誤購(gòu)查封房能獲得所有權(quán)嗎？

孟祥林

四年前，盧先生在神牛公司投資了400萬(wàn)元。債務(wù)到期后，神牛公司使用兩套商鋪兌換盧先生的400萬(wàn)元及剩余利息。誰(shuí)知，煩惱不請(qǐng)自來(lái)。簽訂購(gòu)房合同、繳納房款后，盧先生發(fā)現(xiàn)換購(gòu)的兩套商鋪系法院查封房。經(jīng)歷了一場(chǎng)又一場(chǎng)的官司，已到手的商鋪能成為盧家名下的合法財(cái)產(chǎn)嗎？

債務(wù)到期，兩套商鋪兌換四百萬(wàn)借款

2014年1月6日上午，河北省邢臺(tái)市的盧先生與神牛公司的黃總高高興興地簽下一份借款合同。晚上，盧先生再次翻出這份借款合同，認(rèn)真研讀上面的每一個(gè)字：“今甲方神牛公司借乙方（盧利驊）400萬(wàn)元現(xiàn)金，月息2分，期限1年，每季度由甲方支付乙方一次利息。為保證借款合同順利履行，甲方使用太行路5套60平方米經(jīng)濟(jì)適用房作抵押。”落款處蓋有神牛公司的印章和盧先生的紅手印。

時(shí)年55歲的盧利驊早年畢業(yè)于中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，妻子是醫(yī)生。2013年，在邢臺(tái)煤礦工作30年的他，升為中層領(lǐng)導(dǎo)，月收入兩萬(wàn)余元。閑暇之余，他還炒短股，賺了不少錢(qián)。

兒子盧韜大學(xué)畢業(yè)后考上了公務(wù)員，一家三口人都掙著高工資，積蓄直線上升，可銀行利率卻一降再降，年利息還不到4厘，實(shí)在太低了！2014年1月，盧先生準(zhǔn)備把400萬(wàn)元積蓄從銀行取出放到一家房地產(chǎn)公司“錢(qián)生錢(qián)”。投資前，盧先生多次到神牛公司正在建設(shè)的“旺盛”小區(qū)實(shí)地考察：兩棟16層高樓已竣工，正在建設(shè)的兩棟住宅樓已出地面。建筑工人熱火朝天的施工場(chǎng)面給盧先生吃了顆“定心丸”，那96萬(wàn)元利息仿佛在向他招手。

轉(zhuǎn)眼大半年過(guò)去了，前兩個(gè)季度神牛公司都如期將利息打入盧先生的賬戶(hù)?？傻搅?月底，盧先生的賬戶(hù)卻遲遲不見(jiàn)收入?！斑@是咋了？難道情況有變化嗎？”盧先生惴惴不安地跑到神牛公司詢(xún)問(wèn)原因。接待他的會(huì)計(jì)解釋說(shuō)：“現(xiàn)在資金有些緊張，年底前我一定會(huì)把利息補(bǔ)打給你！”

2014年12月下旬，一個(gè)電話讓盧先生急匆匆走進(jìn)神牛公司黃總的辦公室。黃總用商量的口吻詢(xún)問(wèn)：“現(xiàn)在公司準(zhǔn)備投資新項(xiàng)目，資金實(shí)在周轉(zhuǎn)不開(kāi)……要不這樣，我們用剛建好的3號(hào)樓4#、5#共計(jì)400平方米的兩套商鋪兌換您的400萬(wàn)元本金及沒(méi)支付的利息，你看行嗎？給子孫留錢(qián)財(cái)，不如留兩套商鋪！”臨別時(shí)，黃總滿(mǎn)臉堆笑地強(qiáng)調(diào)：“這是現(xiàn)房，我們保證明年1月交房、交鑰匙?！?/p>

黃總的這番話讓盧先生很動(dòng)心，自己還有幾年就要退休了，家里如果有兩套門(mén)市不管是做點(diǎn)生意還是出租都很合適。

回家商量一番，盧先生的妻子和兒子也覺(jué)得這買(mǎi)賣(mài)很合算。為了省去日后的過(guò)戶(hù)費(fèi)，12月31日，盧先生在與神牛公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及購(gòu)房協(xié)議上全部寫(xiě)成兒子盧韜的名字，而神牛公司也為盧先生開(kāi)具了兩張盧韜名字、各兩百萬(wàn)元的收款收據(jù)。

煩惱上門(mén)，善意取得VS查封兩套商鋪

2015年1月20日，神牛公司按約定將兩套商鋪的鑰匙送到了盧先生手中。兒子盧韜找來(lái)裝修隊(duì)，花掉20萬(wàn)元裝修費(fèi)，兩套毛坯商鋪煥然一新：嶄新的地板、潔白的墻面、精致的燈具……很快，一家培訓(xùn)公司找到盧韜，以5000元/月的租賃費(fèi)將商鋪承租下來(lái)。

這商鋪換購(gòu)的真值！就在父子倆賺租金賺得不亦樂(lè)乎時(shí)，由這兩套商鋪引發(fā)的官司紛至沓來(lái)。2013年6月，神牛公司先后兩次向清河縣薛女士借款500萬(wàn)元，并約定日后若發(fā)生爭(zhēng)議由當(dāng)?shù)胤ㄔ禾幚怼：髞?lái)，因神牛公司不能如期償還借款，被薛女士告上法庭。最終，薛女士勝訴。由于神牛公司沒(méi)有履行判決，薛女士申請(qǐng)法院查封了神牛公司價(jià)值550萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)。2014年12月15日，清河縣法院依法作出民事裁定，查封了神牛公司旺盛小區(qū)3號(hào)樓4#、5#兩套商鋪。這商鋪正是盧家換購(gòu)并正在出租的兩套商鋪。

世上哪有不透風(fēng)的墻。老盧父子得知這兩套商鋪被法院查封的來(lái)龍去脈，頓時(shí)氣炸了肺?！昂炗嗁?gòu)房合同時(shí)，神牛公司沒(méi)告訴我們這兩套商鋪已經(jīng)被法院查封。另外，清河縣法院也沒(méi)有張貼公告，我們是善意第三人，按照法律規(guī)定有權(quán)取得商鋪的所有權(quán)。”

盧韜大學(xué)時(shí)學(xué)的是法學(xué)專(zhuān)業(yè)，他不能眼睜睜看著自家的商鋪被別人奪走。于是，盧韜連夜寫(xiě)下執(zhí)行異議申請(qǐng)書(shū)，連同購(gòu)房合同、物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)等收據(jù)復(fù)印件遞交到清河縣法院。2015年7月3日，清河縣法院審查后認(rèn)為：法院查封神牛公司的兩套商鋪在前，盧韜簽訂購(gòu)買(mǎi)商品房協(xié)議在后，神牛公司出售商鋪屬于無(wú)權(quán)處分，因此盧韜的執(zhí)行異議不成立。

“是神牛公司故意隱瞞了法院查封商鋪的事實(shí)，你們才換購(gòu)商鋪的，過(guò)錯(cuò)在神牛公司，他們應(yīng)當(dāng)賠償由此造成的損失。”一些好友建議盧韜起訴神牛公司承擔(dān)違約責(zé)任。

“如今房?jī)r(jià)飛漲，這兩套商鋪的價(jià)值翻了近一番……”盧韜擔(dān)心，如此起訴神牛公司贏了官司，就要把已到手的兩套商鋪歸還神牛公司。權(quán)衡利弊后，他決定繼續(xù)和薛女士打官司。

此時(shí)，事情突然有了轉(zhuǎn)機(jī)：薛女士與神牛公司私下達(dá)成《執(zhí)行和解協(xié)議》，神牛公司拿出旺盛小區(qū)的25個(gè)車(chē)位換取薛女士的本金500萬(wàn)元及剩余利息，薛女士與神牛公司再無(wú)任何經(jīng)濟(jì)糾紛。

“這就是說(shuō)，清河縣法院馬上可以解封這兩套商鋪了，我們辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)有望了！”老盧父子激動(dòng)地相擁。

法院判決，不符合善意取得構(gòu)成要件

然而，老盧父子還未等到清河縣法院解封商鋪的消息，便從縣房管局得知，橋東區(qū)法院依據(jù)新債權(quán)人徐女士的判決查封了神牛公司價(jià)值550萬(wàn)元的財(cái)產(chǎn)，盧家的兩套商鋪又在查封名單中，查封期從2015年11月24日至2018年11月23日。

2016年6月7日，盧韜作為案外人提出執(zhí)行異議被橋東區(qū)法院駁回后，盧先生父子找到徐女士做工作，希望她能與神牛公司私下達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議解除查封，但遭到徐女士拒絕。

萬(wàn)般無(wú)奈下，盧韜一紙?jiān)V狀將徐女士和神牛公司告上法庭，請(qǐng)求法院確認(rèn)旺盛小區(qū)3號(hào)樓4#、5#兩套商鋪的所有權(quán)歸盧家所有。2017年3月2日上午，橋東區(qū)法院依法組成合議庭，開(kāi)庭審理此案。法庭上，盧先生把投資神牛公司400萬(wàn)元的前后事由娓娓道來(lái)：“2014年12月27日，因?yàn)樯衽９緹o(wú)力償還本金，我們簽下購(gòu)房合同及協(xié)議。2015年1月20日，我們已合法占有這兩套商鋪。后來(lái)我們才得知商鋪已被清河縣法院查封的事。薛女士與神牛公司私下和解，清河縣法院在2016年12月16日查封期滿(mǎn)后不再續(xù)封。我們是在2014年12月31日簽訂的購(gòu)房合同，支付全部房款并實(shí)際占有了商鋪，而橋東區(qū)法院查封從2016年12月16日生效，我們簽訂購(gòu)房合同在橋東區(qū)法院查封之前，按照法律規(guī)定，我們應(yīng)享有兩套商鋪的所有權(quán)?！?/p>

聽(tīng)聞盧先生的訴稱(chēng)，徐女士立刻反駁道：原告與神牛公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系無(wú)效合同，原告對(duì)執(zhí)行標(biāo)的（兩套商鋪）不享有所有權(quán)。雖然原告購(gòu)買(mǎi)涉案房屋是在橋東區(qū)法院查封之前，但是在清河縣法院對(duì)涉案房屋查封并作出查封公告之后，所以原告不存在善意第三人之說(shuō)。2015年6月，我向橋東區(qū)法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，橋東區(qū)法院受理后責(zé)令被告神牛公司履行生效法律文書(shū)所確定的義務(wù)，但因神牛公司不履行還款責(zé)任，橋東區(qū)法院對(duì)神牛公司涉案房屋查封系依法查封，不應(yīng)解除。

庭上，雙方當(dāng)事人圍繞爭(zhēng)議焦點(diǎn)提交證據(jù)并進(jìn)行了質(zhì)證。庭審后，據(jù)法官調(diào)查：2014年12月15日，清河縣法院將協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)送達(dá)旺盛小區(qū)所在地的房管局，并在旺盛小區(qū)門(mén)口張貼了查封公告。

親愛(ài)的讀者,誤購(gòu)法院查封的兩套商鋪并占有、使用多年的盧家父子能獲得商鋪的所有權(quán)嗎？這起真實(shí)的案件又帶給我們?cè)鯓拥木眩?/p>