新加坡：讓買(mǎi)不起房的成年人住上 “豪宅”

■ 周尚冰

新加坡是一個(gè)充滿 “矛盾”的國(guó)家。國(guó)旗上的星月象征穆斯林，官方語(yǔ)言是英語(yǔ)，文字卻采用了簡(jiǎn)體字。最初來(lái)到新加坡的主要以中國(guó)南方的華人為主，且多為下南洋的苦力。1959年，李光耀領(lǐng)導(dǎo)的 “人民行動(dòng)黨”高舉 “多元種族”旗幟，同時(shí)也是因?yàn)榉粗扯鴬Z取了大選勝利。盡管華人占新加坡人口的多數(shù)，但其 “多元社會(huì)”更甚于 “華人社會(huì)”。

維持 “多元社會(huì)”需要穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)與政治環(huán)境。而公平分配則是這一穩(wěn)定狀態(tài)的前提之一。其中，保證大多數(shù)人的住房權(quán)利是公平分配的重中之重。為此，新加坡從獨(dú)立伊始就確立 “居者有其屋”的國(guó)策，旨在 “為所有新加坡人提供策劃周詳?shù)慕M屋”，明確住房問(wèn)題必須由政府統(tǒng)籌解決，并與此對(duì)應(yīng)，制定了一系列由政府提供居民住房的土地和房產(chǎn)政策：

新加坡由國(guó)家免費(fèi)提供居民住房土地，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)居民住房 （新加坡稱(chēng)組屋）。對(duì)每一位有工作的居民收取工資收入的34.6%作為個(gè)人中央公積金，用于住房、醫(yī)療和養(yǎng)老。其中個(gè)人繳交20%，企業(yè)繳交14.6%；其中的20%用于租賃、購(gòu)買(mǎi)住房。政府劃定購(gòu)房收入限定標(biāo)準(zhǔn)。新加坡建屋局負(fù)責(zé)發(fā)展的組屋，視房型大小和地點(diǎn)、樓層等，一套房大概20——50萬(wàn)新幣就能拿下。

新加坡政府對(duì)于目前月均戶(hù)收入少于8000新元的，可購(gòu)買(mǎi)4房或5房式組屋，月均戶(hù)收入少于3000元的，可購(gòu)買(mǎi)3房式組屋，少于2000元的可購(gòu)買(mǎi)2房式組屋。

購(gòu)買(mǎi)政府組屋可以向銀行申請(qǐng)貸款，一般首付20%就可以了。五房型的組屋，根據(jù)地點(diǎn)不同，價(jià)格在30萬(wàn)新幣到40萬(wàn)新幣間，首付20%，也就是6萬(wàn)新元到8萬(wàn)新元。新購(gòu)的組屋住滿5年后，可以在市場(chǎng)上出售。

組屋房?jī)r(jià)以公積金中的住房部分能 “買(mǎi)得起”為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定政府定價(jià)，目標(biāo)是一個(gè)人參加工作5年后，結(jié)婚時(shí)能首次使用中央公積金購(gòu)買(mǎi)政府組屋。最終90%的人能買(mǎi)3房式，80%的人能買(mǎi)4房式。一人一生可以享受政府補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)兩次組屋 （一次換購(gòu)大房）。組屋可以進(jìn)入二手市場(chǎng)交易，年老時(shí)也可以大房換小房，增值部分可以補(bǔ)充個(gè)人公積金 （用于養(yǎng)老、醫(yī)療）。

新加坡政府對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的資格有著嚴(yán)格的審查制度，規(guī)定了嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件。分配程序和等級(jí)制度確保了組屋分配的公開(kāi)、公平與公正。新加坡政府規(guī)定，一個(gè)家庭只能擁有一套組屋，如果要再購(gòu)買(mǎi)新房子，舊組屋必須退出來(lái)，以防有人投機(jī)占有。對(duì)于弄虛作假騙購(gòu)騙租者，當(dāng)事人將面臨高達(dá)5000新元的罰款或6個(gè)月的監(jiān)禁，或者兩者兼施。

新加坡歷史上也曾有過(guò)大部分國(guó)民 “買(mǎi)不起房”的痛苦經(jīng)歷。但經(jīng)過(guò)40年的努力，新加坡的公共住房為80%以上的居民提供了住所，大約95%的成年人有了自己的住房?？偫砝铒@龍?jiān)趪?guó)慶群眾大會(huì)上承諾，政府將保證每個(gè)有工作的新加坡家庭都能買(mǎi)得起新組屋，買(mǎi)家只須動(dòng)用公積金就能在25年內(nèi)付清所有房貸。新加坡人口密度在2013年就已經(jīng)達(dá)到7588人/平方公里，作為一個(gè)面積只有719.1平方公里的城邦國(guó)家，依靠科學(xué)精準(zhǔn)的規(guī)劃，創(chuàng)造了一個(gè) “住房奇跡”。2008年，新加坡 “居者有其屋”計(jì)劃獲得聯(lián)合國(guó)公共服務(wù)獎(jiǎng)。可以說(shuō)，在解決居民住房問(wèn)題上，新加坡堪稱(chēng)全球范例。

新加坡住房制度最大的特點(diǎn)是政府的強(qiáng)力介入。住房市場(chǎng)的特殊性既要求運(yùn)用市場(chǎng)規(guī)律，又需要政府的強(qiáng)干預(yù)措施。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理中 “市場(chǎng)失敗”的兩個(gè)條件是壟斷性和外部性，土地市場(chǎng)完全符合。城市住宅用地的價(jià)值完全取決于城市規(guī)劃和道路交通、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的環(huán)境外部性，加上土地的不可再生與地理壟斷性，導(dǎo)致了在土地問(wèn)題上單一依靠市場(chǎng)調(diào)控的失敗。因此，土地的開(kāi)發(fā)和增值收益不能成為原土地產(chǎn)權(quán)人、開(kāi)發(fā)商和囤房投資者的私利，而應(yīng)由社會(huì)共同分享，因而，政策上必須堅(jiān)持普通住宅用地開(kāi)發(fā)的公益性和非盈利性。

新加坡的房地產(chǎn)政策目標(biāo)是不斷演進(jìn)的，大致經(jīng)歷了“滿足居民居住需求——不斷改善居民居住質(zhì)量——鼓勵(lì)居民擁有住房產(chǎn)權(quán)”三個(gè)階段，體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念。居民區(qū)分布在圍繞市中心的20多個(gè)市鎮(zhèn)，不論居住在哪里，居民都不會(huì)感到生活不便，因?yàn)槊總€(gè)市鎮(zhèn)都是交通便利、配套設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美的綜合體。雖然房?jī)r(jià)也會(huì)因距市中心的遠(yuǎn)近有高有低，但就生活便利性而言卻幾乎是一樣的。建屋局會(huì)定期對(duì)組屋進(jìn)行維修，保障其居住的舒適性。

新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)一直以來(lái)都受到中國(guó)的重視?！笆逡?guī)劃建議”中明確提出：維護(hù)進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，支持引導(dǎo)其依法自愿有償轉(zhuǎn)讓上述權(quán)益。深化住房制度改革。加大城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度。而在兩會(huì)上，“建議”中提出的住房制度改革很可能會(huì)與“去庫(kù)存”、“戶(hù)籍制度改革”等形成一系列配套的惠民政策在未來(lái)推出。

事實(shí)上，宜居與人口密度、城市化率、置業(yè)偏好、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品基本無(wú)關(guān)。住房問(wèn)題與宜居渴望，其實(shí)就是兩個(gè)字：公平。每年召開(kāi)的兩會(huì)，正一直沿著這個(gè)方向前進(jìn)?！?/p>