新形勢下房地產(chǎn)項目成本控制分析

文/鄧米容 成都美好房屋開發(fā)有限公司 四川成都 610225

從現(xiàn)階段發(fā)展而言，我們國家的房地產(chǎn)市場將會變得越來越激烈。因此，廣大消費者迫切希望房地產(chǎn)企業(yè)能夠針對成本方面展開控制，采取一些針對性措施對當(dāng)前存在的問題進行處理，促使企業(yè)的核心競爭力不斷提升。

1、基于新形勢背景房地產(chǎn)成本管理工作的基本現(xiàn)狀

1.1 項目管理的主要概念

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了長足的發(fā)展，整體規(guī)模正在持續(xù)擴大，且越來越具專業(yè)性和科學(xué)性。然而，根據(jù)調(diào)查可以了解，當(dāng)前我國房地產(chǎn)的控制工作卻沒有得到應(yīng)有的進步，相比于當(dāng)前市場，其完全處于落后的狀態(tài)。

1.2 對于成本造成的影響

通常情況下，房地產(chǎn)的開發(fā)工作主要能夠分成四個階段，分別是前期的決策階段、設(shè)計階段、中期實際施工階段以及后期營銷階段。這四個階段并非完全獨立，而是保持著彼此相互銜接的關(guān)系。但是，在同一時間點之中，其也并非是完全不相容。一般而言，相鄰的階段會在一定時間段中保持著相互較差。具體情況則可以參考下表給出的數(shù)據(jù)[1]。影

房地產(chǎn)開發(fā)工作中不同階段對成本造成的響

從上表中的內(nèi)容可以了解，決策階段的投資在全成本中所占有的份額極少，只有0.6%～2.2%，但是其造成的影響卻能夠達到60.3%～70.2%，已經(jīng)超過了一半，因此必須引起所有工作人員的重視。由于對設(shè)計階段的經(jīng)濟投入分析工作的持續(xù)展開，許多企業(yè)都普遍對于決策以及設(shè)計層面的工作有所忽視。然而，對項目投資帶來的具體影響卻比較低，僅僅只有1.2%～5.6%。當(dāng)前房地產(chǎn)管理系統(tǒng)并未針對成本控制方面建立全新的管理體系，因此選用的管理方式仍然十分陳舊，同時由于造成影響的因素涉及多方面內(nèi)容，從而使得成本控制的難度不斷提高。

1.3 全過程管理的理論概念

房地產(chǎn)成本控制的工作是一項系統(tǒng)性工程，在實際操作的過程中一直在采用全過程成本控制方法，樹立科學(xué)的成本觀，從而能夠從多個角度出發(fā)，包括過程、方位以及角度，以此建立全新的管理模式。

采取全過程造價管理的模式，以此對整個建設(shè)工程中的設(shè)計方案、施工組織、技術(shù)選型以及合同管理等多方面因素進行考慮，及時完成信息反饋的工作，對現(xiàn)階段存在的偏差進行相應(yīng)的糾正和調(diào)整，確保造價能夠滿足工程展開的基本需求，同時管理目標(biāo)也能保持在預(yù)計的范圍之內(nèi)。

2、房地產(chǎn)管理工作的重點內(nèi)容

盡管我國房地產(chǎn)項目在采用了全過程造價管理控制理論之后，項目成本已經(jīng)在一定程度上取得了較大的進展。但是，根據(jù)相關(guān)調(diào)查可以了解，當(dāng)前仍然有許多不足存在。為此，相關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)從目前尚未解決的管理問題角度也出發(fā)，采取一些針對性措施進行處理。

2.1 提前做好投資預(yù)測

根據(jù)上文的表格內(nèi)容可以知道，盡管決策階段的資金成本投入僅僅只有全部成本的0.6%～2.2%，但其對整個成本造成的實際影響則達到了60.3%～70.2%，由此可以看出其重要性。所以，開放式理應(yīng)做好項目前期的投資評估工作，認真收集和歸納相關(guān)資料信息，再對于凈現(xiàn)值以及相關(guān)指標(biāo)進行合理應(yīng)用，以此對整個項目開展的可行性價值提前進行判定。不僅如此，還需要對多個項目資料進行對比，經(jīng)過多方面審核之后，為后期成本控制的工作奠定良好的基礎(chǔ)[2]。

2.2 采取限額設(shè)計

所謂限額設(shè)計，主要是以房地產(chǎn)項目本身作為基礎(chǔ)，對其本身可行性以及投資估算方面展開的設(shè)計方式，在能夠確保各方面功能都可以有所實現(xiàn)的前提下，對各類投資限額展開控制設(shè)計，確保項目的投入并不會突破投資總額。由于設(shè)計階段對整個項目投資的影響達到了20.4%～30.7%，在施工正式開始之前，需要將技術(shù)以及經(jīng)濟當(dāng)作成所有分析工作的重點以及難點部分，將全壽命建設(shè)工作周期中的多方面因素考慮進來，以此為基礎(chǔ)展開優(yōu)化工作。

2.3 合理低價中標(biāo)

在進行房地產(chǎn)招標(biāo)的時候，在內(nèi)部建立一套綜合性管理機制，不但可以促使整個招投標(biāo)的流程更具科學(xué)性，而且還能針對合同的細節(jié)內(nèi)容展開精細化管理。同時還要在招投標(biāo)的過程中，時刻遵循“三公”的基本原則，盡可能在公平競爭的前提之下，采取“合理低價中標(biāo)”的方式減少資金投入，以此完成資源配置最優(yōu)化。如此一來，企業(yè)不僅能夠在激烈的招標(biāo)競爭中獲得生理，同時還能促使自身經(jīng)濟效益實現(xiàn)最大化[3]。

結(jié)語：

綜上所述，在新形勢背景下，對于房地產(chǎn)項目成本造成影響的因素包括很多種。因此，相關(guān)工作人員理應(yīng)對目前控制工作存在的問題進行分析和探討，結(jié)合項目本身的特點，采取全過程管理的方式，以此大幅度提升資金利用的效率。進而可以在真正意義上完成全方位管理，為后期工程造價管理奠定良好的基礎(chǔ)，推動整個行業(yè)不斷發(fā)展。