房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究分析

王濤　薛焱波　李文旭　馬睿明

摘要：目前房地產(chǎn)依舊是經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常重要的組成部分，不僅影響金融市場(chǎng)，甚至日常生活。風(fēng)險(xiǎn)管理通過影響管理對(duì)象的安全、成本、利益等方面深入經(jīng)濟(jì)生活，風(fēng)險(xiǎn)管理是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化的重要途徑之一。房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理尤為重要，這就需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析以及提出相關(guān)策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)管理

一、引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要針對(duì)開發(fā)決策階段，項(xiàng)目成功與否取決于房地產(chǎn)前期階段風(fēng)險(xiǎn)的控制上，簡(jiǎn)單說：對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中，分析、歸納、總結(jié)各類風(fēng)險(xiǎn)來源。由于投資市場(chǎng)極具特殊性，極大收益伴隨著極大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)需要對(duì)市場(chǎng)充分調(diào)研并識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)，合理安排資金，才能應(yīng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)管理三個(gè)方面進(jìn)行分析。

二、風(fēng)險(xiǎn)來源

1. 國(guó)家政策：國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)指導(dǎo)性政策，這些政策極易影響房地產(chǎn)市場(chǎng)興衰發(fā)達(dá)。2009年出臺(tái)鼓勵(lì)樓市發(fā)展政策，房地產(chǎn)迅速走向繁榮，后收緊政策法規(guī)導(dǎo)致走向市場(chǎng)低谷。項(xiàng)目開發(fā)必須嚴(yán)格按照國(guó)家政策發(fā)展，政策對(duì)房地產(chǎn)影響巨大。

2. 投資時(shí)間：進(jìn)入或撤離市場(chǎng)，必須要把握好時(shí)機(jī)，將房地產(chǎn)作為投資的投資商要追求最大利益，開始投資的時(shí)間是影響利益的最重要時(shí)機(jī)，在房地場(chǎng)投資中，追求合理的投資時(shí)機(jī)，要求投資者抓住時(shí)機(jī)。

3. 地段選擇：地段選擇是房地產(chǎn)開發(fā)重要因素，好的地段開發(fā)成本高，后期銷售價(jià)格也高，如何衡量這兩方面問題，應(yīng)著重考慮。

4. 管理風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目評(píng)估及人員管理能力決定項(xiàng)目成功與否關(guān)鍵因素，管理者決策存在著風(fēng)險(xiǎn)，管理培訓(xùn)沒有系統(tǒng)，決策更多依賴經(jīng)驗(yàn)，管理者給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)不可忽略。

5. 融資風(fēng)險(xiǎn)：包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金的融通和房地產(chǎn)消費(fèi)資金的融通兩個(gè)方面，房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)是指金融體系的制度缺陷或社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治等原因所形成的房地產(chǎn)融資主體的資金損失。融資的多層次運(yùn)動(dòng)導(dǎo)致融資鏈跨度大，材料生產(chǎn)商、土地經(jīng)營(yíng)商等各類環(huán)節(jié)，極易影響房地產(chǎn)投資穩(wěn)定發(fā)展。

6. 合同風(fēng)險(xiǎn)：合同本身就是風(fēng)險(xiǎn)，索賠不可避免，合同完整性不能避免索賠發(fā)生，修改歧義條款、完善漏洞、合理談判各類條款，避免發(fā)生糾紛。

三、風(fēng)險(xiǎn)因素分析

實(shí)施項(xiàng)目的利益相關(guān)者可能受到利益問題的驅(qū)使從而對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施產(chǎn)生影響，因此項(xiàng)目在實(shí)施的過程總會(huì)面對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

1. 由于項(xiàng)目建設(shè)過程中涉及的手續(xù)相對(duì)繁雜且數(shù)量較多，出現(xiàn)難以按時(shí)完成的可能。

2. 項(xiàng)目施工的過程中不可避免產(chǎn)生噪音以及空氣污染，引起周圍居民的反感甚至是對(duì)該項(xiàng)目的聯(lián)合抵制。

3. 經(jīng)營(yíng)及管理存在風(fēng)險(xiǎn)：該風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)主要是由于經(jīng)營(yíng)人無法準(zhǔn)確判斷可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，從而給項(xiàng)目帶來一定的威脅，這一情況的出現(xiàn)主要同經(jīng)營(yíng)管理人的自身素質(zhì)以及專業(yè)素質(zhì)有關(guān)，主要涉及對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)以及在設(shè)計(jì)施工的過程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷。

4. 市場(chǎng)風(fēng)向：對(duì)于項(xiàng)目而言，市場(chǎng)是能夠?qū)ζ涫找娈a(chǎn)生最大影響的因素，基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)和銷售水平能夠決定該產(chǎn)品的生存及發(fā)展情況。通常來講，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要由以下三個(gè)方面引起。首先，供求關(guān)系的變化與對(duì)市場(chǎng)判斷出現(xiàn)的偏差；其次，項(xiàng)目產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力同其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較結(jié)果的變化；最后，是項(xiàng)目產(chǎn)品以及原材料的價(jià)格同預(yù)測(cè)結(jié)果產(chǎn)生的偏差。

5. 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的完成從設(shè)計(jì)至施工直至竣工具有一定的時(shí)間性，在這一過程中需要涉及諸多環(huán)節(jié)，難免出現(xiàn)意料之外的事件，可能是環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差，也可能是對(duì)市場(chǎng)預(yù)判出現(xiàn)偏差，又或者是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的改變等都會(huì)對(duì)相關(guān)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。

四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策分析

結(jié)合上述的風(fēng)險(xiǎn)問題，主要是采取如下措施，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)危害降至最低，并提前與有關(guān)部門協(xié)調(diào)溝通，并始終保持聯(lián)系，盡早進(jìn)行相關(guān)建設(shè)手續(xù)的辦理。

1. 施工擾民風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

在施工過程中極有可能對(duì)周圍的工作單位以及居住用戶產(chǎn)生影響，因此為了能夠保證當(dāng)?shù)鼐用窳己玫纳罴肮ぷ鳝h(huán)境，嚴(yán)格遵序如下措施：在施工的過程中減少噪音的產(chǎn)生，選用低噪音的工藝進(jìn)行建設(shè)。夜間十點(diǎn)至早晨六點(diǎn)鐘為停止工作時(shí)間，同時(shí)中午十二點(diǎn)至下午兩點(diǎn)也不進(jìn)行具有噪音的施工作業(yè)，避免對(duì)周邊的居民產(chǎn)生困擾。如果施工過程中由于技術(shù)及其他相關(guān)原因無法停止作業(yè)，應(yīng)當(dāng)提前與周邊居民和居委會(huì)溝通，協(xié)商妥當(dāng)后辦理相關(guān)手續(xù)。保證施工場(chǎng)地的圍擋，同時(shí)相關(guān)建設(shè)用腳手架采用綠色密目網(wǎng)進(jìn)行全封閉。施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行硬化，同時(shí)及時(shí)灑水，避免塵土飛揚(yáng)，在進(jìn)行清掃前先灑水，避免楊塵的出現(xiàn)，相關(guān)建筑垃圾統(tǒng)一運(yùn)送。泥漿依照有關(guān)規(guī)定的定點(diǎn)放置；廢水經(jīng)過二級(jí)沉淀后加以排放。建筑施工過程中的渣土及時(shí)外排，當(dāng)放置時(shí)間超過48小時(shí)，并且未經(jīng)過外派的渣土應(yīng)當(dāng)覆蓋。現(xiàn)場(chǎng)中的車輛不允許鳴笛，同時(shí)運(yùn)送渣土的差量必須保證車廂的封閉，在運(yùn)送前清洗干凈。工地使用的重型機(jī)械應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)離居民區(qū)，同時(shí)盡可能減少設(shè)備產(chǎn)生的噪音，相關(guān)吊裝設(shè)備應(yīng)當(dāng)借助無線電實(shí)施通訊，規(guī)避高噪音聯(lián)絡(luò)方式的出現(xiàn)。借助上述的方式措施，通過各方的共同努力，減少施工風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目的順利安全完成。

2. 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)管理的回避控制、轉(zhuǎn)移、自留、分散及利用。

（1）風(fēng)險(xiǎn)回避：嚴(yán)格控制公司投資項(xiàng)目，不從事相關(guān)高?；顒?dòng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行回避，緩解風(fēng)險(xiǎn)就是將高危行業(yè)減到零。損失控制。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)基本特征及原因，對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分管進(jìn)行深入的研究，提出監(jiān)控措施，針對(duì)墊款、計(jì)算財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)管，建筑企業(yè)要嚴(yán)格遵守規(guī)則，建立健全的制度，防止抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移現(xiàn)象發(fā)生。已經(jīng)發(fā)生或即將要發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，通過各類措施減少損失，對(duì)損失進(jìn)行控制。

（2）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)并轉(zhuǎn)嫁到其他方面，通過與第三方簽合同或者投保，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到保險(xiǎn)公司。

（3）風(fēng)險(xiǎn)自留：通過內(nèi)部控制，減少自留風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)自留也是指風(fēng)險(xiǎn)主動(dòng)或合理的不合理的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重程度不可能改變，風(fēng)險(xiǎn)概率及風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)都不會(huì)發(fā)生變化。

（4）風(fēng)險(xiǎn)分散：風(fēng)險(xiǎn)是屬性的概率，不同預(yù)期值伴隨不同損失，通過多樣化的投資降低和分散風(fēng)險(xiǎn)，多元化的投資起到降低風(fēng)險(xiǎn)效果。

（5）風(fēng)險(xiǎn)利用：將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為機(jī)遇，利用風(fēng)險(xiǎn)而不是恐懼，尋找風(fēng)險(xiǎn)中機(jī)遇。

五、風(fēng)險(xiǎn)管理方法

風(fēng)險(xiǎn)管理方法研究是一項(xiàng)極其復(fù)雜的工作，是建筑工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。定性分析需要事先主觀判斷（采訪、頭腦風(fēng)暴、列清單）出最重要的風(fēng)險(xiǎn)因素，再結(jié)合經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)研究結(jié)論做出判斷。

1. HRBS（風(fēng)險(xiǎn)分層法）：HRBS是由CarrandTah提出的具有代表性的量化分析方法，該方法的特點(diǎn)是將定量與定性的分析結(jié)合到了一起，與此同時(shí)進(jìn)行蒙特卡洛模擬，蒙特卡洛通過數(shù)據(jù)模擬現(xiàn)實(shí)，屬于計(jì)算數(shù)學(xué)類，通過成千上萬次模擬實(shí)驗(yàn)得到大量數(shù)據(jù)，在大量數(shù)據(jù)中找到規(guī)律。確定是需要構(gòu)建模型較為復(fù)雜，需要?dú)v史經(jīng)驗(yàn)作為基礎(chǔ)。

2. 幕景分析法：一種能夠識(shí)別出關(guān)鍵因素和關(guān)鍵因素的影響程度的方法，描述未來要發(fā)生的事情，通過多種方式（表格、圖像）描述整個(gè)項(xiàng)目的情況，人們更加習(xí)慣的形式，可以將決策者的決策范圍進(jìn)行拓展，依此來發(fā)現(xiàn)更多可能發(fā)生的情形，但是主要依賴決策者的判斷，易產(chǎn)生偏差。

3. WBS（工程分解結(jié)構(gòu)）：依據(jù)某一原則，將整個(gè)項(xiàng)目分解成小任務(wù)，直到細(xì)化成日?；顒?dòng)，將風(fēng)險(xiǎn)分解到最小單元，絕大數(shù)應(yīng)用于施工階段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，學(xué)習(xí)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，借鑒成熟的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，建立風(fēng)險(xiǎn)管理體系，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，拓寬風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控范圍。對(duì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素通過合適的方法進(jìn)行評(píng)價(jià)及分析。

六、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)重要位置，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有重要作用，故要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。由于投資市場(chǎng)極具特殊性，極大收益伴隨著極大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)需要對(duì)市場(chǎng)充分調(diào)研并識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)，合理安排資金，才能應(yīng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理中，由于風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為動(dòng)態(tài)，所以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的策略也發(fā)生變化；做出最符合風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對(duì)策略、極大程度避免風(fēng)險(xiǎn)、減少投資。風(fēng)險(xiǎn)管理包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目健康穩(wěn)定的發(fā)展，必須要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)健康穩(wěn)定的環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)不可避免，正確管理規(guī)避才是正確路線。在未來發(fā)展中，要不斷創(chuàng)新新方法、新技術(shù)，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效率。

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（作者單位：王濤、薛焱波、馬睿明，蘭州交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院；李文旭，甘肅政法學(xué)院人文學(xué)院）