銀行個人住房貸款風險及控制對策

李學仕

摘要：隨著社會的發(fā)展，人們的生活水平逐漸提高，我國的經濟發(fā)展給人們的生活也帶來了很多的益處。隨著我國個人住房建設商品化的加速，越來越多的人開始關注并購買新的住房，我國銀行住房貸款也隨之推行一系列的貨幣政策來支持這一現(xiàn)象，使得人們有更多的機會與錢財來獲得屬于自己的房子，然而，由于通貨膨脹等問題，我國的大多數(shù)的居民收入并不能與高額的房價匹配，因此貸款業(yè)務成為主要的方式，然而不良貸款現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)。文章就針對這一問題進行簡要闡述。

關鍵詞：銀行個人；住房貸款；風險；控制

當前我國的銀行個人住房貸款發(fā)展雖然快速，但是其中的管理以及施行手段還存在一定的問題，與目前我國日益發(fā)展的經濟水平并不對等，而強化與改善這一現(xiàn)象有利于改善我國銀行個人對貸款風險的掌握，減少我國銀行與世界頂級的銀行之間的差距，雖然住房貸款可以對個人生活以及居住環(huán)境都帶來很多的便利，但是并不是絕對的安全，因此本文就針對銀行個人住房貸款中可能存在的風險以及風險出現(xiàn)的原因和針對這些問題的解決方法進行簡要的敘述，希望可以對相關的人員有一定的幫助。

一、銀行個人住房貸款中存在的風險

（一）政策風險

個人住房貸款一般都會是一個較為長期的過程，在這期間就需要帶來一定的政策上波動的風險，例如一旦利率增長，那么相應的就要償還更多的利息，貸款客戶的還款壓力就會相應的增加，容易出現(xiàn)不及時還款，隱患就會出現(xiàn)；而如果利率降低，雖然對還款人有利，但是隨之減少的利息使得銀行收入降低，造成銀行的虧損，因此無論是利率的增加還是減少，都會對雙方帶來一定的損失。當前我國的貸款基準利率是上漲的趨勢，這就給一些貸款住房的住戶帶來生活上的壓力，而滯后還款的人數(shù)也有所上漲，同時對房價的評價出現(xiàn)失真，造成個人住房貸款業(yè)務的風險加大。

（二）法律風險

目前，我國并沒有一項專門的法律來約束以及規(guī)范住房貸款這一行為，只是銀行與個人、公司之間有一定的約定，但是懂法的人在少數(shù)，大多數(shù)的貸款人在看到合約后并不能十分有效的察覺到其中可能存在的風險及損失，而在簽訂協(xié)議后可能又會出現(xiàn)反悔等現(xiàn)象，不利于銀行個人住房貸款的運營。由于沒有較為完善的法律體系，因此在個人向銀行提供相關證明資料時，有些部門就無法提供較為可靠的信息數(shù)據，例如不真實的工資賬務清單等，這就會給銀行帶來一定的風險。

（三）信用風險

這里所說的信用指的方面較廣，一方面是指開發(fā)商信用風險，這是指一部分開發(fā)商在利益的驅使下，會向銀行提供不真實的企業(yè)項目與數(shù)據，但實際上其資金并沒有達到還款的要求，其中會有很多的虛假買賣，例如用一定房地產來替代一定的資金送給建設方來達到資金效益，這樣的現(xiàn)象稱為“假按揭”。這類信用風險對銀行來說傷害是很大的，一般這樣的情況貸款資金數(shù)目巨大，而一旦未及時償還，就對銀行的資金運轉業(yè)務帶來風險。另一方面，信用風險還指借款人的風險，由于身邊的環(huán)境隨之改變，借款人的資金收入也有可能發(fā)生重大變故，例如破產、退休、辭職等現(xiàn)象，這些都可能使得借款人無力或者在心里上存在抵制還款的現(xiàn)象，這一信用風險的存在還是因為當事人在法律意識上并沒有很強的觀念性，且銀行業(yè)并無法將每一位貸款人的各項數(shù)據都深入的了解，無法把控貸款人是否能夠長期的進行按時的還款。

（四）抵押物風險

抵押物是指在貸款時若出現(xiàn)貸款人無法償還貸款后所進行的第二還款保證，這就給貸款人一個警醒，也是對銀行貸款的一份保障。但是抵押物是否真正能夠順利收回足額的款項卻是一件較為復雜的事情。抵押物風險存在于三個方面，即抵押品價值風險變化；抵押物權屬風險；處置抵押物風險。首先，價值風險變化是在不可控因素之內的，因為自然災害、人為破壞等情況都可能使得房屋價值受損，銀行就無法得到原本預估的足值價格；其次，由于工作人員的疏忽或者貸款人的作假，抵押物可能在一定意義上并不屬于貸款人，不具備抵押條件，那么一旦出現(xiàn)問題就面臨無法解決的困境；最后，由于我國的相關法律會保護弱勢群體，若房屋是該群體唯一的居住環(huán)境，且其生活困難時，那么處置抵押品就可能無法順利的進行抵押處置。

二、銀行個人住房貸款風險出現(xiàn)的原因

（一）制度與法律不健全

我國并沒有直接健全的法律條款約束個人住房貸款的相關問題，更多的是針對生產性貸款，因此會出現(xiàn)很多的其他手段，例如用抵押物來保證不會損失財產，但是這樣做明顯也不是最合理的方式，操作風險也隨之增加。個人住房貸款在之前并不是特別盛行，但是隨著人們生活水平的提高，人們對居住有了更多的追求，也有更多的打算，在近幾年以個人貸款為主體的貸款模式在國內逐漸形成，但是國家并沒有及時的推行出相關的政策來保證該借代人與銀行之間的各自利益。

（二）銀行管理機制不健全

近幾年雖然我國的商業(yè)銀行已經陸續(xù)開始學習風險管理以及調研改進建設，但是由于外部以及內部的因素，目前銀行并沒有建立起嚴謹?shù)娘L險抵御屏障，這主要還是因為缺乏獨立性與集中性的原因，獨立性可以使上級部門能夠獨立的對下級部門進行管理，但是目前卻存在很多權限的限制，無法實現(xiàn)具體問題具體分析，而集中性是指一些專業(yè)的風險管理協(xié)會可以集中對各類風險進行評估，這樣就可以減少失誤的出現(xiàn)，但是目前我國并沒有這樣的風險評估部門來專門進行，而是相對的分散，不利于管理與集中評估。

三、銀行個人住房貸款風險規(guī)避措施

（一）加強銀行個人住房貸款風險意識

風險是這一行業(yè)始終會存在的問題，但是如何有效的規(guī)避將風險降至最低才是應該考慮的問題，風險與收益匹配才是風險存在的價值，就目前的情況來看，個人住房貸款的不良資產占少數(shù)，因此可以被稱為優(yōu)良資產，但是期限長達十年、二十年，在這其中難免會出現(xiàn)一些突發(fā)的變化，因此銀行應保持一種謹慎的態(tài)度來對待這一優(yōu)良資產，不能一味的進行投資，最終可能帶來巨大的風險問題，提高這一風險意識就可以有效的規(guī)避一些明顯的失誤與漏洞，從而降低風險。

（二）完善銀行個人住房貸款操作流程

銀行個人住房貸前審查流程要完善，不能僅提供個人收入狀況，基本信息收集時也應更為具體，個人提供的數(shù)據證明材料一定要有工作單位權威機構的認證，綜合各類信息，就其能否完成長期還款進行評估，在后期的營銷以及審批、管理工作上應加上風險評估這一環(huán)節(jié)，貸后應貫徹審貸分離、業(yè)務聯(lián)動、集約管理的原則，各個崗位都應盡各自的職責，規(guī)范優(yōu)化崗位建設才是根本。

通過本文的敘述可以看出我國的銀行個人住房貸款的發(fā)展是不完善的，隨著個人資產的累積，越來越多的人會選擇個人貸款來提前滿足自己的住房需求，但是由于社會的波動風險的存在，只有深入了解風險在哪，才能夠有目的有計劃的進行改善，相信在不久的將來我國的銀行個人住房貸款可以有更良好的法律環(huán)境以及優(yōu)良氛圍。

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（作者單位：中國建設銀行股份有限公司遼寧省分行）