淺析房地產(chǎn)稅的開征

史茹楠

（安徽大學(xué)，安徽 合肥 230000）

一、房地產(chǎn)稅的固有特征

第一，房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，是對房產(chǎn)的所有權(quán)征收的稅種，與房產(chǎn)稅不同的是，房產(chǎn)稅是對企業(yè)經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，對個人住房予以免稅，而房地產(chǎn)稅主要針對個人住房征收，價格或數(shù)量越多，繳納的稅款越多，從而具有良好的調(diào)節(jié)財富差距的功能。雖然稅種可以分為幾大類，但在我國，財產(chǎn)稅類所占的比重很低，如果開征房地產(chǎn)稅就可以彌補(bǔ)我國財產(chǎn)稅類的缺口。第二，房地產(chǎn)稅是直接稅，納稅人是房產(chǎn)的所有人，因此稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁，同樣是直接稅的個人所得稅，雖然不易轉(zhuǎn)嫁，但是它是基于納稅人的收入進(jìn)行征稅，而且可以采取代扣代繳的模式。然而房地產(chǎn)稅就是單純對納稅人所擁有的房產(chǎn)進(jìn)行征稅，不管納稅人是不是有收入都必須納稅，也不能選擇代扣代繳，這樣很大程度上會引起納稅人的痛苦。這也是房地產(chǎn)稅的開征備受熱議的主要原因。

第三，房地產(chǎn)稅是地方稅，稅基規(guī)模很大，所以在營改增后的今天，房地產(chǎn)稅可以成為地方新的主體稅種，加之不易移動的特性，可以給地方帶來穩(wěn)定的財政收入。但是我們也要考慮到，土地出讓金的收取似乎與房地產(chǎn)稅的征收有重復(fù)之嫌，而且我國對于房屋所有權(quán)有規(guī)定的期限，而房地產(chǎn)稅卻是對所有權(quán)征稅，如果開征房地產(chǎn)稅，是不是要給予房屋所有人相應(yīng)的永續(xù)使用權(quán)是個值得考慮的問題。

第四，房地產(chǎn)稅是受益稅，我們知道，稅收相當(dāng)于政府為大眾提供公共服務(wù)的對等價格，而房地產(chǎn)稅又是直接稅，納稅人會強(qiáng)烈的感知到納稅后自己的收入減少，所以他們會想知道自己納稅獲得的好處是什么，這就要求政府征收到房地產(chǎn)稅后將會把稅款用到哪些方面對納稅人透明化。另外，地區(qū)間的貧富差異使得居民享受到的公共服務(wù)的質(zhì)量不同，相應(yīng)的納稅人繳納的稅收也應(yīng)該有所差異，所以，房地產(chǎn)稅的開征應(yīng)該授權(quán)給各地方去決定怎么征征多少。

根據(jù)以上分析我們可以看出，房地產(chǎn)稅的各個特征使得其在很多方面都能發(fā)揮重要作用，但具體以哪方面為主，主要取決于房地產(chǎn)稅的具體設(shè)計方向。例如，美國將房地產(chǎn)稅作為地方的主體稅種，目的就是為了籌集財政收入，在它的設(shè)計中，所有住房都是征稅對象，沒有普遍的減免優(yōu)惠。新加坡則注重調(diào)節(jié)收入分配，縮短貧富差距，在它的設(shè)計中，將房產(chǎn)分成基本住房和私人高端住房、企業(yè)經(jīng)營性房地產(chǎn)和個人住房，對前者實行優(yōu)惠稅率，后者實行高稅率甚至累進(jìn)稅率。再看日本，它的房地產(chǎn)稅主要是為了抑制住房投機(jī)，所以對投資性住房實行高稅負(fù)。

雖然我國房地產(chǎn)稅還沒有實施，但是外國的房地產(chǎn)稅已經(jīng)開征許久，可以說是很成熟了，我國可以有選擇性的借鑒一些，畢竟還要考慮到我國的基本國情。在我國的一二線城市，人們對于房子的需求很高，房價更高，所以在這樣的城市或許應(yīng)該征收較高稅率的房產(chǎn)稅，而經(jīng)濟(jì)一般的地區(qū)，或許可以讓當(dāng)?shù)卣ズ饬烤唧w應(yīng)該怎么征收，當(dāng)然在此之前，中央應(yīng)該給出一個框架來束縛地區(qū)政府的自由裁量權(quán)。

二、房地產(chǎn)稅的征收目的及實現(xiàn)情況

（一）籌集財政收入，確立地方主體稅種

在2016年5月1號全面實施“營改增”之后，雖然中央和地方的分成比例也調(diào)整了，但是終究改變不了地方主體稅種缺失的現(xiàn)狀，而且還導(dǎo)致了地方的事權(quán)與財權(quán)失衡，他們必須想辦法籌集到資金以實現(xiàn)地方的建設(shè)，所以土地出讓金成為他們最好的選擇，然而土地是有限的，這個方法并不是長久之計，還可能給政府帶來很多債務(wù)。而房地產(chǎn)稅有所不同，因為房地產(chǎn)稅的稅基固定且規(guī)模巨大，確實可以給地方籌集到穩(wěn)定的財政收入。但是真正想使其成為地方主體稅種，可能在短期內(nèi)實現(xiàn)不了，因為各地區(qū)的差異還有大眾的接受度都使得房地產(chǎn)稅的征收并不能從一開始就全面大規(guī)模的征收，否則很可能會帶來不利的后果。

（二）抑制房價上漲

房價上漲已經(jīng)不單單是一線城市的苦惱，二三線城市的居民雖然收入相對低一些，房價卻也是居高不下。所以對于征收房地產(chǎn)稅是否能抑制房價上漲成為大眾最為關(guān)心的事情。從理論上來看，在房產(chǎn)供過于求的地區(qū)，房價本身上漲的可能性就比較低，如果征收房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)的持有成本增加了，只是會加速房價的降低。而在房產(chǎn)供不應(yīng)求的地區(qū)，房地產(chǎn)稅雖然使得房產(chǎn)的持有成本增加，對房產(chǎn)的所有人也并沒有太大的威脅，因為他可以把這部分稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購買者身上，這樣就表現(xiàn)為房價上升了。但是在現(xiàn)實生活中，相關(guān)的因素會更多，房地產(chǎn)稅的開征到底能否抑制房價的上漲，還沒有一個確定的答案。

三、開征房地產(chǎn)稅涉及的問題

（一）房地產(chǎn)稅立法的缺失

根據(jù)稅收法定原則，征收房地產(chǎn)稅要有法律依據(jù)，才能提高房地產(chǎn)稅的稅收地位。我國已經(jīng)頒布了《企業(yè)所得稅法》和《個人所得稅法》，由此我們能夠知道這兩個稅種的重要性。況且房地產(chǎn)稅給大眾的感受是明顯的，要想讓大眾接受房地產(chǎn)稅的開征，立法也是迫在眉睫的。肖捷部長也提出了要遵循“立法先行”的原則，從今年開始，房地產(chǎn)稅法的制定已經(jīng)提上了日程，但是法律的起草、修訂及最終頒布也要花費很長一段時間，這也使得房地產(chǎn)稅的實施在短期內(nèi)不可能實現(xiàn)。

（二）尚未建立相關(guān)的配套機(jī)制與人才的不足

在今年的兩會期間，房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)已經(jīng)確定是房產(chǎn)的評估價值，但是具體實施的評估機(jī)制還沒有確立起來。首先要想了解對誰征稅、征多少稅，必須要建立完善的不動產(chǎn)信息登記平臺，對于我國人口眾多的現(xiàn)狀，這將會是一個大工程。再次就是評估價值要運用房地產(chǎn)稅基評估機(jī)制來測算，同時也需要專業(yè)的評估人才來實施，這些都是我國還沒有涉及的方面，對于房地產(chǎn)稅的開征存在一定的阻力。

（三）稅負(fù)的加重

在我國現(xiàn)有的房產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，建設(shè)和交易環(huán)節(jié)各涉及7個稅種，而保有環(huán)節(jié)只征收了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種，這體現(xiàn)了我國房地產(chǎn)稅制的“重建設(shè)、交易，輕保有”的特點，而且從稅收收入上來看，保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對較低，這更加促進(jìn)了投機(jī)行為的出現(xiàn)，進(jìn)而形成了今天這種“炒房熱”的局面。而房地產(chǎn)稅就是在保有環(huán)節(jié)征收的稅種，如果開征一定會增加保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，一定程度上可以抑制投機(jī)行為。但是如果其他環(huán)節(jié)不變，那么一定會導(dǎo)致納稅人的整體稅負(fù)加重，這一定不是納稅人愿意看到的，也不屬于適度的開征。所以，在開征房地產(chǎn)稅的同時，應(yīng)該可以減少一些建設(shè)交易環(huán)節(jié)的稅收，不至于給大眾增加額外的負(fù)擔(dān)。

（四）開征導(dǎo)致的不公平

房地產(chǎn)稅的一個功能就是調(diào)節(jié)收入分配，縮短貧富差距，看起來似乎富人需要繳納更多的稅款，但是其繳納的稅款占收入的比重卻比窮人低。因為窮人雖然收入低，但是房子卻是保障生活的必需品，其繳納的稅款會占收入的大部分，所以從占比來看，征稅會使窮人犧牲更大，這是不公平的。另外，如果按年齡劃分納稅人，青年人雖然收入偏低，但是他們對未來生活有著美好的向往，收入的上漲也是必然的，他們勢必會選擇條件好的房產(chǎn)，所以他們的稅負(fù)不會輕；而老年人經(jīng)過一生的奮斗，可能房產(chǎn)較多，但是收入較低且基本固定，他們的稅負(fù)也會是重的。這也體現(xiàn)了不公平的特性。

四、具體設(shè)計房地產(chǎn)稅的建議

根據(jù)以上的分析，對于房地產(chǎn)稅的具體制定，以下是幾點建議：

第一，征稅范圍應(yīng)該是所有的房產(chǎn)，包括增量房和存量房。但是在開征初期，應(yīng)該加大免稅力度，比如家庭居住性且小于一定面積的房產(chǎn)予以免稅，盡量只征收高端人群的多套房產(chǎn)。

第二，稅率的確定可以制定一個范圍，對于一般性住房實行比較低的稅率，對于擁有多套房或者有投機(jī)行為的，可以實行高稅率甚至累進(jìn)稅率。

第三，稅收優(yōu)惠是必然要實施的，比如個人的第一套住房可以減半甚至免繳稅款，老年人如果擁有多套房產(chǎn)，可以協(xié)助其租賃或者出售，同時免征所得稅。