試論房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理問題及對策

朱西中

摘要：房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理是其管理的有效實施以及完成的基本保障與關(guān)鍵的業(yè)務(wù)，只有對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各環(huán)節(jié)進行有效的以及全方位的管理，才能在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，用更加準(zhǔn)確以及合理性的投入來獲取更好的收益，從而促進房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的健康與可持續(xù)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目；工程管理；問題；對策

1、房地產(chǎn)項目工程項目管理的重要性

房地產(chǎn)項目管理有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益?？刂乒芾碇饕峭ㄟ^計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解，各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

2、房地產(chǎn)項目工程管理中遇到的問題

2.1房地產(chǎn)項目施工進度管理

房產(chǎn)的開發(fā)與管理對于整個房產(chǎn)工程的建設(shè)具有重要影響。如果房產(chǎn)公司在前期的決策過程中，沒有對房產(chǎn)整體市場進行調(diào)研，或者是調(diào)研過程中，沒有針對實際的市場發(fā)展充分研究和分析，都會導(dǎo)致房產(chǎn)的整體工程建設(shè)出現(xiàn)一定的問題。房地產(chǎn)項目前期的調(diào)研工作對房產(chǎn)建設(shè)工程的影響十分重大。通過研究和調(diào)查，很多房地產(chǎn)項目公司，往往會出于簡便操作流程的目的，在市場調(diào)研工作中，潦草形式，對整體的施工方案沒有進行多方位的調(diào)研工作。有些房產(chǎn)公司在進行調(diào)研的基礎(chǔ)上，往往會根據(jù)市場調(diào)研的難度，避重就輕的進行市場調(diào)研，導(dǎo)致房產(chǎn)市場調(diào)研工作的難度反而加大，浪費了房地產(chǎn)項目公司的時間、精力和資金，最后對房產(chǎn)工程的建設(shè)和銷售工作都產(chǎn)生了嚴(yán)重的消極影響。房產(chǎn)項目決策問題對房產(chǎn)工程的建設(shè)工作影響十分重大。如果在前期的準(zhǔn)備過程中，準(zhǔn)備工作做的不完善，那么在實際的施工過程中，就會對項目工程的管理造成一定的阻礙。

2.2房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項目管理工作的重要部分是施工質(zhì)量的管理，整個施工質(zhì)量的效果與房產(chǎn)項目開發(fā)的設(shè)計、勘察和監(jiān)督管理工作具有緊密的聯(lián)系。所以對房產(chǎn)工程開發(fā)的管理與各個部門之間的工作協(xié)調(diào)十分重要，但進行部門協(xié)調(diào)與管理卻并不是容易的事，工程的施工工作與各個部門的工作都具有緊密的聯(lián)系。而產(chǎn)生施工質(zhì)量的原因與各個部門的工作效果也十分緊密。首先房產(chǎn)工程的建設(shè)單位如果為了獲取更大的利益，會降低整體的施工標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致施工質(zhì)量問題的出現(xiàn)。其次房產(chǎn)工程的監(jiān)督管理工作如果監(jiān)督管理工作不到位，浮于表面進行工程監(jiān)督，對工程建設(shè)中問題沒有及時發(fā)展，勢必會導(dǎo)致項目工程的施工質(zhì)量出現(xiàn)一定問題。另外一方面，房產(chǎn)竣工驗收階段如果相關(guān)管理單位草草了事，對工程沒有科學(xué)合理的驗收，檢查不到工程存在的質(zhì)量問題，同樣會導(dǎo)致工程建設(shè)質(zhì)量問題的出現(xiàn)。

2.3房地產(chǎn)項目中工程造價管理

房產(chǎn)工程建設(shè)工作，與整體的工程造價核算和審核工作具有緊密聯(lián)系，尤其是針對工程造價的審核和建筑工程管理工作，往往涉及到眾多的管理因素和資金成本，所以在進行工程造價管理中，很容易出現(xiàn)由建設(shè)單位管理和非管理因素造成的造價管理工作疏漏等情況，首先在房地產(chǎn)項目中，往往會由于房產(chǎn)的工程設(shè)計工作混亂或者是工程建設(shè)資金出現(xiàn)錯亂，也可能是因為工程管理工作出現(xiàn)疏漏或者是管理方式不到位的情況而導(dǎo)致工程設(shè)計方案和施工計劃變更，從而引起工程造價和資金的變化，為整個工程造價管理工作帶來阻礙。

3、提高房地產(chǎn)項目工程項目管理質(zhì)量的策略

3.1提升管理重視程度，不斷培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才

建筑工程的管理工作與實際的建筑管理人員具有緊密的聯(lián)系，工程的管理工作要依靠管理人員去執(zhí)行和開展，所以在進行建筑工程管理上，首先要保證建筑工程的管理人員的綜合素質(zhì)得到標(biāo)準(zhǔn)和要求。在進行建筑工程管理人員的選擇上，要將建筑管理工作的具體流程告知管理人員，保證管理人員熟悉整個建筑工程的管理流程。在進行管理人員的招聘過程中，要依據(jù)實際的工程情況，對建筑工程管理人員進行培訓(xùn)和管理，不斷提高建筑工程管理人員的綜合素質(zhì)，尤其是對建筑工程管理人員隊伍建設(shè)的重視力度，只有將建筑工程管理人員的綜合素質(zhì)提升，才能夠有效提高建筑工程管理工作的效率和執(zhí)行力度。同時要對建筑工程管理人員進行責(zé)任制分配，將管理工作落實到人并實行一定的獎懲措施，對管理工作開展的積極有效的人員實行一定的物質(zhì)和精神獎勵，從而不斷提高管理工作人員的工作積極性。

3.2加強成本管理，最大限度地挖掘成本控制的潛力

房地產(chǎn)工程部可以說是企業(yè)獲得利潤的一個源泉和根本，而工程部現(xiàn)場管理的終極目標(biāo)就是利益的最大化，所以相應(yīng)的管理人員必須堅持兩項重要原則，即控制成本和開源節(jié)流，從而在源頭上有效控制房地產(chǎn)項目的成本：（1）有效控制成本的方法。房地產(chǎn)項目在成本管理方面的首要責(zé)任人就是項目經(jīng)理，所以項目經(jīng)理必須對施工合同及投標(biāo)報價進行認(rèn)真分析之后，建立起科學(xué)合理的成本控制系統(tǒng)，然后明確控制目標(biāo)，制定相應(yīng)的成本控制計劃書，然后將總的控制目標(biāo)量化分解，具體制定相應(yīng)的獎懲措施，這樣在成本控制工作上就會每個人都有具體指標(biāo)，從而實現(xiàn)全員、全過程參與成本控制；（2）強化對成本分析的動態(tài)管理。從一開始確定工程成本的目標(biāo)到后來的成本計劃，成本核算，成本控制，成本考核，成本分析，這就是一個動態(tài)過程。所以工程部現(xiàn)場管理人員必須重視對過程成本的分析，由于工程清單報價是一種綜合單價清單，因此完成工程相應(yīng)工序后就要分析成本，明確盈虧狀況，針對虧損問題進行仔細的分析，然后制定出科學(xué)合理的不久措施，也為之后的工程進行更加準(zhǔn)確的成本預(yù)算奠定良好基礎(chǔ)。

3.3嚴(yán)格審核施工組織設(shè)計

只有具備合理的施工組織設(shè)計方案，才能及時引進新技術(shù)新材料，才能選擇最為合理的施工方法與施工工藝，有利于節(jié)約施工成本。只有認(rèn)真對待此項工作才能幫助施工企業(yè)收到較好的經(jīng)濟效益。同時嚴(yán)格對待工程施工中的變更情況，要提前完成施工圖紙的會審工作，及時糾正設(shè)計中的失誤，可以防止施工設(shè)計出現(xiàn)變更，有利于節(jié)約施工資金。

3.4嚴(yán)格檢測進入施工現(xiàn)場的原料

在采購施工原料與生產(chǎn)設(shè)備過程中，可以利用招投標(biāo)的做法。以開發(fā)產(chǎn)品為標(biāo)準(zhǔn)，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上，選擇當(dāng)前市場中價格最低的原料；隨時觀察市場中施工原料與施工設(shè)備的價格變化情況，掌握各種材料價格，建立完善的價格管理檔案，根據(jù)施工的實際情況及時采購數(shù)量合理的原料，防止發(fā)生浪費現(xiàn)象。

4、結(jié)束語

房地產(chǎn)項目工程管理工作對整個房產(chǎn)的建設(shè)質(zhì)量具有十分重要的作用，進行房地產(chǎn)項目管理可以有效提高工程建設(shè)效率，同時可以有效降低房地產(chǎn)項目工程過程中的資金投入及使用規(guī)模，為房地產(chǎn)項目公司降低成本。在進行房產(chǎn)管理工作中，不僅要注重對施工進度管理，同時要注重對工程的建設(shè)質(zhì)量管理。

參考文獻：

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