基于需求角度下房價上漲原因及控制房價的對策研究

程 鑫

（福建師范大學，福建 福州 350000）

雖然近幾年，有關部門針對商品房價格上漲這一情況，以調控為目標陸續(xù)制定并落實了相應的政策，但該問題始終沒有得到有效解決，房價過高成為社會經(jīng)濟發(fā)展過程中難以跨越的障礙，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，使得城市建設擁有了充足的資金支持，不可否認的是，一系列問題也因此而出現(xiàn)，對房價進行控制成為了有關部門及企業(yè)現(xiàn)階段亟待解決的問題。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的概述

（一）現(xiàn)狀

雖然房地產(chǎn)投資的增速在我國呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢，商品房的價格仍舊不斷上漲。有關部門在重新規(guī)劃土地使用的基礎上，制定了一系列與土地改革相關的政策，隨著政策的出臺，房地產(chǎn)的開發(fā)用地得到調整，但受住房、投資等多方面需求影響，房價上漲的情況并沒有得到徹底控制[1]。雖然開發(fā)商根據(jù)購房者的需求完成了品牌化住房的打造工作，但供給仍舊無法與市場需求持平，房價上漲成為了必然。

（二）特點

作為我國國民經(jīng)濟不可或缺的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的特點主要體現(xiàn)在兩個方面，分別是帶動性以及企業(yè)相關度，另外，由于房地產(chǎn)行業(yè)與金融體系、居民日常生活息息相關，因此，可以說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會在某種程度上直接影響國家金融安全、國民經(jīng)濟穩(wěn)定性?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的特點主要集中在以下幾個方面：其一，企業(yè)規(guī)模較小且數(shù)量增長迅速；其二，價格成為房地產(chǎn)市場的主要競爭因素；其三，房地產(chǎn)市場具有較強的壟斷性；其四，領先企業(yè)對行業(yè)發(fā)展方向具有決定性作用，產(chǎn)業(yè)結構調整成為必然。

二、需求角度下，房價上漲的原因

（一）住房需求

在經(jīng)濟發(fā)展速度極快的當今社會，城鎮(zhèn)化進程加深成為了必然，由此而引發(fā)的矛盾主要體現(xiàn)在增加的城鎮(zhèn)人口數(shù)量和減少的居民戶數(shù)規(guī)模方面，也就是說，由于人口數(shù)量與戶數(shù)規(guī)模間存在著無法調和的矛盾，導致住房需求增加、房價上漲。調查結果表明，在我國，房價上漲區(qū)域的分布存在明顯的不均衡性，并且，房價上漲趨勢相對懸殊，以北京、上海和廣州為代表的一線城市，房價上漲速度極快，二線、三線城市，市區(qū)的房價上漲速度較快，郊區(qū)的房價上漲速度較慢。導致房價上漲具有明顯區(qū)域性特征的原因主要是人口的遷移，也就是說，由于絕大部分人都選擇經(jīng)濟相對發(fā)達的區(qū)域作為遷移目的地，導致這些區(qū)域的住房需求大大增加，從而導致了房價的不斷上漲。

（二）投資觀念

作為諸多投資市場中較為主要的國民投資市場，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和國民投資觀念間存在著直接的聯(lián)系，通過調查不難看出，“買漲”是我國絕大多數(shù)居民投資時的核心觀念，這一情況主要是由于購房者的心理因素所決定的，隨著房價上漲，購房者在房地產(chǎn)方面進行投資的意愿就愈發(fā)強烈，房價又因此而不斷上漲[2]。隨著政策的調整，在房價同比上升的基礎上，大部分購房者會將拋出作為第一選擇，反之，如果出現(xiàn)房價同比下降的情況，購房者反而不具有積極的購房意愿?？偟膩碚f，開發(fā)商對房價進行調整時，以國民投資觀念為主要依據(jù)，從開發(fā)商的角度來說，漲價往往會帶來收益的增加，正是因為如此，才導致房價始終呈現(xiàn)出對抗和僵持的狀態(tài)。

（三）消費習慣

我國房地產(chǎn)市場消費人群的構成主要集中在25～40歲這一范圍，可以說年輕人是房地產(chǎn)消費的中堅力量，正是因為如此，受年輕人普遍具有的消費習慣和按揭貸款制度影響，大部分年輕人在還不具備較高收入的情況下，就加入了購房的行列，導致房地產(chǎn)市場面臨買房需求大的情況，由此而引發(fā)的問題主要就是供需不平衡。一方面，按揭貸款制度的出臺，在很大程度上放寬了購房需要滿足的條件，另一方面，受購房者消費習慣的影響，導致房地產(chǎn)市場消費群體的年輕化成為必然。但是，房地產(chǎn)項目自身具有的特點決定了其建設周期往往較差且補給速度慢，房價持續(xù)上漲的問題始終無法得到有效解決。

三、需求角度下，控制房價的對策

（一）對房地產(chǎn)投資加以控制

由于城鎮(zhèn)化發(fā)展速度不斷提升，農(nóng)村人口向城市進行大量轉移，必然是未來一段時間的主旋律，涌入城市的農(nóng)村人口對住房具有的需求也會呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢，基于需求角度下，想要避免由于住房需求上升導致房價上漲這一情況的出現(xiàn)，對投資以及投機性消費加以遏制就顯得尤為重要，只有這樣才能避免由于房地產(chǎn)投資需求大，導致居民住房需求面臨被擠壓的問題，也才能真正做到滿足居民對住房的需求?？梢哉f只有對投資以及投機性消費進行有效遏制，才能保證城鎮(zhèn)化發(fā)展的科學性和持續(xù)性。目前，能夠用來控制房地產(chǎn)投資的措施主要有以下幾點：其一，稅收措施及行政措施，常被用作對投資以及投機性消費加以控制；其二，信貸措施，通過減少資金支持的方式，對房地產(chǎn)投資進行控制。

（二）向購房者強調理性消費的意義

研究結果表明，導致我國房價持續(xù)上漲的主要原因是購房者自身的習慣因素與消費觀念?；谛枨蠼嵌认?，圍繞著購房者自身的原因對房價控制對策進行研究可以發(fā)現(xiàn)，通過引導的方式使購房者了解理性消費的意義，是很有必要的。當前，我國房地產(chǎn)的消費群體主要由年輕人構成，而年輕人普遍面臨著以下情況：對消費成本不具備應有的認知，在工作尚未穩(wěn)定時進行購房，沒有對房地產(chǎn)市場存在的風險加以考慮，導致不合理消費局面的形成[3]。想要對不斷上漲的房價進行有效控制，關鍵在于對購房者在購房方面的消費觀念加以轉變，保證其在房地產(chǎn)市場的消費具備應有的理性。根據(jù)實際情況利用不同的宣傳方式并加大宣傳力度，保證消費者能夠對房地產(chǎn)市場可能存在的消費風險具有明確認知。與此同時，加強對投機性購房和炒房行為加以管控的力度也是很有必要的。另外，對住房梯度消費進行積極培育，可以用來解決由于用地規(guī)劃不科學，導致住房面積懸殊的問題，保證可持續(xù)發(fā)展這一目標的實現(xiàn)。

（三）根據(jù)實際情況，擴大市場供給

除了上文分析的兩點外，導致房價不斷上漲的原因還包括供需不平衡，解決該問題的關鍵在于擴大市場供給。有關部門應通過行政控制的方式對住房的供應量加以調整，通過擴大市場供給的方式，實現(xiàn)對房價進行有效調整這一目標。具體來說，首先，有關部門應根據(jù)實際情況加大對限價房、廉租房的建設力度，保證房地產(chǎn)市場中保障性住房所占比例的上升，這樣做的目的是滿足中低收入人群對住房具有的需求；其次，加強對申請保障性住房的人員的管理力度，通過對申請人員資質進行嚴格審查的方式，避免收入高收入人群混入，導致中低收入人群權益受到侵占；接下來，對住房面積加以控制，保證不同收入人群的自主需求都能夠得到滿足；最后，對土地使用權的相關概念進行深化，使購房者明確房產(chǎn)是在不斷貶值的，這樣做的原因是我國大部分購房者都認為房產(chǎn)屬于無限產(chǎn)權商品，正是因為如此，購房者才會不斷加大對房地產(chǎn)的投資力度。除此之外，有關部門還應當加強對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)督和管理的力度，需要進行重點監(jiān)管的對象為商業(yè)銀行，這樣做的目的主要有兩個，分別是控制相關企業(yè)對商業(yè)銀行貸款具有的依賴性，以及對資本市場機制加以完善。當然，建設并完善與個人住房信息相關的系統(tǒng)，對房地產(chǎn)信息進行實時披露，保證無論是住房建設計劃還是年度供應計劃都能夠被及時的公布出來，也能夠在一定程度上起到控制房價的作用。

四、結論

綜上所述，房價上漲不僅是房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀，更是社會問題的主要構成，研究結果表明，房價上漲與供需關系間存在著無法割裂的聯(lián)系，無論是市場供給小而需求大，還是投資以及投機性消費的存在，都間接增加了房價控制的難度。從需求角度出發(fā)看待這一問題，制定應對措施，通過政策調整的方式，加大市場供給力度，是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場科學調控這一目標的關鍵。