農(nóng)村住房抵押貸款現(xiàn)狀調(diào)查分析
——以湖南瀏陽市占佳社區(qū)為例

湖南大學(xué)金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院項(xiàng)目組

（湖南大學(xué) 金融與統(tǒng)計(jì)學(xué)院，湖南 長沙 410000）

一、實(shí)踐背景和目的

中國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村金融體系是中國金融制度的重要組成部分。近年來，我國農(nóng)村金融發(fā)展迅速，但農(nóng)村“貸款難”一直是困擾農(nóng)村進(jìn)一步發(fā)展、縮小與城市差距的大難題。城郊農(nóng)村介于城市和農(nóng)村之間，情況較為特殊，城鄉(xiāng)結(jié)合部是城市化進(jìn)程的產(chǎn)物，失地農(nóng)民是過渡地帶的特殊群體。不少地區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部的被征地農(nóng)民處于耕田無地、上班無崗、收入無來源、生活無保障的“四無”困境，大部分農(nóng)民被迫轉(zhuǎn)商，其存在的貸款困境和相關(guān)系列問題十分突出，因此，調(diào)研城郊農(nóng)村的貸款現(xiàn)狀具有普遍意義。

2016年央行發(fā)布《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》，瀏陽市被選為住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)區(qū)域。為了解試點(diǎn)地區(qū)城郊農(nóng)村的貸款現(xiàn)狀，并將理論知識運(yùn)用到實(shí)踐中，調(diào)研團(tuán)隊(duì)利用暑假時間到瀏陽市關(guān)口街道占佳社區(qū)（城郊農(nóng)村）、鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)金田村和柏加鎮(zhèn)柏鈴社區(qū)進(jìn)行調(diào)研。團(tuán)隊(duì)成員結(jié)合自己所學(xué)，通過實(shí)地走訪、發(fā)放調(diào)查問卷等途徑來收集數(shù)據(jù)、發(fā)現(xiàn)問題、總結(jié)分析，并提出了解決方法。

二、調(diào)查概況

（一）調(diào)研項(xiàng)目

近年來，我國農(nóng)村金融發(fā)展迅速，特別在“普惠金融”的號召下，農(nóng)村貸款需求旺盛。但是，農(nóng)村地區(qū)情況特殊，貸款問題層出不窮，特別是城郊農(nóng)村，貸款問題尤為突出。隨著貸款形式的發(fā)展，為了進(jìn)一步了解試點(diǎn)地區(qū)城郊農(nóng)村的貸款現(xiàn)狀，選取瀏陽市作為住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)區(qū)域，走訪瀏陽市的關(guān)口街道占佳社區(qū)（城郊農(nóng)村）、鎮(zhèn)頭鎮(zhèn)金田村和柏加鎮(zhèn)柏鈴社區(qū)，發(fā)放問卷并得出數(shù)據(jù)，以此來探索農(nóng)村地區(qū)貸款需求困境情況。

（二）調(diào)研時間、地點(diǎn)

調(diào)研團(tuán)隊(duì)于2017年9月8至9月11日在瀏陽市進(jìn)行調(diào)研。調(diào)查行程表如下表所示：

表1 調(diào)查行程表

（三）調(diào)研方式和具體情況

調(diào)研小組深入湖南省瀏陽市占佳社區(qū)和柏加鎮(zhèn)，調(diào)研住房抵押貸款政策下農(nóng)村貸款現(xiàn)狀。調(diào)研小組逐家詢問當(dāng)?shù)卮迕褓J款情況：是否存在困境，房產(chǎn)證是否落實(shí)等。從村支部了解到占佳社區(qū)房產(chǎn)證擁有率很低，且現(xiàn)在基本不予辦理房產(chǎn)證。但是，占佳社區(qū)和柏鈴村每家每戶都有信譽(yù)貸款，額度在1—10萬之間，村支部還可以提供擔(dān)保貸款以滿足小額貸款需求。

通過調(diào)研瀏陽市農(nóng)村商業(yè)銀行，調(diào)研小組了解到：當(dāng)?shù)刭J款需求比較大，且辦理貸款人員都是房產(chǎn)證持有者，貸款額度一般是住房估值的60%，貸款利率在4%—5%之間，貸款從申請到發(fā)放可在一周內(nèi)完成。

占佳社區(qū)是城鄉(xiāng)結(jié)合部，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，貸款需求旺盛，因其歸屬于城建區(qū)，貸款困境也比較突出，如辦不了房產(chǎn)證，違章建筑較多等。柏加鎮(zhèn)是全國著名的苗木之鄉(xiāng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平很高，融資需求高。因而這兩個片區(qū)調(diào)查農(nóng)村貸款需求困境的數(shù)據(jù)比較有代表性。鑒于農(nóng)村地區(qū)居民較為分散，我們選擇走進(jìn)農(nóng)戶家中、入戶隨機(jī)發(fā)放問卷的方式來確保問卷的隨機(jī)性、合理性，準(zhǔn)確性。

（四）問卷采集情況及局限性

鑒于很多農(nóng)村地區(qū)空巢化現(xiàn)象嚴(yán)峻，家中常住人口年齡偏大、文化水平偏低，因而，在設(shè)計(jì)問卷時盡量將問卷題目設(shè)計(jì)得簡單明確、通俗易懂，調(diào)研時向村民解釋清楚住房抵押貸款這一政策，按照問卷問題進(jìn)行口頭詢問，根據(jù)村民作答如實(shí)填寫問卷。調(diào)研小組一共獲得了90份問卷，有效問卷72份，有效率達(dá)80%。

由于時間緊迫、人員精力有限、語言不通、交通不便等因素的限制，我們未能調(diào)查走訪更多的村鎮(zhèn)，更深入地了解貸款需求困境。此外，占佳社區(qū)房產(chǎn)證持有率很低，辦理住房抵押貸款的比例較低。柏加鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)水平高于一般的農(nóng)村地區(qū)。通過分析兩地區(qū)的特殊性，可以更好地對比出城鄉(xiāng)結(jié)合部貸款情況和經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的農(nóng)村地區(qū)的貸款情況。因?yàn)槌青l(xiāng)結(jié)合部的貸款問題更普遍，因此，我們以柏鈴村作為對比項(xiàng)來著重分析占佳社區(qū)的貸款情況。

（五）調(diào)研報告流程

調(diào)研報告流程具體見圖1。

圖1 調(diào)研報告流程圖

三、數(shù)據(jù)分析

（一）村莊基本情況

1.占佳社區(qū)

占佳社區(qū)位于湖南省瀏陽市關(guān)口街道辦事處新城區(qū)，占地面積1.9平方公里。全村耕地面積1 100畝，林地0.2萬畝。水面130畝。管轄19個村民小組，現(xiàn)有居民709戶，總?cè)丝跀?shù)2 796人。瀏陽以花炮聞名，而占佳社區(qū)又在瀏陽城郊，所以這里的花炮、造紙、紙箱包裝等產(chǎn)業(yè)尤其發(fā)達(dá)。占佳社區(qū)的村民大多從商，貸款需求大，且占佳早在二十年前就被歸于城建區(qū)，但當(dāng)?shù)卣静话l(fā)放房產(chǎn)證，導(dǎo)致村民不能辦理住房抵押貸款，資金需求不能得到有效滿足。

2.柏鈴村

柏鈴村位于湖南省瀏陽市柏加鎮(zhèn)集鎮(zhèn)，總面積9.2平方公里。社區(qū)耕地面積3 900畝，林地0.2萬畝，水面900畝。管轄43個村民小組，共1 567戶，5 764人。社區(qū)60歲以上有876人，35歲以下有1 875人。大專以上文化有210人，高中以上文化512人。柏鈴村以花木種植為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近年來發(fā)展迅速，出現(xiàn)大批花木生產(chǎn)大戶和經(jīng)銷大戶。目前共有大小花卉苗木苗圃80個，200畝的花木基地3個，砂石廠、預(yù)制場各一家。柏鈴村經(jīng)濟(jì)水平高，資金需求大，銀行貸款業(yè)務(wù)在此風(fēng)生水起。

（二）描述性分析

占佳社區(qū)內(nèi)有股份制企業(yè)13家，個體私營企業(yè)18家，個體工商戶46戶，初步形成了花炮、建材、紙箱包裝、造紙、食品加工、運(yùn)輸、無公害蔬菜、糧食、商業(yè)九大產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展模式。

1.受訪村民性別分布

從我們收集到的90份（有效問卷72份）調(diào)查問卷來看，參與本次問卷調(diào)查的男性多于女性。其中，男性占比73.33%，女性占比26.67%（見圖2）。

2.受訪村民年齡分布

受訪者年齡集中在31—50歲。占佳社區(qū)地處瀏陽城郊，很多年輕人選擇外出打工，而年齡偏大的人可能存在不會說普通話甚至聽不懂普通話的情況，這些情況造成受訪者年齡分布不均（見圖3）。

圖2 受訪村民性別分布柱狀圖

圖3 受訪村民年齡分布柱狀圖

3.受訪村民最高學(xué)歷分布

占佳社區(qū)村民最高學(xué)歷大都在高中以下,初中以下及初中學(xué)歷占比最多，達(dá)51.11%。大專以上學(xué)歷只有極少數(shù)，占比5.55%（見圖4）。

4.受訪者家庭主要收入來源分布

占佳社區(qū)村民的主要收入來源以務(wù)農(nóng)、打工、私營企業(yè)、個體工商戶為主，分別占比21.11%、27.78%、17.78%、30.00%。大規(guī)模承包土地的人較少，占比3.33%（見圖5）。

5.受訪者家庭的年收入分布

占佳社區(qū)村民家庭年收入大概集中在5—10萬元之間，占比50.00%。收入在10—20萬元之間的占比23.33%。5萬元以下以及20—50萬之間也有一部分，但50萬元人民幣以上只有極少數(shù)（見圖6）。就農(nóng)村地區(qū)而言，占佳社區(qū)收入較高。

圖4 受訪村民最高學(xué)歷分布柱狀圖

圖5 受訪者家庭主要收入來源的分布柱狀圖

圖6 受訪者家庭年收入分布的柱狀圖

6.受訪者參加社保情況分布

93.33%的占佳社區(qū)村民沒有參加社保（見圖7）。占佳社區(qū)被納入城建區(qū)，不少村民面臨失地問題，且花炮產(chǎn)業(yè)已步入下滑期，所以村民沒有社保是當(dāng)前需要解決的一大問題。

7.受訪者家庭房產(chǎn)證擁有情況

83.33%的占佳社區(qū)村民是沒有房產(chǎn)證的，只有16.67%的人擁有房產(chǎn)證（見圖8）。

圖7 受訪者參加社保情況分布柱狀圖

圖8 受訪者家庭擁有房產(chǎn)證情況柱狀圖

8.受訪者家庭不辦理房產(chǎn)證原因分布

占佳社區(qū)村民不辦理房產(chǎn)證的主要原因是“自家住房是正規(guī)的城市規(guī)劃用地，但政府不予辦理”，占比47.78%。其次是“自家住房是違規(guī)建筑，政府不予辦理”，占比36.67%。極少數(shù)的村民由于辦理流程不便以及不必要辦理而放棄辦理房產(chǎn)證（見圖9）。

9.受訪者取得貸款的金融機(jī)構(gòu)分布

占佳社區(qū)村民主要從城市銀行和農(nóng)村信用社取得貸款，兩者分別占比83.33%和35.56%。此外，農(nóng)業(yè)銀行和除農(nóng)業(yè)銀行以外的國有商業(yè)銀行也占一部分，其中農(nóng)業(yè)銀行占比13.33%，除農(nóng)業(yè)銀行以外的其他國有商業(yè)銀行占比11.11%。其他金融機(jī)構(gòu)只占極少比重，郵儲銀行占比3.33%，沒有人選擇向農(nóng)發(fā)行、信貸公司等其他金融機(jī)構(gòu)貸款（見圖10）。

10.受訪者獲得貸款的用途分布

占佳社區(qū)村民獲得的貸款主要用于私營企業(yè)的開辦或擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，占比75.00%，部分村民用其購買車房和擴(kuò)建已有房屋（占比18.89%）。極少部分村民將其用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以及疾病治療（見圖11）。

圖9 受訪者不辦理房產(chǎn)證原因分布柱狀圖

圖10 受訪者取得貸款的金融機(jī)構(gòu)分布柱狀圖

圖11 受訪者獲得貸款用途的分布柱狀圖

11.受訪者獲得貸款額度分布

占佳社區(qū)村民獲得的貸款額度集中在2—5萬、5—10萬、10—30萬三個區(qū)間，分別占比34.44%、33.33%、16.67%。貸款額度在2萬以下的人占比4.44%，在30—50萬以及50萬以上的人各占5.56%（見圖12）。

圖12 受訪者獲得貸款額度的分布柱狀圖

12.受訪者貸款額度是否滿足其需求分布

52.22%的占佳社區(qū)村民對貸款額度不滿意，27.78%的村民表示對貸款額度勉強(qiáng)滿意，另20.00%的村民表示對貸款額度滿意（見圖13）。

圖13 受訪者貸款額度是否滿足其需求分布柱狀圖

13.受訪者不進(jìn)行住房抵押貸款的原因分布

占佳社區(qū)村民不進(jìn)行住房抵押貸款的主要原因是沒有房產(chǎn)證，占比83.33%；此外，相當(dāng)一部分占佳社區(qū)村民不了解住房抵押貸款政策，對其他可以滿足其資金需求的貸款政策也了解甚少，但并沒有人因?yàn)椴桓业盅悍课荻贿M(jìn)行住房抵押貸款（見圖14）。

圖14 受訪者不進(jìn)行住房抵押貸款的原因分布柱狀圖

14.房屋評估公平情況分布

占佳社區(qū)村民有56.67%的村民認(rèn)為房屋價值評估不合理，有43.33%的村民認(rèn)為房屋價值評估合理（見圖15）。

圖15 房屋評估公平情況分布柱狀圖

（三）交叉性分析

1.當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的學(xué)歷情況與貸款經(jīng)歷的交叉分析

從之前的占佳社區(qū)村民學(xué)歷比例分析中，我們得知該農(nóng)村地區(qū)最高學(xué)歷為高中，大部分農(nóng)民處于初中以下及初中學(xué)歷。通過圖16可知，學(xué)歷越高的農(nóng)民貸款的意向越強(qiáng)。

2.是否有與社保類似的保險保障與是否有貸款經(jīng)歷的交叉分析

根據(jù)之前的數(shù)據(jù)，絕大部分農(nóng)民是沒有保險保障的，但是由圖17可知，擁有保險保障的農(nóng)民的貸款意向比沒有社保的農(nóng)民的貸款意向更強(qiáng)烈。

圖16 當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的學(xué)歷情況與貸款經(jīng)歷的交叉分析

圖17 關(guān)于是否有與社保類似的保險保障與是否有貸款經(jīng)歷的交叉分析

3.關(guān)于家庭收入與是否有過貸款經(jīng)歷的交叉分析

由圖18可知，沒有貸款的人（藍(lán)色部分）隨著家庭收入的增加不斷遞減，這說明家庭收入影響農(nóng)民的貸款態(tài)度。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)的貸款不只是為了購房或者治病，而是為了擴(kuò)展自己的經(jīng)營規(guī)模以及資金周轉(zhuǎn)。

圖18 關(guān)于家庭收入與是否有過貸款經(jīng)歷的交叉分析

圖19 是否有房產(chǎn)證與是否有住房抵押貸款經(jīng)歷的交叉分析（0代表沒有房產(chǎn)證）

4.是否擁有房產(chǎn)證與是否有住房抵押貸款經(jīng)歷的交叉分析

通過圖19可以看出，有住房抵押貸款經(jīng)歷的村民中，大部分是房產(chǎn)證持有者，但是，也有極少部分沒有房產(chǎn)證的村民去參與住房抵押貸款。

5.是否辦過房產(chǎn)證與是否聽說過住房抵押貸款的交叉分析

圖20 是否辦過房產(chǎn)證與是否聽說過住房抵押貸款的交叉分析

從圖20我們可知，村民無論是否辦理房產(chǎn)證，對住房抵押貸款都有所了解。但從對比圖可以看出，擁有房產(chǎn)證的農(nóng)民對住房財(cái)產(chǎn)抵押貸款更加了解。

（四）對比分析

1.占佳社區(qū)與柏鈴村（瀏陽較富裕的村莊，以園林藝術(shù)作為支柱產(chǎn)業(yè)）的收入對比

圖21 柏鈴村和占佳社區(qū)的收入對比圖

占佳社區(qū)村民家庭年收入有半數(shù)分布在5—10萬元這個區(qū)間內(nèi)，有23.33%的人分布在10—20萬元這個區(qū)間。較少村民家庭年收入分布在20—50萬以及50萬以上這兩個區(qū)間內(nèi)。柏鈴村村民家庭年收入大多分布在5—10萬、10—20萬、20—50萬這三個區(qū)間內(nèi)。家庭年收入分布在0—5萬這個區(qū)間內(nèi)的村民最少。有12.3%的村民家庭年收入在50萬以上（見圖21）?？梢姡剽彺宕迕窦彝ツ晔杖胍哂谡技焉鐓^(qū)。

2.柏鈴村和占佳社區(qū)的貸款額度對比分析

占佳社區(qū)村民貸款額度主要集中在2—5萬和5—10萬這兩個區(qū)間，而柏鈴村村民貸款額度主要集中在10—30萬和30—50萬這兩個區(qū)間?？傮w來說，柏鈴村村民貸款額度高于占佳社區(qū)。由圖21和圖22對比可知，村民收入和貸款額度存在正相關(guān)關(guān)系。

圖22 占佳社區(qū)與柏鈴村村民貸款額度對比分析柱狀圖

3.有無住房抵押貸款經(jīng)歷的對比分析

圖23 占佳社區(qū)與柏鈴村村民是否有住房抵押貸款經(jīng)歷對比分析柱狀圖（“0”表示沒有辦房產(chǎn)證的居民）

由圖23可知，柏鈴社區(qū)辦理房產(chǎn)證的比例明顯高于占佳社區(qū)，但是占佳社區(qū)和柏鈴村的村民都很少進(jìn)行住房抵押貸款，由此可推測房產(chǎn)證頒證工作在較富裕的地區(qū)進(jìn)展較好，且住房抵押貸款在農(nóng)村普遍存在問題。

四、農(nóng)村貸款的系列問題

（一）農(nóng)戶貸款需求不足的問題

1.貸款需求不足

根據(jù)我們的實(shí)地調(diào)查，盡管瀏陽地區(qū)貸款量大、信譽(yù)良好，但是80%貸款都是瀏陽市區(qū)貸款，農(nóng)村地區(qū)普通農(nóng)戶的貸款需求不高。普通農(nóng)戶除了在疾病治療、購房購車方面存在貸款需求，其他方面貸款需求量很少甚至不存在。農(nóng)民一般選擇自給自足，他們可以通過外出打工或種地滿足自己的需求。由于知識水平的局限性和滯后消費(fèi)觀念的影響，很多農(nóng)戶會對銀行貸款有抵觸情緒。

當(dāng)?shù)厝鄙偕绫；蚺c社保類似的保障體系。占佳社區(qū)是城鄉(xiāng)結(jié)合部，屬于城市地區(qū)，但實(shí)際上卻是農(nóng)村。占佳社區(qū)盡管被劃分為城市建設(shè)區(qū)，但大部分農(nóng)民依舊享受不到社保待遇：一些因城市規(guī)劃失去土地的農(nóng)民生活得不到保障；一些農(nóng)民雖然沒有失去土地，但是因?yàn)橥恋貙儆诔墙家?guī)劃范圍，工業(yè)占地和城市發(fā)展導(dǎo)致農(nóng)戶長時間失去水源，迫使農(nóng)民放棄土地耕作。在失去土地的同時卻沒有獲得保障，這使農(nóng)戶安全感降低，對進(jìn)行銀行貸款沒有足夠的信心。

2.農(nóng)村金融供給不足

瀏陽作為農(nóng)村住房抵押貸款的國家試點(diǎn)，政府和銀行關(guān)于該地區(qū)的貸款支持力度應(yīng)該更強(qiáng)。但在走訪過程中我們發(fā)現(xiàn)，占佳社區(qū)附近很少有國有大型銀行，只有一個瀏陽商業(yè)銀行。柏加鎮(zhèn)作為高收入村鎮(zhèn)，附近也只有瀏陽商業(yè)銀行和農(nóng)村信用社，且其貸款業(yè)務(wù)主要是抵押貸款（貸款金額可以達(dá)到9億，但是農(nóng)村的抵押貸款一共只有四千萬，只占4.4%。此外，據(jù)了解，很少有銀行下到村落進(jìn)行住房抵押貸款的業(yè)務(wù)開展。供給不足的深層次原因在于農(nóng)業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營周期長、利潤低、抵御風(fēng)險能力差、貸款規(guī)模小、經(jīng)營成本高，銀行缺乏內(nèi)在動力。

（二）有貸款需求農(nóng)戶的貸款問題

1.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動，農(nóng)村貸款規(guī)模減小

花炮是瀏陽的支柱性產(chǎn)業(yè)，在早期政府大力支持花炮產(chǎn)業(yè)的時候，當(dāng)?shù)卮迕衲軌蛞约Y的形式創(chuàng)辦小規(guī)模工廠進(jìn)行生產(chǎn)活動，城郊附近的農(nóng)村貸款需求大。但是隨著國家轉(zhuǎn)型和市場的飽和，為了規(guī)范花炮企業(yè)的發(fā)展以及控制當(dāng)?shù)丨h(huán)境污染，積極發(fā)展可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)，很多小工廠、小企業(yè)都在政府的要求下停業(yè)關(guān)廠，之前從事花炮產(chǎn)業(yè)或者相關(guān)產(chǎn)業(yè)的人會因此失去就業(yè)機(jī)會，從而減少貸款需求。

2.農(nóng)村地區(qū)信譽(yù)貸款額度不高，難以滿足農(nóng)村地區(qū)資金需求

目前，農(nóng)村貸款困境為農(nóng)村信用等級低，聯(lián)保貸款不予支持。瀏陽市的占佳社區(qū)是當(dāng)?shù)厝壭抛u(yù)社區(qū)，但是農(nóng)戶可以通過個人信譽(yù)取得的貸款額度主要在1—10萬。農(nóng)民可獲得的貸款金額是根據(jù)農(nóng)民的銀行流水賬目和社區(qū)對農(nóng)民的信譽(yù)擔(dān)保程度劃分的，依此，農(nóng)民可獲得的貸款金額對于剛剛開始創(chuàng)業(yè)或者對于創(chuàng)業(yè)中期需要資金周轉(zhuǎn)的農(nóng)戶來說額度完全是杯水車薪。大額貸款要求有價值高的有效抵押物，農(nóng)村地區(qū)除了土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)和房屋抵押以外，缺少有效信用擔(dān)保物。

3.住房抵押貸款存在的問題

（1）當(dāng)?shù)鼐用穹慨a(chǎn)證擁有率很低

占佳社區(qū)位于瀏陽市附近的城郊地帶，在十幾年前被規(guī)劃為城鄉(xiāng)發(fā)展區(qū)域，城鄉(xiāng)結(jié)合部80%以上的農(nóng)戶是沒有房產(chǎn)證的，因此很多有貸款需求的農(nóng)戶無法辦理住房財(cái)產(chǎn)抵押貸款。

（2）宅基地是否可以流轉(zhuǎn)存在爭議

宅基地使用權(quán)能否成為農(nóng)村地區(qū)住房抵押貸款的抵押物存在爭議。如果不包括宅基地使用權(quán)，農(nóng)村地區(qū)的房屋財(cái)產(chǎn)由于其價值不高、流轉(zhuǎn)性差，對銀行的吸引力不大，這導(dǎo)致很少有金融機(jī)構(gòu)辦理農(nóng)村住房抵押貸款業(yè)務(wù)。如果包括宅基地使用權(quán)，那么與法律規(guī)定的“宅基地不可以流轉(zhuǎn)”相沖突，且不利于政府對土地的管理。

（3）抵押住房的測量存在問題

貸款額度根據(jù)住房面積和裝修的程度等因素決定，但是在實(shí)際操作中存在很多爭議。一是農(nóng)村住房面積確定問題。在農(nóng)村，很多農(nóng)戶住房實(shí)際占地面積與房產(chǎn)證上的面積不符。二是住房測量費(fèi)用問題。農(nóng)戶住房財(cái)產(chǎn)的價值會根據(jù)專業(yè)測量結(jié)果來決定，為了避免爭議，農(nóng)村地區(qū)一般會請第三方進(jìn)行測量，而這些費(fèi)用完全由農(nóng)戶自己承擔(dān)。

4.農(nóng)村貸款資金流向城市，農(nóng)村地區(qū)未得到有效發(fā)展

從圖11我們可以了解到，大多數(shù)村民的資金借貸是為了擴(kuò)大自己的非農(nóng)業(yè)商業(yè)投資或非農(nóng)業(yè)商業(yè)資金流轉(zhuǎn)，因而這些資金很少會在農(nóng)村流通使用。大部分村民會通過這種方式賺錢從而獲得在城市的生活機(jī)會，這與中央文件中關(guān)于農(nóng)村貸款要優(yōu)先用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的要求背道而馳。

五、進(jìn)一步發(fā)展農(nóng)村貸款的建議

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，保證農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展

1.根據(jù)實(shí)地情況辦理農(nóng)村房產(chǎn)證

占佳社區(qū)80%的人沒有辦理房產(chǎn)證。80年代初，農(nóng)民辦理房產(chǎn)證的意識不高、辦理流程復(fù)雜，導(dǎo)致很多農(nóng)戶沒有房產(chǎn)證，農(nóng)戶沒有房產(chǎn)證這一情況限制了農(nóng)民的住房抵押貸款需求。城郊附近農(nóng)村可以開辦臨時房產(chǎn)證來緩解農(nóng)村貸款需求，普通農(nóng)村地區(qū)可以通過政府大力宣傳、簡化辦理流程定來開展辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)以增強(qiáng)農(nóng)戶辦理房產(chǎn)證的意愿，因地制宜地解決問題。

2.適當(dāng)放寬土地流轉(zhuǎn)，增加銀行在農(nóng)村的投入比例

占佳社區(qū)村民一般選擇向農(nóng)村信用社和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行貸款，嚴(yán)禁土地流轉(zhuǎn)導(dǎo)致銀行在農(nóng)村住房抵押貸款的參與度不高。瀏陽農(nóng)村商業(yè)銀行是致力服務(wù)農(nóng)民的商業(yè)銀行，一些并不在農(nóng)村信用社服務(wù)輻射范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)也是其業(yè)務(wù)對象，屬于瀏陽農(nóng)村商業(yè)銀行服務(wù)范圍。農(nóng)村地區(qū)缺少金融機(jī)構(gòu)很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)村沒有足夠的吸引力，瀏陽農(nóng)村商業(yè)銀行的成功發(fā)展說明商業(yè)銀行在農(nóng)村是可以發(fā)展起來的。在農(nóng)村地區(qū)要增加貸款金額必須有相應(yīng)的擔(dān)?；蛘哂行У盅浩罚窍氆@得貸款的企業(yè)很少能獲得有威望或者有規(guī)模的企業(yè)為其擔(dān)保，且可被用作抵押的房子和土地（非流轉(zhuǎn)）都缺少價值。為了調(diào)動銀行的積極性，國家可以將土地流轉(zhuǎn)限制在同一個村里，或者只能流轉(zhuǎn)于農(nóng)戶手中，并且不可以用于商業(yè)活動，這在一定程度上可以緩解農(nóng)戶沒有足額抵押物的狀況。

3.政府組織測量土地，規(guī)范農(nóng)村土地用地

農(nóng)村地區(qū)在土地評估過程中是存在爭議的。所以政府應(yīng)該組織專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行土地面積測量，解決農(nóng)村地區(qū)土地測量問題。同時可以實(shí)施獎懲措施制度，加強(qiáng)對農(nóng)村地區(qū)土地的管理。

4.健全農(nóng)村社會保障制度

當(dāng)前，農(nóng)村地區(qū)大多數(shù)人沒有社會保險，有社保的人大多數(shù)是年紀(jì)大的農(nóng)戶，通過社保貸款的村民不多。大多數(shù)農(nóng)戶對于貸款存有顧慮，他們認(rèn)為需要有足夠資金才能夠到銀行貸款，擔(dān)心出現(xiàn)意外導(dǎo)致自己信譽(yù)降低，缺少貸款信心。此外，農(nóng)民一旦在住房抵押貸款中失去賴以生存的生產(chǎn)資料，將面臨生存困境。所以國家應(yīng)建立完善的農(nóng)村養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、社會福利、社會救濟(jì)、最低生活保障、失地農(nóng)民安置優(yōu)撫等一系列保障制度，降低農(nóng)民對住房的依賴性，大力建設(shè)廉租房、公租房,盡量保證農(nóng)民不會因抵押物處理使得居住條件和生活質(zhì)量大打折扣，并且可以根據(jù)實(shí)際情況建立“失地農(nóng)民安置”救濟(jì)類基金，為失地農(nóng)民住宅問題的解決提供穩(wěn)定的資金支持。

（二）發(fā)展關(guān)系型借貸，促進(jìn)農(nóng)村金融發(fā)展

通過對柏鈴村和占佳社區(qū)的貸款對比分析可知，柏鈴村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，當(dāng)?shù)卮迕窨赏ㄟ^信譽(yù)貸款以滿足貸款需求；占佳社區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足從而導(dǎo)致個人信譽(yù)貸款額度不高。通常銀行發(fā)放的貸款是以資產(chǎn)來評定的，因此，削弱資產(chǎn)保證型借貸在農(nóng)村地區(qū)的比重，提高信用評分技術(shù)和關(guān)系型借貸方式在農(nóng)村借貸的比重，能夠解決一定地區(qū)貸款額度不足的問題。銀行可以通過征信和其他途徑來判斷農(nóng)戶是否有能力貸款，依此開展貸款業(yè)務(wù)，從而促進(jìn)農(nóng)村金融的發(fā)展。

（三）發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，釋放貸款需求

1.大力發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)作物和集體經(jīng)濟(jì)使農(nóng)戶借錢最終用于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)

當(dāng)前，農(nóng)村地區(qū)存在的問題就是貸款額度不大和貸款需求不足。為了解決“三農(nóng)”問題，借貸資金應(yīng)從城市流入農(nóng)村，從而幫助農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。農(nóng)村地區(qū)應(yīng)該組織集體經(jīng)濟(jì)或者共同創(chuàng)業(yè)，不斷發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。大力發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)作物，特別是適合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)作物以提高生產(chǎn)效率，增強(qiáng)農(nóng)村商業(yè)競爭力。將大量土地集中，有利于規(guī)范農(nóng)村地區(qū)用地，提高農(nóng)民的生活水平，從而解決農(nóng)戶創(chuàng)業(yè)不足和貸款需求不足的問題。

2.促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，釋放貸款需求

柏加鎮(zhèn)發(fā)展苗木產(chǎn)業(yè)，資金需求量大；而占佳社區(qū)除了自給自足的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)外，主要發(fā)展小微企業(yè)，資金需求后勁明顯不足，通過兩地區(qū)經(jīng)濟(jì)收入對比可知，農(nóng)戶的資金需求量與產(chǎn)業(yè)化程度成正比。隨著各項(xiàng)金融服務(wù)“三農(nóng)”、惠農(nóng)政策的施行，農(nóng)民收入逐漸提高，傳統(tǒng)生產(chǎn)生活資金已經(jīng)可以自給自足，貸款支持對象已不再是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)者，而是以銷售為目的、為市場提供產(chǎn)品的經(jīng)營者。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化使傳統(tǒng)農(nóng)戶向市場經(jīng)營者轉(zhuǎn)變，要破解農(nóng)村地區(qū)貸款需求不足的瓶頸，就要促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展從而釋放貸款需求。

3.改變傳統(tǒng)觀念，破除村莊“壁壘”

根據(jù)圖16我們可以看出，學(xué)歷越高的村民越愿意貸款，說明村民的貸款意識受到傳統(tǒng)觀念的影響。增加村民接收新鮮事物的有效途徑有利于改變村民的傳統(tǒng)觀念。媒體積極宣傳、政府資金支持，有利于村民高度配合政府的改革工作，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。