日本老舊小區(qū)更新經(jīng)驗與特色*
——東京都兩個小區(qū)的案例借鑒

冉奧博 劉佳燕 沈一琛

0 引言

老舊小區(qū)更新是城市建設(shè)發(fā)展的必然議題。隨著時代的變遷，作為一定歷史時期產(chǎn)物的小區(qū)必然要在某些方面回應(yīng)新時代的新需求。中國老舊小區(qū)規(guī)模大，建筑面積約40億m2，涉及人口多，超過4 200萬戶[1]，面臨環(huán)境品質(zhì)下降、建筑性能退化、市政設(shè)施老化、公共配套缺失、公共空間匱乏、社會秩序混亂、社區(qū)文化喪失等諸多問題[1-4]。

目前，中國老舊小區(qū)更新問題已迫在眉睫。1997年出臺了《關(guān)于加強公有住房售后維修養(yǎng)護管理工作的通知》，意味著老舊小區(qū)更新已進入決策者視野。2007年《關(guān)于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導(dǎo)意見》的出臺，標志著老舊小區(qū)更新成為城市發(fā)展的重要議題。隨著老舊小區(qū)更新被納入棚戶區(qū)改造范圍，北京、上海、廣州等地陸續(xù)出臺相關(guān)政策，近年來老舊小區(qū)更新改造在全國各地呈現(xiàn)出全面而迅速的推進態(tài)勢。

總體而言，我國現(xiàn)階段老舊小區(qū)更新改造的現(xiàn)行政策[5]、實踐項目以及主要研究[6-7]大多聚焦于建筑物的工程類改造，有部分涉及小區(qū)整體改造，但仍重在強調(diào)技術(shù)層面的難點突破和政策保障。僅有少量研究開始關(guān)注更新改造中的人口因素和社會問題[8]，但多為就項目談項目，尚未與所在區(qū)域乃至城市發(fā)展戰(zhàn)略進行關(guān)聯(lián)思考。隨著“十三五”規(guī)劃中提出老舊小區(qū)綜合整治這一重要舉措，無論從政策導(dǎo)向還是近期各地的整治實踐項目來看，都凸顯出老舊小區(qū)更新作為一個系統(tǒng)工程的重要意義。這意味著更新活動不僅涉及小區(qū)功能、用地、建筑物、公共空間、道路等整體環(huán)境的全面提升，更應(yīng)關(guān)注社會人口流動與分化、需求變遷、社會協(xié)商、運營管理等社會層面的問題。

自20世紀70年代開始，日本的老舊小區(qū)發(fā)展面臨一系列挑戰(zhàn)。物質(zhì)空間方面，老舊小區(qū)的居住環(huán)境品質(zhì)下降、公共空間和配套設(shè)施不足等問題日益凸顯；社會人口方面，日本老齡化、少子化現(xiàn)象嚴重，尤其在老舊小區(qū)中導(dǎo)致住房空置、社會活力不足等問題。至21世紀初，老舊小區(qū)更新改造已經(jīng)成為日本城市住宅發(fā)展的核心議題，并在過去數(shù)十年的探索中積累了豐富的經(jīng)驗。本文基于對日本老舊小區(qū)更新的發(fā)展歷程和主要方式的總結(jié)，并以東京都板橋區(qū)的高島平和足立區(qū)的花田兩個小區(qū)①在日文中，兩個案例地點分別稱為高島平團地和花田團地。團地是日本城市建設(shè)的特有概念，遵循白水社《中國語詞典》等中日詞典的翻譯，本文中將其譯為小區(qū)。的更新案例作為研究對象，從參與主體、更新手段、議事機制3方面分別總結(jié)其經(jīng)驗與特色。在此基礎(chǔ)上，總結(jié)對中國老舊小區(qū)更新的啟示。

1 日本老舊小區(qū)的更新歷程和主要方式

在日本，老舊小區(qū)的來源主要是二戰(zhàn)后和泡沫經(jīng)濟時期為應(yīng)對住宅短缺而大量建設(shè)的集合住宅?；仡櫲毡纠吓f小區(qū)更新的發(fā)展歷程，可見其與住宅政策的變遷直接相關(guān)。日本住宅政策的導(dǎo)向經(jīng)歷了1970年代由確保供應(yīng)量轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣哔|(zhì)量，以及進入新世紀后轉(zhuǎn)向重視市場機制和既有建筑空間的活用的過程[9]。1976年，《第三期住宅建設(shè)五年計劃》提出推進既有住宅更新、市區(qū)再開發(fā)事業(yè)和住宅地區(qū)改良事業(yè)。進入21世紀，面臨經(jīng)濟增速放緩、人口增長停滯、城市化率達到65%左右的發(fā)展瓶頸，日本住宅需求大幅度消退。2001年《第八期住宅建設(shè)五年計劃》明確將住宅政策核心轉(zhuǎn)向存量更新。特別是2004年都市基盤整備公團和地域振興整備公團的地方都市開發(fā)整備部門合并為UR，標志著都市更新為主的城市發(fā)展戰(zhàn)略得到關(guān)鍵性的落實。

表1 日本老舊小區(qū)物質(zhì)空間的更新方式[12]

日本沒有明確的關(guān)于老舊小區(qū)的劃定標準。現(xiàn)在一般將適用1981年舊耐震基準的小區(qū)視為老舊小區(qū)，2016年全日本共有1 600個這樣的老舊小區(qū)。東京是老舊小區(qū)比較集中的城市，1983年以前建設(shè)的住宅小區(qū)有285個，其中近半數(shù)（147個）分布在東京中心地區(qū)20 km以內(nèi)的范圍。大多數(shù)東京小區(qū)的規(guī)模不大，300戶以下的小區(qū)約占80%，5棟以下的小區(qū)約占70%[10]。

總體而言，日本的老舊小區(qū)更新包含4種主要方式：小區(qū)再生、存量活用、用途轉(zhuǎn)換和讓渡返還（表1）。各種方式可以單獨使用，也可以在同一個小區(qū)更新中混合使用。UR開展的更新工程已基本覆蓋全國范圍內(nèi)其下轄的所有老舊小區(qū)（完成或已進入規(guī)劃），按實施的主要方式分：小區(qū)再生包括全面建替12個小區(qū)，約1萬戶；部分建替26個小區(qū)，約4萬戶；集約更新64個小區(qū)，約8萬戶；存量活用1 254個小區(qū)，約58萬戶；用途轉(zhuǎn)換42個小區(qū)，約1萬戶；讓渡返還220個小區(qū)，約2萬戶[11]。

2 案例選擇

本文基于代表性、知名度、更新內(nèi)容等方面的考量，選取花田和高島平2個老舊小區(qū)的更新作為案例研究。

首先，案例都是典型的老舊小區(qū)，其老舊特征具體體現(xiàn)在以下幾點：一是建成時間早，建筑物和配套設(shè)施過時或老化，花田建成于1964年，高島平建成于1972年；二是案例均是UR在日本經(jīng)濟高速發(fā)展時期所修建，公共空間較少，建筑密度較高；三是從社會人口構(gòu)成看，兩者的老齡化率都極高，花田小區(qū)老齡化率為54%，高島平小區(qū)為49%，而且住戶收入普遍不高；四是從地理位置看，案例距離市中心10 km左右，地處東京城市核心區(qū)。

其次，這兩個案例是日本老舊小區(qū)更新的成功案例，具有較高的知名度?；ㄌ镒鳛閁R老舊小區(qū)更新的代表性項目，曾獲得2015年好設(shè)計獎，2015年環(huán)境宜居設(shè)計優(yōu)秀獎。高島平是首都圈內(nèi)規(guī)模最大的小區(qū)。高島平更新項目曾得到讀賣新聞、朝日新聞、每日新聞、產(chǎn)經(jīng)新聞、日本經(jīng)濟新聞等日本諸多媒體的關(guān)注和報道②詳見：伊熊干雄. 門戸を開け 町へ出よう[N]. 読売新聞，2008-04-30. 佐藤善一. ニュータウン50年再生へ 學(xué)生が活性化の推進力[N]. 朝日新聞，2012-07-24. 鈴木敦子.世代超えてシェアハウス[N]. 毎日新聞，2013-05-20. 村上智博. 団地に活気若さで再生[N]. 産経新聞，2008-06-25. 高橋敬治. ニュータウンに若い世代流入新舊交流、にぎわい生む [N].日本経済新聞 夕刊，2017-05-15.。

此外，兩者在更新內(nèi)容上各有側(cè)重，能從不同側(cè)面反映出日本老舊小區(qū)更新的多元舉措。花田曾面臨房屋本體和配套設(shè)施老化、小區(qū)運營維護不經(jīng)濟、居住品質(zhì)下降且存在安全隱患等問題，UR為了更好地回應(yīng)國民需求，并推進公共利益的增加[13]，承擔(dān)起小區(qū)物質(zhì)空間的綜合更新任務(wù)。由此，花田更新更多圍繞物質(zhì)層面的整體改造展開。相對而言，高島平更新則更多聚焦于社會層面的更新和發(fā)展。高島平是東京較早安裝電梯的高層住宅小區(qū)，居住品質(zhì)和適老化程度都相對較高。但也正因為高層建筑多，在頂峰時期的1980年有超過50人在此跳樓自殺[14]，令其被冠以東京“自殺圣地”的稱謂。故而，地域性社會活力的提升成為高島平更新的核心目標和最大挑戰(zhàn)。

3 花田小區(qū)更新活動

3.1 小區(qū)概況

花田小區(qū)位于東京市足立區(qū)，距離市中心15 km。占地19.1萬m2，共計80棟樓房，2 725戶[15]。2011年開始啟動更新活動，側(cè)重于物質(zhì)層面的更新改造。由于項目規(guī)模大，更新目前還在進行中。

圖1 更新前狀況與更新規(guī)劃對比

3.2 參與主體

總體而言，花田小區(qū)的更新改造主要通過市場機制運行，同時充分結(jié)合了政府和民間的力量?；ㄌ锔赂脑斓膮⑴c主體包括UR、足立區(qū)政府、花田協(xié)議會、社區(qū)居民和魚沼市。

UR和足立區(qū)是項目的主要推動者。UR作為花田小區(qū)土地和建筑物的所有者，花田主要的更新改造的設(shè)計、規(guī)劃和建設(shè)都是由UR完成或推動的。UR作為獨立行政法人，進行更新的主要動力仍然是經(jīng)濟因素?？瘴萋噬仙沟美吓f小區(qū)運營維護成為UR的經(jīng)濟負擔(dān)，如何提高空間利用效率是UR的目標。更新改造可以通過空間改造直接減少空屋率，也可以提高人居環(huán)境吸引更多的住戶。

與UR在物質(zhì)層面推動不同，足立區(qū)主要負責(zé)在社會層面推動項目實施。一方面與UR溝通，對更新的相關(guān)信息進行公示和宣傳；另一方面與居民溝通，收集反饋居民意見。足立區(qū)希望通過更新老舊小區(qū)提升這一片區(qū)的整體面貌，提升區(qū)域活力。

2010年2月，UR和足立區(qū)牽頭成立了花田小區(qū)及其周邊地區(qū)綜合社區(qū)營造協(xié)議會（后簡稱花田協(xié)議會）?；ㄌ飬f(xié)議會③花田協(xié)議會的成員包括鷲宿町會、會組町會、都營花田公寓自治會、花田小區(qū)自治會、仲組四丁目町會、保木間11自治會、花田西町會、Estate花田自治會、保木間五丁目自治會、仲組三丁目町會、水神町會、社區(qū)綜合營造推進委員、社區(qū)綜合營造輔導(dǎo)員、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)代表、花田地區(qū)婦女聯(lián)合會、足立區(qū)區(qū)民事務(wù)所（花田）和UR。在更新改造中發(fā)揮著信息樞紐和溝通中心的作用，各個相關(guān)的參與者通過花田協(xié)議會溝通交流，對現(xiàn)有問題進行識別，并為這些問題提供規(guī)劃上的解決途徑。

通過完善的制度設(shè)計，居民參與在一定程度上得到了有效保障。從參與途徑來看，當(dāng)?shù)鼐用窨梢酝ㄟ^參與自治組織而參與更新改造，同時也能以個人身份參與；既可以通過參加花田協(xié)議會、提交意見信等方式主動參與，也可以通過填寫發(fā)放問卷進行被動參與。

花田更新還有一個特色之處是新瀉縣魚沼市的參與。魚沼市作為足立區(qū)的友好城市，為社區(qū)活動中心建設(shè)提供魚沼杉等原材料，并參與舉行一些頗具地方特色的社區(qū)活動。因為日本存在嚴重的中小城市衰落問題，足立區(qū)意圖通過東京都的老舊小區(qū)更新拉動地方中小城市的發(fā)展，提升地方中小城市的活力。

3.3 更新手段

花田更新的基本目標是在地域中與生活相連，多世代相連，與環(huán)境相連，與街道相連，形成人人都能安心生活、充滿生機的居住區(qū)[16]。更新項目整體采取“按塊劃分，分塊完成”的模式，將整個小區(qū)根據(jù)既有路網(wǎng)劃分為若干地塊，針對不同地塊采取不同的更新方式，包括部分建替、集約更新、存量活用、用途轉(zhuǎn)換等（圖1）。

在A、B、I地塊，為降低現(xiàn)狀住宅空屋率和運營成本，UR將現(xiàn)有居住建筑完全拆除，并將用地性質(zhì)調(diào)整為教育用地。文教大學(xué)計劃在此建設(shè)東京安達校區(qū)，將國際學(xué)部和經(jīng)營學(xué)部搬遷到此，并在A地塊建設(shè)棒球場，在B地塊建設(shè)足球場、籃球場。I地塊則承接原E地塊的花田托兒所。

C是既有樓棟改裝的重點地塊。為增強舒適性與適老性，對其中的29、30、35、36號樓加裝電梯，并重新設(shè)計公共空間，使其變得更加時尚；將道路鋪裝更換為透水性地磚，并在進入樓棟的路旁增設(shè)扶手，樓棟入口處增設(shè)小花園。C地塊還將27號樓作為示范項目，公開舉辦團地再生競賽，并按獲獎方案實施。不同于其他樓棟，27號樓是在樓梯間旁單獨設(shè)置電梯間，電梯在每層樓?？?，平層入戶。同時，27號樓首先完全拆除內(nèi)裝，然后對各戶的室內(nèi)空間也重新設(shè)計改造，由和室風(fēng)格轉(zhuǎn)變?yōu)檠笫绎L(fēng)格（圖2）。

D、H、J、L、M地塊繼續(xù)保持住宅功能，主要針對公共空間部分進行改造。在D地塊，將建筑外立面改涂為淡棕色和紅茶色，以顯得更加柔和、年輕；并改造空地作為供兒童玩耍的場地，場地設(shè)有圍欄并在四周栽種樹木。H地塊作為下文提到的綠色回廊的起點。J地塊的東側(cè)建設(shè)小公園以提供居民相互交流的空間，并且起到改善花田東部地區(qū)缺乏綠地的情況。擴寬J地塊北側(cè)的道路以有利于步行。在L和M地塊，打造了街角廣場，在道路拐角處均設(shè)置長椅以便居民交流。

E、F、G、K地塊調(diào)整為以公益事業(yè)用地和商業(yè)用地為主。E北部地區(qū)將興建新的商業(yè)設(shè)施和UR租賃住宅。E南部地區(qū)建設(shè)為育兒和老年人服務(wù)的公共設(shè)施。F地塊中將建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心，包含超市、小商品、飲食、服務(wù)和體育俱樂部等功能。G地塊在保留現(xiàn)有住宅基礎(chǔ)上，使用友好城市魚沼市提供的魚沼杉，建設(shè)木結(jié)構(gòu)的社區(qū)活動中心，作為整個社區(qū)的公共活動中心，特別是大型活動的舉辦地。K地塊建設(shè)生活服務(wù)設(shè)施，首層為零售店鋪和飲食店，方便居民日常生活，打造有人氣的街區(qū)。

花田在分塊更新的基礎(chǔ)上，還設(shè)計了生活軸、都市軸、地域軸和綠軸來連接各個地塊，統(tǒng)合整個小區(qū)的空間秩序（圖3）。生活軸作為地域內(nèi)主要游步道，創(chuàng)造出安全、寬裕的步行者空間，溝通小區(qū)內(nèi)的居住、商業(yè)、綠地以及足立區(qū)內(nèi)的其他設(shè)施。都市軸連接埼玉縣草加市和東京都心部，主要通過商業(yè)區(qū)，打造有生機活力的空間。地域軸主要連接花田紀念庭院、綠色回廊和長毛川沿岸綠地，打造為當(dāng)?shù)鼐用裥蓍e娛樂、放松身心的空間。綠軸分為兩個部分，一部分是連接由C地塊到H地塊的綠色長廊，另一部分是沿著長毛川的綠色長廊。

3.4 議事機制

花田的議事機制采取典型的委托模式，議事權(quán)和管理權(quán)均由居民委托給其他組織。居民的議事權(quán)通過居民承認的代表轉(zhuǎn)移到花田協(xié)議會。居民不直接參加更新決策，而是通過各個町會（類似于群眾自治性質(zhì)的居委會）參加花田協(xié)議會，進而影響到更新決策。居民對社區(qū)的管理權(quán)經(jīng)由花田協(xié)議會委托給UR和足立區(qū)政府相關(guān)機構(gòu)執(zhí)行。關(guān)于社區(qū)的公共事務(wù)相關(guān)議題，經(jīng)花田協(xié)議會討論后，由UR或足立區(qū)具體實施，如公共環(huán)境問題。UR和足立區(qū)政府也通過承擔(dān)部分管理職責(zé)，換取社區(qū)居民對于改造的支持。

圖2 更新后的27號樓

圖3 花田小區(qū)空間結(jié)構(gòu)圖

由于花田更新不僅僅旨在提升社區(qū)內(nèi)部的人居環(huán)境，更重要的是振興區(qū)域活力；同時考慮到更新項目建設(shè)帶來的灰塵、噪音等負面影響，以及對長毛川公園等公共景觀的改造，都需要與周圍居民進行議事協(xié)商，所以花田協(xié)議會的組成上還吸納了更新地塊周邊的多個町會，覆蓋了周邊居民，一定程度上增加了間接協(xié)商成本，但也較好地保障了花田更新的順利推進。

居民如果對更新項目有任何意見，可以通過花田協(xié)議會和足立區(qū)都市建設(shè)部兩個渠道進行反映?；ㄌ飬f(xié)議會通過各個町會收集居民意見，定期舉辦協(xié)商會議，每次會議的主要內(nèi)容以圖文并茂的方式制成宣傳手冊，在足立區(qū)官網(wǎng)公布，并在各個街區(qū)的宣傳欄上張貼。居民可以針對會議內(nèi)容向UR和花田協(xié)議會通過電話、郵件等方式質(zhì)詢，質(zhì)詢結(jié)果會不定期在宣傳手冊或官網(wǎng)上公示。居民若有關(guān)于更新的城市規(guī)劃相關(guān)問題，可以向足立區(qū)都市建設(shè)部住宅與城市規(guī)劃課咨詢和反饋；有關(guān)于更新流程等社區(qū)綜合營造的問題，可以向足立區(qū)都市建設(shè)部社區(qū)綜合營造部咨詢和反饋。

花田更新的議事程序和公眾參與主要體現(xiàn)在問題識別和具體方案討論等方面，涉及較大規(guī)模的規(guī)劃改造項目，花田協(xié)議會更多發(fā)揮宣傳和告知的作用。

3.5 小結(jié)

花田更新的一大特點是UR、足立區(qū)與民間力量共同搭建花田協(xié)議會作為議事協(xié)商的組織保障，并且增加參與議事的利益相關(guān)主體，從而保障了這一大規(guī)模更新項目的多元主體協(xié)調(diào)和有效推進。

花田更新的另一大特點是多元更新手段的綜合使用。針對花田地域面積大、建筑與設(shè)施老化、住房空置率高等現(xiàn)狀問題，一方面從地域整體功能調(diào)整出發(fā)，因地制宜、因房制宜選取不同的更新辦法，以打造異質(zhì)化社區(qū)（如采取差異化的電梯增設(shè)方案），將原來單一的居住用地調(diào)整為住、商、教、養(yǎng)老等功能混合布置用地。另一方面，基于整體的規(guī)劃布局，通過生活軸、都市軸、地域軸和綠色回廊串聯(lián)起地域內(nèi)各個公共空間和公共服務(wù)設(shè)施，形成高度整合且協(xié)調(diào)的空間秩序。

4 高島平小區(qū)更新活動

4.1 小區(qū)概況

高島平小區(qū)位于東京市板橋區(qū)，距離市中心14 km。占地36.5萬m2，共計64棟樓房，10 170戶，鼎盛時期居住人口規(guī)模超過3萬[17]。更新開始于2004年，更多側(cè)重于社會層面的協(xié)商與活化。

4.2 參與主體

總體而言，高島平小區(qū)的更新改造主要來自社區(qū)的自發(fā)組織和運行，項目發(fā)起者和推動者都是社區(qū)的有機組成部分。隨著更新活動影響力的逐步擴大，項目后來獲得了政府支持。高島平更新改造的參與主體包括大東文化大學(xué)（以下簡稱“大東大”）、高島平報社、學(xué)生、社區(qū)居民、三者協(xié)議會和文部科學(xué)省（以下簡稱“文部省”）。

高島平更新主要依托“高島平未來網(wǎng)絡(luò)項目”（原為“高島平再生項目”），其主要推動者是大東大的環(huán)境創(chuàng)造學(xué)部和高島平報社。兩者本身是高島平社區(qū)的組成部分，是地域力量的代表。環(huán)境創(chuàng)造學(xué)部擁有大東大的特色學(xué)科，倡導(dǎo)考慮環(huán)境的自然與社會兩方面，堅持教學(xué)培養(yǎng)中的實踐主義、現(xiàn)實主義和溝通主義[18]。高島平報社是不以盈利為目的的社會組織，主要工作人員都是居住在小區(qū)內(nèi)的家庭主婦[19]。更新項目在提高社區(qū)活力和凝聚力的同時，還可以為學(xué)校提供教學(xué)、科研、實踐的平臺，也為報社提供宣傳內(nèi)容。

高島平更新活動中參與主體的能人效應(yīng)非常明顯?；顒拥膬晌恢饕l(fā)起人分別來自大東大環(huán)境創(chuàng)新學(xué)部和高島平報社，他們同時又是本地社區(qū)居民，面對社區(qū)日益嚴峻的社會問題，自然萌生了更新意愿。項目的最初提議和前期工作常在烏冬面店和喝酒聚會等非正式場合進行[20]。之后逐步通過資源動員和組織化，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣M織行為。

學(xué)生通過2種方式參加到活動中：一是以項目優(yōu)惠價格租住高島平內(nèi)房屋，二是參加項目組織的活動。最初參與者只限于大東大學(xué)生，后來逐步擴展到其他學(xué)校，其中留學(xué)生較多。學(xué)生進入小區(qū)，一定程度上改變了小區(qū)的社會結(jié)構(gòu)。社區(qū)居民自然增加了與年輕一代的交流，除此之外也可通過各種活動參與到更新中。

三者協(xié)議會是包含研究者、學(xué)生和社區(qū)居民的聯(lián)席會議，負責(zé)更新項目的日常運行。研究者在其中發(fā)揮主要作用，學(xué)生和社區(qū)居民可以通過協(xié)議會成為更新項目的重要決策者。文部省通過科研經(jīng)費的方式資助了更新。2007年該項目作為“現(xiàn)代教育需求的投入支持項目”因“為地域活性化貢獻”獲得資助[21]，使更新得到很大程度的推進。

4.3 更新手段

高島平更新的基本目標是針對地域活力的衰退，支持居民的活動[22]。更新側(cè)重于社會層面，以既有空間再利用作為支撐。主要手段包括：推動學(xué)生入住小區(qū)、組建三者協(xié)議會、舉辦各類社區(qū)活動，以及創(chuàng)造“地域貨幣”等。

整個更新的關(guān)鍵在于整合學(xué)校力量推動UR空置房屋的再利用。大東大統(tǒng)一向UR征借房屋，然后以低價租給學(xué)生，學(xué)生需要通過參加公共活動來獲取低價租賃的資格④不同于中國大學(xué)，大東大等日本大學(xué)不完全提供學(xué)生宿舍，絕大部分學(xué)生須在外租房。。利用小區(qū)內(nèi)空置房屋，以低價吸引學(xué)生入住，這使得小區(qū)內(nèi)多年齡層次和社會背景的互動具有了客觀基礎(chǔ)。同時，大東大也希望創(chuàng)造更加良好的就學(xué)環(huán)境來獲得大量優(yōu)質(zhì)生源。特別是在2010年后，學(xué)生不再僅限于大東大，項目將空屋低價出租給在國書日本語學(xué)校學(xué)習(xí)日語并準備學(xué)習(xí)護理技術(shù)的留學(xué)生。留學(xué)生主要來自中國和韓國，每2—3人入住1間2DK（兩室一廳）房間[23]。由此，既為學(xué)生提供了實踐場所，也解決了老年人護理資源不足的問題。

搭建三者協(xié)議會是項目運行的組織保障。多元主體有了協(xié)商平臺，并通過協(xié)議會舉辦各類活動。大東大環(huán)境創(chuàng)造學(xué)部利用學(xué)校閑置的活動室，為活動提供場所。例如舉辦“社區(qū)·咖啡·綠”活動，具體內(nèi)容包括：①學(xué)習(xí)活動，如留學(xué)生主講漢語、韓語等外語學(xué)習(xí)，居民主講書法、刺繡等技能培訓(xùn)；②體驗活動，做飯團、從事都市農(nóng)業(yè)等；③講座活動，如膝蓋保健體操、鍵盤樂器等。活動的初始參加者主要是低價租房的學(xué)生，活動內(nèi)容并不固定，視參與者的專業(yè)、興趣、經(jīng)驗和特長而定[24]；隨著活動的開展，非正式網(wǎng)絡(luò)日益壯大，活動參加者不僅僅是老年人和學(xué)生，還有兒童及其家庭成員，形成較完整的多世代參與。學(xué)校的示范行為還帶動了周邊商店的空間再利用，如利用地鐵站前的咖啡店開展社區(qū)咖啡活動。

除此之外，大東大環(huán)境創(chuàng)造學(xué)部的學(xué)生還與當(dāng)?shù)鼐用褚煌谱鞒蓮V播節(jié)目，內(nèi)容包括上述相關(guān)活動，也有讀書分享、研究介紹、生活感想等，定期上傳到Y(jié)outube等互聯(lián)網(wǎng)媒體⑤具體內(nèi)容詳見https://www.youtube.com/channel/UCEUMlz727rTlWewyjRekkhQ。，一方面促進了學(xué)生與居民之間的交流，同時也擴大了更新項目的社會影響力，反過來進一步激發(fā)了居民和參與者的自豪感與歸屬感。

高島平更新活動中還創(chuàng)新性進行了“地域貨幣”的實踐探索?！暗赜蜇泿拧笔窃瓋?nèi)閣審議官加藤敏春在1997年為解決地域內(nèi)部護理、福祉、環(huán)境和育兒等問題提出的概念[25]。2005年，“地域貨幣”的構(gòu)想在高島平被提出，旨在實現(xiàn)地域環(huán)境和地域社會的可持續(xù)發(fā)展[26]。兩種可持續(xù)是交互的，社會活動有效地利用了既有空間，進而減少能源消耗和碳排放。學(xué)生只要參加社區(qū)志愿活動就能獲得“地域貨幣”，用于支付房租、餐費、共享汽車，或者獲取折扣。最近，這項活動由于遭遇過度商業(yè)化的質(zhì)疑[27]，擔(dān)心其脫離了僅作為地域社會助推器的初衷，而被終止實踐。

高島平更新能夠持續(xù)10余年，關(guān)鍵在于找到了一個多方參與的可能點和利益點——既有空間再利用。在既有空間上承載不同的社會活動，是盤活整個項目的關(guān)鍵，大學(xué)、居民、研究者和學(xué)生都可以從中獲益。同時，項目還有一個有著持續(xù)推動能力的關(guān)鍵行動者——大東大環(huán)境創(chuàng)造學(xué)部。更新主要環(huán)節(jié)都來源于專家設(shè)計，并依靠專家作為行動者連接多元主體，以形成更新共同體。

4.4 議事機制

高島平更新活動的運作模式更多體現(xiàn)出自治的特點，從問題識別、更新手段到落實執(zhí)行都是由協(xié)議會操作。居民的議事權(quán)、決議權(quán)、管理權(quán)都可以在協(xié)議會直接行使。高島平的更新手段很多，參與者也較多元，但其核心在于協(xié)議會。具體運作辦法是由居民、學(xué)生、研究者三方提出活動相關(guān)的提議，大家共同討論，通過三者協(xié)議會運營活動。在更新過程中，還不斷加入留學(xué)生、地方小企業(yè)等新的議事對象，甚至還包括不屬于本地區(qū)、但熱心于高島平更新事務(wù)的各方主體。

4.5 小結(jié)

高島平更新的一大特點是既有空間再利用，其本質(zhì)是地域內(nèi)利益共享，這也是整個更新的基礎(chǔ)。大東大利用UR的空置房屋，住民利用大東大的閑置活動室，從根本上激活了地域內(nèi)既有空間資源的活化和資產(chǎn)化，進而推動地域性社會紐帶的強化和社會活力的再生。

高島平更新的另一大特色，是以大東大等本地社會團體和社會能人推動的社區(qū)參與和自組織模式。面對地域內(nèi)活力衰退，社區(qū)內(nèi)多方主體自發(fā)行動，并借助地域內(nèi)社會組織的力量，組建議事平臺，通過多元主體協(xié)商，共同參與決策更新相關(guān)事務(wù)。

5 借鑒與啟示

基于對日本老舊小區(qū)更新歷程和典型案例的剖析可以看出，其中始終貫穿著4個突出特征，也為我國當(dāng)前老舊小區(qū)更新改造提供了極具借鑒價值的啟示。

其一，不僅限于物質(zhì)空間改造，更關(guān)注空間改善背后的社會效益和可持續(xù)發(fā)展，重點加強空間資源與社會群體之間的有機聯(lián)結(jié)。更新手段不是單一化或簡單復(fù)制某種模式，而是強調(diào)針對不同主體、不同地域特色、不同目標，采取多元化路徑。物質(zhì)更新手段提高了居住品質(zhì)和租金，引入更加多元化的社會群體，促進社區(qū)的異質(zhì)化和內(nèi)部的互動交流；社會更新通過加強社會資本和社會聯(lián)系，重新激發(fā)了曾經(jīng)衰敗和閑置的空間與當(dāng)?shù)厝后w之間的對話與黏性。

其二，重視自下而上的社會力量的廣泛參與，通過制度設(shè)計有效整合自上而下和自下而上的雙向資源。日本社區(qū)發(fā)展的一個重要而有效的路徑就是長期以來對社區(qū)整體營造的重視，老舊小區(qū)的更新活動也在很大程度上體現(xiàn)出整體營造的特色。例如案例中通過協(xié)議會制度，將問題識別到具體措施等更新活動中的多項工作都交由民眾來決定，同時輔以專家和專業(yè)機構(gòu)的有效引導(dǎo)。政府在其中發(fā)揮了關(guān)鍵的連結(jié)和支持的作用。

其三，立足地域是更新活動的基本出發(fā)點，更新的最終目標指向地域振興與可持續(xù)發(fā)展。日本老舊小區(qū)更新不僅指向小區(qū)內(nèi)部問題，還被視為整個地域發(fā)展的有機組成部分。案例中的更新實踐注重整合地域資源以實現(xiàn)共同更新，通過空間改造將小區(qū)與更大的地域場所連接起來，通過社會改造吸納更多的行動者參與社區(qū)發(fā)展。

其四，老舊小區(qū)更新離不開政府的引導(dǎo)和投入，同時也需要整合市場機制和社區(qū)自治等多元力量。事實證明，老舊小區(qū)規(guī)模之龐大、任務(wù)之繁重，全部交由政府包攬是幾乎難以完成的任務(wù)?；ㄌ镄^(qū)通過更新改造提高了溢價率，租賃價格由29 600—76 700日元（25—51 m2）[15]上漲到36 800—122 600日元（25—73 m2）[28]，改造資金得以回籠，進而用于其他改造項目，顯示出市場機制和社會資本進入更新改造的巨大空間。高島平的更新案例還顯示出更新活動的資源投入不僅限于金錢，大量的社會資本更是為更新注入了無限的活力和持續(xù)的生命力，將各方主體與地域場所之間建立起緊密的聯(lián)系，有利于建構(gòu)更加多元化且充滿活力的社區(qū)。