三口之家的學區(qū)房規(guī)劃

盧巧云

摘要：張先生的家庭情況，對于最近幾年有結婚打算、生活在一線城市的人具有一定的參考意義，提前對三口之家的財務變化早做準備，可以減少很多未知帶來的恐懼。

關鍵詞：家庭財務；風險偏好；償債能力；規(guī)劃

張先生家庭幸福穩(wěn)定，處于財富穩(wěn)健增值階段。張先生在銀行工作，處于職業(yè)上升期；張?zhí)吐氂谑聵I(yè)單位，工作穩(wěn)定且福利較好。2015年，張先生結婚，在北京貸款買房，2018年下半年家庭將增加新成員，即將進入人生新階段，張先生家庭財務狀況如下。

（1）資產(chǎn)負債：張先生家庭的自住房市值約540萬元，有310萬元貸款尚未還清，除此之外沒有其他負債。

（2）銀行存款：現(xiàn)金和活期存款共18萬元。

（3）投資：約21萬元資金在股票市場賬戶，另外還有5萬元左右的城投債。

（4）收入：張先生稅后年收入約36萬元，張?zhí)惡竽晔杖霝?0萬元。此外，上一年還有5萬元的投資收益，按照可投資資產(chǎn)計算，年收益率在7%左右。

（5）支出：每年房貸還款12萬元，日常支出總計8萬元。如果把收支計算在一起，預計今年張先生家庭可以增加約31萬元存款。

（6）風險偏好：通過投資風險偏好問卷調(diào)查，綜合家庭階段、財務現(xiàn)狀及個人投資偏好，張先生家庭風險承受能力為中高型，屬于積極型的投資者。

目前，張先生家庭正處在人生節(jié)點，理財目標非常明確：

（1）撫養(yǎng)費用：2018年孩子出生預算2萬元，小學前每年撫養(yǎng)費預算4萬元。

（2）買車計劃：2019年計劃買車，預算10?12萬元。

（3）儲蓄計劃：2020年希望實現(xiàn)可投資資產(chǎn)100萬元。

（4）學前教育：2021—2024年，增加孩子在幼兒園期間的教育支出。

（5）旅游計劃：2021年之后（即孩子3歲以后），每年增加3萬元旅游支出。

（6）換房計劃：考慮到北京相關政策，最遲2021年（即孩子3歲）需要換置學區(qū)房。

1 家庭財務狀況診斷

整體而言，張先生家庭房產(chǎn)比重高，可投資資產(chǎn)比重低，好在張先生家庭對開支的控制力非常強，儲蓄率極高。根據(jù)目前的投資情況和風險偏好，資產(chǎn)配置不太合理，且年收益率也有提升空間。

1.1 償債能力

償債能力包括資產(chǎn)負債率、流動比率、融資比率、財務負擔率4個指標。

資產(chǎn)負債率：52.99%。張先生家庭儲蓄率較高，由于正好有一筆P2P到期變成了活期存款，如果把這筆錢投入資本市場，這個指標會更合理一些。

流動比率：沒有流動負債。

融資比率：沒有投資融資負債。

財務負擔率：42.21%。略微超出合理范圍，抗風險能力較弱，如果收入減少或中斷，可能導致債務無法負擔?？紤]到張先生家庭每年加薪10%，房貸債務較為穩(wěn)定，預計今年就能把財務負擔率降低到40%以內(nèi)。

1.2 財務自由度

目前張先生家庭財務自由度為25.51%，剛好達標。爭取財富增值的目的就是把這個數(shù)值增長到100%，意味著只靠理財收入就可以維持每年的生活。

1.3 應急能力

緊急預備金的合理范圍是3?6個月的日常開支，目前張先生家庭遠高于這個區(qū)間，說明家庭中有過多的閑置資金，不利于資產(chǎn)增值。

1.4 盈余能力

盈余能力包括儲蓄率、工作儲蓄率、自由儲蓄率3個指標。

張先生家庭這3個指標都非常高，說明其控制開支和增加凈資產(chǎn)的能力都非常強，有利于實現(xiàn)理財目標。

1.5 財富增值能力

張先生家庭生息資產(chǎn)比率非常低。目前大部分資產(chǎn)都集中在房產(chǎn)上，且家庭現(xiàn)金比例太高，產(chǎn)生收益的資金占總資產(chǎn)的比例較低。

1.6 保障能力

除了基礎的五險一金，夫妻二人都尚未配置保險，家庭抗風險能力較差。

2 規(guī)劃方案

通過對財務現(xiàn)狀的診斷，我們發(fā)現(xiàn)張先生家庭存在以下問題待解決。

抗風險能力差。張先生家庭沒有配置保險，如果出現(xiàn)意外，可能導致家庭財務現(xiàn)狀惡化。

家庭可生息資產(chǎn)較少，財富增值能力偏低，投資配置不太合理，需要優(yōu)化資產(chǎn)配置結構，適當增加金融融資，提高資產(chǎn)收益率，這也是增加可生息資產(chǎn)的一種方式。

2.1購房條件

（1）車價漲幅：由于買車時間比較近，因此不考慮車價漲幅，只要在10萬?12萬元的預算內(nèi)即可，但后續(xù)需要增加每年2萬元的養(yǎng)車費用（保險、保養(yǎng)、停車等）。

（2）教育支出：孩子幼兒園期間的教育支出差異比較大，按北京市最近幾年的平均水平，每年從1.5萬?20萬元不等，考慮到張?zhí)墓ぷ餍再|，很大概率能享受到低價公立幼兒園，暫時按照每年2萬元計算。同時考慮到孩子在幼兒園期間會有一些興趣班、培訓課的需要，也按照每年2萬元計算。

（3）房價漲幅：北京市現(xiàn)在房價基本處于持平略降的階段，距離2021年還有3年，判斷這個形勢不會有太大變化，但還是對房價樂觀地賦予了2%的年增長率。

（4）通脹：所有支出項都按照當前物價設定，每年按照4%（近20年的實際通脹均值）的通脹率增加。這一數(shù)值是近20年的實際通脹均值。

（5）收入增幅：詳細了解了張先生家庭的收入情況，兩個人可以實現(xiàn)每年10%的加薪，且最近幾年沒有更換工作的打算。

（6）投資收益：根據(jù)風險測評結果，年投資回報率按10%計算。

（7）其他支出：按照年收入的5%，增加保險支出。

基于這些假設，我們先看看張先生家庭從現(xiàn)在到2020年年底的現(xiàn)金流和資產(chǎn)積累情況，見圖1。

支出包括日常開支、償還房貸、子女撫養(yǎng)、子女教育、買車和養(yǎng)車費用以外，還增加了每年占收入5%的保險支出，張先生家庭年末累計可投資資產(chǎn)見圖2。

如果要實現(xiàn)在2021年出售現(xiàn)在的自住房換購學區(qū)房，張先生最多可以承擔445.5萬元的買房款（賣房還貸后凈收入約298萬元，2020年年末可累計投資資產(chǎn)147.5萬元）。按照目前北京二套房的相關政策，首付至少60%，另外預留約房屋總價3%的稅和中介費，可購買總價約為707萬元的學區(qū)房，貸款282.8萬元，按照商業(yè)貸款30年等額本息計算，2021年之后，張先生家庭每年需要償還房貸18萬元。那么從2021年起，張先生家庭的財務狀況將會發(fā)生變化。除換房外，也統(tǒng)計了2021年以后房貸變化和教育、旅游支出的增加。不過，換房也不會影響其他任何財務目標，不會降低生活水平。

2.2潛在風險

每個家庭都希望可以給孩子提供最好的教育，北京的學區(qū)房均價約為10萬?15萬元/平方米，700萬元的學區(qū)房預算大概只能買47?70平方米的房子，選擇空間并不大。為了實現(xiàn)學區(qū)房的支出，必須具備以下條件：

（1）每年10%的收入增長率；（2）每年10%的投資收益率；（3）孩子撫養(yǎng)費用必須在每年4萬元以內(nèi)；（4）必須選擇公立幼兒園。

我們知道，工資的增長率很難能保證每年相同，到達平穩(wěn)期后的增幅會開始變緩，如果工資漲幅低于10%，也會在換房時出現(xiàn)資金缺口。由于3年后換房的資金是確定的，所以張先生家庭并不能承擔太高的風險，中低風險的資產(chǎn)配置只投資3年卻要實現(xiàn)每年10%的收益率，難度很高。另外，撫養(yǎng)費用的預算相對偏低。保險配置方面，目前只劃撥出了年收入的5%，要覆蓋兩個大人和一個小孩的保險支出，也僅能達到低配。

3 行動建議

根據(jù)以上規(guī)劃方案，目前張先生家庭開源壓力大，節(jié)流任務重，具體優(yōu)化措施如下：

優(yōu)化投資結構。建議預留2萬元應急準備金，并將剩余可投資資產(chǎn)的70%配置于指數(shù)基金組合和P2P，20%配置于債券，10%配置于股票。幸運的是還有3年的投資時間，指數(shù)基金組合能夠較好地分攤風險，獲取穩(wěn)健收益，同時兼顧流動性。

增加保費支出。家庭馬上有新生命誕生，配置保險非常重要，建議撥出年收入的5%配置兩個大人的保險，這個預算可以把意外險、重疾險、人壽保險配齊。其中，張先生是家庭的主要收入來源，應當配置較高保額。

開源增收。如果能把家庭的收入增幅提升到每年15%?20%，整個財務狀態(tài)都會有很好的變化。

適當加杠桿。很多一線城市的雙薪家庭都會有類似的情況，現(xiàn)金流情況好，但是存款有限。遇到便宜的資金渠道，完全可以嘗試借錢加杠桿。比如買車，可以利用金融服務選擇0首付低息貸款；買房的時候，可以考慮加杠桿貸款提升首付金額，但融資比率需控制在50%以內(nèi)。