試論國外房地產(chǎn)稅制的借鑒和啟示

鐘海英

摘要：住房是伴隨中國人一生的問題，無論是傳統(tǒng)觀念還是新時代的消費觀念都是不可或缺的一部分，也正因為此，近些年來房地產(chǎn)行業(yè)有些長足的發(fā)展，不過，蓬勃發(fā)展是光鮮的，但這些光彩的發(fā)展背后卻存在著一些很嚴重的社會和經(jīng)濟問題，例如：妨礙社會公平的長期穩(wěn)定發(fā)展，使得經(jīng)濟效率嚴重降低等等，故而在我國經(jīng)濟和社會快速發(fā)展的浪潮之下，為了讓經(jīng)濟體制得到更充分的完善，我國在房地產(chǎn)上的改革是必然的，也就是說房地產(chǎn)行業(yè)解決上述問題是必然的，文章通過對國外房地產(chǎn)行業(yè)的思想和觀念進行深度剖析，從而取其精華去其糟粕提出了一系列在我國當(dāng)前經(jīng)濟體制下可以借鑒的方式，為后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出一點建議以供查閱。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅收制度；課稅對象

一、當(dāng)今我國在房地產(chǎn)稅收方面存在的問題

對于如今的房地產(chǎn)行業(yè)，最主要的問題是房價上漲問題，而對于這一問題，在當(dāng)今中國最為主要的手段則是房地產(chǎn)行業(yè)中使用稅收方式來解決，為了保證公平性原則下效率優(yōu)先，我國政府在房地產(chǎn)稅收上已經(jīng)做出了很大的調(diào)整，但這些調(diào)整同樣存在著部分的不合理性。

（一）住房交易過程中的稅收過于繁重導(dǎo)致的房價過高

當(dāng)前在我國，“批租”是我國政府主要采用的是土地使用制度，其主要意思在于在土地的所有權(quán)當(dāng)屬國家的制度下，土地使用者可以通過采取向政府購買的方式，來獲取一段時間內(nèi)的土地使用權(quán)，而在這段時間使用完成之后，則必須無條件的交還給政府，并且在這段時間的使用過程中除去支付給政府的購買土地的資金之外，還需要一次性支付給政府土地所有的稅收，從而來保證土地的價值。

不過，雖然稅收是制定給相關(guān)土地開發(fā)商，可實際上由于種種原因會將這一部分土地購買和土地稅收所支付的高額費用轉(zhuǎn)嫁給購房者身上，這一點在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)屢見不鮮，買房中包含的稅收五花八門，例如如今房價中包含的：房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)稅收、印花稅、房產(chǎn)稅、使用城鎮(zhèn)土地所帶來的城鎮(zhèn)土地的使用稅，由于土地價值持續(xù)上漲產(chǎn)生的土地的增值稅，開發(fā)商企業(yè)盈利之后產(chǎn)生的企業(yè)的所得稅，房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅以及城市房地產(chǎn)稅，由于征用耕地產(chǎn)生的耕地占用稅等等，本文通過在對當(dāng)今一二線城市的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前的房價中，其稅收費用和地產(chǎn)商的盈利利潤竟然高達65%，而其實建筑成本卻只有區(qū)區(qū)的35%左右，也正是因為這樣不合理的繁重稅收，直接導(dǎo)致了當(dāng)前幾年之內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，以及房價的成倍上漲以及全國購房者的叫苦不堪。

（二）稅收設(shè)計存在不合理的情況

對于稅收的合理性而言，主要體現(xiàn)在增值稅這一項目之上，所謂增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)、土地地面之上的建筑物及其附屬物，并根據(jù)這些東西在社會發(fā)展中的一定的增值比例進行計算的稅收，在如今經(jīng)濟發(fā)展的浪潮之下，很多西方國家在此方面的稅收上做的十分合理，他們會根據(jù)房產(chǎn)的現(xiàn)在價值和之后隨著經(jīng)濟發(fā)展可能達到的價值進行評估，從而制定出合理的稅收，可相對于我國，對于部分區(qū)域、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)而言，實際上只會在乎目前的利益，并不會跟隨經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展的眼光進行稅收的增加，這樣造成了大量的稅收損失，并且可能由于此部分的損失為了彌補財政收入會增收部分其他稅收從而導(dǎo)致更加嚴重的后果，不僅如此，除去不能正常按照土地資產(chǎn)以及資產(chǎn)的增值情況進行征稅，很多區(qū)域、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要采用的一次性征收土地使用的相關(guān)稅務(wù)，這樣的話嚴重加大了開發(fā)商進行土地開發(fā)的相關(guān)成本，從而間接的導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)虛高，嚴重影響了區(qū)域、縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的正常發(fā)展。

（三）對于國內(nèi)國外的不同稅收導(dǎo)致一律平等的原則喪失

在房地產(chǎn)的稅收政策中存在著很多不能一視同仁的稅收規(guī)則，其中最為明顯的當(dāng)屬城鎮(zhèn)土地征用產(chǎn)生的城鎮(zhèn)土地使用稅和房地產(chǎn)稅兩種稅收制度。

對于城鎮(zhèn)土地使用稅收而言，其征稅的范圍僅僅包含了城市、縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)和工礦區(qū)域內(nèi)國家和集體所有的土地，并不包括當(dāng)前農(nóng)村和集體所有的土地，也不包括外商投資的企業(yè)所占用的土地、以及外國企業(yè)在華辦所占用的土地，當(dāng)然這有利于引入外商投資，可實際上從經(jīng)濟學(xué)的角度而言，這種稅收制度完全違背了一律平等的原則。

而對于房地產(chǎn)稅而言，其征稅的主要對象是除農(nóng)村房屋建筑之外，城市內(nèi)部，縣城之中，建制鎮(zhèn)以及工業(yè)區(qū)、礦產(chǎn)區(qū)的房子，并且與城鎮(zhèn)土地使用稅收基本一致，此類稅收只針對的是國內(nèi)的單位和個人，并不涉及外商在我國投資的企業(yè)，以及外國企業(yè)在我國所建立的辦事單位，與之不同的是，對于房地產(chǎn)稅收來說也不包含外籍人員。

由這兩種稅收制度可以明顯看出來當(dāng)前我國在稅收制度上還存在很嚴重的不平等現(xiàn)象，尤其是在對國內(nèi)國外的稅收上。

二、其他國家在房地產(chǎn)稅收方面的成熟做法

所謂的房地產(chǎn)稅，從經(jīng)濟學(xué)角度說就是不動產(chǎn)稅、或者人們口中常說的地產(chǎn)稅，是一種課稅對象為房屋，也就是說主要收稅的內(nèi)容是相關(guān)不動產(chǎn)的稅收制度，但是在本文對各個國家相關(guān)房地產(chǎn)稅收進行分析的過程中，當(dāng)今社會在房地產(chǎn)稅收方面還存在著很大的差異，其中包含著方方面面，本文經(jīng)過細致分析，對于西方國家的稅收制度進行了剝絲抽繭最終如下結(jié)論。

對于國外部分發(fā)達國家和發(fā)展中國家而言，其課稅對象的選取方面都是全部進行征收稅收的，但是在實際的征稅過程中發(fā)現(xiàn)，由于種種特殊原因，例如：除去不動產(chǎn)之外的很多動產(chǎn)財產(chǎn)無法進行評估，征收費用過高所以并不列入征稅范圍，并且在征收稅務(wù)的過程中，國際上的很多國家還會采用收入的多少進行稅收的制定，基本按照每年為一單位進行稅收征用，不僅如此，還可以按照具體情況進行分期付款的方式進行稅收，不過方式多樣，但是制度方面也是十分嚴苛的，如果納稅人不按照最后期限進行稅收繳納的話，那么政府將有權(quán)將已經(jīng)租用的土地收回，并且進行第二次拍賣。

另外，在征稅方式上其實在當(dāng)今世界上，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，現(xiàn)階段很多國家已經(jīng)采用了房地產(chǎn)存量稅方式進行房產(chǎn)稅的征收，這種方式的好處可以閑置住房的出租率，例如：在很多西方國家，其數(shù)年內(nèi)的不動產(chǎn)稅收只有區(qū)區(qū)的0.5%，也就是說，如果購買了一套住宅并且這套住宅的總價格是100萬元，那么按照這種稅收制度，在數(shù)年內(nèi)基本繳費為5000元（以每年為單位），當(dāng)然與上述提到的根據(jù)收入大小一致，再具體進行稅收繳費的過程中，如果出現(xiàn)其他稅務(wù)并未及時繳納導(dǎo)致逾期的情況，政府則有權(quán)進行罰款處理，若是時間過長已經(jīng)超過了最后標準，那么政府將有權(quán)進行房產(chǎn)收回，除此之外，還有部分國家還會采用其他的方式進行征稅，例如第一套房產(chǎn)可以不收取房產(chǎn)稅，但是當(dāng)購買第二套房產(chǎn)的時候，則會進行小額度的稅收征收，可是若是進行多套房產(chǎn)購買的話，那么則會在房產(chǎn)稅方面有一個本質(zhì)的增長，這樣的話有利于進行房價的穩(wěn)定。