城市空間擴展與土地資源管理的策略分析

王賀

摘要：伴隨著城市化進程的不斷深入與開展，城市發(fā)展空間要求我們做出進一步的計劃與調(diào)整，以此來實現(xiàn)城市土地資源控制的相關(guān)要求。在城市當中的常住人口以及建筑變多的狀況之下，土地資源日益稀缺，為了保障城市的快速進步與發(fā)展，要求開展對應(yīng)的空間上的延伸，并更深層次的提升土地資源控制方針，以此來減弱城市發(fā)展和土地供求之間的矛盾。

Abstract： Along with the deepening and development of urbanization process， the urban development space requires us to make further plans and adjustments， so as to achieve the relevant requirements of urban land resources control. Under the situation that the resident population and the buildings in the city are more and more， the land resources are becoming increasingly scarce， in order to guarantee the rapid progress and development of the city， it is necessary to carry out the corresponding requirements for extension of space， and to further enhance the policy of controlling land resources， in order to weaken the contradiction between city development and land supply and demand.

關(guān)鍵詞：城市空間擴展；土地資源管理；策略分析

Key words： urban space expansion；land resource management；strategic analysis

中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）18-0063-02

0 引言

自從改革開放以來，中國的經(jīng)濟得到了快速的進步與發(fā)展，各個種類的產(chǎn)業(yè)在改革開放的引領(lǐng)之下，也出現(xiàn)了很多層面上的變動，在此當中，房地產(chǎn)行業(yè)的開展也引起了學(xué)者們的關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)在開展的環(huán)節(jié)當中，要求運用到較多的土地資源來進行對應(yīng)的開發(fā)工作。在這樣的一種時代背景之下，本文就城市空間的擴展以及土地資源控制的形式與方案，展開了深入的研究與分析，期望能夠為中國城市的發(fā)展帶來一定的建議或者是意見。

1 城市空間拓展與土地資源管理

城市最先由居住較為密集的部落所慢慢演變而來的，最后由于部落的擴張與人口數(shù)量的不斷增加[1]。構(gòu)建成了以聚居地為核心，向周邊不斷延伸擴張的聚居地。聚居地除了有對應(yīng)的建筑物以外，還構(gòu)建成了以提供人類生存的各項商易活動以及各種形式的娛樂場地，這樣的一種聚居地我們將其稱之為城市。就城市由最開始面貌，轉(zhuǎn)變到之后固定的狀態(tài)，其中其空間層面上出現(xiàn)的改變我們將這樣的一個過程稱作是城市空間擴展[2]。在現(xiàn)代都市在發(fā)展的環(huán)節(jié)當中，城市空間擴展的機理大致都是一樣的。在此當中，在城市空間拓展的過程中，借助土地資源開展對應(yīng)的擴大，并就擴張土地開展銷售與監(jiān)督控制，這樣的一個過程我們將其稱作是地資源管理。

2 當前城市空間拓展與土地資源管理發(fā)展現(xiàn)狀

現(xiàn)如今在中國城市發(fā)展的迅速的時代背景之下，其空間拓展層面也得到了不斷的提升與發(fā)展。在這樣的一個土地使用面積不斷增多的情況之下，城市空間拓展借助對于土地資源的大量的運用，實現(xiàn)了城市的擴展與發(fā)展?，F(xiàn)如今就城市空間拓展以及土地資源控制，總體的進展情況相對較好。伴隨著城市空間拓展的加速，土地的利用率不斷的變多，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了快速的進步與發(fā)展?，F(xiàn)如今，城市空間的快速拓展，對區(qū)域經(jīng)濟的進步以及我國社會經(jīng)濟的建設(shè)都有著非常重要的推動作用[3]。城市進程在深入的環(huán)節(jié)當中，借助對固有土地資源的使用，以此來實現(xiàn)城市擴張的目標，最終將可以帶動一個區(qū)域的經(jīng)濟不斷的開展?，F(xiàn)如今政府單位對城市空間拓展與相關(guān)的土地資源控制層面上也引起了高度的關(guān)注。

3 空間拓展與土地管理的策略與政策

3.1 建立交通和設(shè)施導(dǎo)向的土地開發(fā)模式

城市自發(fā)拓展環(huán)節(jié)當中，伴隨著人口數(shù)量的不斷增多與人口密度的不斷增加，對公共基礎(chǔ)建設(shè)的要求也逐漸增多，當實現(xiàn)到一定程度上之時，由政府將基礎(chǔ)設(shè)備當作是公共建設(shè)基礎(chǔ)來提供給居住民。這樣的一個觀念的優(yōu)勢在于，先有需求后有服務(wù)，投資的風(fēng)險系數(shù)降低，很難出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建成之后沒有需求的尷尬情況。但是因為基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)最終帶來的利潤基本上都被業(yè)主與開發(fā)商所拿走了。政府無法借助上蓋物的經(jīng)營權(quán)出售以及沿線土地的銷售來平衡投資，政府投資大多都是“一次性”或者是“陣發(fā)式”的。從另一個角度來看，就是借助政府規(guī)劃壟斷權(quán)信息層面上的優(yōu)勢，在規(guī)劃建設(shè)的地區(qū)率先依照非城市建設(shè)用地遞減的收購?fù)恋厥褂脵?quán)。在借助建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，主要就是交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)引導(dǎo)開發(fā)。政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的所有或者說是主要的經(jīng)費來源就是通過出售這樣的一些土地資源的使用權(quán)，借助“熟地”與“生地”之間價格上的差異來實現(xiàn)建設(shè)資金上的平衡，這就是發(fā)達國家當中所倡導(dǎo)的TOD體系。在中國這幾年以來還發(fā)展出一種借助行政壟斷權(quán)的絕對優(yōu)勢，通過行政或者是其他城市功能的轉(zhuǎn)變，讓新開發(fā)區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施以及社會服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施一同構(gòu)建起來，更深一層的提升“生熟”地價差，與此同時取得空間要素整改投資的新模式，也就是我們所說的SOD模式。

3.2 嚴格控制土地供應(yīng)總量

根據(jù)土地供應(yīng)規(guī)劃控制近、中、遠期的土地開發(fā)供應(yīng)總數(shù)，切實地將現(xiàn)有的土地存量盤活，嚴格把控土地資源的使用形式，將極為有限的土地資源控制住，以免出現(xiàn)放低產(chǎn)開發(fā)過量的情況，尤其是商業(yè)用地、娛樂設(shè)備。全年土地供應(yīng)總量的確立要求建立在中、遠期調(diào)控的基礎(chǔ)之上，依照城市建設(shè)的需求再來將其確立下來，而不是進行平均主義。只有近、中、遠期相切合，嚴格管理控制土地供應(yīng)，才可以讓土地市場逐漸走上良性循環(huán)的道路，確保政府從土地批租當中取得更多的利潤。再者就是，要求我們構(gòu)建起用地規(guī)劃指標體制。在構(gòu)建用地總數(shù)控制標準之后，還要求構(gòu)建起包括交通、市政基礎(chǔ)建設(shè)、公用基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)、開發(fā)區(qū)建造、預(yù)留用地等各個專項標準。只有做到這樣，才可以確保城市建筑的科學(xué)性，讓其在城市土地資源供應(yīng)規(guī)劃當中充分體現(xiàn)其調(diào)控的正面影響。

3.3 建立完善的土地儲備和土地儲備金制度

為了將土地的國有化落實到實處，禁止非法借助政府開發(fā)帶來的土地增值牟利，政府要求要有大筆的首期資金來購入現(xiàn)有的土地。政府有著充足的土地儲蓄是開展土地供應(yīng)規(guī)劃調(diào)控的重要條件。它讓政府可以實時地把控市場供求情況并進行合理的調(diào)控形式，借助正確的調(diào)控形式。土地儲備金是為了儲存土地所構(gòu)建而成的基金，這筆資金的來源可以分成：銀行放款，政府撥款，土地收益，資金自身的利潤。構(gòu)建起良好的土地儲蓄體系之后，政府在土地利潤上依照對應(yīng)的比重將其分成兩個環(huán)節(jié)來運作：首先，一部分資金被吸收到土地儲備金當中，用來支付征用土地資源的經(jīng)費；另外一部分土地收益當作是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的經(jīng)費。新的土地管理形式要求先在既得利潤相對較少的新區(qū)域開展。老城由于地租級的差距相對較少，并且都已經(jīng)基本構(gòu)成，能夠暫且延續(xù)之前的政策。

3.4 加強政府對土地市場的宏觀調(diào)控力度

就土地資源的計劃與運用，要求我們的政府充分地將宏觀調(diào)控的作用充分發(fā)揮出來，以政策的形式管控土地市場貿(mào)易，保證城市土地市場交易的健康開展。就土地一級市場而言，政府要求開展對應(yīng)的壟斷措施，把土地資產(chǎn)控制在自己的手中。而針對土地二三級市場要求適度的進行對應(yīng)的政策上的放寬，強化我們的土地交易市場的活躍程度，借助供地規(guī)劃、價格、稅收等相關(guān)的形式對土地資源的轉(zhuǎn)讓開展宏觀的調(diào)控與管理，保證土地市場的健康穩(wěn)定的發(fā)展。地價控制是政府開展宏觀調(diào)控的關(guān)鍵構(gòu)成環(huán)節(jié)分，在房地產(chǎn)價格出現(xiàn)暴漲的趨勢之下，政府應(yīng)當多分出一些土地資源，以此來抑制土地價格的上漲。但是在房地產(chǎn)價格一直下降或者是處于低迷之時，應(yīng)當減少土地資源的供給，以此來防止價格的不斷下跌。政府就土地市場應(yīng)當要有一個準確的判定，最主要的目標就是為了保證地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展，避免出現(xiàn)大起大落的情況，對我們的土地資源開發(fā)利用造成一定程度上的影響。

3.5 積極引導(dǎo)土地供應(yīng)時機和空間分布

土地批租的時期以及總量要求依照城市的發(fā)展計劃來開展，在對市場經(jīng)濟發(fā)展趨勢開展精準定位的基礎(chǔ)之上，科學(xué)的規(guī)劃土地批租的時期表，嚴格管理其總量，以免發(fā)生供過于求與土地價格下調(diào)的情況出現(xiàn)。在土地供應(yīng)規(guī)劃層面上，要求秉承與城市建設(shè)共同進步，政府收益最大化的準則，以此來加深城市空間的擴展，實現(xiàn)城市建設(shè)的全面進步與提升。政府在土地批租作業(yè)當中要求充分體現(xiàn)其引導(dǎo)的作用，控制好土地批租的時間點以及其空間布置。土地供應(yīng)要求與城市的經(jīng)濟與環(huán)境之間協(xié)調(diào)好，批租用地可以為城市的進步帶來推動力。在時間期間以及空間層面上相對較為集中，與基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)架相切合，以此來體現(xiàn)其規(guī)模效益，以此來讓投資方與政府之間實現(xiàn)互利共贏的局面。在基礎(chǔ)設(shè)備構(gòu)建的層面上，要求我們的政府有一定的前瞻性，這樣一來不僅可以高效的提升其價格收益，而且可以為我們帶來更多的資金投入，構(gòu)成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益。政府在提供批租土地資源之時，要求我們對土地開發(fā)的特性有較為準確的計劃，這樣一來開發(fā)商就可以依照自身的喜好或者是需求來進行對于投資的選擇，以此來保證我們的政府與開發(fā)商之間都處在一個相對較為主動的地位。

4 結(jié)論

城市空間拓展是為了解決城市發(fā)展要求以及土地資源供求矛盾所制定出來的有效手段，在土地資源稀缺的狀態(tài)之下，不僅要確保城市規(guī)劃的科學(xué)性，還要保證經(jīng)濟發(fā)展與各個基礎(chǔ)設(shè)備建造工作的有序開展，因此要求開展對應(yīng)的空間拓展，對土地資源管理開展科學(xué)的編制與規(guī)劃，以此來編制合理的控制計劃與方案。在進行城市空間拓展的環(huán)節(jié)當中，要對城市的切實發(fā)展情況有一定的了解，在依照城市的未來發(fā)展標準編制適當?shù)耐恋刭Y源控制計劃。

參考文獻：

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