上海市公租房居住滿意度及其影響因素研究

文/錢瑛瑛 鄭莎女

一、引言

過去幾十年，伴隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的飛速發(fā)展，中國迎來了城市人口的大爆發(fā)。經(jīng)濟(jì)的高速增長和城市人口的急劇擴(kuò)張推動(dòng)了房價(jià)連續(xù)爆發(fā)性地上漲，城市中的中低收入家庭、進(jìn)城務(wù)工人員和新就業(yè)職工等群體越來越難以承受日益高漲的房價(jià)和租金。公共租賃住房（以下簡稱“公租房”）因其低廉的租金和相對(duì)于其他保障性住房較低的準(zhǔn)入門檻，成為解決城市“夾心層”群體階段性住房困難的有效途徑。

自2010年以來，中國的公租房建設(shè)迎來了高峰期，各大城市相繼加大了供應(yīng)力度。以上海為例，房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2017年10月底，公租房累計(jì)籌措房源已超過15萬套，受益人群超過20萬。但規(guī)模的擴(kuò)大并不能完全代表保障性住房政策的實(shí)現(xiàn),在完善資金配套辦法和分配管理機(jī)制的同時(shí)，保證保障性住房切實(shí)滿足中低收入群體的住房需求，使住戶對(duì)居住情況感到滿意，是實(shí)現(xiàn)保障性住房促進(jìn)社會(huì)包容與和諧功能的關(guān)鍵（吳瑩和陳俊華,2013）。因此，居住滿意度是衡量公租房建設(shè)成效的直接而重要的指標(biāo)，深入了解已入住的保障對(duì)象對(duì)公租房的反饋建議與滿意程度十分必要。

本文對(duì)上海市公租房的居住滿意度進(jìn)行調(diào)查研究，用居住滿意度來衡量其建設(shè)質(zhì)量，并分析影響公租房居住滿意度的主要因素，在此基礎(chǔ)上對(duì)上海市公租房建設(shè)提供參考性建議。

二、居住滿意度影響因素的相關(guān)研究

居住滿意度是居民對(duì)預(yù)期的居住條件與實(shí)際居住條件之間的差距，差距越小則居住滿意度越高（Galster和Hesser,1981）。作為衡量居民生活質(zhì)量的重要指標(biāo)，國內(nèi)外學(xué)者對(duì)此作了大量的研究，主要聚焦兩個(gè)方面：一是對(duì)某一特定群體的居住滿意度進(jìn)行評(píng)估，如外來務(wù)工人員、老年人和中產(chǎn)階級(jí)等群體；二是通過實(shí)證研究分析居住滿意度的影響因素。關(guān)于后者的研究成果表明，居住滿意度的影響因素一般包括三大類：第一類是家庭和個(gè)人特征因素，例如年齡、收入、種族、婚姻和家庭人口等；第二類是房屋特征因素，涉及產(chǎn)權(quán)、面積、價(jià)格、住房質(zhì)量和區(qū)位等方面；第三類是社區(qū)環(huán)境特征因素，包括配套設(shè)施、物業(yè)管理和交通條件等（Dekker等，2011）。例如湛東升等（2014）運(yùn)用探索性因子分析和結(jié)構(gòu)方程模型方法，選取北京市不同類型社區(qū)的居民作為研究對(duì)象，發(fā)現(xiàn)年齡、家庭規(guī)模、家庭收入、住房性質(zhì)和戶口所在地等個(gè)體和家庭因素對(duì)居住滿意度均能產(chǎn)生一定的影響，同時(shí)住房條件、社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施也是重要的影響因素。Gan等人（2016）通過相關(guān)性分析及分類回歸分析對(duì)重慶外來務(wù)工者進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)，住房質(zhì)量、配套設(shè)施和物業(yè)管理等因素對(duì)外來務(wù)工者的居住滿意度影響顯著。Lin和Li（2017）建立了線性回歸模型研究了溫州市外來人口的居住滿意度，結(jié)果顯示婚姻狀況、教育程度、居住時(shí)間、就業(yè)狀況和住房設(shè)施等是其重要的影響因素。Fernández-Portero等（2017）的研究表明，住房質(zhì)量是影響50歲以上老人居住滿意度的主要因素。

區(qū)別于普通住房，由于保障性住房的特殊性，公租房住戶的居住滿意度除了以上三類影響因素外，還受到其他特殊因素的影響。第一類是政策因素，如公租房準(zhǔn)入制度、輪候時(shí)間和優(yōu)惠力度等。曾廣錄和曾汪泉（2013）基于二值響應(yīng)模型對(duì)五省會(huì)城市住房保障對(duì)象的居住滿意度進(jìn)行了研究，指出政府辦事效率對(duì)住房保障對(duì)象的居住滿意度會(huì)產(chǎn)生一定影響。劉貴文等（2013）運(yùn)用灰色綜合評(píng)價(jià)方法選取了建筑環(huán)境、鄰里環(huán)境、區(qū)位環(huán)境和租賃價(jià)格四個(gè)維度構(gòu)建了公租房居住滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，研究表明建筑質(zhì)量、周邊配套設(shè)施、物業(yè)管理和租賃價(jià)格等因素是公租房居住滿意度的主要影響因素。呂萍等人（2014）建立了保障性住房的效用分析框架，實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)保障性住房受益人的居住滿意度與政策力度（如輪候時(shí)長、優(yōu)惠力度等）緊密相關(guān)。劉寧等（2016）從政府政策、規(guī)劃建設(shè)、居住條件和居民滿意度四個(gè)維度構(gòu)建了居住滿意度的結(jié)構(gòu)方程模型，研究表明準(zhǔn)入制度、分配方式、區(qū)位和建筑質(zhì)量等因素對(duì)公租房居住滿意度的影響較大。第二類是心理感知因素，包括鄰里關(guān)系、社區(qū)居住安全感和社會(huì)排斥等。吳瑩和陳俊華（2013）基于對(duì)香港公屋的調(diào)查，在利用因子分析和線性回歸方程研究公屋居住滿意度時(shí)指出，由于保障性住房在社會(huì)標(biāo)簽上的污名化，公租房這類保障性住房住戶的滿意水平除了受房屋質(zhì)量和社區(qū)環(huán)境等一般性因素影響外，還與租戶在社會(huì)排斥與區(qū)隔方面的心理體驗(yàn)顯著相關(guān)。Huang和Du（2015）運(yùn)用有序Logistic模型對(duì)杭州保障性住房居民的研究顯示，鄰里環(huán)境、公共設(shè)施和住房特征是影響居住滿意度的重要因素。

表1 公租房居住滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系初步構(gòu)建表

在借鑒國內(nèi)外相關(guān)研究成果的基礎(chǔ)上，本文選取了涉及住房條件、社區(qū)條件、心理因素和政策因素等方面的20個(gè)指標(biāo)構(gòu)建了上海市公租房居住滿意度評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（見表1），考慮到大量的實(shí)證研究已證明將線性回歸分析應(yīng)用到居住滿意度研究的可靠性，選取因子分析和線性回歸方程作為本文的研究方法。因本文的研究對(duì)象為既定人群，故忽略包括家庭和個(gè)人特征的第一類因素。

三、問卷調(diào)查與數(shù)據(jù)分析

（一）問卷設(shè)計(jì)與數(shù)據(jù)收集

上海市自2010年開始大力建設(shè)公租房以來，逐步形成了一套包括公租房籌建、運(yùn)營機(jī)制、管理辦法、準(zhǔn)入與退出機(jī)制等多個(gè)方面的較為完整的制度體系。根據(jù)2010年上海市政府頒布的《本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》，不同于其他住房保障政策，公租房在準(zhǔn)入機(jī)制上不設(shè)戶籍以及收入線的限制，將保障對(duì)象擴(kuò)大到了非上海戶籍人員和中等收入群體，實(shí)行有限期租賃制，租賃合同一般兩年一簽，租賃總年限一般不超過六年。目前上海公租房分為市籌公租房和區(qū)籌公租房兩種，分別由市、區(qū)級(jí)政府安排房源籌集工作。市籌公租房均為集中建設(shè)的大型居住社區(qū)；區(qū)籌公租房的房源籌集方式除了各區(qū)自行建設(shè)外，還包括收購改建和代理經(jīng)租社會(huì)閑置用房等方式，與市籌公租房不同，區(qū)籌公租房的具體政策根據(jù)各區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r自行制定，通常還會(huì)與人才政策掛鉤，如面向引進(jìn)人才的“人才公寓”類公租房。

考慮到公租房選址因素對(duì)居住滿意度的影響以及調(diào)查的方便性，本研究分別在上海市區(qū)（外環(huán)線之內(nèi)）和郊區(qū)（外環(huán)線之外）各選取了兩個(gè)公租房小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地走訪調(diào)研，四個(gè)小區(qū)的基本信息見表2。

表2 調(diào)研小區(qū)基本信息

調(diào)查形式以訪談和現(xiàn)場(chǎng)問卷調(diào)查為主。問卷主體主要包括兩部分：第一部分為被調(diào)查者的基本情況，包括被調(diào)查者的年齡、性別、學(xué)歷、居住、收入、家庭構(gòu)成和工作等。第二部分為居住滿意度指標(biāo)，在梳理已有研究成果的基礎(chǔ)上，共設(shè)立了21個(gè)滿意度指標(biāo)，其中包括1個(gè)總體滿意度指標(biāo)和20個(gè)細(xì)分滿意度測(cè)量指標(biāo)，每個(gè)指標(biāo)均采用李克特五級(jí)量表記分方式（1-5分分別表示“非常不滿意”、“很不滿意”、“一般”、“很滿意”、“非常滿意”）來表示滿意度的等級(jí)。本次調(diào)查共發(fā)放200份問卷，回收197份，其中有效問卷186份，問卷有效率為94.4%。調(diào)查樣本包含了不同社會(huì)經(jīng)濟(jì)屬性類型的居民，整體上具有較好的代表性，詳細(xì)構(gòu)成見表3。

表3 調(diào)查樣本詳細(xì)構(gòu)成

在總體居住滿意度上，67.7%的被調(diào)查者選擇了“很滿意”、“一般”和“非常滿意”的樣本分別占17.2%和14.0%。全部四個(gè)公租房小區(qū)總體滿意度平均得分3.95分，但是位于郊區(qū)的兩個(gè)小區(qū)（福臨佳苑平均得分3.74，惠民家園得分3.60）顯然低于市區(qū)的兩個(gè)小區(qū)（馨逸家園得分4.25，和豐苑得分4.12）。

在細(xì)分滿意度指標(biāo)上，平均得分較低的主要有“通風(fēng)采光”、“醫(yī)療條件”和“輪候時(shí)間”3個(gè)指標(biāo)，分別為3.61、3.63和3.43；滿意度平均得分較高（4.0分以上）的有“房屋租金”、“到地鐵公交的距離”、“交通便利性”、“到上班地的距離”和“居住安全感”5個(gè)指標(biāo)。此外，在“是否考慮過更換居住地”這一選項(xiàng)中，只有14.0%被調(diào)查者選擇了“是”，在進(jìn)一步訪談中得知原因多為“工作調(diào)動(dòng)”、“離上班地太遠(yuǎn)”、“離市區(qū)太遠(yuǎn)”和“改善居住條件”等。

（二）信度分析與公租房居住滿意度的因子結(jié)構(gòu)

信度是指問卷的可靠性和內(nèi)在一致性，信度分析是指采用同樣的方法對(duì)同一對(duì)象重復(fù)測(cè)量時(shí)所得結(jié)果的一致性程度。信度越高，表明問卷的內(nèi)在一致性和穩(wěn)定性越高。本研究利用SPSS軟件計(jì)算Cronbach’s ɑ系數(shù)來測(cè)量問卷的信度。一般來說,Cronbach’s ɑ系數(shù)大于0.6表示問卷的信度可接受，達(dá)到0.8以上表示問卷的信度非常好。經(jīng)過分析，本次問卷顯示Cronbach’s ɑ系數(shù)為0.883，說明問卷具有較好的信度，即有較好的內(nèi)部一致性。

用探索性因子分析方法，對(duì)20個(gè)細(xì)分滿意度指標(biāo)進(jìn)行主成分分析。做因子分析前，需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行Bartlett球形檢驗(yàn)和KMO值檢驗(yàn)來判斷數(shù)據(jù)是否適合進(jìn)行因子分析。檢驗(yàn)結(jié)果如表4所示，KMO值為0.834，且Bartlett球形檢驗(yàn)結(jié)果顯示sig值小于0.05，因此Bartlett 球形檢驗(yàn)結(jié)果顯著，表明數(shù)據(jù)非常適合作因子分析。

表4 Bartlett 球形檢驗(yàn)和KMO值檢驗(yàn)結(jié)果

對(duì)20個(gè)細(xì)分滿意度指標(biāo)進(jìn)行主成分分析，選用方差最大法對(duì)因子載荷進(jìn)行正交旋轉(zhuǎn)，刪去共同度較低的“社會(huì)排斥”選項(xiàng)后，得到5個(gè)特征值大于1的主要成分，分別用F1、F2、F3、F4和F5表示（見表5）。5個(gè)主成分的累計(jì)方差貢獻(xiàn)率達(dá)到了67.52%，并且所有指標(biāo)的共同度都在0.5以上，說明剩余的19個(gè)細(xì)分滿意度指標(biāo)對(duì)居住滿意度均有顯著影響。

表5 公租房居住滿意度的因子分析結(jié)果(旋轉(zhuǎn)后成分矩陣)

休閑娛樂便利性、購物餐飲便利性、到市中心的距離、醫(yī)療便利性和交通便利性這5個(gè)指標(biāo)對(duì)F1的負(fù)荷值較高，分別為0.827、0.753、0.750、0680和0.559，這里將F1因子用“配套設(shè)施條件”表示（見表6）。

人均居住面積、房屋戶型、房屋租金和通風(fēng)采光4個(gè)指標(biāo)對(duì)F2負(fù)荷值較高，分別為0.825、0.804、0.753和0.725。這4個(gè)指標(biāo)與房屋自身因素相關(guān)，因此我們將F2因子命名為“住房條件”。

公共設(shè)施、物業(yè)管理和綠化環(huán)境3個(gè)指標(biāo)代表了與社區(qū)內(nèi)部環(huán)境和條件，對(duì)F3的負(fù)荷值分別達(dá)到了0.866、0.834和0.802，用“社區(qū)條件”表示。

申請(qǐng)門檻、輪候時(shí)間、優(yōu)惠力度、到地鐵公交距離和到上班地距離5個(gè)指標(biāo)對(duì)F4因子的負(fù)荷值分別為0.760、0.733、0.618、0.557、0.552。其中申請(qǐng)門檻、輪候時(shí)間和優(yōu)惠力度為政府公租房政策的直接相關(guān)因素，到地鐵公交與上班地的距離這一項(xiàng)與其三項(xiàng)相關(guān)聯(lián)，則可能是由于公租房建設(shè)選址與政策導(dǎo)向密切相連的緣故。例如政府近幾年來認(rèn)識(shí)到住戶對(duì)減少通勤時(shí)間的實(shí)際需求，政策上逐漸偏向于在市區(qū)或公共交通相對(duì)便利的地區(qū)收購社會(huì)閑置住房用作公租房房源，逐漸地不再在郊區(qū)等偏遠(yuǎn)地段集中建公租房小區(qū)。因此我們將F4因子命名為“政策因素”。

F5由居住安全感和鄰里關(guān)系共同代表，負(fù)荷值為0.793和0.722，2個(gè)指標(biāo)表現(xiàn)了住戶在日常生活中心理方面的感知，這里用“心理因素”表示。

（三）線性回歸分析

利用SPSS軟件，在以上因子分析的基礎(chǔ)上，建立以總體居住滿意度（D）為因變量，F(xiàn)1、F2、F3、F4和F5為自變量的線性回歸方程，結(jié)果如表6所示。

表6 回歸系數(shù)與顯著性檢驗(yàn)表

從5個(gè)解釋變量的T檢驗(yàn)情況來看，所有的變量的回歸系數(shù)均大于0.100，且sig＜0.002,說明5個(gè)自變量和因變量之間有著良好的相關(guān)性，這些變量都可以作為解釋變量說明居住滿意度(D)。因此,依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)，可建立標(biāo)準(zhǔn)化回歸方程:

利用SPSS軟件得到各組因子中各項(xiàng)細(xì)分滿意度指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)線性回歸系數(shù)，各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)總體居住滿意度的影響系數(shù)等于其在因子變量線性回歸分析中的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)乘以在對(duì)應(yīng)因子變量中的標(biāo)準(zhǔn)線性回歸系數(shù)。如表7所示。

表7 細(xì)分滿意度指標(biāo)影響系數(shù)表

從回歸結(jié)果看，首先政策因素在幾個(gè)因子中對(duì)居住滿意度的影響最大，回歸標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)達(dá)0.374，其中申請(qǐng)門檻與輪候時(shí)間的影響系數(shù)達(dá)到了0.129和0.112。在房源稀缺的現(xiàn)狀下，上海公租房整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，申請(qǐng)門檻較低和申請(qǐng)人數(shù)過多導(dǎo)致輪候時(shí)間普遍較長，因此租戶對(duì)于這兩個(gè)直接反映能否入住公租房的指標(biāo)敏感度較高。而相對(duì)來說政策優(yōu)惠力度、到上班地和公共交通的距離對(duì)居住滿意度的影響稍低。

其次是配套設(shè)施條件，回歸標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)達(dá)到了0.373，其中休閑娛樂、購物餐飲、到市中心的距離幾個(gè)指標(biāo)對(duì)租戶的影響較大。近年來“人才公寓”等小戶型宿舍式公租房的興建，使得公租房租戶越來越年輕化，對(duì)休閑娛樂和購物餐飲等方面的需求相對(duì)較大。

住房條件的回歸系數(shù)達(dá)到了0.306，其中公租房租戶最關(guān)注的是人均居住面積，影響系數(shù)達(dá)到了0.112。在實(shí)際走訪中，與2個(gè)以上家庭成員共同居住或與他人合租的樣本對(duì)人均居住面積的反應(yīng)多為“一般”或“很不滿意”。

社區(qū)條件的回歸系數(shù)為0.301，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，公共設(shè)施和物業(yè)管理是目前租戶在小區(qū)環(huán)境層面上最為關(guān)心的兩個(gè)方面。特別是對(duì)于一些老舊小區(qū)（比如惠民家園），大多數(shù)租戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理不滿，小區(qū)中電梯與門禁老舊、樓道垃圾無人清理和衛(wèi)生綠化缺乏打理的情況比較普遍。而在新建成的小區(qū)中，較多被調(diào)查者反映公共設(shè)施不足，如很多年輕租戶希望能有更多體育健身和休閑娛樂類設(shè)施，而老年租戶更希望能增加小區(qū)內(nèi)老年人公共活動(dòng)設(shè)施。

最后是心理因素，相對(duì)于其余幾個(gè)因子，其影響較不顯著，回歸系數(shù)僅為0.167。居住安全感和鄰里關(guān)系兩項(xiàng)指標(biāo)的影響系數(shù)分別為0.099和0.078，說明對(duì)居住滿意度有一定影響，但不是太大。這可能是由于公租房具有過渡性住房的性質(zhì)，租戶對(duì)于安全感和鄰里關(guān)系的需求不高。

四、結(jié)論與政策建議

目前上海市公租房整體居住滿意度較高，平均得分為3.95。但是市區(qū)和郊區(qū)的小區(qū)滿意度差距較大，位于市區(qū)的公租房小區(qū)總體居住滿意度得分均在4分左右，而郊區(qū)的小區(qū)僅在3.6-3.8分之間。這一點(diǎn)也與實(shí)際調(diào)研情況相符。在訪談過程中居住在郊區(qū)的很多租戶表示，住房位置太偏遠(yuǎn)是不滿意的主要因素之一。在19項(xiàng)公租房居住滿意度指標(biāo)中，租戶對(duì)“輪候時(shí)間”、“通風(fēng)采光”和“醫(yī)療條件”3個(gè)指標(biāo)最不滿意，最滿意的指標(biāo)有“房屋租金”、“到地鐵公交的距離”和“交通便利性”等。在公租房的居住滿意度影響因素中，政策因素的影響最為顯著，其次為配套設(shè)施條件和住房條件。說明租戶的居住滿意度與公租房政策緊密相關(guān)，公租房政策的制定和調(diào)整應(yīng)充分考慮租戶的居住體驗(yàn)，在社區(qū)配套設(shè)施條件和住房條件上要給予更大的改善。據(jù)此，本文提出以下幾點(diǎn)建議：

1.公租房的建設(shè)選址不宜選在交通相對(duì)不便的偏遠(yuǎn)地區(qū)，而是應(yīng)按照租戶的實(shí)際需求盡量選擇在交通便利的地區(qū)，在市區(qū)土地資源緊張的現(xiàn)狀下，收購和改建社會(huì)閑置住房用作公租房房源是一個(gè)很好的方向。

2.在細(xì)分滿意度上，租戶對(duì)于“輪候時(shí)間”最不滿意，滿意度得分僅為3.43。這是公租房輪候時(shí)間較長和輪候機(jī)制不夠透明所致。因此要建立公平公開的輪候機(jī)制，借助信息化手段建立公租房輪候信息公開平臺(tái)，及時(shí)向申請(qǐng)人公布公租房房源和輪候信息，簡化選房流程，增強(qiáng)公租房選房配租的透明度和公正性。滿意度較低的還有“通風(fēng)采光”和“醫(yī)療條件”2個(gè)指標(biāo)，得分分別為3.61和3.63。通風(fēng)采光主要與公租房戶型設(shè)計(jì)有關(guān)，由于現(xiàn)在部分宿舍式公租房采用“筒子樓”式設(shè)計(jì)，即樓層中間是內(nèi)走道，兩邊各有4-5戶小戶型住房，這種設(shè)計(jì)造成房屋內(nèi)廚房和衛(wèi)生間的通風(fēng)采光問題難以妥善解決。醫(yī)療條件上滿意度低主要是小區(qū)周邊缺乏醫(yī)療配套設(shè)施造成的。在后續(xù)公租房籌建中應(yīng)當(dāng)通過改善公租房戶型設(shè)計(jì)和增加公租房社區(qū)醫(yī)療設(shè)施等方式來提升租戶的居住體驗(yàn)。

3.影響公租房租戶滿意度的主要因素有休閑娛樂便利性、購物餐飲便利性、到市中心的距離、人均居住面積、申請(qǐng)門檻、輪候時(shí)間、公共設(shè)施和物業(yè)管理8個(gè)指標(biāo)，總體影響系數(shù)達(dá)到了0.833。這8個(gè)指標(biāo)在一定程度上反映了公租房租戶甚至是當(dāng)下城市中青年的居住需求。這些需求對(duì)現(xiàn)階段公租房以及普通租賃住房建設(shè)有著一定的參考意義，在未來租賃項(xiàng)目的建設(shè)過程中應(yīng)盡可能地加以考慮，以求項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營與租戶的居住需求更加匹配。