四川省房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度分析

●陳雪雯

一、引言

近年來，四川省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，從2011年起，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值每年以超過10%的速度增長，房地產(chǎn)投資開發(fā)每年以超過9%的速度增長，其中，2011年其投資增速達(dá)到28%，僅是2015年房地產(chǎn)投資總額就達(dá)到了4813億元。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展大力推動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其前向、后向和環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)也取得了長足發(fā)展，為厘清四川省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動和影響，本文選取投入產(chǎn)出分析法對房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行定量分析。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局頒布的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754—2017）[1]，房地產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所從事的房地產(chǎn)業(yè)活動、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營等房地產(chǎn)業(yè)活動。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動存在于房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備階段、生產(chǎn)階段、流通階段和消費(fèi)階段的全過程，房地產(chǎn)業(yè)具有高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性（張洪力，2004）[2]。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)主要涉及第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)，其涉及范圍廣，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多。

從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度來看，房地產(chǎn)業(yè)對其相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生拉動與推動作用，一方面作為需求側(cè)，對向其提供產(chǎn)品與服務(wù)的產(chǎn)業(yè)具有拉動作用，另一方面作為供給側(cè)，其產(chǎn)出的產(chǎn)品或服務(wù)作為中間產(chǎn)品投入到其他產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)過程中，對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生推動作用。那么房地產(chǎn)業(yè)作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其自身變化會直接或間接的影響其相關(guān)產(chǎn)業(yè)甚至是地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于各個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不同，政策設(shè)計(jì)及文化背景不同等，各個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度與其關(guān)聯(lián)行業(yè)及其關(guān)聯(lián)度亦不相同。因此，全面認(rèn)識四川省房地產(chǎn)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度，可以讓我們清晰地看出與房地產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)有哪些?其關(guān)聯(lián)程度有多大?對實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、對政府制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，具有較強(qiáng)的借鑒意義。

二、研究方法的選取

在房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度的研究方法上，國內(nèi)學(xué)者所采用的研究方法主要分為兩大類，一類是運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)理論來研究我國房地產(chǎn)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度通過計(jì)算灰色絕對關(guān)聯(lián)度、相對關(guān)聯(lián)度以及綜合關(guān)聯(lián)度（孔凡文等，2005；任木榮等，2009）[3]來分析房地產(chǎn)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度。另一類是基于美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家列昂惕夫（Leontief，1936）[4]開創(chuàng)的投入產(chǎn)出模型，運(yùn)用部門投入產(chǎn)出表，計(jì)算出消耗系數(shù)、分配系數(shù)等，研究全國或各地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度（魏峰和武曉明，2009；黃碩等，2010；）[5][6]。從前人對產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度研究方法的選擇中，我們可以看出，灰色關(guān)聯(lián)分析方法是根據(jù)因素之間變化趨勢，作為衡量因素間關(guān)聯(lián)程度的一種方法，適合于因素間動態(tài)研究。投入產(chǎn)出模型包括投入產(chǎn)出表和投入產(chǎn)出數(shù)學(xué)模型兩個方面，通過投入產(chǎn)出系數(shù)，將二者聯(lián)系起來，是研究產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度應(yīng)用最廣泛的方法。投入產(chǎn)出是指利用房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的供給與需求來分析房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的直接和間接的消耗與分配，即拉動與推動作用。投入產(chǎn)出表常用的有國家或地區(qū)42部門投入產(chǎn)出表和139部門投入產(chǎn)出表，行業(yè)部門更加細(xì)分，分析得出的相關(guān)產(chǎn)業(yè)更加具體。通過投入產(chǎn)出模型，可以得到其后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，定量分析該產(chǎn)業(yè)的進(jìn)行生產(chǎn)活動對其他產(chǎn)業(yè)的需求程度即拉動作用和該產(chǎn)業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品或服務(wù)對其他行業(yè)的供給程度即推動作用，綜合該產(chǎn)業(yè)定量分析得到的拉動作用與推動作用，即可得其環(huán)向產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)度情況。常用的投入產(chǎn)出模型中產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)包括直接消耗系數(shù)、完全消耗系數(shù)、直接分配系數(shù)、完全分配系數(shù)，系數(shù)數(shù)值越大，表示關(guān)聯(lián)度越強(qiáng)。基于表1投入產(chǎn)出分析表，各個系數(shù)其計(jì)算公式如下：

1.直接消耗系數(shù)

2.完全消耗系數(shù)矩陣

3.直接分配系數(shù)

4.完全分配系數(shù)矩陣：

其中，D是完全分配系數(shù)矩陣，C是直接分配系數(shù)矩陣，I單位矩陣。

基于以上分析，本文采用投入產(chǎn)出模型對四川省房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)度進(jìn)行分析，通過四川省2002-2012年份的42部門投入產(chǎn)出表，計(jì)算上述系數(shù)，從而得到四川省房地產(chǎn)業(yè)的主要相關(guān)產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)度，定量分析其拉動與推動作用及變化情況。

三、四川省房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)度的實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)的來源選取與整理

本文基于2002-2012年四川省42＊42投入產(chǎn)出表，發(fā)現(xiàn)出2012年35類產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效投入，2012年房地產(chǎn)業(yè)對42類產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效投入，見表2，同理，經(jīng)過整理，2007年29類產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效投入，房地產(chǎn)業(yè)對42類產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效投入，2002年37類產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效投入，房地產(chǎn)業(yè)對38類產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效投入。由于省級投入產(chǎn)出表的官方數(shù)據(jù)每五年更新一次，2017年的官方數(shù)據(jù)將在2019年發(fā)布，故本文所用的官方數(shù)據(jù)截至2012年。

表1 2012年四川省42★42投入產(chǎn)出表

計(jì)算過程分為以下步驟：首先，利用上述公式分別計(jì)算出2002-2012年房地產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)，完全消耗系數(shù)，直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)；其次，分別計(jì)算出各個年份的四類系數(shù)各自的平均值，挑選超過平均值的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，將其進(jìn)行降序排列，分別選出這四類系數(shù)對應(yīng)的數(shù)值偏大的前十產(chǎn)業(yè)，即表示這些產(chǎn)業(yè)是與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切的產(chǎn)業(yè)。再次，通過對直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)的具體分析，得到房地產(chǎn)業(yè)直接和間接的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及其具體拉動作用的程度，通過對直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)的具體分析，得到其直接和間接的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及其推動作用的程度；最后綜合前向關(guān)聯(lián)和后向關(guān)聯(lián)得到環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)度情況。

（二）數(shù)據(jù)的計(jì)算

1.直接消耗系數(shù)

房地產(chǎn)業(yè)的直接消耗系數(shù)是指房地產(chǎn)業(yè)的單位產(chǎn)出直接消耗其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)的數(shù)量，通過計(jì)算直接消耗系數(shù)，可以直觀看出房地產(chǎn)業(yè)的直接后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)對其的需求程度。利用整理后的2002-2012年投入產(chǎn)出表數(shù)據(jù)，分別帶入式（1）計(jì)算其直接消耗系數(shù)，經(jīng)排序后得出結(jié)果，詳見表2。

表2 2002-2012四川省房地產(chǎn)業(yè)直接消耗系數(shù)

2.完全消耗系數(shù)

房地產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)是指房地產(chǎn)業(yè)的單位產(chǎn)出直接和間接消耗其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)的數(shù)量，通過計(jì)算，可以直觀看出房地產(chǎn)業(yè)的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)對其的直接和間接拉動作用。利用整理后的2002-2012年投入產(chǎn)出表數(shù)據(jù)，分別帶入式（2）計(jì)算其完全消耗系數(shù)，得出結(jié)果，詳見表3。

表3 2002-2012四川省房地產(chǎn)業(yè)完全消耗系數(shù)

由表2、表3可知，2002年房地產(chǎn)業(yè)的主要直接后向產(chǎn)業(yè)有，金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑業(yè)、住宿餐飲業(yè)等；2007年有電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、金融業(yè)、儀器儀表及文化辦公用機(jī)械制造業(yè)等；2012年有金融業(yè)、服務(wù)與租賃業(yè)等2002年房地產(chǎn)業(yè)的主要完全后向產(chǎn)業(yè)有，金融保險(xiǎn)業(yè)住宿餐飲業(yè)、建筑業(yè)等；2007年有電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、金屬冶煉及壓延加工業(yè)、金融業(yè)等；2012有金融業(yè)化學(xué)產(chǎn)品業(yè)等。2002年、2007年、2012年，房地產(chǎn)業(yè)的前十主要直接后向產(chǎn)業(yè)占直接消耗總量的比例分別高達(dá)87.83%、88.58%、76.85%，前十主要完全后向產(chǎn)業(yè)占完全消耗總量的比例分別65.22%、65.70%58.38%。

2002-2012年間，無論是直接拉動或是間接拉動一直與房地產(chǎn)業(yè)保持緊密聯(lián)系的有金融業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸及倉儲業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)五大產(chǎn)業(yè)。除2007年以外，這五類產(chǎn)業(yè)所占直接消耗系數(shù)比例之和均超過48%，而房地產(chǎn)業(yè)與電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、建筑業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)也有較為緊密的聯(lián)系，但隨年份有較大波動，并不穩(wěn)定說明了房地產(chǎn)業(yè)作為需求方，主要拉動的產(chǎn)業(yè)類型較為穩(wěn)定，且以第三產(chǎn)業(yè)為主，對第二產(chǎn)業(yè)也有一定的拉動作用但不平穩(wěn)。

此外，對比每年的直接消耗系數(shù)與間接消耗系數(shù)發(fā)現(xiàn)，2002年、2007年、2012年的直接消耗系數(shù)總和占間接消耗系數(shù)總和分別是45%、40%、41%；除此之外，在2002-2012年間，排名前十的直接和完全后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的累計(jì)比重卻在不斷下降，但直接消耗系數(shù)與完全消耗系數(shù)總和逐年增加。二者分別從縱向和橫向的角度說明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、影響范圍廣，房地產(chǎn)業(yè)對越來越多的行業(yè)產(chǎn)生了直接拉動作用，同時房地產(chǎn)業(yè)每增加一單位的產(chǎn)出，所需的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品與服務(wù)作為投入要素的更多，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品與服務(wù)直接或間接消耗也在增大，其直接或間接拉動的效果也在不斷增強(qiáng)。

3.直接分配系數(shù)

房地產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)是指房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出直接作為其前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的中間產(chǎn)品投入的價(jià)值占其總產(chǎn)出的比例關(guān)系，通過計(jì)算，可以直觀看出前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)出需要房地產(chǎn)業(yè)的具體直接投入。利用整理后的2002-2012年投入產(chǎn)出表數(shù)據(jù)，分別帶入式（3）計(jì)算其直接分配系數(shù)，得出結(jié)果，詳見表4。

表4 2002-2012四川省房地產(chǎn)業(yè)直接分配系數(shù)

4.完全分配系數(shù)

房地產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)是指房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出直接或間接的作為其前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的中間產(chǎn)品投入的價(jià)值占其總產(chǎn)出的比例關(guān)系，通過計(jì)算完全分配系數(shù)，可以直觀看出房地產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)對其的需求程度，單位房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出直接和間接的對其前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的具體投入。利用整理后的2002-2012年投入產(chǎn)出表數(shù)據(jù)，分別帶入式（4）計(jì)算其完全分配系數(shù)，得出結(jié)果，詳見表5。

表5 2002-2012四川省房地產(chǎn)業(yè)完全分配系數(shù)

從表4、表5可以看出，2002年房地產(chǎn)業(yè)主要直接前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有其他社會服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、住宿和餐飲業(yè)等；2007年有批發(fā)和零售業(yè)、居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等；2012年有批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)等。2002年其完全前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有其他社會服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、建筑業(yè)；2007年有批發(fā)和零售業(yè)、建筑業(yè)、居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)等；2012年有批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)等。2002年、2007年、2012年，房地產(chǎn)業(yè)的前十主要直接后向產(chǎn)業(yè)占直接分配總量的比例分別高達(dá)96.49%、87.87%、85.60%；相應(yīng)地，其前十主要完全后向產(chǎn)業(yè)占完全分配總量的比例為66.31%、62.60%、56.88%。

由表4可知，2002年-2012年，房地產(chǎn)業(yè)直接前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度排名前十的累積比重超過85%，由房地產(chǎn)業(yè)直接推動且具有穩(wěn)定聯(lián)系的行業(yè)有金融業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、教育業(yè)、信息業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，都屬于第三產(chǎn)業(yè)。說明房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出或服務(wù)對直接推動作用對上述產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)較大，作為供給方，其直接投入的產(chǎn)業(yè)較為固定，對特定行業(yè)仍有較強(qiáng)推動力。

對比表4、表5，其前十累計(jì)比重在不斷下降，而無論是直接分配系數(shù)還是完全分配系數(shù)總和都在不斷上升，說明房地產(chǎn)業(yè)對更多的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了推動作用，推動作用也有不斷增強(qiáng)的趨勢，但相較房地產(chǎn)業(yè)推動作用較顯著的部門，還有一定的差距。此外，因?yàn)橹苯臃峙湎禂?shù)和完全分配系數(shù)數(shù)值的變化，使前向緊密關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了位次的變化。相較房地產(chǎn)業(yè)直接拉動的產(chǎn)業(yè)來講，完全拉動的產(chǎn)業(yè)中第二產(chǎn)業(yè)的類型明顯增多。說明房地產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生直接拉動作用，而對第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生更多的是間接拉動作用。

（三）房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)度分析

通過對消耗系數(shù)與分配系數(shù)的計(jì)算與分析，我們得到了2002年-2012年四川省房地產(chǎn)業(yè)的后向、前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)度，并做出了簡單的描述與分析。為更好地分析與四川省房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密的產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)度，這里引入環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)既是前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，也是后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，其關(guān)聯(lián)度是房地產(chǎn)業(yè)對該相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動作用與推動作用之和。將2002-2012年的完全消耗系數(shù)與分配系數(shù)進(jìn)行整理，得到其關(guān)聯(lián)緊密的環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。詳見表6

表6 四川房地產(chǎn)業(yè)環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)度

從上述對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的整理與關(guān)聯(lián)度的計(jì)算可以看出，四川省房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，涉及產(chǎn)業(yè)多，在2002年、2007年、2012年的數(shù)據(jù)中，房地產(chǎn)業(yè)對所有的產(chǎn)業(yè)都存在直接或間接的拉動和推動作用，但對于不同產(chǎn)業(yè)的影響力有差異。房地產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)拉動與推動作用較為明顯和穩(wěn)定，主要集中在金融業(yè)、批發(fā)與零售業(yè)、住宿與餐飲業(yè)等；對第二產(chǎn)業(yè)的拉動和推動作用主要以間接作用為主，房地產(chǎn)業(yè)通過建筑業(yè)，向金屬冶煉和壓延加工品業(yè)、化學(xué)產(chǎn)品業(yè)等提供需求與供給，但隨年份波動較大，拉動與推動作用稍顯不足。

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關(guān)聯(lián)過疏。房地產(chǎn)業(yè)是包括房地產(chǎn)的經(jīng)營開發(fā)所從事的經(jīng)濟(jì)活動，建筑業(yè)是對房地產(chǎn)進(jìn)行建設(shè)、修整等，二者的對象都是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)離不開建筑業(yè)對實(shí)體房地產(chǎn)的建設(shè)，二者關(guān)聯(lián)程度理應(yīng)十分密切。而從表6所示數(shù)據(jù)來看，只有在2002年，建筑業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)程度也只有0.1239，位于第四，是位于首位的金融和保險(xiǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度是0.2109，是建筑業(yè)的170%。而2007年、2012年，建筑業(yè)均未成為房地產(chǎn)業(yè)的緊密環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，說明在四川省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，未對建筑業(yè)產(chǎn)生較大依賴關(guān)聯(lián)度不足，房地產(chǎn)相關(guān)建設(shè)欠缺，從而未通過建筑業(yè)對第二產(chǎn)業(yè)的相關(guān)發(fā)展提供長期穩(wěn)定的影響。

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)過密。從表6可以看出2002-2012年間，金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度分別為0.21090.0538及0.1628，在房地產(chǎn)業(yè)環(huán)向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的排名中，均屬前列，其中，除2007年處于經(jīng)濟(jì)危機(jī)前夕，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大外，2002年、2012年的排名均位于首位說明房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)保持高度聯(lián)系。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，對資金依賴性很強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)在其生產(chǎn)經(jīng)營各個環(huán)節(jié)，能夠產(chǎn)生大量的資金需求，促進(jìn)了金融業(yè)的繁榮，同時，金融業(yè)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的金融支持，影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)過于緊密，并不利于房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，是造成房地產(chǎn)企業(yè)高杠桿、居民購房高杠桿以及造成高房價(jià)等不理智現(xiàn)象的主要原因之一，甚至?xí)霈F(xiàn)房價(jià)泡沫，造成經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

房地產(chǎn)業(yè)雖關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，但對特定的產(chǎn)業(yè)有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)。由表6可知，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)、住宿與餐飲業(yè)、批發(fā)與零售業(yè)、居民服務(wù)與其他服務(wù)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)本身產(chǎn)生明顯的促進(jìn)作用，上述產(chǎn)業(yè)皆為第三產(chǎn)業(yè)，說明房地產(chǎn)業(yè)與特定的第三產(chǎn)業(yè)有顯著的拉動與推動作用，與第二產(chǎn)業(yè)聯(lián)系不足，剛好與四川省第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足的經(jīng)濟(jì)形勢吻合。此外，由于第三產(chǎn)業(yè)大都屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，大量勞動力涌入，創(chuàng)造大量住房需求，而從上述研究中發(fā)現(xiàn)，租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度偏低，房地產(chǎn)業(yè)與租賃并未有效結(jié)合，釋放住房需求，從而使大量的住房需求轉(zhuǎn)移到商品房買賣市場，同時，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)并不緊密，可以推測出房地產(chǎn)新的供給無法滿足市場需求，導(dǎo)致住房需求與供給失衡，從而進(jìn)一步推高了房價(jià)。

此外，在傳統(tǒng)認(rèn)識中，我國房地產(chǎn)業(yè)與政府服務(wù)業(yè)有緊密聯(lián)系，市場發(fā)育不完全，而通過對2002年-2012年消耗系數(shù)與分配系數(shù)的計(jì)算，發(fā)現(xiàn)四川省房地產(chǎn)業(yè)與政府服務(wù)業(yè)關(guān)聯(lián)度很低。說明四川省的房地產(chǎn)業(yè)市場化程度較高，具有為社會提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的潛力。

四、結(jié)論及建議

綜合本文研究結(jié)果，筆者發(fā)現(xiàn)以下結(jié)論：

第一，四川省房地產(chǎn)業(yè)與政府服務(wù)業(yè)關(guān)聯(lián)程度偏低，關(guān)聯(lián)并不密切，說明房地產(chǎn)市場發(fā)育較為自主，市場化程度較高，有良好的發(fā)展?jié)摿?。第二，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及范圍廣、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，尤其對第三產(chǎn)業(yè)拉動與推動作用較為明顯和穩(wěn)定，主要集中在金融業(yè)、批發(fā)與零售業(yè)、住宿與餐飲業(yè)等；而房地產(chǎn)業(yè)對第二產(chǎn)業(yè)的拉動和推動作用主要以間接作用為主，通過建筑業(yè)，向金屬冶煉和壓延加工品業(yè)、化學(xué)產(chǎn)品業(yè)等提供需求與供給，隨年份波動較大，拉動與推動作用稍顯不足。第三，房地產(chǎn)業(yè)與特定的第三產(chǎn)業(yè)有較強(qiáng)關(guān)聯(lián)，尤其與金融業(yè)關(guān)聯(lián)過密、卻與建筑業(yè)、租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)關(guān)聯(lián)過疏，導(dǎo)致住房需求與供給失衡，從而進(jìn)一步推高了房價(jià)。

針對以上結(jié)論，筆者給出以下建議：

第一，應(yīng)正確認(rèn)識房地產(chǎn)業(yè)，明確房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，應(yīng)與建筑業(yè)與房地產(chǎn)投資區(qū)別開來。房地產(chǎn)業(yè)以開發(fā)經(jīng)營與中介服務(wù)為主，服務(wù)形式較為集中，這兩個環(huán)節(jié)恰好需要大量的資金，一方面房地產(chǎn)企業(yè)對資金的融通，一方面是居民購房對資金的需求，是與金融業(yè)關(guān)聯(lián)十分緊密的環(huán)節(jié)，所以為降低房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的依賴程度，在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)與中介服務(wù)等環(huán)節(jié)，實(shí)行有效監(jiān)管，制定適合地區(qū)發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策，有效遏制投機(jī)行為，控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，防止房價(jià)惡性上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

第二，為提高房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，應(yīng)拓寬服務(wù)范圍，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，多樣化服務(wù)內(nèi)容，加強(qiáng)專業(yè)化信息化服務(wù)、專業(yè)化服務(wù)，拓寬房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的交流渠道，提高房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度。同時，也應(yīng)重視房地產(chǎn)業(yè)對第二產(chǎn)業(yè)拉動不足的問題，應(yīng)根據(jù)市場需求，適時增加土地供給，增加新的房地產(chǎn)建設(shè)，不僅有效提高房地產(chǎn)供給，同時也能增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)對第二產(chǎn)業(yè)的拉動或推動作用，提高房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度。

第三，為貫徹習(xí)總書記在十九大提出的“房住不炒”理念，明確房地產(chǎn)發(fā)展定位，平衡房地產(chǎn)供需矛盾。現(xiàn)今階段，四川省第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好，對勞動力需求大，同時政府大力引進(jìn)高層次人才落戶，住房需求大量涌現(xiàn)，租賃與服務(wù)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)重要的后向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展并不充分。為緩解住房需求，同時使房地產(chǎn)租賃市場與買賣市場能夠協(xié)同發(fā)展，政府應(yīng)對房地產(chǎn)租賃行業(yè)大力扶持，制定相關(guān)政策，規(guī)范租賃行為，活躍房地產(chǎn)租賃市場，盤活市場存量，多渠道供給，針對住房需求分區(qū)域、分階段、分檔次進(jìn)行多方位供給，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與租賃行業(yè)的相互作用，維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。