暫免征收土地增值稅政策對房地產價值評估的影響分析

■ 朱長勝

稅是資產價值的重要構成部分，對資產交易價格具有重大影響。典型代表是，土地增值稅的稅收征免政策對房地產（包括土地，下同）價值的影響巨大。資產評估專業(yè)人員應當知曉相關稅收法律、行政法規(guī)對評估對象價值估算的影響，并在相關評估過程中予以恰當的考慮和處理。

下面，主要分析稅法中關于改制重組業(yè)務暫免征收土地增值稅的規(guī)定對房地產價值評估的影響，并提出處理建議。

一、土地增值稅稅制概述

根據現行土地增值稅法的相關規(guī)定，土地增值稅的課稅范圍是指有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為，即包括單獨轉讓土地使用權行為和土地連同房屋一并轉讓行為；土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建筑物及其附著物產權，并取得收入的單位和個人，包括機關，團體，部隊，企業(yè)事業(yè)單位，個體工商業(yè)戶及國內其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)，外國企業(yè)及外國機構、華僑、港澳臺同胞及外國公民等；土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體如下：

表1 土地增值稅超率累進稅率表

土地增值稅的計算公式為：

應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項目×速算扣除系數

其中：土地增值額=房地產轉讓收入-扣除項目

為支持企業(yè)改制重組，降低改制重組環(huán)節(jié)的土地增值稅負擔，《關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號）和《關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅[2018]57號）對非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司、企業(yè)合并、企業(yè)分立、單位和個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資等情況中的房地產轉移、變更，暫不征土地增值稅，房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的除外。

表2 改制重組的土地增值稅征免政策

注意：

1.根據財稅[2015]5號和財稅[2018]57號文件的字面表述，這里的“改制”包括非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司、企業(yè)合并、企業(yè)分立、單位和個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資等情況。

2.以股權形式轉讓房地產不屬于土地增值稅課稅范圍，在實務中，有些稅務機關認為需要征收土地增值稅的觀點是錯誤的，違背了上位法《土地增值稅暫行條例》。

二、各類房地產評估方法對土地增值稅的考量

房地產價值評估，常用的評估方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法（剩余法）和基準地價系數修正法等五類。盡管不同的評估方法角度各異，對土地增值稅的測算和披露方式也大相徑庭，但是遵循著一個內在的基本原則：房地產的評估結論包含了對應的土地增值稅。原因有二：第一、土地增值稅是價內稅，以土地的增值額為課稅對象，是國家對企業(yè)持有土地增值收益的利益分成。只要評估結論反映了房地產的增值事實，也就相應蘊含了土地增值稅。第二、不同評估方法的評估結論雖然因參數選取、計算過程存在誤差而導致存有較大差異，但是在評估對象的價值構成要素上，包括是否含稅，應該具有一致性。

下面通過對各類房地產評估方法的計算公式進行分析，進一步分析和印證上述觀點。

1.市場法

采用市場法評估時，房地產價值的基本評估公式為：

房地產價值=可比交易實例交易價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區(qū)位因素修正系數×個別因素修正系數

土地增值稅是價內稅，房地產的可比交易價格是包含土地增值稅的金額，而且后續(xù)差異修正過程并沒有涉及土地增值稅。因此，采用市場法評估時，評估結論包含了轉讓環(huán)節(jié)按稅法規(guī)定應該繳納的土地增值稅。

2.收益法

采用收益法評估時，房地產價值的基本計算公式為：

房地產價值=凈收益÷資本化率

其中：A為年凈收益，r為折現率，n為收益年限

收益法是從房地產未來獲得凈收益情況測算其當前價值的。凈收益不包括相關稅費，在產權不變的情況下剔除了增值稅、稅金及附加和企業(yè)所得稅。需要注意的是，如期滿處置資產的，處置凈收益應當扣除土地增值稅，但這與收益法下的評估結論本身包含土地增值稅并不矛盾。因此，采用收益法評估時，評估結論包含了土地增值稅。

3.成本法

采用成本法評估時，房地產價值的基本計算公式為：

房地產價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+利息+利潤+銷售稅費

土地價值的基本計算公式為：

土地價值=土地取得成本+土地開發(fā)成本+利息+利潤+稅費+土地增值收益

對照土地增值稅的稅法規(guī)定，房地產價值和土地價值中的土地取得成本、開發(fā)成本，以及部分的利息和管理費用等屬于土地增值稅的扣除項目，其余部分如利息、利潤、稅費和土地增值收益等構成了土地增值稅的增值額。因此，采用成本法評估時，評估結論包含了土地增值稅。

4.假設開發(fā)法

采用假設開發(fā)法評估房產價值或土地價值時，基本計算公式為：

房產價值=已建成的房地產價值-土地價值

土地價值=已建成的房地產價值-房屋價值

土地增值稅是對土地增值額課稅，是土地價值的組成部分。因此，通過扣除土地價值得到房屋價值時，土地價值無論采用市場法、基準地價系數修正法或成本逼近法，都包含了土地增值稅，從而得到房產價值不包含土地增值稅；而通過扣除房屋價值得到土地價值時，房屋價值采用成本法確定，是不包含土地增值稅的，從而得到的土地價值包括土地增值稅。兩個計算公式具有內在邏輯的一致性。

當采用假設開發(fā)法評估在建工程時，基本計算公式為：

房地產價值=開發(fā)完成后的房地產總價值-項目后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本-后續(xù)開發(fā)的投資利息-開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的合理利潤-后續(xù)開發(fā)的正常稅費

在計算公式中，“后續(xù)開發(fā)的正常稅費”包括土地增值稅。由于在評估時點無法確定未來土地增值稅清算時的扣除項目金額和稅款金額，實務中常采用按照當地土地增值稅的預征率進行計算。應當注意，這里扣除的土地增值稅，是針對未來投入形成增值部分的土地增值稅，而不包括房地產從取得土地到評估時點之間形成增值所對應的土地增值稅。因此，在建工程采用假設開發(fā)法評估時，評估結論包含了既有增值部分對應的土地增值稅。

5.基準地價系數修正法

采用基準地價系數修正法評估土地價值時，基本計算公式為：

土地價值=待估宗地所處級別（地段）的基準地價×年期修正系數×期日修正系數×容積率修正系數×其他因素修正系數

土地價值在基準地價的基礎上，通過修正系數調節(jié)獲得，其增值部分并未扣除土地增值稅。因此，采用基準地價系數修正法評估時，土地評估結論包含了土地增值稅。

通過上述分析，可以得出這樣一個結論，即房地產按既有的各類評估方法評估，除非對土地增值稅予以單獨考量和扣除，否則房地產的評估結論是包含土地增值稅的。

三、暫免征收土地增值稅對房地產價值的影響

（一）暫免征收土地增值稅政策導致上下游企業(yè)稅負錯配

案例：德源公司于2005年6月支付土地出讓金1,200萬元取得一塊商業(yè)土地，使用年限為40年。2015年6月，德源公司將該土地對軒逸公司進行股權投資，交易價格依據房地產評估結論為3,000萬元。2017年6月，軒逸公司由于業(yè)務轉型和融資需要，將該土地轉讓給瑞康公司。根據同期同類土地的交易記錄，該土地的價格在4,000萬元。

為聚焦分析土地增值稅對房地產價值的影響，暫未考慮增值稅、企業(yè)所得稅、契稅及其他相關稅費。

1.德源公司轉讓土地，需要征收土地增值稅時的分析

（1）德源公司的土地增值稅負擔情況

德源公司的土地增值額=3,000-1,200=1,800（萬元）

增值率=1,800÷1200=150%，適用50%稅率和15%速算扣除系數；

土地增值稅=1,800×50%-1,200×15%=720（萬元）

（2）軒逸公司的土地增值稅負擔情況

軒逸公司的土地增值額=4,000-3,000=1,000（萬元）

增值率=1,000÷3,000=33%，適用30%稅率；

土地增值稅=1,000×30%=300（萬元）

此時，德源公司和軒逸公司持有土地獲得的收益和負擔土地增值稅情況，可以如圖1所示。

圖1 征收土地增值稅時，上下游企業(yè)的收益和土地增值稅負擔情況

2.德源公司轉讓土地，符合稅法規(guī)定暫免征收土地增值稅時的分析

（1）德源公司的土地增值稅負擔情況

德源公司暫免征收土地增值稅。

（2）軒逸公司的土地增值稅負擔情況

軒逸公司的土地增值額=4,000-1,200=2,800（萬元）

增值率=2,800÷1,200=233%，適用60%稅率和35%速算扣除系數；

土地增值稅=2,800×60%-1,200×35%=1260（萬元）

此時，德源公司和軒逸公司持有土地獲得的收益和負擔土地增值稅情況，可以如圖2所示。

圖2 暫免征收土地增值稅時，上下游企業(yè)的收益和土地增值稅負擔情況

對比圖1和圖2，可以清晰發(fā)現，由于暫免征收土地增值稅的稅收政策，上游企業(yè)（德源公司）和下游企業(yè)（軒逸公司）的土地增值稅負擔發(fā)生了很大變化。德源公司是直接受益者，轉讓土地的不含土地增值稅所得從1 080萬元升為1 800萬元；而軒逸公司負擔的土地增值稅從原來的300萬元驟升至1 260萬元，除了來自德源公司的720萬元之外，還包括因土地增值稅超率累進導致的240萬元（1 260-300-720）。由此產生的一個問題是，軒逸公司獲得的土地增值收益僅1 000萬元，卻需要負擔高達1 260萬元的土地增值稅，得不償失，顯然有違公平。

（二）均衡價格模型的構建

理性的市場經營者和評估專業(yè)人員，會尋找公平的均衡價格，“填平”因上游企業(yè)享受暫免征收優(yōu)惠政策而使得下游企業(yè)加成負擔土地增值稅的“陷阱”，讓上下游企業(yè)按各自享有房地產的增值程度負擔相應的土地增值稅。

模型分析的難點在于，土地增值稅是超率累進稅率而非比例稅率，這導致如下兩個難題：第一，從上下游企業(yè)整體來看，暫免征收土地增值稅的政策產生了比沒有該項政策時更多的稅款，這部分稅款該如何合理分攤？第二，下游企業(yè)加成負擔土地增值稅的加成率，取決于上游企業(yè)持有土地的增值率和下游企業(yè)持有土地的增值率兩個因素。增值率不同，適用稅率不同，稅款也不同。而下游企業(yè)持有土地的增值率在上下游企業(yè)之間土地轉讓時，往往還難以可靠確定。

假設：

1.土地價格持續(xù)上漲；

2.下游企業(yè)在取得土地時即明確未來會轉讓，且已能夠確定持有期間的增值額；

3.上下游企業(yè)按照各自享有的、剔除土地增值稅后的增值收益比例分攤土地增值稅。

設：上游企業(yè)為A，下游企業(yè)為B，上游企業(yè)A取得土地成本即扣除項目為X，上下游企業(yè)之間的土地轉讓價格為Y，下游企業(yè)B轉讓土地價格為Z，下游企業(yè)B適用土地增值稅稅率為T，速算扣除系數為K，土地增值稅總額為S，上游企業(yè)A應負擔的土地增值稅為SA，下游企業(yè)B應負擔的土地增值稅為SB，均衡價格為Y’，則均衡價格的模型可以表述為：

其中：

（1）X≤Y’≤Y≤Z；

（2）S=（Z-X）×T-X×K；

（3）SA=（Y-X）×TA-X×KA；

（4）SB=（Z-Y）×TB-X×KB ；

（5）S、SA和SB均按照土地增值稅的計算公式進行計算；

經整理，可得：

基于暫免征收土地增值稅政策的價格調整幅度=Y-Y’

將案例中的相關數據帶入公式，得到均衡價格Y’為2,134.4萬元。在改制重組過程中，德源公司能夠享受暫免征收土地增值稅政策，按均衡價格2,134.4萬元轉讓土地（即在適用評估方法得出結論3,000萬元的基礎上減去基于暫免征收土地增值稅政策的價格調整865.6萬元），土地增值收益為934.4萬元；軒逸公司按均衡價格2,134.4萬元取得土地后，未來按4,000萬元處置，土地增值收益為1,865.6萬元，剔除土地增值稅1,260萬元后，凈收益為605.6萬元。

在征收土地增值稅情形下，按照適用評估方法的評估結論確定交易價格，上下游企業(yè)各自不含土地增值稅的土地增值收益之比為1,080︰700；在上游企業(yè)暫免征收土地增值稅情形下，按照均衡價格確定交易價格，上下游企業(yè)各自不含土地增值稅的土地增值收益之比為934.4︰605.6。

1,080︰700=934.4︰605.6

經檢驗，均衡價格符合模型目標，即能夠讓上下游企業(yè)按各自享有房地產的增值程度負擔相應的土地增值稅，得證。

四、小結和建議

（一）暫免征收土地增值稅政策對房地產價值評估影響的具體情形

1.上游企業(yè)直接轉讓房地產

（1）不屬于改制重組業(yè)務的，或者雖然屬于改制重組業(yè)務但房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的，上游企業(yè)在轉讓環(huán)節(jié)需按規(guī)定繳納土地增值稅，此時房地產的評估結論包括土地增值稅，無需基于稅收原因進行調整。

（2）屬于改制重組業(yè)務，上游企業(yè)轉讓房地產享受暫免征收土地增值稅的，評估專業(yè)人員應該在所適用評估方法得出結論的基礎上減去基于暫免征收土地增值稅政策的價格調整，測算出均衡價格作為最終評估結論。

（3）屬于改制重組業(yè)務，上游企業(yè)轉讓房地產享受暫免征收土地增值稅的，且同時滿足經省級以上（含省級）國土管理部門批準，國家以國有土地使用權作價出資入股的情形，相當于“稅轉股”，視同上游企業(yè)已經繳納了土地增值稅，同（1），房地產的評估結論包括土地增值稅，無需基于稅收原因進行調整。

2.上游企業(yè)以股權形式轉讓房地產

股權轉讓不屬于土地增值稅課稅范圍，雖然房地產可能構成被轉讓企業(yè)的全部或主要資產。此時，評估對象為被轉讓企業(yè)的全部股東權益價值，評估專業(yè)人員應該基于企業(yè)的資產、負債范圍以及經營發(fā)展情況測算全部股東權益價值。需要關注的是，上游企業(yè)將房地產投入被轉讓企業(yè)時是否征收了土地增值稅，也可以分為兩種情況分析：

（1）如果上游企業(yè)需要就房地產轉讓繳納土地增值稅，房地產價值直接按適用的評估方法得出評估結論即可；

（2）如果上游企業(yè)可以享受暫免征收土地增值稅政策，意味著被轉讓企業(yè)未來將加成負擔土地增值稅，這會間接減少作為股東的下游企業(yè)的凈所得，其結果等同于下游企業(yè)直接受讓土地時加成負擔土地增值稅。此時，房地產價值評估結論同上游企業(yè)直接轉讓房地產的（2），即在所適用評估方法得出結論的基礎上減去基于暫免征收土地增值稅政策的價格調整，并且最終降低被轉讓企業(yè)的全部股東權益價值。

（二）執(zhí)業(yè)建議

稅法鼓勵和支持企業(yè)改制重組，予以暫免征收土地增值稅的作法是發(fā)揮宏觀經濟調控職能，無可厚非。而作為理性的市場經營主體（尤其是下游企業(yè)），會要求通過調整土地轉讓價格來糾正錯配的土地增值稅負擔。評估專業(yè)人員的責任之一，就是測算和披露暫免征收土地增值稅對房地產價值的影響，幫助市場經營主體尋找到對雙方而言都較為合理公平的均衡價格。

學習稅法，熟悉稅收政策對具體業(yè)務中資產價值產生的影響，并且準確測算和恰當披露這一影響，使評估結論更理性、更公平，每位資產評估專業(yè)人員都應該為之努力。