房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析及防范措施探究

張皓泊

（河南省濮陽市油田一中高二（14）班，河南 濮陽 457000）

一、引言

隨著時代的不斷發(fā)展、社會的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為與人們生活緊密相連的一項產(chǎn)業(yè)，已然已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點，給國民經(jīng)濟(jì)帶來了大量的增益。同時，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)還帶動了其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同前進(jìn)，如土地開發(fā)、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)金融等等產(chǎn)業(yè)都方興未艾。而房地產(chǎn)金融作為其中與金錢利益聯(lián)系最為緊密的一環(huán)，難免會出現(xiàn)大大小小的問題，從而威脅到整個金融體系運作的有序進(jìn)行，想要保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，就必須加強(qiáng)對其的合理引導(dǎo)和規(guī)范。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險概述

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)除了具備高風(fēng)險，高收益等特點，高投入也是其重要特點之一，這也就造成了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對資金的依耐性極高，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的前期投入都是靠向銀行或者其他借貸公司貸款來獲取資金，等投入開始有所收益時，再將借貸的款項還給借款者，而這幾個環(huán)節(jié)緊密相扣，如果其中有一步出現(xiàn)問題，那么參與融資的幾家企業(yè)都會受到牽連，甚至遭遇財產(chǎn)損失。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要因素

（一）政策與法律

俗話說的好：“計劃往往趕不上變化”，面對著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)這一極為重要的國民經(jīng)濟(jì)新增長點，國家對其極為重視，往往會根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的變化，調(diào)整相關(guān)政策。而國家在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時候，難免就會對正在發(fā)展中的部分房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的影響。除此之外，部分地方政府對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的管理制度以及管理方法存在著大量不完善的地方，甚至出現(xiàn)官商勾結(jié)等違法情形，而這些現(xiàn)象，都會增加房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)險系數(shù)。

（二）市場風(fēng)險

而市場經(jīng)濟(jì)的變化和發(fā)展，也會給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來較大影響，其中最明顯的便是幾年前的“炒房熱”:住房數(shù)目的大幅度增加、房價的不合理上漲，導(dǎo)致了大部分人無力承擔(dān)購置房屋所帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，甚至轉(zhuǎn)身將自己的存款投入到房地產(chǎn)之中，希望能從中獲利，這就造成了許多空置房屋出售不了，進(jìn)而使房地產(chǎn)商人的資金無法得到周轉(zhuǎn)，最終導(dǎo)致企業(yè)金融體系的崩潰，甚至嚴(yán)重危害到借款的相關(guān)企業(yè)和相關(guān)人員自身的合法利益。

（三）操作風(fēng)險

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)前期需要大量的資金來進(jìn)行運轉(zhuǎn)，而銀行的主要收益則主要來自于貸款的利息，所以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)往往和銀行貸款緊密聯(lián)系在一起。這本是一件互利互惠的事情，然而目前國內(nèi)的銀行制度以及相關(guān)的法律法規(guī)還不夠完善，這也就導(dǎo)致了銀行如果不能及時了解國家最新公布的相關(guān)政策方針，及時調(diào)整自己的貸款業(yè)務(wù)和借貸規(guī)則，在房地產(chǎn)金融方面就存在著較大的風(fēng)險，甚至帶來虧損。除此之外，除了銀行自身要做好適應(yīng)調(diào)整之外，在面對房地產(chǎn)商人前來進(jìn)行借貸資金時，要對商人進(jìn)行全面的信譽(yù)調(diào)查，如果盲目的將資金借給未經(jīng)調(diào)查的企業(yè)或商人，極容易給自身帶來風(fēng)險和危害。

四、房地產(chǎn)金融風(fēng)險的有效防范

（一）建立健全信用評級體系

銀行要是想使自己的資金得到合理的使用并最終獲取利益，就應(yīng)該對每一個尋求借貸的房地產(chǎn)商人做出一個全面的信用記錄調(diào)查和信用評分系統(tǒng)，還要對借款人當(dāng)時的資金信息做一個周全的了解，確認(rèn)該借款人具備還款能力后再進(jìn)行資金的借出。除此之外，國內(nèi)銀行還可以借鑒國外的一種借貸方法—抵押保險制度，當(dāng)借款人因各種原因無力償還利息甚至本金時，可以將其名下的其他具備商業(yè)價值的事物如房車等收歸名下，以此來減少銀行的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）健全相關(guān)的法律法規(guī)體系

因為銀行不能直接地對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行金融投資；同時房地產(chǎn)商人的貸款金額也是有限的，為了滿足房地產(chǎn)商人前期資金的需要，所以民間借貸產(chǎn)生了。然而因為相關(guān)法律的不完善，民間借貸和房地產(chǎn)商人之間的關(guān)系并不像房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與銀行之間這樣正規(guī)，其中高利貸這一不良借貸形式日益猖獗，它不僅使債主的利益收到損害，大量房地產(chǎn)商人也因為難以承擔(dān)巨額的利息而導(dǎo)致自身資金周轉(zhuǎn)困難，最終破產(chǎn)，它還會導(dǎo)致想要進(jìn)行投資的人們不能區(qū)分民間借貸與高利貸的差別，而進(jìn)行盲目的投資，使大量家庭支離破碎、家破人亡。這些現(xiàn)象都從反面體現(xiàn)了健全與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)體系的重要性和緊迫性。

（三）加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)

面對著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的各種不良現(xiàn)象，國家應(yīng)及時做出相應(yīng)的解決措施，出臺相關(guān)政策來限制和杜絕這些現(xiàn)象的發(fā)生，對房地產(chǎn)商人、銀行貸款部門、民間借貸等多個與房地產(chǎn)金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行一個宏觀的引導(dǎo)。

（四）嚴(yán)控炒房行為

前幾年國內(nèi)出現(xiàn)的“炒房熱”，給社會各個領(lǐng)域都帶來了強(qiáng)烈的沖擊。惡意地抬高房價，雖然給商人帶來了短暫的暴利，但是隨著時間的流逝，房價的惡性上漲，使更多的人選擇了逃避買房，而房屋的出售難，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)商人資金的周轉(zhuǎn)困難，大量商人也隨著破產(chǎn)?！俺捶繜帷彼鶐淼呐菽?jīng)濟(jì)，不僅增加了人們的生活壓力，拉大了貧富差距，部分企業(yè)的破產(chǎn)還帶了嚴(yán)重的社會危機(jī)。然而，如今仍然有部分心懷不軌的人想要通過炒房這一方式謀取暴利，甚至散播“房價上漲”等謠言，對國家政事加以妄言，這些人必須得到嚴(yán)厲地懲罰，而“炒房”行為也應(yīng)該得到嚴(yán)格地控制。

（五）加強(qiáng)土地市場的管理

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第一步就是要購買土地的使用權(quán)，而在近幾年，土地資源的減少導(dǎo)致了土地價格的不斷上漲，修建住房成本的上升，也就導(dǎo)致了商人需要更多的資金來進(jìn)行商業(yè)運作，這就讓更多的資金處于流動之中，無法得到保障。這一情形，都要求了地方政府對當(dāng)?shù)氐耐恋刭Y源仔細(xì)規(guī)劃，合理利用，通過合法競標(biāo)的方式將土地拍賣給值得信任的商人或企業(yè)。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國目前國名經(jīng)濟(jì)的新的增長點，已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)中不可分割的一部分，與人們生活緊密相連。而房地產(chǎn)金融則對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展起到了重大的支撐作用。然而房地產(chǎn)金融作為一種高風(fēng)險、高收益的產(chǎn)業(yè)，難免在資金周轉(zhuǎn)的過程中遇到風(fēng)險，陷入困境，面對著這樣的情形，國家及社會，甚至房地產(chǎn)企業(yè)和個人都應(yīng)采取多種預(yù)防措施來加以輔助，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)越做越好，促進(jìn)自身和國民經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。