新環(huán)境下房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析研究與建議

靳勝男

【摘要】隨著對國際經(jīng)濟(jì)金融體系的不斷深入?yún)⑴c，我國也將面臨更多的世界經(jīng)濟(jì)金融沖擊，2018年中國經(jīng)濟(jì)將在貿(mào)易與金融領(lǐng)域面臨更多的風(fēng)險，政策仍將以“穩(wěn)”風(fēng)險為核心。房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革將在2018-2019年進(jìn)入政策逐步落地階段，在防范金融風(fēng)險的大背景下，流入傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的資金仍將趨緊，房地產(chǎn)銷售增速仍將繼續(xù)回落，同時受補(bǔ)庫存效應(yīng)及住房租賃市場發(fā)展的影響，房地產(chǎn)投資將小幅回升。

【關(guān)鍵詞】新環(huán)境；房地產(chǎn)；風(fēng)險分析

一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇整體向好。根據(jù)國際貨幣基金組織（IMF）預(yù)測，2018年全球GDP增長率將小幅升至3.9%，預(yù)計發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體2018年的增長率為2.5%，發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的增長率為4.9%。世界銀行的預(yù)測增長率相對較低。

貨幣將穩(wěn)中收緊。根據(jù)3月份召開的兩會政府工作報告及央行高層表態(tài)，中國2018年貨幣政策將繼續(xù)保持“松緊適度的中性”，以平衡美元加息與國內(nèi)債務(wù)體系風(fēng)險。

全球貿(mào)易增長與沖突并存。 2017年以來，全球貿(mào)易迅速回暖，2018年，國家主義抬頭，貿(mào)易保護(hù)主義沖擊現(xiàn)有多邊貿(mào)易體系，在此格局下，2018年貿(mào)易增長將于貿(mào)易沖突并存，但“一帶一路”等新貿(mào)易增長點(diǎn)的發(fā)力仍將推動全球貿(mào)易保持增長態(tài)勢。

貿(mào)易保護(hù)主義將對中國出口帶來不利影響。2018年，以美國為首的貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，中國首當(dāng)其沖，鋼鋁貿(mào)易加征關(guān)稅以及針對《中國制造2025》的貿(mào)易限制，將加大中國鋼鐵過剩產(chǎn)能去化風(fēng)險，同時限制中國新制造業(yè)的發(fā)展。但隨著“一帶一路”貿(mào)易額的增長，一定程度上可抵消部分貿(mào)易沖擊影響。

二、房地產(chǎn)政策環(huán)境分析

經(jīng)過前兩年的政策調(diào)整，房地產(chǎn)的長效機(jī)制基本建立，2018年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)是“有保有壓、結(jié)構(gòu)化調(diào)整”。

限購、限貸等傳統(tǒng)調(diào)控政策基本穩(wěn)定不放松。自1998年房地產(chǎn)開始爆發(fā)式增長以來，一直都是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，具有強(qiáng)大的發(fā)展勢能。2017年底，房地產(chǎn)行業(yè)銷售額為16.94萬億，占GDP的比值仍高達(dá)16.3%。在新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)尚未成長起來之前，房地產(chǎn)依然是投資資金的主要流入地，也是與中國當(dāng)前金融風(fēng)險息息相關(guān)的重要領(lǐng)域，因此，預(yù)計在完成充分化解金融風(fēng)險、建立房地產(chǎn)長效機(jī)制之前，限購限貸等調(diào)控政策基本不會放松。

限制資金流入傳統(tǒng)住宅市場，鼓勵長租公寓證券化。當(dāng)前，傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資渠道不斷收窄，銀行貸款與債務(wù)融資收緊、股權(quán)融資基本停滯、信托融資成本較高，導(dǎo)致傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資成本不斷攀升。但在國家倡導(dǎo)發(fā)展長租市場的基調(diào)下，各類長租公寓證券化產(chǎn)品出臺，長租領(lǐng)域的融資正在逐漸打開。在一保一壓之下，政策的導(dǎo)向性巳十分明朗。

三、房地產(chǎn)行業(yè)市場預(yù)判

預(yù)計今年房地產(chǎn)市場銷售及新開工增速將持續(xù)降低，而投資增速在補(bǔ)庫存效應(yīng)及發(fā)展住房租賃市場的影響下，將出現(xiàn)回升。

銷售增速持續(xù)回落，三四線城市更為明顯。當(dāng)前，銷售增速正處于回落通道，一線城市銷售面積目前已處于2012年以來的新低，繼續(xù)下行的空間不大；二線城市銷售增速雖然也在回落，但當(dāng)前銷售面積仍處于歷史高位；三四線城市銷售增速自2017年開始進(jìn)入下行通道，目前仍有較大下行空間。預(yù)計2018年在個人住房貸款繼續(xù)收緊的情況下，二線城市，尤其是三四線城市銷售增速將持續(xù)回落。

投資增速小幅回升，一二線城市尤為明顯。至去年底，全國房地產(chǎn)庫存回落至新低，全國平均庫存去化周期不足半年，而熱點(diǎn)地區(qū)庫存去化周期普遍低于6個月，市場面臨較強(qiáng)的補(bǔ)庫存需求。目前一二線城市投資增速處于低位，基數(shù)較低，同時受補(bǔ)庫存效應(yīng)及14個試點(diǎn)城市新增租賃住房供應(yīng)的影響，預(yù)訓(xùn)]受資增速將出現(xiàn)較為明顯的回升。而三四線城市內(nèi)部也分化成環(huán)一線三四線城市和普通三四線城市，前者受政策導(dǎo)向及中心城市溢出效應(yīng)，投資增速仍處于上升通道，普通三四線城市在庫存充裕的背景下投資增速將持續(xù)回落。

新開工增速繼續(xù)緩降，三四線城市更為明顯。一線城市由于發(fā)展租賃住房、土地供應(yīng)增加、銷售回暖，疊加2017年低基數(shù)，新開工增速有望回升。二線城市由于銷售持續(xù)緩降，疊加2017年較高基數(shù)，新開工增速大概率持續(xù)緩降。三四線城市由于銷售回落壓力較大、棚改減少100萬套，新開工增速也將下降。

四、建議

黨的十九大報告給中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明了方向：繼續(xù)支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高發(fā)展水平，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)邁向全球價值鏈中高端，培育若干世界級先進(jìn)制造業(yè)集群。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，既是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心目標(biāo)。

產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)型特色小鎮(zhèn)、特色園區(qū)可能將迎來發(fā)展機(jī)遇，但截至目前，中國的特色小鎮(zhèn)多為旅游小鎮(zhèn)，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，而對產(chǎn)業(yè)的關(guān)注則明顯不足。旅游的核心是消費(fèi)，盡可能的吸引有“財”的人來流動消費(fèi)；產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心的生產(chǎn)，是盡可能的吸引有“才”的人來創(chuàng)業(yè)就業(yè)，長期定居。發(fā)達(dá)國家的一些特色小鎮(zhèn)，就是以產(chǎn)業(yè)聚集為主，同產(chǎn)業(yè)鏈的諸多企業(yè)聚集在一起，形成集聚效應(yīng)，既可以降低成本，又可以激發(fā)創(chuàng)新。根據(jù)中國當(dāng)前的城市發(fā)展進(jìn)程以及中央政策文件的精神，以產(chǎn)業(yè)為核心的特色小鎮(zhèn)、特色園區(qū)才是中國未來特色小鎮(zhèn)發(fā)展的主要方向。

重視精細(xì)化管理，提高土地利用效率。目前我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍缺乏特色，各地園區(qū)定位趨同，自身特色不明顯，園區(qū)品牌影響較弱，隨著大城市土地供應(yīng)越來越嚴(yán)格，土地獲取成本越來越高昂，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商越來越不景氣，各方面成本的上升，逼迫產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)摒棄傳統(tǒng)的大規(guī)?；季?，開始走向精細(xì)化發(fā)展之路，降低成本，提高土地利用率，重點(diǎn)發(fā)展主導(dǎo)業(yè)務(wù)，在未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，加強(qiáng)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位和產(chǎn)品、服務(wù)的精細(xì)化管理，完善園區(qū)配套建設(shè)和服務(wù)體系，是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)提高核心競爭力的有效措施。