基于外部性理論的單中心城市土地經(jīng)濟(jì)效益測(cè)度與低效用地診斷研究
——以揚(yáng)州市區(qū)為例

王 丹，方 斌，陳正富

（1.南京師范大學(xué)地理科學(xué)學(xué)院，江蘇 南京 210023；2. 揚(yáng)州市職業(yè)大學(xué)資源與環(huán)境工程學(xué)院，江蘇 揚(yáng)州 225009；3.江蘇易圖地理信息科技股份有限公司，江蘇 揚(yáng)州 225009）

1 引言

隨著中國城市化進(jìn)程進(jìn)入中后期，城市外延擴(kuò)張逐漸放緩[1]，數(shù)據(jù)顯示北京、上海等特大城市已出現(xiàn)人口外流趨勢(shì)[2]；對(duì)中小城市而言，人口流失更為嚴(yán)重，土地供給矛盾已從絕對(duì)數(shù)量轉(zhuǎn)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性不足，提升城市建成區(qū)土地利用效益成為土地供給側(cè)改革的核心[3]。如何對(duì)城市土地經(jīng)濟(jì)效益合理性進(jìn)行判斷并開展低效用地改造成為當(dāng)前亟需解決的問題[4]。

土地經(jīng)濟(jì)效益合理性判斷一般以土地利用評(píng)價(jià)方式展開，主要有兩種思路，一是單一指標(biāo)，如農(nóng)用地土地集約利用評(píng)價(jià)中的投入——產(chǎn)出比較[5]；二是多因素指標(biāo)體系，如城市建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)[6-8]，開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)等[9]?，F(xiàn)有方法存在以下4點(diǎn)不足：（1）人力、物力耗費(fèi)多，項(xiàng)目周期長(zhǎng)。土地利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系較為復(fù)雜，需龐大數(shù)據(jù)支撐，項(xiàng)目周期一般在半年以上，無法滿足成果現(xiàn)勢(shì)性要求。（2）信息反饋少。如城市建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)雖就低效用地改造潛力進(jìn)行了測(cè)算，但未就低效用地的外部成因進(jìn)行分析，無法提出針對(duì)性改造思路[10]。（3）判斷標(biāo)準(zhǔn)不明。如城市土地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)理想值以城市規(guī)劃為主要參照，理論依據(jù)較為缺乏，容易出現(xiàn)偏差[11]。（4）相關(guān)研究以北京市、上海市、南京市等特大城市為主；中小城市研究較少，而中小城市的土地利用空間特征與特大城市有顯著差異。

本文以單中心城市揚(yáng)州市住宅用地為例，通過互聯(lián)網(wǎng)住宅價(jià)格數(shù)據(jù)，經(jīng)修正后與AMM模型理論地價(jià)進(jìn)行同徑、圈層及鄰域比較，實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)濟(jì)效益合理性的快速判斷；在此基礎(chǔ)上，通過將土地利用外部性分解為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)外部性，分析低效用地產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)成因，進(jìn)而提供針對(duì)性改造方案。該方法以AMM理論價(jià)格為判斷標(biāo)尺，理論依據(jù)充分；通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)自動(dòng)采集，調(diào)查成本節(jié)約；將土地利用外部性分析與經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)相結(jié)合，形成效益評(píng)價(jià)—規(guī)劃調(diào)整—效益再評(píng)價(jià)的土地利用管理回路。

2 研究區(qū)概況與數(shù)據(jù)來源

揚(yáng)州市位于江蘇省中部，長(zhǎng)江北岸、江淮平原南端，現(xiàn)轄4區(qū)（廣陵區(qū)、邗江區(qū)、江都區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）、2市（儀征市、高郵市）、1縣（寶應(yīng)縣），市域總面積6 591.21 km2，其中市區(qū)位于市域南部，土地總面積約2 350.74 km2。本研究以市區(qū)人口最集中、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最頻繁的建成區(qū)為研究區(qū)。具體范圍：東至運(yùn)河路，南至開發(fā)路，西至潤揚(yáng)路，北至平山堂路—竹西路一線，面積57.4 km2。

地價(jià)樣點(diǎn)選取時(shí)，為使樣點(diǎn)均勻分布，設(shè)立東、南、西、北、中5個(gè)控制分區(qū)；控制分區(qū)按主干道共計(jì)劃分為61個(gè)均質(zhì)區(qū)；從均質(zhì)區(qū)中確定地價(jià)樣點(diǎn)，按照1∶3比例在相應(yīng)宗地內(nèi)選取住宅價(jià)格案例，共計(jì)選擇案例535宗。

地價(jià)樣點(diǎn)信息：（1）基于Scrapy爬蟲平臺(tái)，在搜房網(wǎng)、揚(yáng)州房產(chǎn)信息網(wǎng)抓取2016年住宅價(jià)格案例數(shù)據(jù)。（2）案例價(jià)格核實(shí)。將現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查與住宅網(wǎng)絡(luò)案例價(jià)格進(jìn)行比對(duì)，兩者相差幅度不得超過30%。（3）修正因素調(diào)查。隨機(jī)選取60%的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)樣點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)核查建筑結(jié)構(gòu)、使用年限、樓層、房屋朝向、物業(yè)設(shè)備配套等。

3 研究方法

3.1 AMM模型理論地價(jià)

阿隆索、米爾斯和穆特創(chuàng)立并發(fā)展了城市居住模型（Alonso-Mills-Muth Mode, AMM）[12]。AMM模型適用于單中心城市，其中CBD對(duì)城市地價(jià)構(gòu)建起支配作用，其基本結(jié)論是地價(jià)隨離CBD距離增加而遞減[13]。在AMM模型基礎(chǔ)上進(jìn)行簡(jiǎn)化，假定隨CBD距離增加，地價(jià)遞減趨勢(shì)θ為定值，該值可由CBD地價(jià)Vmax、城市建成區(qū)邊緣地價(jià)Vedge、城市建成區(qū)邊緣距CBD半徑r表示，即：

由此，區(qū)位k理論地價(jià)Vtk可用AMM模型近似表達(dá)，其中pk表示區(qū)位k至CBD距離，即：

本文中，Vmax、Vedge分別為6 500元/m2、2 700元/m2，R= 8 460，可求得θ≈23.741°。

3.2 標(biāo)定地價(jià)

將住宅網(wǎng)絡(luò)案例價(jià)格進(jìn)行區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益修正，剝離房產(chǎn)價(jià)格，測(cè)算各案例住宅的土地價(jià)格并求取平均值，設(shè)該值為標(biāo)定地價(jià)Vsk。

3.3 土地經(jīng)濟(jì)效益判斷指標(biāo)

AMM模型可設(shè)立3個(gè)指標(biāo)進(jìn)行土地經(jīng)濟(jì)效益合理性判斷（圖1）。

（1）同徑比較：對(duì)區(qū)位k對(duì)應(yīng)標(biāo)定地價(jià)Vsk作地價(jià)切線，設(shè)其與水平面交角為區(qū)位角，該角度代表地價(jià)變化梯度。AMM模型理想情況下，同一半徑樣點(diǎn)j1，j2，…，jn，應(yīng)有αk=αj1=αj2= … =αjedg=θ。

（3）鄰域比較：標(biāo)定地價(jià)與AMM模型理論地價(jià)差值Vdk=Vsk-Vtk，該值在小范圍鄰域內(nèi)應(yīng)保持連續(xù)，可通過該值將土地經(jīng)濟(jì)效益區(qū)劃分為集約均衡區(qū)、過度集約區(qū)、低效用地區(qū)。當(dāng)Vdk= 0，說明土地投入與區(qū)位條件相匹配，經(jīng)濟(jì)效益較好，其集中連片區(qū)可劃為集約均衡區(qū)；當(dāng)Vdk＞0，說明與區(qū)位條件相比，土地利用過度集約，經(jīng)濟(jì)效益一般，其集中連片區(qū)可劃分為過度集約區(qū)；當(dāng)Vdk＜0，說明土地投入不足，經(jīng)濟(jì)效益較差，其集中連片分布區(qū)即為低效用地區(qū)。

圖1 土地經(jīng)濟(jì)效益判斷指標(biāo)Fig.1 Evaluation index of land economic benefit

AMM模型中，同一半徑、同一圈層地價(jià)變化梯度應(yīng)保持一致，小范圍鄰域地價(jià)差值應(yīng)保持相對(duì)平穩(wěn)，如發(fā)生突變，說明土地利用外部性對(duì)土地經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響，可根據(jù)土地利用外部性空間分析結(jié)果提供針對(duì)性診斷方案。

3.4 效益指標(biāo)空間模型

采用克里金、距離倒數(shù)、徑向基3種方法對(duì)標(biāo)定地價(jià)Vsk、區(qū)位角α及逆區(qū)位角β插值并進(jìn)行結(jié)果檢驗(yàn)。其中，克立金插值法采用球狀、高斯、圓形3種模型分別插值；距離倒數(shù)插值法分別設(shè)定權(quán)重值為1、2進(jìn)行插值計(jì)算；徑向基數(shù)插值采用RBF中的規(guī)則樣條、張力樣條和高次曲面函數(shù)3種方法。將3類模型驗(yàn)證參數(shù)進(jìn)行對(duì)比，優(yōu)選平均值作為關(guān)鍵指標(biāo)，結(jié)果顯示克里金方法為效益指標(biāo)空間模型最優(yōu)方法[14]。

4 結(jié)果與分析

4.1 同徑、圈層比較與土地經(jīng)濟(jì)效益區(qū)邊界

（1）形態(tài)分析（圖2（b））。標(biāo)定地價(jià)模型總體呈略顯扁平的橢圓，東西為長(zhǎng)軸，南北為短軸。標(biāo)定地價(jià)呈幾何級(jí)數(shù)梯度下降。橢圓可分為3個(gè)圈層：第一圈層為1949年前揚(yáng)州古城區(qū)范圍，與第二圈層以護(hù)城河分割，主要為單門獨(dú)院住宅用地；第二圈層為1949—1998年住房制度改革之前城市擴(kuò)展區(qū)，與第三圈層以快速路分割，以家屬區(qū)用地為主，其間城中村、都市型工業(yè)用地分布較廣；第三圈層為1998年住房制度改革之后的城市擴(kuò)展區(qū)，以商品住宅用地為主，單宗地用地規(guī)模明顯大于第二圈層，設(shè)施配套較為完善。

（2）圈層比較（圖2（c））：逆區(qū)位角β在等距空間上有6個(gè)奇點(diǎn)，高值奇點(diǎn)A、B、C土地經(jīng)濟(jì)效益高于同圈層其他區(qū)域，原因在于A、B為濱水高檔小區(qū)，環(huán)境條件較優(yōu)，C緊鄰重點(diǎn)小學(xué)，環(huán)境與學(xué)區(qū)的溢出效應(yīng)使土地經(jīng)濟(jì)效益得以提升；低值奇點(diǎn)D、E、F土地經(jīng)濟(jì)效益低于同圈層其他區(qū)域，其中D、F為拆遷安置區(qū)，E為工廠家屬區(qū)，上述區(qū)域公共服務(wù)配套、社會(huì)環(huán)境相對(duì)較差，土地經(jīng)濟(jì)效益較低。

（3）同徑比較分析（圖2（d））：選定文昌閣為CBD，分別沿汶河路（軸線A）、文昌東路（軸線B）、瘦西湖路（軸線C）、文昌西路（軸線D）作剖面線，研究區(qū)位角α變化規(guī)律。圖3中橫軸代表距文昌閣距離，縱軸代表同徑區(qū)位角α標(biāo)準(zhǔn)化值，E為AMM理論價(jià)格模型同徑變化梯度。

圖2 土地經(jīng)濟(jì)效益判斷指標(biāo)空間模型Fig.2 Spatial model of evaluation index of land economic benefit

圖3 同徑逆區(qū)位角標(biāo)準(zhǔn)化剖面Fig.3 Profile of same-diameter location quotient

①軸線A、軸線B方向區(qū)位角單調(diào)下降。軸線A第一圈層突變點(diǎn)為江陽路（圖2（d），圖3：A1），距文昌閣2 000米；進(jìn)入第二圈層后遞減速度進(jìn)一步加快，突變點(diǎn)為開發(fā)路（圖2（d），圖3：A2），之后遞減速度有所放緩。軸線B第一圈層突變點(diǎn)為古運(yùn)河（圖2（d），圖3：B1），距文昌閣1 500 m；第二圈層突變點(diǎn)為江都路，距文昌閣2 500 m（圖2（d），圖3：B2）。②軸線C、軸線D方向區(qū)位角在第一圈層較小，第二圈層遞減突然增大，最后趨于穩(wěn)定。軸線C第一圈層突變點(diǎn)為漕河（圖2（d），圖3：C1），距文昌閣1 000 m；第二圈層突變點(diǎn)為邗溝（圖2（d），圖3：C2），距文昌閣1 500 m。軸線D第一圈層突變點(diǎn)為揚(yáng)子江路（圖2（d），圖3：D1），距文昌閣1 000 m；第二圈層突變點(diǎn)為維揚(yáng)路（圖2（d），圖3：D2），距文昌閣2 500 m；第三圈層突變點(diǎn)為邗江路（圖2（d），圖3：D3），距文昌閣3 000 m。

上述土地經(jīng)濟(jì)效益突變點(diǎn)是土地效益區(qū)邊界判定的主要依據(jù)，可分為經(jīng)濟(jì)和社會(huì)兩類。經(jīng)濟(jì)突變點(diǎn)主要包括學(xué)區(qū)和環(huán)境子類：由于學(xué)區(qū)一般按道路劃分，因此突變點(diǎn)主要表現(xiàn)為道路（圖2（d），圖3：C1）；就研究區(qū)而言，環(huán)境優(yōu)越地區(qū)一般濱水，因此形式上主要表現(xiàn)為河流（圖2（d），圖3：B1，C2）。社會(huì)突變點(diǎn)與土地利用形態(tài)密切相關(guān)，由于土地利用一般以主干路分割鄰里空間，因此形式上主要表現(xiàn)為主干路（圖2（d），圖3：A1，A2，B2，D1，D2，D3）。商業(yè)設(shè)施與距離緊密相關(guān)，且不具壟斷性，在空間形態(tài)上主要起區(qū)位角梯度變化的加速和減緩作用，表現(xiàn)為曲線角度變化，而非突變點(diǎn)[15]。

4.2 鄰域比較與土地經(jīng)濟(jì)效益區(qū)確定

（1）形態(tài)分析（圖4）。標(biāo)定地價(jià)與AMM模型理論地價(jià)差值Vdk可分為內(nèi)層零值、中層低值、外層高值3個(gè)特征帶。內(nèi)層零值與中層低值帶在東方向有明顯缺口，總體呈“C”型形態(tài)（圖4：G），這是由于缺口區(qū)域?yàn)I水高檔小區(qū)分布密集，且學(xué)區(qū)較優(yōu)，土地經(jīng)濟(jì)效益有所提升。

圖4 鄰域比較空間模型Fig.4 Neighborhood comparison spatial model

（2）同徑比較分析。選定文昌閣為CBD，分別沿汶河路（軸線A）、文昌東路（軸線B）、瘦西湖路（軸線C）、文昌西路（軸線D）、揚(yáng)子江路（軸線E）作剖面線，Vdk表現(xiàn)為半“W”空間趨勢(shì)。①軸線A：Vdk梯度微弱上升，至內(nèi)層零值帶運(yùn)河一品小區(qū)（圖4，圖5：A1）達(dá)到峰值，此時(shí)距文昌閣約為1 000 m，之后呈加速下降，至中層低值帶東花園小區(qū)（圖4，圖5：A2）達(dá)最低值，此時(shí)距文昌閣2 500 m，之后以波浪狀上升。②軸線B：整體呈45°上升，無明顯空間分異。③軸線C：Vdk初始沿瘦西湖路明顯上升，至內(nèi)層零值帶冶春別苑（圖4，圖5：C1）達(dá)到峰值，此時(shí)距文昌閣1 000 m，之后緩慢下降，至中層低值帶鳳凰新村（圖4，圖5：C2）達(dá)最低值，此時(shí)距文昌閣2 000 m，之后劇烈上升。④軸線D：初始沿文昌路明顯上升，至內(nèi)層高值帶江凌花園（圖4，圖5：D1）達(dá)到峰值，此時(shí)距文昌閣500 m，之后加速下降，至中層低值帶康樂新村（圖4，圖5：D2）達(dá)最低值，此時(shí)距文昌閣1 400 m，之后以60°加速上升。⑤軸線E：局域外部性變化最為劇烈，初始沿?fù)P子江路明顯上升，至內(nèi)層高值帶沁園（圖4，圖5：E1）達(dá)到峰值，此時(shí)距文昌閣500 m，之后以60°劇烈下降，至中層低值帶新城花園（圖4，圖5：E2）達(dá)最低值，此時(shí)距文昌閣2 000 m，之后以60°劇烈上升。

圖5 同徑地價(jià)差值剖面與土地經(jīng)濟(jì)效益區(qū)劃分Fig.5 Profile of D-value land price in same diameter and division of land economic benefit zone

通過上述分析，可得如下規(guī)律：（1）Vdk內(nèi)層零值、中層低值、外層高值與土地集約均衡區(qū)、低效用地區(qū)、過度集約區(qū)有明顯對(duì)應(yīng)關(guān)系：距文昌閣1 000 m以內(nèi)，Vdk在零值附近波動(dòng)，土地經(jīng)濟(jì)效益總體為均衡狀態(tài)；距文昌閣1 000～2 500 m，Vdk＜0，土地經(jīng)濟(jì)效益較低；距文昌閣大于2 500 m，Vdk逐步上升，并轉(zhuǎn)為正值，土地利用存在過度投入。（2）低效用地區(qū)。在1 000～2 500 m區(qū)間，A、E軸線Vdk值波動(dòng)較大，并持續(xù)保持負(fù)值狀態(tài)，而B、C、D軸線波動(dòng)相對(duì)較為平穩(wěn)，Vdk基本接近零值，說明A、E所在城市東南、西南片區(qū)存在集中連片低效用地，是低效用地改造的重點(diǎn)區(qū)域，而B、C、D軸線所在東、北、西三個(gè)方向，土地開發(fā)強(qiáng)度與區(qū)位條件總體適應(yīng)。（3）過度集約區(qū)。大于2 500 m區(qū)間，各軸線普遍出現(xiàn)較高正值，說明在城市外圈層存在土地過度經(jīng)濟(jì)投入，其實(shí)質(zhì)在于作為中小城市的揚(yáng)州，建成區(qū)邊緣土地開發(fā)缺乏相應(yīng)人口支撐，土地供過于求，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益較低。

4.3 低效用地的土地利用外部性成因

將上述空間規(guī)律所形成圈層、突變點(diǎn)集中標(biāo)注，并與公共服務(wù)設(shè)施、城中村、拆遷安置區(qū)、家屬區(qū)空間位置進(jìn)行疊加分析，發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素是低效用地形成的主因。其中，土地經(jīng)濟(jì)外部性體現(xiàn)了政府土地經(jīng)濟(jì)投入（如學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)設(shè)施、公園綠地）對(duì)經(jīng)濟(jì)效益的影響；社會(huì)外部性體現(xiàn)了不同人群集聚對(duì)社會(huì)效益的影響，如城中村、家屬區(qū)、城市拆遷安置區(qū)等。兩者相較，經(jīng)濟(jì)外部性起全局支配作用，但由此引發(fā)的社會(huì)外部性進(jìn)一步強(qiáng)化空間分異，并在局域空間起主導(dǎo)作用[16]。

（1）低效用地空間分布的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)外部性成因。①低效用地空間分布的土地經(jīng)濟(jì)外部性成因。從軸線方向看，文昌閣CBD所產(chǎn)生的外部性沿東、西城市主軸線外溢，導(dǎo)致上述方向Vdk值變化較為平穩(wěn)，而北方向由于蜀崗—瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)正環(huán)境外部性作用，Vdk值變化總體緩慢；東南、西南片區(qū)由于偏離城市發(fā)展主軸線，學(xué)區(qū)條件一般，且多為工業(yè)區(qū)、市場(chǎng)區(qū)，土地經(jīng)濟(jì)負(fù)外部性突出，因此成為城市低效用地空間。從圈層看，單中心城市內(nèi)圈層及外圈層公共服務(wù)設(shè)施較為完善，土地經(jīng)濟(jì)正外部性外溢明顯，而中間圈層一般建設(shè)于20世紀(jì)90年代，政府公共服務(wù)與環(huán)境投入較為缺乏，導(dǎo)致土地經(jīng)濟(jì)效益往往較低。由此可見，距文昌閣1 000～2 500 m的東南、西南片區(qū)低效用地分布最為集中[17]。②低效用地空間分布的社會(huì)外部性成因。上述區(qū)域成為低效用地集中分布區(qū)也是社會(huì)外部性作用的結(jié)果。該區(qū)域分布有大量城中村、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期工廠家屬區(qū)、城市拆遷安置區(qū)，集聚人群包括下崗工人、失地農(nóng)民、新就業(yè)大學(xué)生、城市務(wù)工人員等[18]。區(qū)域基礎(chǔ)人群年齡老化、平均收入較低；由于進(jìn)入門檻較低且距CBD相對(duì)較近，成為新就業(yè)大學(xué)生、城市務(wù)工人員等“外部人”優(yōu)先落戶區(qū)域，導(dǎo)致具有人口年齡方差大、平均收入低、流動(dòng)頻繁等區(qū)域特征，鄰避效應(yīng)由此產(chǎn)生[19]。

（2）土地經(jīng)濟(jì)效益圈層呈半“W”空間分異。外部性對(duì)土地經(jīng)濟(jì)效益的圈層分異可用經(jīng)濟(jì)和社會(huì)外部性疊加效應(yīng)進(jìn)行解釋：在內(nèi)城區(qū)，雖然也存在人口結(jié)構(gòu)老化等社會(huì)負(fù)外部性，但受學(xué)區(qū)等經(jīng)濟(jì)正外部性支撐，兩者相互抵消，土地經(jīng)濟(jì)效益總體均衡；內(nèi)圈層邊緣由于受正環(huán)境外部性影響，出現(xiàn)半“W”形第1個(gè)峰值，此時(shí)距文昌閣1 000～1 500 m；在中間圈層，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)外部性均為負(fù)值，因此土地經(jīng)濟(jì)效益處于半“W”形下降區(qū)間，此時(shí)距文昌閣1 500～2 500 m；在外圈層，由于政府公共服務(wù)與環(huán)境投入相對(duì)較高，但區(qū)位條件較差，土地供過于求，因此土地經(jīng)濟(jì)效益呈過度集約狀態(tài)，此時(shí)距文昌閣2 500～4000 m[20-21]。

5 結(jié)論

本文以揚(yáng)州市住宅用地為例，通過互聯(lián)網(wǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)與AMM模型理論地價(jià)的同徑、圈層及鄰域比較，分析了單中心城市土地經(jīng)濟(jì)效益的一般空間規(guī)律，并以土地利用外部性理論對(duì)低效用地成因進(jìn)行了分析，結(jié)論如下：

（1）研究區(qū)土地經(jīng)濟(jì)效益呈半“W”梯度同心圓分布，可按標(biāo)定地價(jià)與AMM模型理論地價(jià)差值劃分為內(nèi)層零值、中層低值、外層高值區(qū)，分別與土地集約均衡區(qū)、低效用地區(qū)、過度集約區(qū)呈對(duì)應(yīng)關(guān)系：距文昌閣1 000 m以內(nèi)，地價(jià)差值在零值附近波動(dòng)，土地經(jīng)濟(jì)效益總體為均衡狀態(tài)；距文昌閣1 000～2 500 m，地價(jià)差值小于零，土地經(jīng)濟(jì)效益較低；距文昌閣大于2 500 m，地價(jià)差值逐步上升并最終轉(zhuǎn)為正值，土地利用存在過度投入。

（2）土地經(jīng)濟(jì)效益突變點(diǎn)是低效用地邊界判定的重要依據(jù)。學(xué)區(qū)、環(huán)境等經(jīng)濟(jì)突變點(diǎn)，表現(xiàn)形式為河流、道路等；城中村、拆遷安置區(qū)等社會(huì)突變點(diǎn)，表現(xiàn)形式為主干路；商業(yè)外部性與距離緊密相關(guān)，在空間形態(tài)上主要起外部性梯度變化的加速和減緩作用。

（3）低效用地是經(jīng)濟(jì)外部性（學(xué)區(qū)、環(huán)境等）和社會(huì)外部性（城中村、拆遷安置區(qū)人群集聚）共同作用的結(jié)果。經(jīng)濟(jì)外部性與政府土地投入空間失衡密切相關(guān)，并起全局支配作用；城中村、計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期工廠家屬區(qū)、城市拆遷安置區(qū)等社會(huì)外部性對(duì)低效用地形成也有重要影響。應(yīng)采取加大公共服務(wù)投入，改善區(qū)域社會(huì)結(jié)構(gòu)等措施提升低效用地經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步推動(dòng)城市土地供給側(cè)改革。