地產(chǎn)的另一面

張興軍

今年以來(lái)，各大房企嚴(yán)重跑輸大勢(shì)，破凈股亦不發(fā)少數(shù)。而接下來(lái)的一年時(shí)間，才是真正考驗(yàn)這些地產(chǎn)巨頭的關(guān)鍵時(shí)刻。

處于地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)口浪尖的2018年，與房地產(chǎn)有關(guān)的各方注定都不會(huì)過(guò)得太舒服。一邊是從嚴(yán)調(diào)控與遏制炒房，一邊則是不時(shí)傳出土地流拍的新聞。和2017年之前的房地產(chǎn)相比，分野明顯。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年前7個(gè)月，一線城市土地流標(biāo)共有13宗，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高；二線城市共154宗，是去年同期的兩倍；三四線合計(jì)達(dá)到629宗，而去年同期為284宗。2018年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流標(biāo)共796宗。

證券日?qǐng)?bào)報(bào)道顯示，7月份機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的全國(guó)300個(gè)城市中，土地出讓金總額為3958億元，同比增加9%。雖然共成交土地2087宗，環(huán)比增加5%，同比增加7%，但分化趨勢(shì)愈加明顯。

8月10日，太原迎來(lái)近些年以來(lái)太原土地市場(chǎng)上史詩(shī)級(jí)的大規(guī)模土拍，參與拍賣(mài)的8宗土地總面積約為827142平方米（約1241.61畝），起拍金額多達(dá)約130億元。不過(guò)，從土拍現(xiàn)場(chǎng)了解到，此次拍賣(mài)的八宗土地，其中兩塊流拍，其余六塊土地由于無(wú)人報(bào)名，未進(jìn)行拍賣(mài)。

今年，太原土地市場(chǎng)表現(xiàn)慘淡，上半年出讓土地?cái)?shù)量?jī)H為去年的一半。雖然在7月迎來(lái)反彈，但也僅是曇花一現(xiàn)，此次醞釀多時(shí)的“史詩(shī)級(jí)土拍”遭遇賣(mài)不出去的尷尬，就是最真實(shí)的寫(xiě)照。

而從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，太原的情況也是很多二三線城市的縮影，這些城市之前賣(mài)出了過(guò)多的土地，現(xiàn)在還想保持高增長(zhǎng)已然不可能。只不過(guò)，這對(duì)習(xí)慣了靠賣(mài)地來(lái)補(bǔ)充財(cái)政的地方政府來(lái)說(shuō)，未來(lái)會(huì)有不小的壓力。

某種程度上，土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”。房企拿地?zé)崆榈淖兓?，反饋出的正是市?chǎng)的真實(shí)狀況。房?jī)r(jià)高企的2017年之前地王頻現(xiàn)的時(shí)間段，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，而如今房地產(chǎn)企業(yè)熱情的漸冷，原因則是多方面的。

年中經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，再一次明確了房地產(chǎn)調(diào)控的從嚴(yán)。這意味著，銀行層面開(kāi)閘放水，亦不太可能大規(guī)模流入到房地產(chǎn)行業(yè)。與此同時(shí)，2018年百余家房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)水平有著不同程度的增長(zhǎng)，而債務(wù)成本卻有所上升。此消彼長(zhǎng)之下，現(xiàn)金流掣肘的房地產(chǎn)企業(yè)便難以像房?jī)r(jià)高企時(shí)那般任性拿地。

一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的指標(biāo)，便是高周轉(zhuǎn)度。拿地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售回款……，這一流程運(yùn)行得越快，就意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠越快變現(xiàn)，從而將資金投入到新一輪的開(kāi)發(fā)中去，從而做大做強(qiáng)。

但顯然，這一流程的部分緩解已經(jīng)受阻。房?jī)r(jià)的調(diào)控讓房地產(chǎn)企業(yè)近乎無(wú)利可圖，一些在高位拿地的房企面臨著喪失開(kāi)發(fā)的動(dòng)力。另一方面，高周轉(zhuǎn)速度也帶來(lái)了一些弊端，以碧桂園為代表的工程安全問(wèn)題，被媒體和業(yè)界引爆之后

走過(guò)了上半年的艱難之后，地產(chǎn)業(yè)何去何從？排名前列的房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎都囤積著數(shù)以千億元計(jì)的土地。千億囤地，負(fù)債其，這也是規(guī)模地產(chǎn)公司的近況寫(xiě)照。在房地產(chǎn)市場(chǎng)處在上升通道時(shí)，巨頭們手里握著的土地堪比搖錢(qián)樹(shù)，但當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于橫盤(pán)態(tài)勢(shì)時(shí)，這些嗜血蝕息的土地就好比燙手山芋。

A股的地產(chǎn)上市公司100多家，其未來(lái)命運(yùn)與地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)密切相關(guān)。今年以來(lái)，各大房企嚴(yán)重跑輸大勢(shì)，破凈股亦不發(fā)少數(shù)。而接下來(lái)的一年時(shí)間，才是真正考驗(yàn)這些地產(chǎn)巨頭的關(guān)鍵時(shí)刻。