產(chǎn)業(yè)衰退而造成的整體經(jīng)濟下滑。鄭州市具有非常好的經(jīng)濟優(yōu)勢、人力資源優(yōu)勢、地域優(yōu)勢，具備在逐步降低房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟貢獻比重的同時，保持區(qū)域經(jīng)濟健康、持續(xù)發(fā)展的條件，一定可以走出一條適合本地區(qū)情況可持續(xù)發(fā)展的道路。