我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的發(fā)展探析

任松華

摘 要：本文分析了在我國(guó)實(shí)施住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的必要性、意義及存在的障礙，并提出了觀念更新、營(yíng)造成熟的政策執(zhí)行環(huán)境、加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)扶持力度等促進(jìn)其發(fā)展的措施。

關(guān)鍵詞：住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn) 金融產(chǎn)品 以房養(yǎng)老

中圖分類號(hào)：F842 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2018）09（a）-175-02

2013年9月，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中提到將“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，將“以房養(yǎng)老”作為解決養(yǎng)老資金難題的途徑之一。住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)就是通常所說(shuō)的“以房養(yǎng)老”，它是一種新型的金融創(chuàng)新產(chǎn)品。主要指?jìng)€(gè)人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額“養(yǎng)老金”，或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，同時(shí)繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。在老人去世后，金融機(jī)構(gòu)獲得抵押房屋的處置權(quán)。2014年7月，在北京、上海、廣州、武漢4個(gè)城市推行試點(diǎn)，2016年7月起，擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市及部分地級(jí)市。

1 我國(guó)發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的迫切性和意義

我國(guó)目前房?jī)r(jià)高企，大多數(shù)老年人都是舉全家之力才購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)，相當(dāng)一部分是貸款購(gòu)房，還要還貸，生活并不寬裕。老齡化速度的加快，又將給我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來(lái)廣泛而深刻的影響，社會(huì)保障壓力加大。一般認(rèn)為，60歲及以上老年人口占人口總數(shù)達(dá)到10%，意味著進(jìn)入老齡化社會(huì)。以洛陽(yáng)市為例，截至2017年底，60歲以上老年人達(dá)105.8萬(wàn)名，占全市人口總數(shù)的16.1%；65歲以上老年人達(dá)67.7萬(wàn)名，占全市人口總數(shù)的10%。而2017年底全國(guó)60歲以上老年人已有約2.41億，占總?cè)丝诘?7.3%。2050年將達(dá)到峰值4.87億，占總?cè)丝诘?4.9%。這意味著每3個(gè)人中就有一位老人。隨著老年人口比重快速上升、壽命不斷延長(zhǎng)，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和社會(huì)保障已難以滿足日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求，“以房養(yǎng)老”作為一種創(chuàng)新的養(yǎng)老模式應(yīng)運(yùn)而生，既利于國(guó)家養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，又改善了民生。

（1）利于減輕國(guó)家在養(yǎng)老方面的壓力。老齡化的加速使國(guó)家的養(yǎng)老金支付缺口越來(lái)越大，基本養(yǎng)老金每年還要有一定幅度的增長(zhǎng)，財(cái)政壓力巨大?！耙苑筐B(yǎng)老”可以分擔(dān)政府養(yǎng)老保障的壓力，緩解養(yǎng)老困局，保障社會(huì)弱勢(shì)群體的生活，有益于補(bǔ)充我國(guó)的社會(huì)保障制度。

（2）利于提高國(guó)民生活質(zhì)量。目前國(guó)家的財(cái)力不可能支付高的養(yǎng)老金，養(yǎng)老金上調(diào)幅度不斷走低。大多數(shù)家庭又是“421”結(jié)構(gòu)，一對(duì)夫婦上有4位老人，下有孩子，養(yǎng)老和醫(yī)療壓力很大。實(shí)行以房養(yǎng)老，老人不賣(mài)掉房子，每月可領(lǐng)一筆穩(wěn)定的收入，生前還可繼續(xù)享有房子增值帶來(lái)的收益，這拓寬了養(yǎng)老金的資金來(lái)源，這大大減輕了子女在經(jīng)濟(jì)和精神上的雙重壓力，提高了兩代人的生活質(zhì)量。

（3）利于金融業(yè)的發(fā)展。它擴(kuò)大了銀行、保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)，激勵(lì)其對(duì)金融產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新。也有望為巨額保險(xiǎn)資金尋找一個(gè)安全、收益穩(wěn)定的投資出路，成為商業(yè)保險(xiǎn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，形成保險(xiǎn)金“從養(yǎng)老中來(lái)，到養(yǎng)老中去”的良性循環(huán)機(jī)制。

（4）利于促進(jìn)消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。它將使人們逐漸淡化存錢(qián)養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念，而減少為養(yǎng)老而進(jìn)行的預(yù)防性儲(chǔ)蓄，人們也敢于將更多的收入用于消費(fèi)，利于擴(kuò)大內(nèi)需。

（5）利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。它的推出，能增加二手住房的上市量，盤(pán)活已有房屋資源，緩解當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供需矛盾，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

2 我國(guó)發(fā)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)存在的障礙

2.1 傳統(tǒng)觀念和房產(chǎn)、金融、財(cái)稅制度制約

“以房養(yǎng)老”在美國(guó)和歐洲一些國(guó)家已推行多年，原因是西方人很注重生活質(zhì)量，私有財(cái)產(chǎn)觀念強(qiáng)，而且這些國(guó)家房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)金融體系健全，普遍都開(kāi)征遺產(chǎn)稅，子女要繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)，需繳納不少的遺產(chǎn)稅，因此老人愿意將房產(chǎn)抵押，子女也很少會(huì)攔阻。但我國(guó)目前尚未開(kāi)征遺產(chǎn)稅，老人普遍還是持養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳續(xù)的傳統(tǒng)觀念，難以接受以房養(yǎng)老，子女的反對(duì)也是推行此政的一大阻力。再加上房產(chǎn)評(píng)估及金融機(jī)構(gòu)信用體系不健全，經(jīng)營(yíng)管理能力有限，老人既怕機(jī)構(gòu)破產(chǎn)倒閉失去保障，又擔(dān)心在有生之年每月得到的給付額總和低于房屋的實(shí)際價(jià)值，因此不愿也不敢抵押房產(chǎn)。自2014年7月開(kāi)始試點(diǎn)，截至2018年6月底，全國(guó)只有幸福人壽一家公司開(kāi)展了此業(yè)務(wù)，共有98戶家庭139位老人完成承保手續(xù)，試點(diǎn)進(jìn)展緩慢。

2.2 不確定性制約金融機(jī)構(gòu)的供給積極性

（1）房產(chǎn)價(jià)值難以確定。在“以房養(yǎng)老”模式下，房產(chǎn)一般需在老人過(guò)世之后才能處置，從簽訂合同到執(zhí)行處置時(shí)間間隔可能較長(zhǎng)，難以準(zhǔn)確預(yù)估房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格。如果持續(xù)升值，老人及其家屬可能要提出異議；如果房產(chǎn)貶值，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)將加大。

（2）按揭期限難以確定。傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對(duì)還款期限可做明確規(guī)定，但因?yàn)槿说膲勖y以預(yù)期，“逆按揭”的期限無(wú)法事先確定，每月金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額也難以計(jì)算。況且人的壽命在逐年延長(zhǎng)，長(zhǎng)壽給付風(fēng)險(xiǎn)也是機(jī)構(gòu)面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。加上該業(yè)務(wù)屬于微利型，金融機(jī)構(gòu)需不斷支付養(yǎng)老金且在老人過(guò)世后才能處置房產(chǎn)，現(xiàn)金流支出龐大。這在機(jī)構(gòu)看來(lái)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)很高的“買(mǎi)賣(mài)”，就大都持觀望態(tài)度了。

（3）房產(chǎn)處置風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)不具有對(duì)涉及抵押按揭業(yè)務(wù)的房產(chǎn)直接處置的權(quán)利，只能通過(guò)法院拍賣(mài)渠道解決。但拍賣(mài)的價(jià)格受多方面因素的影響，機(jī)構(gòu)可能因拍價(jià)過(guò)低而導(dǎo)致較大損失。

2.3 適用范圍狹窄

在我國(guó)農(nóng)村，房產(chǎn)難以流通交易又不值錢(qián)，老人根本不可能適用“以房養(yǎng)老”，另外，在城市也并不是所有老人都適用或需要“以房養(yǎng)老”的。比如，那些養(yǎng)老待遇十分優(yōu)厚的機(jī)關(guān)事業(yè)單位退休人員根本就沒(méi)有“以房養(yǎng)老”的必要。而那些沒(méi)有房產(chǎn)的城市低收入人群雖確有養(yǎng)老之憂，但又無(wú)房可抵。即便是那些既有需要也有可能“以房養(yǎng)老”的孤寡失獨(dú)和空巢老人，也會(huì)面臨許多障礙：70年土地使用權(quán)期限說(shuō)是自動(dòng)續(xù)期，但怎么續(xù)法還是未知數(shù)；再者目前我國(guó)房屋壽命平均只有30年，老人住了大半輩子的房產(chǎn)很多增值空間小、不易變現(xiàn)，很難受到機(jī)構(gòu)青睞。

2.4 受到我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展的制約

我國(guó)當(dāng)前老齡人口相對(duì)較多，人口基數(shù)較大，雖然養(yǎng)老市場(chǎng)發(fā)展在增速，但仍滿足不了實(shí)際需求：城市區(qū)域僅能滿足一部分的養(yǎng)老需要；硬件設(shè)置及管理人員配置不達(dá)標(biāo)，護(hù)工缺口大等。如果房產(chǎn)抵押出去后買(mǎi)不到養(yǎng)老服務(wù)，這也會(huì)挫傷老人的積極性。

3 積極推進(jìn)我國(guó)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)發(fā)展的措施

3.1 針對(duì)剛需群體積極試行，并普及“以房養(yǎng)老”的新觀念，培養(yǎng)潛在客戶

目前可先在沒(méi)有子女同時(shí)有一定房產(chǎn)的獨(dú)居老人群體中試行，再進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)不斷完善。隨著獨(dú)生子女家庭不斷增多，人的壽命不斷延長(zhǎng)，子女無(wú)法全面負(fù)擔(dān)老人的晚年需求。特別是近年來(lái)出國(guó)定居海外的人增速很快，大部分是不需要國(guó)內(nèi)父母房產(chǎn)、也不方便照顧父母生活的，這些都是以房養(yǎng)老的潛在客戶。國(guó)家和金融機(jī)構(gòu)要做好宣傳，引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變觀念，積極開(kāi)拓市場(chǎng)。

3.2 克服制度缺陷，制定相關(guān)配套政策，營(yíng)造成熟的執(zhí)行環(huán)境

（1）推進(jìn)房屋產(chǎn)權(quán)制度改革和農(nóng)村宅基地、耕地流轉(zhuǎn)改革。第一，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)權(quán)為70年，現(xiàn)在雖說(shuō)有了自動(dòng)續(xù)期的法律依據(jù)，但細(xì)則并未公布。建議盡早出臺(tái)，讓機(jī)構(gòu)和個(gè)人都吃上定心丸；目前國(guó)家已鼓勵(lì)農(nóng)民把宅基地、耕地流轉(zhuǎn)置換成城鎮(zhèn)房產(chǎn)，但實(shí)施者少，也有操作細(xì)則欠缺的原因。還有針對(duì)拆遷及政府補(bǔ)償費(fèi)與保險(xiǎn)公司抵押差價(jià)等特殊問(wèn)題，要預(yù)先設(shè)計(jì)好制度來(lái)解決，便于保險(xiǎn)公司控制風(fēng)險(xiǎn)。

第二，提升房屋建筑質(zhì)量水平。房屋的建筑質(zhì)量好，壽命長(zhǎng)，才能保證機(jī)構(gòu)和老人雙方的利益。我國(guó)應(yīng)參照國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)在房屋質(zhì)量和壽命上制定更高標(biāo)準(zhǔn)，以保證“以房養(yǎng)老”的順利實(shí)施。

（2）建立真正發(fā)達(dá)的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)。不再設(shè)置行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻，讓民間資本充分參與進(jìn)來(lái)。應(yīng)逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化，將缺乏流動(dòng)性的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為金融市場(chǎng)上可自由買(mǎi)賣(mài)的證券，金融機(jī)構(gòu)所獲經(jīng)營(yíng)收益可按一定方式對(duì)沖市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)損失，或以一定形式補(bǔ)貼給養(yǎng)老群體。只有這樣，才會(huì)有更多的機(jī)構(gòu)愿意來(lái)承擔(dān)并分散資產(chǎn)貶值、資金占用的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）建立健全法規(guī)保障，形成跨行業(yè)共識(shí)、制度和監(jiān)管合力，完善市場(chǎng)定價(jià)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。建議由保銀監(jiān)會(huì)、民政部牽頭并邀請(qǐng)住建部、財(cái)政部與稅務(wù)總局參加方案設(shè)計(jì)，明晰抵押房屋權(quán)屬關(guān)系；制定政策規(guī)范指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為，并確保保戶相應(yīng)的利益；建立房屋質(zhì)量、房屋交易、房屋公允價(jià)值的市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)，為參與“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)提供相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格體系。

（4）實(shí)行財(cái)稅政策優(yōu)惠和政府兜底機(jī)制。降低金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅負(fù)；減免參保老人支付的房屋評(píng)估等中介費(fèi)用；建立風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，一旦金融機(jī)構(gòu)給付養(yǎng)老金超出房產(chǎn)價(jià)值，由政府承擔(dān)該部分損失，承擔(dān)老人抵押房產(chǎn)養(yǎng)老期限到期后的養(yǎng)老，以解機(jī)構(gòu)和老人的后顧之憂。

3.3 加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)扶持力度

可大規(guī)模增加公共養(yǎng)老投入，通過(guò)稅費(fèi)優(yōu)惠、公建民營(yíng)、民辦公助、政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、補(bǔ)助貼息等多種措施引導(dǎo)和支持社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)；大規(guī)模、高頻率地對(duì)養(yǎng)老護(hù)理員進(jìn)行免費(fèi)培訓(xùn)，對(duì)從業(yè)人員采取特殊崗位津貼，促使整個(gè)護(hù)工隊(duì)伍呈現(xiàn)年輕化和穩(wěn)定性。

住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這種新型養(yǎng)老模式順應(yīng)了社會(huì)的發(fā)展，但能否發(fā)展壯大，不僅要求我們?cè)谟^念上的更新，更需要自政府至民眾的行動(dòng)支持。 但它終究只是養(yǎng)老模式的一種補(bǔ)充形式，并非化解養(yǎng)老困局的治本之計(jì)。關(guān)鍵是政府要大規(guī)模增加公共養(yǎng)老投入、提高養(yǎng)老待遇；盡快實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的全面“并軌”，均衡平等國(guó)民養(yǎng)老待遇；并調(diào)整計(jì)生政策，適當(dāng)提高人口生育率，減緩老齡化的速度和壓力。

參考文獻(xiàn)

[1] 戈曉芳.“以房養(yǎng)老”，離洛陽(yáng)有多遠(yuǎn)？[N].洛陽(yáng)日?qǐng)?bào)，2013-09-17.

[2] 賈壯.以房養(yǎng)老還需持續(xù)闖關(guān)[N].人民日?qǐng)?bào)，2013-09-16.

[3] 李長(zhǎng)安.“以房養(yǎng)老”中看難中用[N].環(huán)球時(shí)報(bào)，2013-09-17.