基于春泉產(chǎn)業(yè)信托管理資產(chǎn)香港發(fā)行REITs的實例分析

白迪

摘 要：房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價證券。地產(chǎn)證券化把投資者對房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。理論上講，房地產(chǎn)證券化是對傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。本文利用春泉產(chǎn)業(yè)信托的公開數(shù)據(jù)，著重分析了內(nèi)地及國際資產(chǎn)之香港上市發(fā)行REITs的實例分析。針對產(chǎn)業(yè)信托的概況、企業(yè)治理、市場表現(xiàn)、環(huán)境、社會和監(jiān)管報告以及寫字樓商業(yè)房地產(chǎn)的市場概況及展望作出概括性總結(jié)與分析。

關(guān)鍵詞：春泉產(chǎn)業(yè)信托 資產(chǎn)證券化

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）09（a）-041-03

1 產(chǎn)業(yè)信托概況

春泉產(chǎn)業(yè)信托（香港證券交易所股份代號：01426）是一家房地產(chǎn)投資信托公司，擁有并投資于房地產(chǎn)項目，主要位于中國大陸賺取收入，同時在世界各地尋找投資機會，以增加收益。信托的目標是為單位持有人提供穩(wěn)定的分銷和持續(xù)的長期增長機會[1]。

該春泉產(chǎn)業(yè)信托是香港第一家產(chǎn)業(yè)信托公司，是首個在北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）直接投資的高檔寫字樓，也是英國第一家在英國 購買的房地產(chǎn)信托公司。產(chǎn)業(yè)信托（“中國華貿(mào)中心物業(yè)”）的物業(yè)組合包括：（1）在北京中心商業(yè)區(qū)投資兩個高檔寫字樓（“中國華貿(mào)中心物業(yè)”）。（2）英國零售房地產(chǎn)投資組合（英國零售房地產(chǎn)）。中國華貿(mào)中心物業(yè)，包括第4至28層（第4至28層、第16層設(shè)備和緊急避難所，沒有租賃空間）和兩個座位（包括第4至32層，以及第20層設(shè)備和緊急避難所），是不可用的。所有辦公樓層和兩個地下辦公樓層共有600個停車位。這兩座辦公樓是北京最受尊敬的高檔寫字樓之一，租金高，租戶基礎(chǔ)多樣化。英國零售物業(yè)由84個獨立零售物業(yè)組成，地產(chǎn)代理橫跨英國各地的84項商業(yè)物業(yè)。Kwik-Fit為英國零售物業(yè)的單一租戶，是英國領(lǐng)先的汽車服務(wù)營運商，擁有全國最大，達600多個汽車服務(wù)中的營運網(wǎng)絡(luò)。

2 企業(yè)治理

為了建立和維持高水平的企業(yè)管治標準，春泉產(chǎn)業(yè)信托已制定若干政策及程序以確保其運作具有透明度，及設(shè)有內(nèi)部監(jiān)察及制衡機制。春泉產(chǎn)業(yè)信托為根據(jù)《證券及期貨條例》第104條獲證監(jiān)會 認可的集體投資計劃，并受若干法律、法規(guī)和文件所規(guī)范，包括《房地產(chǎn)投資信托基金守則》。

證監(jiān)會的批準不構(gòu)成對該計劃的建議或承認，也不構(gòu)成計劃的商業(yè)優(yōu)勢、缺點或表現(xiàn)，也不表明該計劃適合所有投資者，或該計劃適用于任何計劃。個人投資者或任何類別的投資者。房地產(chǎn)投資信托基金署長已根據(jù)《證券及期貨條例》（v）獲得牌照，以在資產(chǎn)管理方面提供監(jiān)管活動。REIT管理人的三名人員已根據(jù)《證券及期貨條例》第125條及《房地產(chǎn)投資信托基金守則》第5.4段的規(guī)定獲準為負責(zé)人員，其中至少一人為REIT管理人的執(zhí)行董事。董事會行使其憲法文件定義范圍內(nèi)的權(quán)力，以確保管理層履行其職責(zé)，并獲得適當(dāng)補償，以及維持有效的內(nèi)部監(jiān)控政策及風(fēng)險管理系統(tǒng)。董事會亦將檢討重大的財務(wù)決策及REIT管理人的表現(xiàn)。根據(jù)《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，REIT管理人須以其負有受信責(zé)任的單位持有人的最佳利益為行事依歸。

為了建立有效而平衡的董事會架構(gòu)，董事會已設(shè)定為最少由7名董事及最多由9名董事組成。根據(jù)REIT管理人的企業(yè)管治政策，獨立非執(zhí)行董事的人選必須符合REIT管理人采納的合規(guī)手冊內(nèi)所載的獨立性標準。

董事會的組成是按照以下原則制定：董事會成員的技能和經(jīng)驗應(yīng)能互相平均，以配合春泉產(chǎn)業(yè)信托的業(yè)務(wù)需要，并應(yīng)確保能妥善管理董事會成員的變動，而不會導(dǎo)致董事會的運作出現(xiàn)不必要的中斷；董事會內(nèi)的非執(zhí)行董事應(yīng)具備所需的才能及達到足夠的人數(shù)，使他們能提出具影響力的意見；董事會的組合將定期予以檢討，以確保董事會具備適當(dāng)?shù)膶I(yè)知識和經(jīng)驗，及獲任命的董事具備履行其職責(zé)所需的相關(guān)專業(yè)知識和經(jīng)驗。該春泉產(chǎn)業(yè)信托已成立數(shù)個董事委員會，并采用國際上最佳實踐的企業(yè)管治標準，務(wù)求保證管理之持續(xù)透明度。

3 市場表現(xiàn)

中國北京華貿(mào)地產(chǎn)的表現(xiàn)令人鼓舞和優(yōu)于北方的趨勢。2017年，物業(yè)的平均租金率為94。2%（2016年：94.3%）在報告年度，新租續(xù)租總面積為42557平方米，其中54%為新租約，其余為續(xù)租。月租金（增值稅）平均每平方米357元，增長4%。主要受益于5.9%（2016年財政年度：7.5%）平均租金的增加。

根據(jù)2017年12月31日的租約，信托財產(chǎn)中有189名租戶，五大房客占21%。年內(nèi)的總收入8%，占23%。

該信托公司于2017年7月完成了英國投資組合的收購。這84個性能是KWK適合GB（有限），領(lǐng)先的車輛服務(wù)公司在英國。除一項租約外，其余租約于2032年3月到期。目前，英國的出租率為100%，年租金收入約為4.51百萬英鎊。信托公司由于租賃的“綜合維護和保險”性質(zhì)而獲得了大部分租金收入。根據(jù)租賃合同，承租人同意支付協(xié)議規(guī)定的日常費用（租金、水電費等），以及物業(yè)的所有財產(chǎn)稅、房屋保險和維修費（三“凈利潤”）。

從2016有關(guān)增加主要歸因于新的英國組合為盈利做出貢獻以及華貿(mào)物業(yè)的租金穩(wěn)定上漲，這有助于消除2016年營改增改革帶來會計的影響以及2017年全年所采用的人民幣兌美元月均匯率下跌的不利影響，如圖1、圖2所示[1]。

4 環(huán)境、社會和監(jiān)管報告

環(huán)境、社會和監(jiān)管報告（ESG報告）涵蓋春泉產(chǎn)業(yè)信托在管理華貿(mào)物業(yè)方面的可持續(xù)發(fā)展舉措、政策及表現(xiàn)。華茂地產(chǎn)由北京華瑞興貿(mào)易房地產(chǎn)咨詢公司（物業(yè)經(jīng)理）負責(zé)管理。物業(yè)經(jīng)理已任命北京華貿(mào)第一太平物業(yè)管理有限公司（“建筑經(jīng)理”）提供一般的樓宇管理服務(wù)。

5 市場概覽及展望

于2017年第四季度，北京市的國內(nèi)生產(chǎn)總值為人民幣28，000億元，增長率達6%。固定資產(chǎn)投資年增長率為5.7%，在第四季度的2017年底，它是8948億元。于2017年12月底，北京消費品的累計零售銷售總額為人民幣11，575億元。

于2017年底，北京總?cè)丝诩s為2，170萬人。北京寫字樓市場供求關(guān)系在2017季度第三，新增供應(yīng)量增加了北京A級寫字樓整體空置率。亞奧地區(qū)的恒毅大廈于第三季度正式投入市場，向市場提供75，000平方米的空間。四個寫字樓項目，即位于望京區(qū)域的中航資本大廈（80，000平方米）及榮信科技中心（130，000平方米）、亞奧地區(qū)的中海國際中心（48，700平方米）及麗澤金融服務(wù)區(qū)的晉商聯(lián)合大廈（35，600平方米），均計劃于2017年第四季度竣工。

2017年第四季度，甲級寫字樓平均成交價格環(huán)比上升0.76%至每平方米人民幣50，080元。在第三季度，該辦事處完成了三個整體的銷售交易，包括兩個辦公樓購買的房地產(chǎn)投資組合在中國銀行以海洋集團的價格以未披露的成本。6百萬元從北京電子控股有限責(zé)任公司收購的一幢寫字樓及以人民幣18.39億元投資黃金出售東勝文化藝術(shù)中心和盛莊集團。

至今寫字樓的一手散售交易仍然維持穩(wěn)定。市場趨勢第三季度，國內(nèi)公司仍是租賃市場的主要驅(qū)動力，而跨國公司的需求則保持平穩(wěn)。來自金融、互聯(lián)網(wǎng)、高新科技、法律、專業(yè)服務(wù)及汽車領(lǐng)域的租戶涉及多個主要的新租及搬遷交易。亞洲和亞洲今年空置率急劇上升，同比增長3%。由于增加了新的質(zhì)量供應(yīng)，3個百分點至19%。

該地區(qū)的平均租金也上漲了1%，每月2%至349元每平方米。在需求增加及吸納旺盛的支持下，望京細分市場第三季度繼續(xù)表現(xiàn)強勁。庫存減少后，空置率下降了6.5個百分點至8%。與此同時，望京的房租記錄在1%左右。5%穩(wěn)步增長至275元每平方米每月。金融街第三季度仍為最貴的細分市場，租金達到了每月每平方米人民幣549元。相反，CBD市場的租金略有下降，下降了0%。每月3%至395元每平方米。燕莎區(qū)域、東二環(huán)及中關(guān)村等傳統(tǒng)細分市場的空置率略有下降，而租金則分別徘徊在每月每平方米人民幣346元、人民幣344元及人民幣335元。

自2018年起中央商務(wù)區(qū)及麗澤金融服務(wù)區(qū)核心區(qū)域預(yù)計將推出大量甲級寫字樓，估計首都的平均空置率中短期內(nèi)將溫和上升。因此，業(yè)主今后將面臨更大的競爭。預(yù)計部分業(yè)主會調(diào)整租賃策略并在磋商中變得更加靈活，以留住現(xiàn)有租戶或吸引潛在租戶。由于大量項目（主要集中在中央商務(wù)區(qū)和麗澤金融服務(wù)區(qū)的核心區(qū)），北京甲級寫字樓市場的平均空置率估計從2018年略有上升，租金增長受限于供應(yīng)量大。

2018年，近900萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓有望進入市場，并在2008年之后出現(xiàn)第一個高峰。據(jù)估計，全市交付工程達到A級標準的辦公樓總量接近70%，遠遠高于目前的存量水平。2018年供應(yīng)量主要集中在CBD、望京和麗澤三大商務(wù)區(qū)，其中CBD核心區(qū)和麗澤兩個地塊區(qū)域?qū)⒂瓉硎着鷥?yōu)質(zhì)項目入市。

新項目，同時提高北京的整體市場質(zhì)量，將進一步釋放日益活躍的辦公空間升級的需求，并為租戶的搬遷和整合提供更多的選擇。此外，隨著辦公場所理念的演變和革新，新一代辦公人群對開放的、靈活的、以活動為基礎(chǔ)的辦公空間的接受度和認可度日益提升。寫字樓租戶的選址多元化，不再局限于傳統(tǒng)寫字樓，商務(wù)園區(qū)、“商改辦”“酒改辦”等非傳統(tǒng)選項得到越來越多的歡迎。這些項目一方面緩解了過去幾年北京傳統(tǒng)寫字樓市場供不應(yīng)求的緊張局面；另一方面也為如何創(chuàng)新地、高效地、人性化地設(shè)計和使用空間提出新的課題。辦公理念的升級和新一代辦公人對環(huán)境的重 視引起了寫字樓業(yè)主的思考和關(guān)注，他們對寫字樓品質(zhì)的要求也越來越高。2018年，超過十年的優(yōu)質(zhì)辦公樓將占到整個市場的近50%[2]。

參考文獻

[1] 春泉產(chǎn)業(yè)信托.2017年報[EB/OL].中財網(wǎng)，2018-04-20.

[2] 世邦魏理仕發(fā)布.北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場2017年回顧及2018年展望[EB/OL].新浪網(wǎng)，2018-01-04.