淺談舊城改造中集資房面積測繪及質(zhì)量控制

摘 要：在快速的城市化發(fā)展進(jìn)程中，為完善城市功能，提升城市形象和提高市民生活質(zhì)量，舊城改造應(yīng)運(yùn)而生，它是城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，舊城區(qū)中的集資房普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施水平落后，土地利用率低，布局零亂，環(huán)境惡劣，城鎮(zhèn)功能體系不健全等問題，無法適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。因此，舊城改造中集資房也占有一定的比重。集資房面積測繪則關(guān)乎被拆遷人實(shí)際利益，也牽動整個舊城改造項(xiàng)目進(jìn)程，本文就工作以來在舊城改造中涉及集資房面積測繪的幾個問題及測繪質(zhì)量控制簡單論述。

關(guān)鍵詞：舊城改造；集資房；面積測繪；測繪質(zhì)量控制

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2018.14.216

在城市化的發(fā)展進(jìn)程中，舊城改造旨在解決城市老化問題，健全城市的結(jié)構(gòu)功能體系，繁榮城市經(jīng)濟(jì)、保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境，舊城改造的過程中始終堅(jiān)守“以人為本的”的方針，以改善人民的生活質(zhì)量為最重要的目標(biāo)，盡最大努力滿足人民日益增長的物質(zhì)文化需求；而集資房作為歷史遺留問題，集資房權(quán)屬面積來源多樣，集資房面積測繪工作難點(diǎn)多，本文就工作以來在本地區(qū)舊城改造中測繪工作問題簡單論述。

1 集資房作為歷史遺留問題的成因

集資房作為歷史遺留問題，除了上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)開發(fā)初期市場供需、利潤驅(qū)動等經(jīng)濟(jì)因素外，法律政策變化較大、政府監(jiān)管缺位是其重要成因。另外，我國實(shí)行的是二元制土地管理制度，早期的法律及有關(guān)政策允許非村民購買農(nóng)村房屋，且非村民利用集體土地建房的用地審批手續(xù)相對簡便：

（1）1987年1月1日至1998年12月31日期間施行的原《土地管理法》規(guī)定用地經(jīng)縣級政府批準(zhǔn)后非村民可以使用集體建設(shè)用地。

（2）按照原國家土地管理局《關(guān)于確定土地權(quán)屬問題的若干意見》（〔1989〕國土[籍]字第73號）規(guī)定，非村民可以購買集體土地上的房屋，且房屋售出后無需辦理報批手續(xù)土地即屬國有。

因此，土地管理的法律政策逐步趨緊，加之城市規(guī)劃的調(diào)整、早期村鎮(zhèn)規(guī)劃不完善，導(dǎo)致集資房萌生于特定歷史時期，且存續(xù)至今也難以按現(xiàn)行規(guī)定完善手續(xù)。

2 本地區(qū)舊城改造中集資房涉及幾類面積問題

根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條：房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。依據(jù)上述規(guī)定對舊城改造中涉及的的房屋權(quán)屬情況匯總。房屋調(diào)查表可當(dāng)在舊城改造項(xiàng)目公布欄中進(jìn)行公示。舊城改造項(xiàng)目中的房屋性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋所有權(quán)證、房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋所有權(quán)證與房屋登記簿的記載存在不同，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未經(jīng)取得房屋所有權(quán)證及未能提供土地來源的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

依據(jù)上述規(guī)定，舊城改造過程必須對房屋進(jìn)行房屋權(quán)屬面積調(diào)查，在本地集資房調(diào)查中經(jīng)常遇到如下幾類面積問題：

（1）集資房購買者僅能提供購房單，購房單上的建筑面積僅供參考，不作為辦理房屋所有權(quán)證的依據(jù)，甚至部分集資房連建筑總產(chǎn)權(quán)也不曾辦理登記。

（2）一些集資房為早期職工建設(shè)的福利房等，因受當(dāng)時相關(guān)福利分房政策的種種限制，在辦理房屋所有權(quán)證時房屋的實(shí)際建筑面積與房屋所有權(quán)證上所載明的產(chǎn)權(quán)面積往往會有所出入。最明顯的就是存在樓上樓下完全一致戶型的兩套住宅，其兩本房屋所有權(quán)證上所記載產(chǎn)權(quán)面積也不一致，這其中有的是面積數(shù)值保留位數(shù)不同引起的，還有是由當(dāng)時相關(guān)政策及其它因素造成的。

（3）部分集資房房屋所有權(quán)證中載明建筑面積不符合房產(chǎn)測繪規(guī)范的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，在早期房產(chǎn)測繪規(guī)范未實(shí)施之前，房屋的權(quán)屬面積的實(shí)際建筑面積扣除陽臺和樓梯的面積（或者依據(jù)房屋測量規(guī)范扣除1/2陽臺面積和樓梯面積），即我們所說的套內(nèi)實(shí)用建筑面積。

（4）在生產(chǎn)生活過程中，業(yè)主在原有產(chǎn)權(quán)范圍基礎(chǔ)上進(jìn)行修建，即我們所謂的違章建筑，這多出現(xiàn)在集資房一層部分，甚至于整梯戶型為加設(shè)衛(wèi)生間等，在集資房原有基礎(chǔ)上加建附屬樓。

3 舊城改造中集資房面積測繪問題

我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，對違章建筑面積明確規(guī)定不予補(bǔ)償，因而，在舊城改造中集資房面積測繪必須了解集資房房屋權(quán)屬登記情況，依據(jù)記載的建筑面積大小、結(jié)構(gòu)情況、土地性質(zhì)及使用狀況等情況，結(jié)合房屋實(shí)際情況測繪。

從政策角度分析：在申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記測繪的必備條件：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有或集體土地使用權(quán)證、房屋竣工情況（房屋規(guī)劃核實(shí)意見書）、房屋所有權(quán)人合法的材料證明。而集資房的實(shí)際面積往往大于或者小于建設(shè)工程規(guī)劃許可證上規(guī)劃的面積，甚至于當(dāng)時未能提供建設(shè)工程規(guī)劃材料。依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，無法提供建筑工程規(guī)劃材料的建筑及構(gòu)造物均屬于違章建筑。拆遷時不予補(bǔ)償。如果產(chǎn)權(quán)登記面積與實(shí)際面積有誤差，如何認(rèn)定呢？這涉及到舊城改造項(xiàng)目管理的工作，在進(jìn)行集資房測繪中，我們作為測繪中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該對房屋權(quán)屬面積進(jìn)行調(diào)查，并結(jié)合實(shí)際測繪成果，從測繪層面上出具如下分析：

上述面積匯總表以我們實(shí)際測繪房屋面積為基礎(chǔ)，重點(diǎn)分析其同集資房中記載的面積差異，能夠很好的體現(xiàn)兩者之間的面積關(guān)系，其中：房屋101及201、301等的差異屬于上述面積差異中的第二類面積問題，差額在0.01部分則屬于計(jì)算誤差范圍，如果差異太大，則可以分析是否是上文中提及的第三、四類差異，至于第一類問題一般在產(chǎn)權(quán)面積部分修改為購房單面積，然后根據(jù)第二至四類問題進(jìn)行分析，并將差異發(fā)生原因進(jìn)行標(biāo)識，為舊城改造集資房計(jì)算問題提供面積參考。

4 集資房改造面積測繪中如何進(jìn)行質(zhì)量控制

面積測繪是涉及到很多復(fù)雜的技術(shù)指標(biāo)，如何確保面積測繪的成果達(dá)到質(zhì)量要求，依據(jù)測繪技術(shù)進(jìn)行規(guī)范化的操作是必不可少的，面積測繪的相關(guān)數(shù)據(jù)，準(zhǔn)確的房產(chǎn)信息在現(xiàn)實(shí)管理工作中得以充分利用。

（1）測繪是一項(xiàng)復(fù)雜性、專業(yè)性、技術(shù)性的工作，工作流程務(wù)必詳盡，在集資房面積測繪工作開始前首先對作業(yè)項(xiàng)目深入了解，并保障其測繪設(shè)備功能完整性，制定出切實(shí)可行的測繪技術(shù)方案。并在項(xiàng)目測繪準(zhǔn)備階段，針對整個項(xiàng)目方案進(jìn)行討論，制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)任務(wù)書并對整個可行性方案進(jìn)行技術(shù)交底工作，確實(shí)做好測繪質(zhì)量的控制。

（2）集資房測繪項(xiàng)目應(yīng)該從遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》對符合建筑面積計(jì)算規(guī)定如下：a、有上蓋；b、有圍護(hù)物；c、結(jié)構(gòu)牢固；d、有實(shí)際使用功能；e、層高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。實(shí)際集資房測繪中我們則經(jīng)常需要處理如下幾個面積計(jì)算問題：

1）集資房中總建筑面積控制問題，一般我們依據(jù)項(xiàng)目技術(shù)交底文件及測繪操作流程的要求，對各幢集資房進(jìn)行總建筑面積測繪，優(yōu)先保證整幢建筑面積的準(zhǔn)確性。特別注意：

①陽臺在房屋露臺、曬臺、退臺、天面上投影面積部分；上部樓板高度超過兩個自然層的未封閉陽臺、挑廊、無柱走廊等均不計(jì)入建筑面積；

②非落地的凸窗部分，落地凸窗層高小于2.20米部分等不計(jì)入計(jì)入建筑面積等等。

2）集資房面積分?jǐn)偡桨竻⒖肌斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，依據(jù)現(xiàn)狀測量中確定外墻墻厚，樓梯間（含1/2墻）范圍，屋面層中涉及面積計(jì)算的樓梯梯間、檢查井、管道井、風(fēng)井等等。采用合理的分?jǐn)偡桨赣?jì)算各分戶面積。

（3）實(shí)行測繪成果審核驗(yàn)收機(jī)制：在驗(yàn)收過程中，確定二級檢查和驗(yàn)收的檢查依據(jù)、過程檢查方法，擬定驗(yàn)收方案，落實(shí)二級檢查制度。

（4）集資房測繪成果檔案管理：相關(guān)人員在審查無誤后對測繪結(jié)果進(jìn)行歸納和統(tǒng)一管理，把最初的測繪圖件與測繪結(jié)果結(jié)合起來，完善檔案管理制度，以保證測繪檔案完整性及項(xiàng)目的管理的增值。

總之，測繪的重要性已獲得廣泛認(rèn)可，目前正處于開發(fā)和完善時期，優(yōu)化測繪流程管理，依據(jù)測繪規(guī)范，完善檔案管理，相關(guān)資料和信息在實(shí)際應(yīng)用成為不可缺少的內(nèi)容，測繪數(shù)據(jù)關(guān)鍵在于精確性，它為舊城改造中集資房測繪管理提供最基礎(chǔ)的資料和數(shù)據(jù)信息服務(wù)。

5 結(jié)語

舊城改造歷來是城市建設(shè)中最復(fù)雜、涉及面最廣的系統(tǒng)性社會工程，房產(chǎn)的面積測繪則是群眾最關(guān)注的權(quán)益問題。本文簡單論述城市舊城改造集資房面積存在的問題和質(zhì)量保證措施，綜合分析各方面的因素，堅(jiān)持“質(zhì)量第一”的方針，既要保證項(xiàng)目進(jìn)程、又要不傷害人民群眾的切身利益，堅(jiān)持公平、公開、公正，實(shí)現(xiàn)社會和諧及經(jīng)濟(jì)效益的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：張進(jìn)寶（1983-），男，福建泉州人，本科，工程師，研究方向：房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍測繪、拆遷測繪、工程測量。