我國(guó)保障性住房融資分析和建議

徐璐

摘 要 保障性住房不僅是政府為減緩國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)迅猛上漲，扼制資產(chǎn)泡沫的重要宏觀調(diào)控手段，還是我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)的一項(xiàng)重大民生工程。隨著保障性住房建設(shè)的不斷推進(jìn)，融資困難成為制約保障性住房供給的重要原因之一。本文就目前國(guó)內(nèi)保障性住房融資環(huán)境展開(kāi)分析，并針對(duì)其存在的問(wèn)題提出幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞 保障性住房；融資問(wèn)題；對(duì)策建議

一、保障性住房概述

1.背景介紹

保障性住房指的是政府部門為中低收入住房困難家庭或個(gè)人所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等。

我國(guó)保障性住房起源于公有住房福利分配制度，1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》是我國(guó)房改的開(kāi)端。接下來(lái)很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，我國(guó)的保障性住房都是以經(jīng)濟(jì)適用房為主，直到2011年，國(guó)家將其納入到五年計(jì)劃中，才進(jìn)入到“加速跑”的階段。

2.建設(shè)資金來(lái)源

早期的保障性住房建設(shè)資金主要依賴于政府投入和銀行貸款。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)啟，社會(huì)資本逐漸活躍，對(duì)公共建設(shè)也表現(xiàn)出較強(qiáng)的積極性，建設(shè)融資模式逐漸向銀行、債券、基金等資本市場(chǎng)和政府、機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者共同參與的市場(chǎng)化融資方式轉(zhuǎn)變。目前的資金來(lái)源主要有以下三種：一是以中央和地方的財(cái)政資金投入、土地出讓凈收益、住房公積金增值為主的直接財(cái)政投入融資模式；二是以銀行貸款、地方政府發(fā)債、住房公積金貸款等為主的政府主導(dǎo)的負(fù)債型融資模式；三是以REITs和PPP為主的政府與其他市場(chǎng)主體共同參與的融資模式。然而，隨著建設(shè)的不斷推進(jìn)，不同的融資模式相繼暴露出自身的短板，嚴(yán)重妨礙到保障性住房可持續(xù)發(fā)展。如何有效解決當(dāng)前的融資瓶頸已經(jīng)成為進(jìn)一步推動(dòng)這項(xiàng)民生工程的戰(zhàn)略性問(wèn)題。

二、保障性住房融資面臨的問(wèn)題

1.財(cái)政資金投入比重及其增長(zhǎng)空間有限

近十年來(lái)，就財(cái)政投入而言，政府明顯加大了保障性住房建設(shè)的支出力度，不但財(cái)政支持資金規(guī)模持續(xù)加大，在財(cái)政支出的比重也有了很大的提高。但問(wèn)題是，財(cái)政資金終歸是有限的，這也就決定了其在保障性住房支持的有限性。而我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的階段，住房保障需求在不同地區(qū)呈現(xiàn)出高低不均的發(fā)展趨勢(shì)，保障范圍日益擴(kuò)大，后續(xù)的財(cái)政壓力只增不減。

2.土地出讓收益和住房公積金增值收益運(yùn)用受限

雖然土地出讓金是一個(gè)雄厚的資金來(lái)源，但它也是地方政府的其他支出項(xiàng)的資金保障。由于保障性住房投資缺乏直接的經(jīng)濟(jì)效益，地方政府往往積極性不高。加上越來(lái)越嚴(yán)格的耕地管制和房地產(chǎn)業(yè)去泡沫化等因素導(dǎo)致的土地價(jià)格增幅放緩的影響，未來(lái)土地出讓的短期收益可能會(huì)出現(xiàn)不確定性，難以形成對(duì)住房保障的穩(wěn)定資金供給。通過(guò)公積金增值收益獲得的資金來(lái)源穩(wěn)定卻增長(zhǎng)緩慢，其合理性也受到諸多質(zhì)疑。

3.地方債務(wù)和融資平臺(tái)存在相當(dāng)程度的違約風(fēng)險(xiǎn)

為解決資金供給不足問(wèn)題，一些地區(qū)積極開(kāi)發(fā)了債務(wù)融資渠道。企業(yè)債券具有期限長(zhǎng)、利率低的優(yōu)勢(shì)，給解決保障性住房融資問(wèn)題帶來(lái)了福音，但住房建設(shè)所需資金規(guī)模龐大，即便不考慮政府違約，也存在相當(dāng)程度的違約風(fēng)險(xiǎn)，間接影響了債券等其他融資平臺(tái)的融資效果。

4.缺少政策性支持文件和激勵(lì)機(jī)制引導(dǎo)

保障性住房建設(shè)的利潤(rùn)雖不高，但社會(huì)需求量大，消費(fèi)穩(wěn)定且市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)小，總的來(lái)看，是存在利益空間的。然而，由于目前我國(guó)在為保障性住房建設(shè)進(jìn)行社會(huì)融資的方面還缺少政策性支持文件和激勵(lì)機(jī)制，對(duì)潛在的民間資本的吸引力還有很大的上升空間。

三、優(yōu)化保障性住房融資的對(duì)策

1.政府發(fā)揮融資的主導(dǎo)作用

對(duì)于這類公益性較強(qiáng)的建設(shè)投資，政府是連接多方的重要樞紐。政府在進(jìn)行融資規(guī)劃時(shí)，要明確自身的主導(dǎo)地位。一要保證本身對(duì)保障性住房的資金投入；二要積極吸引社會(huì)閑散資金；三要對(duì)吸收來(lái)的資金有妥善的管理；四要對(duì)各方進(jìn)行監(jiān)管，建立公開(kāi)透明的信息制度，嚴(yán)防資金挪作他用。

2.設(shè)立專業(yè)的保障性住房融資管理機(jī)構(gòu)

資金并不是一募集到就能投入生產(chǎn)，即便是投產(chǎn)也做不到一蹴而就。那么，對(duì)尚未使用的資金進(jìn)行專業(yè)管理就顯得非常有必要。設(shè)立專業(yè)的保障性住房融資管理機(jī)構(gòu)一來(lái)可以對(duì)資金的流入流出有清晰的記錄，便于調(diào)整和監(jiān)督；二來(lái)為合理運(yùn)用這筆資金的增值收益提供有效途徑。

3.合理引入社會(huì)資金和市場(chǎng)機(jī)制

如前所述，財(cái)政資金的有限性意味著其不能長(zhǎng)久地作為融資的主力軍，而應(yīng)發(fā)揮出四兩撥千斤的杠桿撬動(dòng)作用。一方面政府需要提供起足夠的政策保障，讓社會(huì)資本放心進(jìn)入市場(chǎng)，另一方面要巧用財(cái)務(wù)杠桿，如給私人開(kāi)放商提供低利率貸款，設(shè)立一些政府性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，對(duì)相關(guān)的保障性住房建設(shè)和消費(fèi)融資進(jìn)行增信，提供擔(dān)保以活用財(cái)政資金。

4.建立健全相關(guān)法律法規(guī)，支持保障房建設(shè)

住房保障是一項(xiàng)長(zhǎng)期的社會(huì)工作，資金的融通足以影響到社會(huì)的方方面面，因而必須建立健全相關(guān)法律，從制度層面保障其有效性和可持續(xù)性，繼而確保融資的穩(wěn)定性。立法工作向來(lái)都是不可或缺的，而我國(guó)在這一方面的法制建設(shè)相對(duì)滯后，應(yīng)積極主動(dòng)借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，來(lái)為我國(guó)的保障性住房事業(yè)保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹麗娟.國(guó)內(nèi)外保障性住房融資模式比較、分析及啟示[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2018（4）：36-37.

[2]陳敬武，尹潤(rùn)雨，陳立文.我國(guó)保障性住房融資模式的選擇研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2016（8）：58-61.

[3]蔣和勝，王波.“十二五”以來(lái)我國(guó)保障性住房資金來(lái)源渠道分析[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究，2016（4）：21-31.

[4]高廣春.我國(guó)保障性住房融資還存在哪些短板[J].銀行家，2016（3）：77-79.