新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估探討
——以江蘇省如皋市為例

文/徐天云 南通市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 江蘇南通 226000

張?jiān)龇?、黃羽、曹天邦 江蘇金寧達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)劃測(cè)繪咨詢有限公司 江蘇南京 210000

近年來(lái)，如皋市委市政府緊緊抓住全球新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)革命契機(jī)，加大科技投入，加快項(xiàng)目建設(shè)，全市新興產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2016年新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值617.08億元，增長(zhǎng)18.1%，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值比重為30.9%。

新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)和科研用地是科技創(chuàng)新的重要載體，是創(chuàng)新功能重要的支撐平臺(tái)。隨著科技創(chuàng)新的深化發(fā)展，目前如皋市市區(qū)科技研發(fā)用地需求不斷增加，供地量呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。但由于市區(qū)尚未形成統(tǒng)一的科技研發(fā)用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，科技研發(fā)用地地價(jià)管理十分不便。為了進(jìn)一步規(guī)范科技研發(fā)用地管理，提高該類用地使用效率，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，使其在科技創(chuàng)新活動(dòng)中發(fā)揮更大作用，特開(kāi)展2017年度如皋市新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作。

1、技術(shù)路線

以《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（GB/T18507-2014）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）等國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為參考，主要依據(jù)《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)方案》（2014年版），在全面收集區(qū)域內(nèi)新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地出讓、轉(zhuǎn)讓、征地、拆遷、收儲(chǔ)等樣點(diǎn)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，依據(jù)新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合城市近期發(fā)展規(guī)劃，劃分新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地區(qū)片，運(yùn)用多種估價(jià)方法，測(cè)算區(qū)片內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)，利用地理信息系統(tǒng)（GIS）軟件生成樣點(diǎn)的空間數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行進(jìn)行期日、年期、容積率、開(kāi)發(fā)水平等一系列修正修正，測(cè)算區(qū)片內(nèi)各類用地平均價(jià)格，在此基礎(chǔ)上對(duì)價(jià)格相近的區(qū)片進(jìn)行歸并形成級(jí)別，采用面積加權(quán)，測(cè)算級(jí)別地價(jià)水平并綜合確定級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，最后根據(jù)近年來(lái)出讓案例，結(jié)合專家咨詢，并參考國(guó)內(nèi)一些城市的用途修正系數(shù)，構(gòu)建除科研用地以外的公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)細(xì)分用途修正體系。

主要工作流程見(jiàn)圖1。

圖1 新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線圖

2、主要技術(shù)流程

2.1 新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地界定

如皋市新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地涵蓋內(nèi)容包括：《戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)品和服務(wù)指導(dǎo)目錄》（2016版）中的新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)（包括下一代信息網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)、電子核心產(chǎn)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)信息安全產(chǎn)品和服務(wù)、人工智能等）、數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（包括數(shù)字文化創(chuàng)意、設(shè)計(jì)服務(wù)、數(shù)字創(chuàng)意與相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合應(yīng)用服務(wù)等）和相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)（研發(fā)服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、檢驗(yàn)檢測(cè)服務(wù)、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、雙創(chuàng)服務(wù)、專業(yè)技術(shù)服務(wù)、技術(shù)推廣服務(wù)和相關(guān)金融服務(wù)等）三類產(chǎn)業(yè)用地和科研用地。

如皋市政府成立發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、科技等部門(mén)組成的新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研項(xiàng)目認(rèn)定小組，對(duì)新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)類型進(jìn)行認(rèn)定，土地用途統(tǒng)一認(rèn)定為科研用地。

2.2 資料收集

采集近4年來(lái)如皋市新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地的土地交易樣點(diǎn)數(shù)據(jù)。通過(guò)土地交易市場(chǎng)、土地交易登記部門(mén)和實(shí)際市場(chǎng)等渠道采集。本次的調(diào)查資料包括房地出租樣點(diǎn)、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓樣點(diǎn)以及征地拆遷等多種形式的土地交易資料，共51份資料，見(jiàn)表1。

表1 新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地樣點(diǎn)資料調(diào)查統(tǒng)計(jì)表

2.3 地價(jià)區(qū)片劃分

2.3.1 劃分依據(jù)

根據(jù)如皋市新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地的實(shí)際情況，結(jié)合城市規(guī)劃要求進(jìn)行新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地區(qū)片的劃分。

（1）區(qū)位條件的接近性。該原則要求同一區(qū)段內(nèi)的新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地，在位置上應(yīng)相互靠近，區(qū)位條件基本一致。

（2）新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地辦公條件的一致性。該原則要求同一區(qū)段內(nèi)科研辦公環(huán)境（自然或人文環(huán)境）較好，且基本保持一致。

（3）交通狀況的相似性。該原則要求同一區(qū)段內(nèi)交通設(shè)施狀況應(yīng)保持相似。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施的同一性。該原則要求同一區(qū)段內(nèi)供水、排水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施的等級(jí)、保證率等應(yīng)基本相似。

（5）地價(jià)或租金的統(tǒng)一性。上述1～4是劃分新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地地價(jià)區(qū)段的定性指標(biāo)，而地價(jià)、租金是劃分地價(jià)區(qū)段的定量指標(biāo)，同一地價(jià)區(qū)片內(nèi)地價(jià)或租金相差不大。

2.3.2 地價(jià)區(qū)片的劃分與確定

通過(guò)內(nèi)業(yè)審查與實(shí)地核對(duì)，對(duì)地價(jià)區(qū)片劃分的合理性進(jìn)行審核與確定。劃分結(jié)果見(jiàn)表2。一覽表

表2 新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地各地價(jià)區(qū)片

2.4 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算與確定

2.4.1 樣點(diǎn)地價(jià)屬性和空間數(shù)據(jù)庫(kù)建立

運(yùn)用數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)建立基準(zhǔn)地價(jià)更新樣點(diǎn)地價(jià)屬性數(shù)據(jù)庫(kù)，運(yùn)用GIS技術(shù)建立樣點(diǎn)地價(jià)空間數(shù)據(jù)庫(kù)，采用地理編碼技術(shù)對(duì)樣點(diǎn)屬性數(shù)據(jù)庫(kù)和空間數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行匹配。

2.4.2 樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算與修正

根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）中規(guī)定的技術(shù)途徑和估價(jià)方法，測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)，并且依照各級(jí)別設(shè)定的地價(jià)內(nèi)涵，對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行期日、容積率、開(kāi)發(fā)水平等一系列修正。

2.4.3 區(qū)片平均地價(jià)測(cè)算

運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)分布類型做出判斷。對(duì)于正態(tài)分布，采用t檢驗(yàn)法剔除異常樣點(diǎn)，確定參算樣點(diǎn)；對(duì)于非正態(tài)分布，采用方差法剔除異常樣點(diǎn)，確定參算樣點(diǎn)。然后根據(jù)樣點(diǎn)宗地地價(jià)面積加權(quán)法分別測(cè)算各區(qū)片平均地價(jià)。

2.4.4 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)確定

對(duì)級(jí)別內(nèi)各地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)采取面積加權(quán)平均的方法測(cè)算出各土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。計(jì)算公式為：

式中：Pj：級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；Jk：區(qū)段k區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)；Sk：區(qū)段k面積；n：級(jí)別內(nèi)區(qū)段個(gè)數(shù)。

以各土地級(jí)別地價(jià)水平測(cè)算結(jié)果為主，適當(dāng)參考地價(jià)區(qū)段內(nèi)市場(chǎng)交易樣點(diǎn)地價(jià)，并充分考慮政府優(yōu)化、調(diào)節(jié)土地利用等方面的政策需要，綜合確定基準(zhǔn)日為2018年1月1日的各土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，

2.4.5 修正體系建立

（1）建立評(píng)估宗地地價(jià)的修正體系

采用特爾菲法，通過(guò)征詢熟悉調(diào)查區(qū)情況的專家，綜合確定新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地地價(jià)影響因素及其權(quán)重，建立宗地地價(jià)評(píng)估修正系數(shù)表及其說(shuō)明表。

（2）公共管理與公共服務(wù)用地用途細(xì)分修正體系

根據(jù)近年來(lái)如皋市公共管理與公共服務(wù)用地土地出讓、轉(zhuǎn)讓案例的分析，結(jié)合專家咨詢，并參考國(guó)內(nèi)一些城市的用途修正系數(shù)。確定了除科研用地以外的公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)用途修正體系。

3、研究主要成果

通過(guò)以上研究，形成了以下主要成果：（1）完成市區(qū)新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)構(gòu)成的地價(jià)體系，其總體地價(jià)水平基本介于工業(yè)與住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)之間，符合如皋實(shí)際。主要成果見(jiàn)表3。（2）構(gòu)建除科研用地以外的公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)用途細(xì)分修正體系，主要成果見(jiàn)表4。

表3 新興產(chǎn)業(yè)服務(wù)與科研用地各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表

表4 公共管理與公共服務(wù)用地修正系數(shù)表

4、研究意義

（1）探索建立科研用地基準(zhǔn)地價(jià)體系

為了緊緊把握全球新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)變革重大機(jī)遇，培育發(fā)展新動(dòng)能，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，政府大力發(fā)展壯大新興產(chǎn)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)不同于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)用地具有研發(fā)用途比例高、不同用地類型混合成分高、用地需求多元化等特征，目前大多歸為科研用地，以往的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系已經(jīng)不適應(yīng)其地價(jià)管理。本次探索制訂科研用地基準(zhǔn)地價(jià)體系，不僅有利于地價(jià)管理和地價(jià)評(píng)估，而且對(duì)于土地科學(xué)管理與高效利用具有重要意義。

（2）更好地服務(wù)保障如皋市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展

此項(xiàng)工作研究，其成果不僅建立了科研用地基準(zhǔn)地價(jià)體系，而且還構(gòu)建除科研用地以外的公共管理與公共服務(wù)用地基準(zhǔn)地價(jià)用途細(xì)分修正體系，這為政府?dāng)U大國(guó)有土地有償使用范圍奠定基礎(chǔ)，培育和規(guī)范公共服務(wù)用地土地市場(chǎng)提供科學(xué)依據(jù)。同時(shí)，科研用地基準(zhǔn)地價(jià)體系與目前已有的商服、住宅和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)體系相互配合，通過(guò)差別化地價(jià)管理，并輔以結(jié)構(gòu)性、差別化的土地供給，引導(dǎo)空間資源向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重點(diǎn)方向、重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)行業(yè)和重點(diǎn)企業(yè)配置，提高資源配置效率和利用水平，從而更好地保障如皋市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。