住房公積金流動性風險研究
——來自上海市的經驗證據

吳義東，王先柱

(1.上海財經大學 公共經濟與管理學院，上海 200433； 2.安徽工業(yè)大學 商學院，安徽 馬鞍山 243032)

一、引言

流動性均衡是資金管理的重要目標，對于住房公積金這一規(guī)模龐大的長期性住房儲金，維持適度的流動性是其可持續(xù)發(fā)展的重要前提。根據現代商業(yè)銀行的定義，住房公積金流動性即在不承擔任何損失的前提下，滿足對各種資金需求的能力。然而，自2015年以來，各地住房公積金流動性不足的問題屢有發(fā)生，如京滬等地公積金已經收不抵支，資金池缺水明顯。究其緣由，受近幾年房地產市場調控的影響，地方政府越來越傾向于使用公積金政策，公積金貸款額度有所上漲，使用門檻降低，樓市交易活躍，尤其在房地產市場去庫存的背景下，部分城市鼓勵通過公積金貸款購房，導致資金貸款量迅速增加。一方面公積金歸集額因制度等限制，增長相對較為緩慢；另一方面公積金個貸額卻和市場冷熱程度聯系緊密，隨著政策調整和市場過熱，部分城市公積金個貸額快速上漲，甚至超過歸集額，公積金流動性不足的風險正在引起越來越多的社會關注。

與此同時，國務院法制辦于2015年底公開發(fā)布《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》，其中備受關注的是放寬住房公積金提取使用條件，即在原有規(guī)定可提取公積金的情形下，允許職工使用公積金支付自住住房租金和物業(yè)費。此外，征求意見稿第二十六條還增加了可同時提取配偶住房公積金的四種情形*四種可同時提取配偶住房公積金的情形為：1.購買、建造、大修、裝修自住住房的；2.償還住房貸款本息的；3.無房職工支付自住住房租金的；4.支付自住住房物業(yè)費的。。顯然，放寬提取使用條件對住房公積金繳存職工無疑是件好事，但同時也對公積金資金池帶來巨大考驗，即流動性不足的問題。根據建設部、財政部、中國人民銀行聯合制定的《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》(建金管[2005]5號)中規(guī)定：各地住房公積金貸款余額原則上不應超過住房公積金繳存余額的80%，達到或超過80%的，要及時調整有關貸款政策。因此，既要不斷拓寬住房公積金的使用途徑，又要兼顧不突破三部委規(guī)定的紅線，這進一步將公積金置于左右為難的窘境。

住建部、財政部及央行聯合印發(fā)的《全國住房公積金2016年年度報告》中明確指出：要加強資金流動性管理，針對部分城市住房公積金流動性緊張問題，開展調研工作，提出解決措施。實際上在此之前，國內學者已經開始關注住房公積金的流動性問題，比如沈正超在2014年《住房公積金流動性風險管理研究報告》中提出，可從備付金率、現金流量等角度綜合分析住房公積金流動性狀況，并制定了相關評估標準(如表1所示)。同時，國內部分省市公積金管理中心已嘗試著通過各種措施解決公積金流動性不足和過剩的問題(如表2所示)。

表1 住房公積金流動性狀態(tài)評估標準

表2 部分省市解決住房公積金流動性問題的措施

事實上，住房公積金通過資金共享的方式為住房建設和購買提供了資金支持[1-2]，但由于各地區(qū)房地產市場分化嚴重，各類貸款約束條件給公積金資金池設置了“流動閥門”[3]，中小城市的公積金貸款需求不足，而大城市貸款需求旺盛且流動性風險突出[4]，這種現行安排還可能導致公積金對繳存職工住房需求支持力度和公平性不足等問題[5]。為此，我們需要重新審視公積金功能定位，厘清基本保障目標，詮釋住房消費含義[6]，通過建立地市、省級和中央的三級公積金管理運行機制，統(tǒng)籌全國范圍內的公積金，保持其充足的流動性，同時可發(fā)行適當的金融產品，擴大公積金資金來源渠道，進一步放大公積金余額的資本效應[7]。也有不少學者建議設立國家住宅政策性金融機構[8-10]，以及混合所有制住房儲蓄銀行或住房基金等[11]，在充分盤活存量資金的基礎上，把握資金安全底線，對個貸率過高的地區(qū)，可以考慮增加公積金繳存年限限制，通過制度化手段控制公積金資金流出速度[12]。

二、住房公積金流動性現狀分析

作為中國一項規(guī)模龐大的長期住房儲金，住房公積金必須要維持一定的流動性以確保其穩(wěn)健經營和可持續(xù)發(fā)展。總的來看，住房公積金存貸款與普通商業(yè)銀行存貸款有很大可比性，二者都必須要保持足夠的余額以確保流動性需求[13]，銀監(jiān)會對于商業(yè)銀行的貸款進行了較為嚴格的約束，不僅設立了法定存款準備制度，還規(guī)定了存貸比不得超過75%這一紅線。類似地，住房公積金也需計提相應額度進行風險準備，同時，若我們以75%這一臨界值來衡量公積金流動性風險水平，則發(fā)現2014年全國公積金存貸比僅略高于50%，且各地公積金存貸比均不足75%，位于警戒線之下。然而，2015年全國公積金存貸比的平均值已高達75%，且近半數地區(qū)超過該臨界值，這意味著2015年中國各地公積金貸款相對其繳存出現了較大增幅。上海、天津和江西的公積金存貸比甚至已超過120%，這為公積金流動性不足敲響了警鐘。

同時，從2015年中國各地住房公積金存貸比分布狀況來看，總體上公積金流動性充足度自東向西逐漸提高，但由于資金的地域跨界流動性不強，各地存貸政策不完全一致，以及房地產市場區(qū)域分化明顯等因素的影響，部分地區(qū)的公積金流動性不遵循其地域空間分布規(guī)律。如東部沿海省份山東和廣東等地公積金資金充足度高于其他東部地區(qū)，西部省份陜西、廣西和重慶的公積金可流動性也要明顯高于周邊省份，所以，對各地住房公積金流動性風險的認知不能籠統(tǒng)地依據其地域分布進行預判，需要更加具體地分析各地實情。由于中國《住房公積金管理條例》第十條明確規(guī)定公積金的管理權限歸各市所有[注]《住房公積金管理條例》第十條：直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設區(qū)的市(地、州、盟)應當按照精簡、效能的原則，設立一個住房公積金管理中心，負責住房公積金的管理運作?？h(市)不設立住房公積金管理中心。，城市人民政府具體負責資金歸集、住房貸款以及增值收益分配等各項政策安排，因此，從市級層面探討住房公積金的流動性風險更具理論依據和現實意義。

圖1 2014年各地公積金存貸比圖[注]數據來源于《全國住房公積金2014年年度報告》和《全國住房公積金2015年年度報告》。圖1和圖2中實分割線表示公積金存貸比為75%，圖2中上下兩條虛分割線分別表示公積金存貸比為100%和50%，圖3同。

圖2 2015年各省份公積金存貸比圖

從市級層面來看，2015年各大中城市住房公積金存貸比也無序分布在警戒線75%的上下兩側(如圖3所示)。其一，從城市經濟發(fā)展水平層面對比，雖同處一線城市行列，但上海和天津的公積金存貸比已遠超警戒值且突破120%，而北京、深圳和廣州則相對偏低，上海和廣州可謂公積金存貸比的“兩極”。二線城市中，哈爾濱、南昌、武漢、南京、合肥等地公積金存貸比高于75%，但杭州、石家莊、濟南、重慶等該指標值低于警戒水平。其二，從城市區(qū)位分布層面對比，東部城市上海、天津、沈陽、大連、南京公積金存貸比高于北京、石家莊、杭州、濟南、青島、深圳、廣州等。中西部城市南昌、武漢、太原、合肥該指標值高于南寧、西安、西寧、昆明、重慶等。由于每個城市公積金資金規(guī)模差別較大，為了更加準確地反映各地公積金存貸錯位程度，本文還考察了2015年相關大中城市的住房公積金存貸差。研究發(fā)現，北京、廣州兩地的公積金流動性相對充足，“順差額”(繳存額大于個貸額)近乎400億元，而上海、哈爾濱的公積金流動性相對不足，“逆差額”(繳存額小于個貸額)接近300億元，其他城市公積金存貸差較為集中地分布在0至200億元的區(qū)間，但如果將提取以及準備金等支出項目考慮在內，那么大多數城市公積金可謂捉襟見肘。由此可見，公積金流動性不足風險已經成為多數城市共同面臨的難題，這也關系到公積金的可持續(xù)性發(fā)展。

三、上海市住房公積金流動性風險

(一)公積金流動性風險描述

基于新加坡中央公積金的經驗，中國住房公積金制度于20世紀90年代在上海市率先試點建立，經過近25年的改革與發(fā)展，這一制度已經覆蓋了超過兩億多城鎮(zhèn)在職職工。雖然公積金制度在上海市的制度根基最為牢固，市場環(huán)境最為合宜，但由前文的對比分析可知，不論從公積金存貸比還是存貸差來說，上海市公積金流動性不足的風險已經相當嚴重，公積金歸集額和個貸額二者均呈現出加速上漲的態(tài)勢，且在2014年之前，除個別年份(如2007和2009年)之外，上海市公積金繳存額普遍高于個貸額，而2015和2016年繳存額都低于當年個貸額。同時，由其歷年公積金存貸比可知，該指標超過警戒水平75%已屢見不鮮，且在美國次貸危機前后更是突破了100%，而經歷了5年時間緩和，最近兩年上海市公積金存貸比又再次突破100%。因此，上海市公積金流動性風險需要引起足夠重視。

住房公積金不僅普遍存在“入不敷出”的流動性危機，同時還面臨著不可忽視的貸款還款逾期和違約這一難題，貸款資金回籠缺口無疑進一步加劇了住房公積金的流動性不足風險，而且這種還款違約還將導致公積金繳納群體的利益受損，引發(fā)更嚴重的社會問題。那么，中國住房公積金的個貸逾期率具體情況如何？以上海市為例，從該市歷年住房公積金逾期率擬合圖來看，公積金借款人逾期率總體上雖然相較商業(yè)銀行抵押貸款偏低，但也存在較為明顯的波動趨勢。尤其在2008年美國次貸危機之前，公積金貸款逾期率持續(xù)下降。而在次貸危機之后，公積金貸款逾期率總體上呈現出上漲態(tài)勢，且每年的逾期水平波動幅度較大，走勢也更具不可預測性(如圖4所示)，所以，住房公積金個貸逾期率受經濟周期等宏觀環(huán)境的影響十分明顯。正因為個貸逾期等風險的存在，公積金管理中心需要計提一定比例資金作為風險準備金，僅2016年上海市提取貸款風險準備金就高達31.25億元。由此可見，住房公積金受到供給端(體現在繳存等方面)和需求端(體現在貸款、風險和提準等方面)的雙向擠壓，且擠壓程度有明顯的強化態(tài)勢，因此，這也再次證明了上海市住房公積金流動性不足風險值得社會警惕。

圖4 2003—2016年上海公積金逾期率擬合圖和 斷點擬合圖(‰)[注]數據來源于上海市歷年住房公積金年度報告。

(二)公積金流動性風險的Monte Carlo模擬

由前文分析可知，上海市住房公積金流動性不足的風險在近兩年表現得愈發(fā)突出，然而，這種現象究竟是短期特征還是長期趨勢，有待于我們進一步研究和估算，同時這種預測對于住房公積金管理中心提前防控公積金流動性風險具有重要的實踐意義。由于住房公積金數據相對不足，難以運用傳統(tǒng)的參數或非參數估計方法進行分析。而作為半參數法的代表，蒙特卡羅模擬(Monte Carlo Simulation)方法可以較好地解決數據不足的問題，在計算機的支持下逼近現實，且擁有學理上最堅實的基礎，產生相對準確的預測數據[14-15]。其理論基礎為大數定律，基本思想是重復模擬所需變量的隨機過程，且這些變量從事先給定的概率分布中進行抽取。具體來說，蒙特卡羅模擬方法通過抓住事物運動的幾何數量和幾何特征，進行一種數字模擬實驗，它是以概率模型作為基礎，按照這個模型所描繪的過程，以模擬實驗的結果作為問題近似解[16]3-51。當然，較少的蒙特卡羅模擬獨立循環(huán)次數會使計算結果具有明顯不穩(wěn)定性[17]?；诖?，本文選取蒙特卡羅模擬方法對上海市住房公積金流動性風險進行合理推斷和預測，模擬次數均為10 000次，預測內容包括三個方面，即公積金歸集額、個貸額和存貸比。

首先，本文對上海市住房公積金歸集額進行蒙特卡羅模擬。根據上海市歷年住房公積金歸集額的數據特征，我們將歸集額增長率的近似看作服從正態(tài)分布，即對其產生隨機數，并據此計算出第n年的住房公積金歸集額預測值，具體可寫為：第n年的住房公積金歸集額=[1+(1+歸集額增長率的增長率)×2016年增長率]n-2016×2016年歸集額。同時，為了確保模擬結果的準確度，本文預測了之后4年上海市住房公積金歸集額大致狀況，如圖5～圖8所示。分析模擬結果可知，上海市公積金歸集額呈現出不斷增加的態(tài)勢，2017—2020年資金繳存規(guī)模預計將超過1 200億元、1 500億元、2 000億元和2 500億元，這表明按照歷年上海市住房公積金歸集額的走勢推測，未來幾年該市公積金歸集額還將呈現出持續(xù)增加的趨勢，且每年的增幅約為300億至500億之間。當然，住房公積金歸集額的不斷增加對于緩解其資金流動性壓力具有一定的作用，但我們僅根據歸集額的預測值還不能判斷出公積金流動性壓力未來變化情況，需要對其貸款額進行合理預測，進而對比兩者差值或比值變化情況來估計住房公積金流動性風險狀況。

圖5 上海公積金歸集額圖(2017年)

圖6 上海公積金歸集額圖(2018年)

圖7 上海公積金歸集額圖(2019年)

圖8 上海公積金歸集額圖(2020年)

本文接下來對上海市住房公積金個貸額進行蒙特卡羅模擬。同樣地，根據上海市歷年住房公積金個貸額的數據特征，我們將個貸額增長率近似看作服從正態(tài)分布，并對其產生隨機數，據此計算出第n年上海市住房公積金個貸額預測值，其計算公式具體為：第n年的住房公積金個貸額=(1+個貸額增長率)n-2016×2016年個貸額。同時，考慮到預測準確度，本文也預測了2017—2020年上海市住房公積金個貸額未來走勢[注]受限于篇幅，本文未顯示住房公積金個貸額蒙特卡羅模擬結果，需要了解的讀者可以和作者聯系。。根據蒙特卡羅模擬結果，公積金個貸額規(guī)模也呈現出持續(xù)擴大的態(tài)勢。且相比前文歸集額的預測結果，住房公積金個貸額預計絕對值和增長幅度均高于歸集額，所以上海市公積金存貸差及存貸比的估計值均將呈現出上漲態(tài)勢，這也意味著該市公積金流動性不足的風險在未來幾年將不斷加大。然而，公積金存量不足和收支倒掛不僅對于該項住房金融制度本身發(fā)展可持續(xù)性帶來不確定性，同時對于樓市發(fā)展及調控也帶來了巨大的考驗，短期內容易引發(fā)斷貸、輪候和搖號以及下調貸款額度等，有損繳存職工的權益，弱化公積金的保障性和互助性。長期內則可能引發(fā)公積金個貸市場的波動，挫傷職工繳存積極性，進一步加大收支差額，使得公積金這一制度安排的發(fā)展前景令人堪憂。因此，從上海市的情況來看，我們不能把公積金流動性不足的風險簡單看作是短期內階段性和個別性的正?，F象，相反，這種風險具有持續(xù)加劇和危害加深的特征，已經到了亟待解決的時候。

為了更進一步驗證前文上海市住房公積金流動性不足風險將不斷加深的結論，本文繼續(xù)對上海市公積金存貸比進行蒙特卡羅模擬和預測，以確保預測結果的穩(wěn)健性和可靠性。同理，結合上海市歷年住房公積金存貸比的數據特征，我們將存貸比增長率近似看作服從正態(tài)分布，并對其產生隨機數，據此計算出第n年上海市住房公積金存貸比預測值，其計算公式具體為：第n年的住房公積金存貸比=(1+存貸比增長率)n-2016×2016年存貸比。同時，為了確保預測精度以及和上文結果進行比對，本文也對2017—2020年上海市住房公積金存貸比進行預測，結果如圖9～圖12所示。顯然，上海市公積金存貸比預測均值高于1，且逐漸增大到1.5左右，由此可見，從公積金存貸比的視角來看，上海市公積金同樣也面臨著流動性不足加劇的風險。綜上所述，不論從收支兩側比照還是其存貸比角度，未來幾年上海市住房公積金都存在著入不敷出的流動性風險，且風險程度有加深趨勢。

圖9 上海公積金存貸比圖(2017年)

圖10 上海公積金存貸比圖(2018年)

圖11 上海公積金存貸比圖(2019年)

圖12 上海公積金存貸比圖(2020年)

四、結論與政策建議

本文以住房公積金流動性風險為研究對象，在系統(tǒng)闡釋了全國各省市公積金流動性現狀的基礎上，選取上海市作為進一步分析切入點，結合對該市公積金流動性的描述和討論，并就公積金歸集額、個貸額和存貸比進行蒙特卡羅模擬，詳細分析了住房公積金流動性風險現狀和演變趨勢，研究表明：住房公積金存在流動性不足的風險，且呈現出城市分化嚴重、資金萎縮加速、市場干擾明顯等特征，上海市公積金“存貸逆差”有不斷增大的趨勢，存貸比也有突破1.5的可能。為了有效應對公積金流動性風險，本文建議從制度本身入手進行必要的調整和改革，對公積金擴面和異地貸款進行規(guī)范，減少或中止對二套房的資金支持，適當拓寬增值渠道，嘗試構建同業(yè)拆借機制以及嚴控公積金貸款違約風險等。

(一)規(guī)范公積金擴面和異地貸款制度

推動住房公積金擴面改革已經成為各界熱議的話題，對農民工和個體工商戶等群體實行制度保障的呼聲也越來越高，各地紛紛開始著手公積金擴面嘗試，甚至將其納入公積金管理考核范疇。然而，在當前多地出現公積金流動性不足的情況下，大范圍擴面容易導致提取和個貸等短時間內較快增加，這將進一步加劇資金流動性不足的風險。與此同時，打通公積金的流動通道，放開公積金異地貸款的改革步伐正在不斷加快，住建部推行的全國住房公積金異地轉移接續(xù)平臺實現了“賬隨人走、錢隨賬走”，方便跨省就業(yè)職工辦理公積金異地轉移接續(xù)業(yè)務，滿足繳存職工跨地區(qū)購買住房的資金使用需求。但由于不同城市房價收入比存在顯著差異，這種舉措無疑將使得一二線城市公積金向三四線城市過渡，進而導致部分城市公積金更為緊缺。由此可見，不論是公積金的擴面改革還是放開異地貸款業(yè)務，雖然其出發(fā)點都體現著制度本身“互助性”和“保障性”的普惠特征，但這種社會資源的稀缺性要求公積金在改革的同時需要兼顧資金池的承載能力，否則將會適得其反，甚至引發(fā)更為嚴重的后果。因此，住建部及各地公積金管理中心在進行政策改革調整時，需要綜合考慮不同城市公積金流動性充足度等指標，循序漸進地推進擴面工作，公積金異地轉移接續(xù)平臺也需要吸納流動性相對充足的地市，通過更加具體可行的措施確保公積金流動性不受威脅。

(二)減少或中止公積金的救市任務

隨著中央“三去一降一補”五大供給側結構性改革任務的提出，“去庫存”成為了各地樓市的主基調，住房公積金也一度成為了緩解房地產市場庫存壓力的重要利器，諸如降低首付比例、降低貸款利率、提高貸款額度等一系列優(yōu)惠性政策不斷出爐，雖然樓市庫存壓力在持續(xù)減弱，但這其中難免會產生更多的買房投資者，住房成交量的一片火爆再次刺激了房價迎來新一輪上漲。同時，住房公積金資金池的大量“放水”使其資金存量規(guī)模日益萎縮?？v觀房價與公積金存量“逆行”的演化過程，其關鍵之處在于忽視了住房公積金作為一項長期性住房儲金的設立初衷，將其應用于階段性樓市調控之中，賦予了公積金短期救市任務，這種“寅吃卯糧”的做法雖然有助于緩解眼前壓力，但并不利于建立樓市的長效機制，同樣也進一步模糊了住房公積金的屬性，加劇其流動性不足的風險。因此，要明確公積金的基本定位，對于政府的短期救市行為，不建議將公積金作為調控工具參與其中，要處理好短期政策與長期目標的關系[18]。同時，住房公積金在一定程度上鼓勵了住房投資[19]，對于城市居民購買二套住房，應慎用公積金對二套房提供資金支持，管理中心應建立相關甄別體系，識別二套房為改善性住房需求還是投資性住房需求，通過制度性安排嚴防繳存職工通過公積金貸款進行購房投資。

(三)適當拓寬公積金增值渠道

自世界銀行對住房公積金制度公平及效率等問題給出評價以來，公眾對于該制度“保障性”和“互助性”褒貶不一，由于公積金的所有權歸繳存職工所有，所以實現其保值增值也是維護廣大繳存職工合法權益的具體表現，其資金使用效率和公平等問題也會在一定程度上得以解決，同時也能增加資金池的流入量，進而對增強公積金流動性做出貢獻。因此，適當拓寬住房公積金保值增值渠道是制度改革亟需邁出的一步。據《全國住房公積金2016年年度報告》公布，2016年末中國住房公積金繳存總額106 091.76億元，繳存余額45 627.85億元，如此規(guī)模龐大的住房儲金若處于“沉睡”狀態(tài)十足可惜，如何按照“保一限二禁三”的原則，在支持繳存職工基本住房消費的基礎上，用好用活存量公積金是當前社會各界關注的熱點，而目前管理條例僅允許將部分資金用于購買國債，公積金增值渠道總體偏窄。下一步應該注重發(fā)揮公積金的金融屬性，通過設立政策性住房銀行的方式盤活公積金存量資金，在相對市場化的運作中實現公積金保值增值。與此同時，通過政策性住房銀行的方式能夠降低管理運營成本，并在一定程度上解決當前住房公積金難以互聯互通、金融屬性不足等問題。

(四)嘗試構建公積金同業(yè)拆借機制

當前中國住房公積金流動性不足并非是所有城市的共同問題，而是帶有明顯的區(qū)域性差異和分化特征，這是由于制度安排產生的各市公積金“流動性壁壘”所致，不同地區(qū)的歸集額、貸款額和房價等差別較大，公積金流動性充裕程度也各不相同。部分城市閑置資金較多，大額資金“躺在賬上”，使用效率偏低，也不利于保值增值。而另一部分城市公積金收支倒掛，存在入不敷出的流動性不足風險。公積金這種明顯的區(qū)域不平衡性也是亟待解決的現實難題。鑒于此，可以嘗試建立全國住房公積金資金調劑平臺，構建公積金同業(yè)拆借機制。從全國層面來講，同業(yè)拆借機制能夠提高公積金的使用效率，從拆借雙方來講，拆出方能夠發(fā)揮閑置資金的使用價值，獲得更多的增值渠道，拆入方可以通過拆借資金彌補本地區(qū)公積金短期資金不足問題，緩解流動性壓力，所以雙方都有參與拆借市場的積極性，進而實現互利共贏。當然，為了規(guī)范公積金同業(yè)拆借市場操作，需要制定標準化拆借框架，并由公積金上級管理部門報批，雙方簽訂拆借協議，明確拆借金額、利率、期限等，以確保拆借資金的回籠安全。此外，在“商轉公”和“公轉商”等資金融通方法的啟示下，住房公積金甚至還可以參與銀行業(yè)同業(yè)拆借市場，這對降低部分城市公積金流動性不足的風險也有很大作用。

(五)嚴控公積金貸款違約風險

如同商業(yè)貸款等金融活動一樣，公積金貸款也存在著各類風險，如宏微觀經濟環(huán)境變化及經濟政策風險、個人信用風險、法律和操作風險、抵押物貶值和損毀風險等[20]253-274，而隨著公積金貸款增長，風險也在不斷累積，這些風險的最后承擔者是繳存職工，嚴控公積金貸款違約風險不僅維護了廣大繳存職工的權益，同時也避免了公積金的非正常流失，間接降低了其流動性不足的風險。當前，中國住房公積金管理中還存在著管理和技術等層面的提升空間，公積金騙取、騙貸和逾期貸款等各類風險事件時有發(fā)生，《全國住房公積金2016年年度報告》中也強調了要加大公積金風險防控力度。為有效管控公積金貸款違約風險，需要采取貸前資信審核、貸后跟蹤監(jiān)測和貸款逾期管理的思路，充分借助現代分析手段(如大數據等)有效甄別和預警公積金貸款違約風險。其一，就貸前資信審核而言，一是要對借款人基本情況、收入信息和信用信息等進行審核，旨在對借款人的還款能力和還款意愿作出科學評價；二是對開發(fā)商的資質資信、管理水平、企業(yè)信譽、財務狀況、歷史案例等進行審查，對部分房地產項目有必要進行實地考察；三是對中介機構在抵押物評估登記、風險評估和擔保審核等過程進行監(jiān)管。其二，將風險評估、重大事項變更報告與跟蹤檢查有機結合，對風險程度高的貸款項目進行跟蹤監(jiān)測。其三，對于逾期貸款，需要及時催收、訴訟以及抵押物變賣拍賣等方式挽回損失，同時可采取適當延長還款期限、降低月付金額等方式避免損失。