城市化進(jìn)程及其對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響

孫凌飛 孫永綏

【摘 要】文章對(duì)比狹義和廣義城市化概念，并指出人口城鎮(zhèn)化是城市化的基礎(chǔ)但人口結(jié)構(gòu)不是衡量城市化水平的唯一標(biāo)準(zhǔn)。城市化進(jìn)程常與國(guó)民生產(chǎn)收入呈現(xiàn)正相關(guān)，然而對(duì)于人均國(guó)民生產(chǎn)收入?yún)s不總是相關(guān)。除此之外，工業(yè)化進(jìn)程以及交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)城市化發(fā)展有顯著作用。城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力；房地產(chǎn)發(fā)展是城市化進(jìn)程的結(jié)果。

【關(guān)鍵詞】狹義城市化、廣義城市化、城市化進(jìn)程、房地產(chǎn)發(fā)展

Urbanization Process and Effect to Real

Estate Development

Lingfei Sun， Yongsui Sun

Abstract：With comparison of the narrow and broad definition of urbanization， this paper pointed out the population accumulation is the foundation of overall urbanization. Statistically， population construction is the significant quota for the level of urbanization， but should not be the only standard. The urbanization process usually has high correlation with national income level， but it does not always correlate to the income per capita. Besides that， industrialization and transportation infrastructure generates palpable effects to urbanization. The population accumulation due to urbanization progress generated the demand for accommodation， which provided the motivation for real estate； therefore， real estate development is the result of urbanization progress.

Key words： Urbanization， Real Estate， Migration， Industrialization

一、狹義與廣義城市化對(duì)比與聯(lián)系

一般而言，城市化進(jìn)程概念有狹義與廣義[1]。狹義城市化只關(guān)注人口的遷移，是鄉(xiāng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民的過(guò)程。包括居民自主轉(zhuǎn)移的遷移行動(dòng)，以及由于鄉(xiāng)村整體轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)而導(dǎo)致鄉(xiāng)村居民的轉(zhuǎn)化。除人口遷移外，廣義城市化還包括土地規(guī)劃的城市化和生活方式的城市化。除了用城鎮(zhèn)人口的比例來(lái)體現(xiàn)城市化程度，部分學(xué)者認(rèn)為人們生活方式的轉(zhuǎn)變也是城市化進(jìn)程的衡量標(biāo)準(zhǔn)[2]總之，城市化是土地和居民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的進(jìn)程。人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移導(dǎo)致城鎮(zhèn)擴(kuò)展。人口城鎮(zhèn)化是所有城市化進(jìn)程的基礎(chǔ)，但城市化進(jìn)程不僅是人口城鎮(zhèn)化。城市化的進(jìn)程在地理學(xué)與社會(huì)學(xué)中的意義是相輔相成的。

二、影響城市化進(jìn)程的因素

城市化的進(jìn)程一般有兩種方式：遷移與擴(kuò)張。在中世紀(jì)，殖民者將城市化的因素從工業(yè)化社會(huì)帶到殖民地： 新的定居者和新的經(jīng)濟(jì)體系。因此殖民化被外國(guó)學(xué)者認(rèn)為是促進(jìn)城市化進(jìn)程的行為。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展與工業(yè)化進(jìn)程是一個(gè)區(qū)域聚集居民的最主要因素。雖然有學(xué)者認(rèn)為工業(yè)化帶來(lái)的影響可能會(huì)被第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所取代，但是有研究顯示旅游業(yè)對(duì)城市化進(jìn)程產(chǎn)生的影響比較小。數(shù)據(jù)表明，大多數(shù)國(guó)家的城市化水平與國(guó)民收入緊密相關(guān)。根據(jù)周一星對(duì)百余國(guó)家數(shù)據(jù)建模得出城市化水平與人均國(guó)民收入呈現(xiàn)正相關(guān)[3]，但有些學(xué)者卻認(rèn)為兩者間相關(guān)性存在不確定性[4]。以美國(guó)為例，從1880年到1940年間，城市化進(jìn)程與人均國(guó)民收入增長(zhǎng)趨勢(shì)呈現(xiàn)高相關(guān)，從1940年以后這兩組數(shù)據(jù)呈現(xiàn)不相關(guān)。類似特征也體現(xiàn)在中國(guó)：從1960年到1978年，兩組數(shù)據(jù)很高相關(guān)性，而1978年之后就不在相關(guān)了。原因可能是中國(guó)當(dāng)時(shí)頒布的政治決策使得城市化進(jìn)程受到影響而非自然發(fā)展。

學(xué)者Jones認(rèn)為交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)城市化進(jìn)程有顯著影響[5]。多個(gè)研究案例發(fā)現(xiàn)，很多城市的發(fā)展受益于鐵路樞紐的位置。公路運(yùn)輸系統(tǒng)也可以影響城市化水平。航空運(yùn)輸?shù)呐d起對(duì)城市化進(jìn)程也有巨大影響。對(duì)于大都市來(lái)說(shuō)，通過(guò)建立與腹地城市的交通對(duì)城市化進(jìn)程有積極作用。

三、城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響

有學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)的住宅定居受城市化影響分為三個(gè)階段：隨著工業(yè)發(fā)展，居民開(kāi)始集中居住，城市化開(kāi)始緩慢發(fā)展。工業(yè)化進(jìn)程也促使城市化進(jìn)入快速發(fā)展階段，致使大量人口遷移到城區(qū)。當(dāng)城市化水平提高到70%，居民開(kāi)始向農(nóng)村和周邊城鄉(xiāng)結(jié)合處轉(zhuǎn)移[6]。

對(duì)于城市化和人群動(dòng)向的研究發(fā)現(xiàn)，在安置居民方面，沿海省份比內(nèi)陸省份承擔(dān)著更大的壓力。不同省份城市化進(jìn)程的不同，也會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)產(chǎn)生不同的影響。在越來(lái)越快的城市進(jìn)程中，為了安置大量涌入城區(qū)的居民，城鄉(xiāng)結(jié)合部的鄉(xiāng)村逐漸轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)的一部分。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市化進(jìn)程緊密相關(guān)。城市化進(jìn)程是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也在一定程度上配合和促進(jìn)城市化進(jìn)程的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和工業(yè)化實(shí)在一個(gè)區(qū)域積累人口的主要?jiǎng)恿?。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工業(yè)化的影響可能會(huì)被第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所取代。因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程所帶來(lái)的大量居住的需求是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的直接因素。

四、總結(jié)

由狹義和廣義城市化的對(duì)比可知人口城鎮(zhèn)化是城市化的基礎(chǔ)。然而，城市化的意義不僅局限于人口城鎮(zhèn)化。雖然人口結(jié)構(gòu)是衡量城市化水平的主要指標(biāo)，但不應(yīng)該成為其唯一標(biāo)準(zhǔn)：土地使用方式、居民生活方式等也被認(rèn)為是城市化水平的重要體現(xiàn)。

城市化進(jìn)程分為遷移與擴(kuò)張兩種。中世紀(jì)殖民地的發(fā)展被認(rèn)為是促進(jìn)城市化進(jìn)程的行為，因?yàn)檫@個(gè)過(guò)程為殖民地帶去新的居民和新的生活方式。城市化進(jìn)程通常與國(guó)民生產(chǎn)收入呈正相關(guān)，但與人均平均國(guó)民生產(chǎn)收入?yún)s不總是相關(guān)。除了工業(yè)化進(jìn)程促進(jìn)城市化發(fā)展，交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)城市化進(jìn)程也有明顯促進(jìn)作用。

居民遷移時(shí)隨工業(yè)化的發(fā)展而來(lái)。隨著城市化發(fā)展，城市地區(qū)需要安置更多居民，沿海省份比內(nèi)陸省份承擔(dān)更大安置壓力。這種安置需求為房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生動(dòng)力。雖然房地產(chǎn)發(fā)展在某種程度上也會(huì)促進(jìn)城市化進(jìn)程，但總體來(lái)講，房地產(chǎn)發(fā)展是城市化進(jìn)程的結(jié)果。

【參考文獻(xiàn)】

[1]曾賽豐，中國(guó)城市化理論專題研究，湖南人民出版社，2004

[2]胡濱，人口城市化，空間城市化與社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，社會(huì)科學(xué)，2012

[3]周一星，城市化與國(guó)民生產(chǎn)總值關(guān)系的規(guī)律性探討，人口與經(jīng)濟(jì)， 1982

[4]Spence etal.Urbanization and growth.World Bank Publications.2009

[5]Jones R.Essays on world urbanization.Philip's， 1975

[6] 蔣達(dá)強(qiáng)，大城市人口郊區(qū)化與住宅空間分布的效應(yīng)研究，人口與經(jīng)濟(jì)， 2002