優(yōu)化廉租房源退租機(jī)制

文/蘇毅

廉租住房制度是上海市“四位一體”住房保障體系中一項(xiàng)重要的制度安排，是解決本市低收入人群住房問題的有效途徑。但是，目前廉租住房制度在運(yùn)行中存在一些瓶頸問題，尤其在廉租住房實(shí)物配租房源退租機(jī)制方面，由于住房保障資源的有限性，退租機(jī)制對于實(shí)現(xiàn)廉租住房可持續(xù)發(fā)展有著重要意義，應(yīng)引起上海市各級(jí)政府的高度重視。

一、應(yīng)退租家庭現(xiàn)狀

以上海市靜安區(qū)廉租住房實(shí)物配租為例，已退租家庭戶數(shù)占應(yīng)退租家庭戶數(shù)的比例不足三分之一。從目前情況來看，應(yīng)退租主要原因是原實(shí)物配租家庭已獲得房屋征收（拆遷）補(bǔ)償安置或已享受本市其他住房保障待遇、復(fù)核時(shí)收入財(cái)產(chǎn)或居住面積超出現(xiàn)有廉租住房申請標(biāo)準(zhǔn)，以及未申報(bào)復(fù)核等情形。

因?qū)嶋H情況各不相同,應(yīng)退租家庭清退難點(diǎn)較為錯(cuò)綜復(fù)雜。部分家庭雖家庭收入或財(cái)產(chǎn)超出廉租標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際在本市無房居住，人均居住面積仍屬于我市住房困難群體；另有部分家庭發(fā)現(xiàn)廉租房源全額租金略低于市場租房價(jià)格且非常穩(wěn)定，尤其是殘疾喪勞家庭不愿意搬來搬去，情愿以政府作為懲戒的廉租房源全額租金支付房租而不愿離開；還有部分家庭則存在僥幸心理，認(rèn)為暫時(shí)沒有有效手段清退廉租房源，抱著住一天算一天的心態(tài)，甚至同一小區(qū)的實(shí)物配租家庭抱團(tuán)壯膽，堅(jiān)決不繳費(fèi)不退租。

二、退租機(jī)制存在的問題

（一）法律體系不夠完善

廉租住房尚未出臺(tái)專門針對租后管理的法律法規(guī)，未通過法律明確廉租實(shí)物配租家庭的退出程序，即暫無統(tǒng)一具體的操作流程及實(shí)施口徑，使得廉租房源退出的實(shí)施無法可依。在實(shí)際操作中,勸退方式過于單一固化，各級(jí)住房保障機(jī)構(gòu)基本上僅運(yùn)用廉租住房實(shí)物配租相關(guān)實(shí)施細(xì)則中提到關(guān)于“違規(guī)行為處置”的處理措施，主要有當(dāng)面訓(xùn)誡、收取違約金、取消實(shí)物配租資格后收回住房等方式。操作流程通常參照上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理的執(zhí)行程序，但效果也不甚理想，因此亟待有關(guān)部門出臺(tái)多元化多層次的租后管理政策。

（二）監(jiān)管措施缺乏推力

在廉租住房實(shí)物配租家庭發(fā)生應(yīng)退租的情況時(shí)，產(chǎn)權(quán)方（或出租方）沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，提請法院也較難強(qiáng)制執(zhí)行，故住房保障機(jī)構(gòu)普遍采取與應(yīng)退租家庭約談的形式，協(xié)商過渡期時(shí)間，并告知過渡期滿需及時(shí)騰退房源、按廉租房源全額租金或市場租賃價(jià)格收取租金。但是，大部分實(shí)物配租家庭過渡期后仍拒不履行義務(wù)，甚至直接拒絕約談。盡管區(qū)縣或街鎮(zhèn)住房保障機(jī)構(gòu)很多工作人員擁有執(zhí)法證,但其日常工作主要負(fù)責(zé)審核廉租準(zhǔn)入資格，行政執(zhí)法經(jīng)驗(yàn)相對缺乏，且上海市中心城區(qū)實(shí)物配租對象戶籍地和房源地之間的距離比較遠(yuǎn)，執(zhí)法行政成本高、效率低，因此租后管理監(jiān)管力度非常薄弱。

（三）缺少積極有效的引導(dǎo)

目前，上海市通過網(wǎng)絡(luò)及媒體報(bào)道的內(nèi)容多以住房保障政策為主，例如廉租住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)放寬或租金配租金額提高之類的宣傳性報(bào)道，在租后管理方面較少進(jìn)行深入淺出的典型案例分析。同時(shí)，在退出方面通常引用懲罰措施，而沒有利用好激勵(lì)措施，導(dǎo)致陷入無法執(zhí)行的尷尬局面。對于主動(dòng)自愿退租家庭和不及時(shí)退租家庭來說，沒有任何來自外界輿論壓力的區(qū)別，退租變成了單純依靠實(shí)物配租家庭自律的行為。部分實(shí)物配租家庭還會(huì)受到不良之風(fēng)蠱惑，產(chǎn)生“租進(jìn)去也不能把我趕出來”、“欠繳租金一樣過”等思想，甚至出現(xiàn)阻止他人繳納自付租金的行為，造成極其惡劣的影響。

三、退租機(jī)制的優(yōu)化建議

（一）積極創(chuàng)新退租措施，逐步建立分類管理制度

住房保障制度作為一項(xiàng)重要的社會(huì)政策，需要有效的法律支持，嚴(yán)格制定實(shí)物配租對象租后管理辦法，堅(jiān)決杜絕發(fā)生“蝴蝶效應(yīng)”。當(dāng)前，上海市廉租住房主要以租金配租方式為主，全市已將目光從廉租住房建設(shè)轉(zhuǎn)向廉租住房租后管理，因此實(shí)物配租家庭戶數(shù)基本趨于穩(wěn)定，而可考慮將其中未退租對象進(jìn)一步細(xì)化分析，并作出分類管理及相應(yīng)處理。

筆者認(rèn)為，上海市住房保障信用體系建設(shè)、“租售轉(zhuǎn)化”試點(diǎn)、大幅提高租金補(bǔ)貼等政策實(shí)質(zhì)上是推進(jìn)退租工作的一系列舉措，但是大部分實(shí)物配租家庭信用意識(shí)淡薄且短期內(nèi)支付能力提高程度有限，這些家庭收入改善后超出廉租準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，增加的收入部分還不足以達(dá)到購買本市住房的程度，因此可考慮自付租金抵扣、降低首付比例或放寬住房公積金貸款條件等配套優(yōu)惠政策，先行刺激經(jīng)濟(jì)條件得到改善后有一定購買能力的實(shí)物配租家庭有意愿嘗試“租售轉(zhuǎn)化”政策。

此外，還可考慮先從已獲得房屋征收（拆遷）補(bǔ)償安置的這部分家庭著手，將獲得征收安置住房（或征收安置款）和實(shí)物配租退租（或租售轉(zhuǎn)化）有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)跨部門信息共享和協(xié)作，徹底解決信息不對稱問題，為退出提供信息支持。例如實(shí)物配租家庭簽訂征收安置協(xié)議時(shí)，需要同步選擇拿征收安置款購買實(shí)物配租房源，或者選擇拿征收安置住房及過渡費(fèi)并即刻搬離實(shí)物配租房源。

（二）加大查處力度，形成對未退租家庭的震懾

租后管理成效與高效務(wù)實(shí)的專業(yè)運(yùn)營和管理密不可分，高強(qiáng)度高頻率的懲戒措施保證了違規(guī)行為的高成本，可以在一定程度上遏制違規(guī)行為的發(fā)生。一方面在實(shí)物配租家庭戶籍所在地住房保障機(jī)構(gòu)工作人員異地執(zhí)法效率偏低的情況下,可聘請專業(yè)的第三方隊(duì)伍,明確其租后管理職責(zé)，主要負(fù)責(zé)定期查處和處理未退租行為；另一方面由上海市住房保障機(jī)構(gòu)牽頭，按照分配的房源項(xiàng)目進(jìn)行分組，組織戶籍所在地住房保障機(jī)構(gòu)與房源地的城管、公安、物業(yè)、住房保障機(jī)構(gòu)一起建立多部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，定期組織專項(xiàng)整治活動(dòng)。

同時(shí)，在條件允許的情況下，可由各區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)自行申請相關(guān)費(fèi)用納入預(yù)算，并通過績效評估實(shí)施租后管理清退項(xiàng)目。尤其對于除租賃廉租房源外還擁有戶籍所在地住房及他處住房的實(shí)物配租家庭，可考慮參照動(dòng)遷強(qiáng)制執(zhí)行程序收回住房，真正做到違規(guī)必罰，確保租后管理規(guī)定切實(shí)得到貫徹執(zhí)行，盡量消除違規(guī)居住造成的社會(huì)負(fù)面影響。

（三）緊緊依靠輿論宣傳，營造誠信的社會(huì)氛圍

實(shí)物配租家庭自律退出的可能性很低，而且其經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對其加倍收取自付租金等往往達(dá)不到制度設(shè)計(jì)的初衷，因此要有效借助外力作用。一是形成激勵(lì)機(jī)制，將獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰措施并舉，在實(shí)物配租家庭中抓典型、樹典型，并在其工作單位、戶籍地或租住小區(qū)等一定范圍內(nèi)適時(shí)通報(bào)，進(jìn)行表揚(yáng)或批評。二是運(yùn)用好“互聯(lián)網(wǎng)+”,在百姓比較熟知的平臺(tái)推送相關(guān)政策或者典型案例，讓違規(guī)家庭感受到一定程度上的輿論壓力，也杜絕部分觀望家庭盲目從眾的心理。三是建立完善的個(gè)人信用制度，使得實(shí)物配租家庭能夠有序退出住房保障體系，例如：從2017年5月份誠信告知單的宣傳和發(fā)放效果來看，很多欠繳自付租金的實(shí)物配租家庭在接受勸說和解釋說明后，還是會(huì)在意被確定為“一般失信行為”和“嚴(yán)重失信行為”錄入信用平臺(tái)后的嚴(yán)重后果，因此消除了觀望的態(tài)度而紛紛補(bǔ)繳自付租金或退出廉租房源，在提高自付租金收繳率或清退房源上起到了良好的效果。四是進(jìn)一步加強(qiáng)宣傳租金配租政策，不能只停留在租金配租輪候?qū)嵨锱渥獾乃季S定式，特別是部分家庭因人員、婚姻、身體健康狀況等情況發(fā)生變化，不一定想繼續(xù)接收實(shí)物配租，須提醒其可變更廉租選擇方式，促使實(shí)物配租轉(zhuǎn)成租金配租。因此，在租賃合同到期復(fù)核通過后重新簽約階段，應(yīng)打破原實(shí)物配租家庭租賃合同到期后選擇復(fù)核續(xù)期租賃合同的慣性動(dòng)作，增加再次征詢或溫馨提醒的環(huán)節(jié)，通過直接幫助實(shí)物配租家庭實(shí)時(shí)計(jì)算若選擇租金配租每月可享受多少元的租金補(bǔ)貼,為實(shí)物配租向租金配租轉(zhuǎn)化提供一條通道。

現(xiàn)在應(yīng)退未退實(shí)物配租家庭造成的負(fù)面社會(huì)影響正在迅速擴(kuò)散，越來越多的實(shí)物配租家庭抱有圍觀態(tài)度。為合理利用住房資源和確保社會(huì)公平，有必要完善有關(guān)住房保障退出的法律體系和配套政策，建立監(jiān)管制度和個(gè)人信用制度，采取適當(dāng)行政干預(yù)，從而多措并舉健全退出機(jī)制，有效促進(jìn)廉租住房可持續(xù)發(fā)展。