無錫市房地產(chǎn)價格影響因素的實證研究

于越　周禹含

摘要：文章從無錫市2007-2016年房地產(chǎn)發(fā)展狀況出發(fā)，結(jié)合國內(nèi)外對學者對影響房價因素的研究，選定了所要分析的七個因素：即土地價格、常住人口數(shù)、居民收入、經(jīng)濟發(fā)展水平、利率、物價水平和消費者心理預期，并提出假設(shè)。實證研究中應用統(tǒng)計分析和主成分法建立多元回歸模型，驗證了人口、居民收入、經(jīng)濟發(fā)展水平、地價和前期房價是影響無錫市即期房價的重要因素，從而以無錫市為例，為制定政策和調(diào)控房價提供了相關(guān)建議和理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格：影響因素：實證研究

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2018）01-54-04

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，一直以來都是業(yè)界關(guān)注的焦點。進入新世紀以來，全國各地的房地產(chǎn)市場都以迅猛的勢頭向前發(fā)展，尤其是經(jīng)濟較為發(fā)達的東部地區(qū)，住宅市場更是持續(xù)火爆，房價連年飛漲。從房地產(chǎn)本身來看，伴隨經(jīng)濟社會的進步以及通貨膨脹的加劇，房價適度上揚是正常情況，居民固定資產(chǎn)增值還會進一步拉動消費需求，增強宏觀經(jīng)濟活力。但我國房產(chǎn)市場價格近十年漲幅過高，在部分地區(qū)已經(jīng)超出了居民的實際購買力，旺盛的投機需求推動房價過快上漲勢必造成房屋供求失衡與泡沫經(jīng)濟，泡沫嚴重到一定程度，破裂后引發(fā)的經(jīng)濟危機會招致大量的企業(yè)倒閉潮，失業(yè)下崗潮，政治和社會危機加劇，美國房地產(chǎn)泡沫與次貸危機和東南亞金融危機都為我們敲響了警鐘。同時還應認識到，由于我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡，各地房產(chǎn)市場表現(xiàn)也不盡相同，部分城市由于開發(fā)過度，大量的房地產(chǎn)庫存也制約著經(jīng)濟騰飛。因此，從供給側(cè)與需求側(cè)發(fā)力，去泡沫和去庫存都是房地產(chǎn)行業(yè)下一步發(fā)力的重中之重。

在國家宏觀調(diào)控下，無錫市房地產(chǎn)市場近幾年表現(xiàn)亮眼，文章從影響房地產(chǎn)價格的若干因素出發(fā)，結(jié)合無錫市2007—2016年十年的房地產(chǎn)價格市場表現(xiàn)，運用實證分析方法，得到影響無錫市房地產(chǎn)價格的主要因素，并且定量地分析這些因素對房價有怎樣的影響及其影響程度，以便為無錫市房地產(chǎn)市場發(fā)展提供建議，為其他地市房地產(chǎn)價格調(diào)控提供借鑒與參考。

二、文獻述評

目前，國內(nèi)外學者基于不同角度對影響房地產(chǎn)市場價格波動的因素展開了大量的研究。Abraham等（1992）對美國三十個城市的實證分析表明房地產(chǎn)價格的上漲與就業(yè)率、收入及建設(shè)成本有直接關(guān)系。Michael White，Diana Kasparova（1996）建立了供需模型來量化住宅價格，根據(jù)部分歐盟國家生產(chǎn)總值、貨幣政策等宏觀因素分析房價變動曲線。Wheaton和Nechayev（2008）通過對美國59個城市在1998—2005年間的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行分析，認為利率并不能很好地解釋房價的波動，且兩者存在著復雜的關(guān)系。英國Noah KofiKarley博士結(jié)合加納的住房問題提出居民住房消費能力是房地產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要的條件。貝爾特拉提和莫拉那（Beltratti&Morana，2010）研究發(fā)現(xiàn)影響歐美、加拿大等G7國家40%的房價變動變量是股市波動、通貨膨脹、利率政策和原油價格，主成分分析法進一步說明各國房地產(chǎn)市場已經(jīng)具備某種宏觀聯(lián)動。

由于房地產(chǎn)價格調(diào)控出現(xiàn)了新的政策，我國對房價的研究也開始由以往的理論研究轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在的實證研究。在對房地產(chǎn)價格的影響因素研究中，賀勝兵（2006）、白霜（2008）、齊千（2011）、安輝、王瑞東（2013）、湯文彬（2016）都發(fā)現(xiàn)諸多影響房地產(chǎn)價格變動的重要因素。賀勝兵（2006）從需求和供給出發(fā)，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產(chǎn)投機和人民幣升值預期等因素導致的房地產(chǎn)需求擴張是房價上漲的首要因素。而北京、上海、武漢的實例證明住房建造成本和地價從供給影響房價。白霜（2008）通過對除港、澳、臺外的31個?。ㄊ?、區(qū)）的經(jīng)濟基本面和房地產(chǎn)價格的Panel數(shù)據(jù)進行實證分析，認為房地產(chǎn)價格的主要影響因素除消費者購買力外，還包括產(chǎn)品成本、企業(yè)數(shù)量、人均資源占有量、投資狀況以及稅收政策。齊千（2011）在此基礎(chǔ)上加入了利率和房地產(chǎn)開發(fā)投資額因素的影響。安輝、王瑞東（2013）綜合考察了經(jīng)濟基本面與非經(jīng)濟基本面對房地產(chǎn)價格的影響，認為土地政策和保障房政策對房地產(chǎn)價格的影響雖然存在一定時滯，但對房地產(chǎn)價格的影響是長期的且效果明顯。湯文彬（2016）從現(xiàn)代資產(chǎn)定價理論和供求理論實證分析了不同層級城市影響房價的主要因素。

綜上可見，國內(nèi)外的眾多學者關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素研究范圍主要從消費者需求及房地產(chǎn)市場供給、政策、宏觀經(jīng)濟等三個方面進行研究。國外學者研究起步較早，研究角度多樣；國內(nèi)研究從我國國情出發(fā)，成果也頗為豐富，但相較國外起步稍晚，且目前針對區(qū)域房地產(chǎn)價格影響因素的研究較少，結(jié)合學者們的研究角度和實際情況，文章擬從影響無錫市房地產(chǎn)價格供需雙方具有代表性的影響因素出發(fā)進行分析，希望通過理論分析和實證檢驗，定性與定量結(jié)合地說明不同因素對單一地區(qū)房價的影響程度。

三、理論基礎(chǔ)與研究假設(shè)

無錫市房地產(chǎn)價格受多種因素影響，根據(jù)綜合文獻和前期調(diào)研的結(jié)果，文章確定影響無錫房價的主要因素是土地價格、常住人口數(shù)、居民收入、經(jīng)濟發(fā)展水平、利率、物價水平和消費者心理預期。具體分述如下：

（一）土地價格

土地資源是房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，土拍的價格直接影響建造成本，構(gòu)成了價格底線。受無錫對土地開發(fā)面積的供給側(cè)限制，地價的攀升傳導到消費者層次就是房價的上漲。因此，文章提出假設(shè)：

H1：房地產(chǎn)價格與土地價格成正相關(guān)。

（二）常住人口數(shù)

常住人口數(shù)反映了購房的潛在需求，伴隨本地放開二孩政策和外地人口的不斷涌入，常住人口數(shù)增加使購房的需求側(cè)進一步受刺激，供小于求勢必導致房價上升。因此，文章提出假設(shè)：

H2：房地產(chǎn)價格與常住人口數(shù)成正相關(guān)。

（三）居民收入

馬斯洛需求層次理論中，住房是第二層次的需求，人均可支配收入越多，居民改善生活環(huán)境的欲望越強烈，同時進行大宗資產(chǎn)投資保值增值的意愿有了與之匹配的購買力，從需求側(cè)拉動房價上升。因此，文章提出假設(shè)：

H3：房地產(chǎn)價格與居民收入成正相關(guān)。

（四）經(jīng)濟發(fā)展水平

城市的經(jīng)濟發(fā)展水平宏觀影響房地產(chǎn)市場活躍程度，經(jīng)濟發(fā)展水平高，多層次產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展會增加更多的就業(yè)機會，間接從人口角度促進房價上漲，同時城市的經(jīng)濟水平還影響宜居城市建設(shè)，無錫近幾年房價節(jié)節(jié)攀升與經(jīng)濟騰飛有著密不可分的關(guān)系，回歸分析中表征經(jīng)濟發(fā)展水平的是GDP。因此，文章提出假設(shè)：

H4：房地產(chǎn)價格與城市GDP成正相關(guān)。

（五）貸款利率

貸款利率作為金融市場的一種主要貨幣政策手段，同樣影響著房地產(chǎn)價格，貸款利率越高，購房者迫于還貸壓力購房需求越低，貸款利率越低，減輕的還貸壓力會吸引更多的人置業(yè)。因此，文章提出假設(shè)：

H5：房地產(chǎn)價格與貸款利率成負相關(guān)。

（六）物價水平

物價水平直接影響房地產(chǎn)價格，通貨膨脹會從土地、建材、人工等方面抬高開發(fā)成本，同時給投機者以購房增值利好的心理預期，從而提高房地產(chǎn)價格。因此，文章提出假設(shè)：

H6：房地產(chǎn)價格與物價水平成正相關(guān)。

（七）消費心理預期

購房者常會根據(jù)前期房價預測即期乃至后期房價走勢，存在“買漲不買跌”的觀點，因此前期房價亦會通過消費心理預期影響投機需求，影響即期價格。因此，文章提出假設(shè)：

H7：即期房地產(chǎn)價格與前期房地產(chǎn)價格成正相關(guān)。

四、研究設(shè)計

（一）樣本選擇

五、實證分析

（一）描述性統(tǒng)計分析首先對各研究變量進行描述性統(tǒng)計，統(tǒng)計結(jié)果見下表

由表1可知，自2007-2016年間，無錫市房地產(chǎn)均價從4135元每平方米漲到10364元每平方米。平均每年漲幅為604.9元每平方米，影響房價的因素數(shù)值上也有不同程度的上升，其中人均可支配收入、GDP標準差較大，十年間變動幅度較大，證明無錫市經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民生活水平得到了明顯提高。

（二）相關(guān)性檢驗

主要變量的相關(guān)性檢驗結(jié)果見表2：

由表格可見，其中N_t與I_t-1相關(guān)系數(shù)0.8516，N_t與GDP_t相關(guān)系數(shù)0.9334，I_t-1與GDP_t相關(guān)系數(shù)0.9779，N。與P_t-1相關(guān)系數(shù)0.9659，I_t-1與P_t-1相關(guān)系數(shù)0.8478，GDP_t與P_t-1相關(guān)系數(shù)0.9369，都表明變量間存在很大程度的多重共線性，為排除該問題對模型構(gòu)建的影響，我們采用主成分分析法來篩選考察變量的組成。

由Cumulative可見，前三個特征值的累計貢獻率已達到90.99%，即可用前三個主成分代替原始的7個變量。

前三個主成分分別為：

將各年相關(guān)變量值代入即可得到compl，2，3的對應值。

（三）回歸分析

經(jīng)過逐步回歸得到

模型P值為0.0043<0.01則模型高度顯著，得到回歸模型如下：

（四）實證結(jié)果與分析

通過實證分析得出Y=3167.41096+0.08905*N_t+0.09037*I_t-1+0.09311*GDP_t+934.01591*C_t+0.08726*P_t-1+σ，即無錫市即期房地產(chǎn)價格與常住人口數(shù)量、人均可支配收入、GDP、地價和前期房地產(chǎn)價格成正相關(guān)，與物價水平、貸款利率相關(guān)關(guān)系不如以上因素顯著而被排除，較好地支持了假設(shè)一、二、三、四、七。由各變量的系數(shù)均在0.09左右可以看出，常住人口數(shù)量N_t、人均可支配收入I_t-1、GDP。和前期房地產(chǎn)價格P_t-1對即期房價的影響較為接近且并不起到主要作用，而土地價格的眈例系數(shù)為934.01591，對無錫市房價的影響能力很強。

因此我們可以推測，隨著常住人口數(shù)的增加、居民收入和城市GDP的增長、地價的攀升和前期房價上漲帶來的心理預期，需求加大，供給縮緊，即期房地產(chǎn)會上漲，而物價水平和貸款利率影響程度較低，有待進一步深入研究。同時，綜合來看，在統(tǒng)計數(shù)據(jù)準確和模型設(shè)計合理的情況下，地價上漲成為房價上漲的決定性因素。以上結(jié)果說明，供給側(cè)和需求側(cè)的雙向因素共同發(fā)力促進無錫市房價上漲，而地價上漲是直接誘因。

五、結(jié)論與建議

文章深入分析了影響無錫市房地產(chǎn)價格的重要因素，實證研究表明：影響無錫市2007-2016年房地產(chǎn)價格的因素是綜合性的，從回歸模型來看，人口數(shù)量、GDP、人均可支配收入、地價和前期房價與即期房價成正相關(guān)。GDP人均可支配收入的增加表明區(qū)域經(jīng)濟和居民生活水平的提高，房地產(chǎn)作為一種商品，在經(jīng)濟繁榮時售價也會相應上揚。人口增加使得城鎮(zhèn)化速度加快，直接拉動住房需求。同樣，前期房價的走高反映了消費者的心理預期，無論是出于投機需求還是實際居住需求都給房地產(chǎn)業(yè)帶來了較好的行情。當然，就分析結(jié)果看來，影響無錫房價的供給側(cè)驅(qū)動力主要是土地價格，土地購置成本的增加使得商品房建造成本也相應上升，帶動售價水漲船高。而貸款利率、物價水平雖然在前期理論分析部分與房價有所關(guān)聯(lián)，實證分析部分的相關(guān)性并不如其他因素顯著，因此，政府調(diào)控房價的主要發(fā)力點可以放在影響較大的因素上，對癥下藥。

根據(jù)實證分析的結(jié)果，在無錫市房地產(chǎn)市場的實際情況基礎(chǔ)上，對無錫市今后房價調(diào)控和其他城市樓市改革提出如下政策建議：

（一）結(jié)合人口政策和城鎮(zhèn)化水平，因地制宜出臺保障措施

人口與房地產(chǎn)價格波動成正相關(guān)，相應對于無錫市，在經(jīng)濟高速發(fā)展和二孩政策放開后，外來人口來錫務工定居的數(shù)量和本地人口出生率都會有所增長，家庭成員和家庭數(shù)目的增加都會從需求側(cè)拉動房價，政府應當加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，緩解房屋需求剛性，保障中低收入階層利益，改善民生。對于房地產(chǎn)庫存嚴重的中西部地區(qū)，推進農(nóng)村土地制度和戶籍制度改革，鼓勵農(nóng)民進城買房，同時加大購房優(yōu)惠力度，刺激購房需求，加快新型城鎮(zhèn)化進程。

（二）多種經(jīng)濟手段協(xié)同發(fā)力，促進區(qū)域經(jīng)濟騰飛，切實提高居民收入

地區(qū)生產(chǎn)總值和人均可支配收入都與房價成正相關(guān)，在無錫市經(jīng)濟高速發(fā)展期間，人民的收入增加了，房地產(chǎn)市場也供銷兩旺，這是一個良好的循環(huán)，對中西部地區(qū)去庫存有一定的指導意義，結(jié)合地域特色大力建設(shè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟，提升人民生活水平和幸福感，從而從源頭上增強消費者購房能力。

（三）規(guī)范土地交易市場，嚴格控制土地供給量

土地價格是影響房地產(chǎn)價格的主要因素，而當前我國土地供給制度仍有缺陷，地方政府對土地出讓資金的財政依賴度較高，因此更應該嚴格把控規(guī)劃、審批和交易等環(huán)節(jié)，從源頭上打擊“囤地”“圈地”等違法投機行為，避免房地產(chǎn)供給超標，空置率過高加劇樓市泡沫。同時調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)，加大保障房建設(shè)用地規(guī)劃，平抑房價。

（四）合理引導購房需求，通過宏觀調(diào)控抑制投機需求

高漲的前期房價會給投機者帶來利好預期，炒房行為會抬高即期房價，因此對于房地產(chǎn)業(yè)亟待去泡沫的東部地區(qū)，應當采用宏觀調(diào)控政策來限購、提高投機者購房門檻。政府還應規(guī)范市場經(jīng)營行為和消費行為，加大對違法違規(guī)行為的打擊力度，促進政策信息公開透明化，減少信息不對稱，引導消費者樹立正確理性的購房觀念，量力而行。剛性購房者應關(guān)注樓市動向，結(jié)合國家房地產(chǎn)調(diào)控政策選擇合適的購房時機。

目前，我國經(jīng)濟處于新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也進入了發(fā)展的新時代，縱觀無錫市房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史，其價格受到多種因素影響，通過對這些因素定性定量分析，我們可以在房價的波動范圍中合理預測未來變化趨勢及規(guī)律，更好地指導實踐，并為其他區(qū)域去泡沫、去庫存、建立房價調(diào)控機制提供借鑒。