海南省城市商品住宅價格影響因素分析

張?zhí)礻? 江浩文 白智文

【摘 要】對于影響海南省主要城市商品住宅價格的因素分析以及考慮在不同的情況下，預(yù)測房價的變化是本文的主要研究內(nèi)容。影響商品住宅的因素分為兩類：行政因素和非行政因素。設(shè)10項(xiàng)二級指標(biāo)。根據(jù)所選取的10項(xiàng)指標(biāo)，建立與商品住宅價格之間的多元回歸模型。收集近五年的房價數(shù)據(jù)，選取深圳作為自貿(mào)區(qū)對住房價格影響的參考對比，得到隨時間變化的房價影響因子，并將房價影響因子用于?？诜績r預(yù)測，得到自貿(mào)區(qū)建立對?？诤腿齺單迥陜?nèi)的影響趨勢。

【關(guān)鍵詞】城市商品住宅；多元回歸模型；影響因子

房價預(yù)測問題為深度結(jié)合實(shí)際的問題，房地產(chǎn)價格調(diào)控作為現(xiàn)在的社會熱點(diǎn)，其價格分析主要考察對實(shí)際問題的內(nèi)在分析，我們要從政府調(diào)控者的角度出發(fā)，通過對各種房價影響因素的深入分析，從而在大量數(shù)據(jù)中提取所需趨勢信息并建立模型，找到可以在擁有盡可能少的數(shù)據(jù)的情況在做到對房地產(chǎn)價格較精確預(yù)測的方法，涉及到的主要問題有以下幾點(diǎn)：

1.對可能影響房地產(chǎn)價格的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并分析其內(nèi)在規(guī)律及聯(lián)系，確定各因素對房地產(chǎn)價格的影響程度大小。

2.運(yùn)用所找出的影響房地產(chǎn)價格的因素，建立可以較好表示房地產(chǎn)價格的數(shù)學(xué)模型。

3.運(yùn)用所收集到的影響房地產(chǎn)定價的因素以及過往房地產(chǎn)價格的歷史數(shù)據(jù)，在沒有限購因素影響的狀況下對2018年6月-2019年5月的房地產(chǎn)價格進(jìn)行預(yù)測。

4.在考慮限購政策的影響下，對模型進(jìn)行改進(jìn)，以此對2018年6月-2019年5月的房地產(chǎn)價格進(jìn)行進(jìn)一步預(yù)測。

5.自貿(mào)區(qū)的成立會給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來深遠(yuǎn)影響，結(jié)合我國其他城市自貿(mào)區(qū)對城市房價帶來的影響，對海南自貿(mào)區(qū)開放后五年內(nèi)?？诨蛉齺喌某鞘蟹績r進(jìn)行預(yù)測分析。

對于影響海南省城市商品住宅價格的因素分析以及考慮在不同的情況下，預(yù)測房價的變化是本文的主要研究內(nèi)容。影響商品住宅的因素分為兩類：行政因素和非行政因素。行政因素主要包括土地利用規(guī)劃及供應(yīng)管制、房地產(chǎn)稅制、住房政策、公共建設(shè)、城市規(guī)劃等；非行政因素主要包括：經(jīng)濟(jì)因素、社會環(huán)境因素、其他因素，下設(shè)10項(xiàng)二級指標(biāo)，采用灰色關(guān)聯(lián)度分析，探究各指標(biāo)對房價的影響。根據(jù)所選取的10項(xiàng)指標(biāo)，在已知數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步對海南省房價影響因素進(jìn)行分析，并將其與預(yù)測數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，得到具有較高準(zhǔn)確性的預(yù)測數(shù)據(jù)。

一、影響商品住宅的行政因素

近年來，隨著住房貨幣化的推廣和福利分房政策的退出，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)較為活躍，房產(chǎn)價格和銷售量持續(xù)上升，使得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速發(fā)展階段，在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要的地位。影響商品住宅的行政因素主要包括：土地利用規(guī)劃及供應(yīng)管制、房地產(chǎn)稅制、住房政策、城市規(guī)劃、公共建設(shè)等。以下將對各項(xiàng)因素逐次進(jìn)行分析并采用層級分析法對各因素所占權(quán)重比進(jìn)行計算。

（一）土地利用規(guī)劃及供應(yīng)管制

土地政策從2003年起，被確定為重要的工具來參與國家宏觀調(diào)控，與傳統(tǒng)的貨幣政策和財政政策并列，具有不可替代的作用。土地的用途由政府規(guī)劃管理部門確定，土地利用的容積率等對單方住宅的土地成本影響很大；政府通常通過土地出讓計劃來控制進(jìn)入市場的土地數(shù)量。研究表明，該政策對于地區(qū)的影響和作用機(jī)制存在一定的區(qū)別，對于不同的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)制定差別化的土地供應(yīng)政策。[1]

（二）房地產(chǎn)稅制

征收房地產(chǎn)稅是一個國家調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場和社會經(jīng)濟(jì)分配的重要手段，同樣也是地方政府獲取財政收入的有效途徑。通過對房地產(chǎn)征稅，隨著房地產(chǎn)稅收資本化，房地產(chǎn)價值會隨之下降，但是由于地方公共服務(wù)資本化，房地產(chǎn)價值又會提高。簡而言之，由于征收房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)價值最終取決于本身與房地產(chǎn)稅、地方公共支出的關(guān)聯(lián)性。

（三）住房政策

國家的住房政策極大的影響著住宅市場的價格。我國長期以來實(shí)行的福利分房制度，導(dǎo)致商品住宅市場空間狹小，居民的購買力與商品住宅市場價格脫節(jié)；1998年停止傳統(tǒng)的住宅實(shí)物分配制度，必將推動居民個人對商品住宅需求數(shù)量的提高。

（四）城市規(guī)劃

城市規(guī)劃如何能夠得到市場認(rèn)可，并使得房價出現(xiàn)大幅上漲，其主要在于人們的預(yù)期發(fā)生了改變。隨著規(guī)劃的落定并實(shí)施，區(qū)域內(nèi)包括基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套、交通、教育等都會得到改善，這也會促使房價大幅上漲。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長而作局部或通盤調(diào)整，如增加新的可開發(fā)區(qū)域或允許對舊城區(qū)進(jìn)行更新改造。

（五）公共建設(shè)

公共建設(shè)由政府或其他社會組織提供的、給社會公眾使用或享用的公共建筑或設(shè)備，按照具體的項(xiàng)目特點(diǎn)可分為教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂、交通、體育、社會福利與保障、行政管理與社區(qū)服務(wù)、郵政電信和商業(yè)金融服務(wù)等。由于公共設(shè)施受到行政區(qū)域因素和社會資源分配因素的制約，因此對于房價的影響說較為顯著。[2]

二、影響商品住宅的非行政因素

為研究行政類因素對于商品住宅價格的影響，對于以上所述的各項(xiàng)影響因素，將通過層級分析法，判斷分析各項(xiàng)指標(biāo)之間的關(guān)系和影響。本文從經(jīng)濟(jì)、社會環(huán)境、其他因素等方面，對于非行政因素類進(jìn)行分析，選取了10項(xiàng)指標(biāo)（房地產(chǎn)投資、施工房屋面積、竣工房屋面積、竣工房屋造價、人均生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)價格指數(shù)、城鎮(zhèn)化水平、常住人口數(shù)、居民人均可支配收入、貸款利率）作為判別依據(jù)[3]。

（一）經(jīng)濟(jì)因素

供需關(guān)系是影響商品住宅價格的主要原因，隨著房屋商品化的發(fā)展，人們除了本身的需求以外，更多的人將房產(chǎn)視為一種投資方式，商品住宅也成為個人財產(chǎn)中的一部分。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般理論而言，從短期來看，市場供求是決定市場價格的直接因素，它使價格圍繞著市場價值或生產(chǎn)價格上下波動；從長期來看，市場價格調(diào)節(jié)著市場供求的平衡與不平衡，調(diào)節(jié)著生產(chǎn)要素的流入或流出。其次，短期的市場供求關(guān)系決定著市場價格偏離市場價值或生產(chǎn)價格的方向和程度。一般來說，商品住宅供給量增長，會導(dǎo)致房屋的價格降低，因此選取了房地產(chǎn)投資、施工房屋面積、竣工房屋面積、竣工房屋造價來反映房地產(chǎn)行業(yè)的供給關(guān)系。

（二）社會環(huán)境因素

從宏觀的角度來看，社會環(huán)境在大范圍內(nèi)會影響商品住宅的價格，市政設(shè)施和公共配套設(shè)施完善程度地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長迅速，居民收入相應(yīng)提高，購買力增強(qiáng)，住宅價格就會提升；反之，則會使住宅價格下降。因此選取地區(qū)生產(chǎn)總值、居民消費(fèi)價格指數(shù)和城鎮(zhèn)化水平來反映社會環(huán)境因素。

（三）其他因素

商品住宅價格對于人們來說，屬于高消費(fèi)不動產(chǎn)，價格較高，一次性購入對大多數(shù)人來說，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)不能承受，因此將通過貸款的方式來購買。貸利率通過影響住房供給、需求、租金、貼現(xiàn)率等方式來調(diào)節(jié)住房價格，因此貸利率和住房價格密切相關(guān)。故選取該項(xiàng)指標(biāo)作為研究影響商品住宅價格的因素

【參考文獻(xiàn)】

[1]郭貫成， 熊強(qiáng)， 汪勛杰. 土地供應(yīng)政策對房價影響的GWR模型分析[J]. 南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）， 2014， 2（8）： 96-101.

[2]胡建鋒.基于特征價格模型的城市公共設(shè)施對商品住房價格影響研究[D].華科技大學(xué)，2012

[3]張樂樂，高孝偉.基于灰色關(guān)聯(lián)度的河北省房價影響因素分析[J].綠色科技，2017（10）：263-266.