全面營(yíng)改增下房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)測(cè)算及其應(yīng)對(duì)措

摘要：這些年來，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，過快的發(fā)展速度讓我國(guó)企業(yè)面臨著巨大的壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得更為激烈和殘酷，不少企業(yè)的生存變得艱難，這也導(dǎo)致它們不斷想要提升自身的實(shí)力。我國(guó)開始對(duì)稅收進(jìn)行革新，營(yíng)改增這種新的收稅方式標(biāo)志著我國(guó)已經(jīng)跨入了營(yíng)改增的時(shí)代。在全面營(yíng)改增的背景之下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)測(cè)算也出現(xiàn)了不少的問題，具體來說，有房地產(chǎn)行業(yè)土地成本小于進(jìn)項(xiàng)稅以及供應(yīng)商沒有增值稅發(fā)票等問題出現(xiàn)。如此便需要對(duì)全面營(yíng)改增的稅收制度進(jìn)行改進(jìn)，不僅如此，還需要建立出完善，且達(dá)到增值稅要求的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)。本文對(duì)全面營(yíng)改增下房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)測(cè)算展開分析，并提出相關(guān)解決策略。

關(guān)鍵詞：全面營(yíng)改增；房地產(chǎn)行業(yè)；稅負(fù)測(cè)算；應(yīng)對(duì)措施

這些年來，我國(guó)有不少產(chǎn)業(yè)都得到了突破性的進(jìn)展，其中比較突出的就是增值稅的發(fā)展，其勢(shì)頭顯得十分是迅速。在經(jīng)過試點(diǎn)、生產(chǎn)增值稅等過程之后，增值稅真正的步入到了營(yíng)改增的時(shí)期。營(yíng)改增的收稅方式就是改變從前征收營(yíng)業(yè)稅的方式，從而改收增值稅。早在2012年的時(shí)候，我國(guó)就開始從上海市開始實(shí)施營(yíng)增改的收稅方式，后面又陸續(xù)將其他行業(yè)納入其收稅范圍中，不僅如此，其覆蓋十分迅速。營(yíng)改增收稅方式的出現(xiàn)是時(shí)代發(fā)展的必然，其是非常有必要的，因?yàn)檫@種收稅方式的出現(xiàn)可以很好地調(diào)節(jié)國(guó)稅與地稅之間的矛盾，顯然，這種收稅方式對(duì)于納稅人來說更有利。我國(guó)實(shí)行全面的營(yíng)改增就是為了有效的解決房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)預(yù)算問題，從而有效的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的發(fā)展。不過在全面營(yíng)改增的政策之下，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)依舊有著一些問題。

一、全面營(yíng)改增下房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)預(yù)算當(dāng)中存在的問題

具體來說，一方面是土地成本較小于進(jìn)項(xiàng)稅。過去的房地產(chǎn)開發(fā)得到土地項(xiàng)目競(jìng)拍、無償調(diào)轉(zhuǎn)等方式，因?yàn)橥恋負(fù)碛袡?quán)和相關(guān)特點(diǎn)，轉(zhuǎn)讓方在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的時(shí)候無法開具包含增值稅的發(fā)票。面對(duì)這類情況，就算土地對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)非常的重要，全面營(yíng)改增的政策下，也不能有效保證土地取得收據(jù)能夠和進(jìn)項(xiàng)稅相抵。

還有就是供應(yīng)商不具備增值稅發(fā)票的問題。在全面營(yíng)改增的背景下，因?yàn)椴荒荛_除進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，就會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)建筑的成本等有所增加，不僅如此，若建筑企業(yè)不具備增值稅發(fā)票，便只能將稅負(fù)交給開發(fā)商，從而保證自己的經(jīng)濟(jì)效益[1]。除此之外，由于建筑企業(yè)的工作并不細(xì)致認(rèn)真，相對(duì)隨意，這樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的提升。

二、全面營(yíng)改增下有效房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)問題的方法

（一）對(duì)全面營(yíng)改增的稅收制度進(jìn)行完善

要想大大的減少房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)預(yù)算，就需要對(duì)全面營(yíng)改增的稅收制度進(jìn)行完善。具體來說，首先，需要稅負(fù)展開深入測(cè)算，并且時(shí)刻的注意房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的變動(dòng)，然后將稅負(fù)數(shù)據(jù)整合起來進(jìn)行分析，從而構(gòu)建出完善、科學(xué)的稅率制度，這對(duì)于全面營(yíng)改增減稅問題的解決有著很大的促進(jìn)作用[2]。還有就是建設(shè)銷售型以及建筑施工型房地產(chǎn)企業(yè)，這兩者都需要把增值稅率降低到10%，如此便能夠真正有效的保證房地產(chǎn)行業(yè)得到穩(wěn)定的發(fā)展，并嚴(yán)格根據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)完成任務(wù)。除此之外，還需要對(duì)稅收資源進(jìn)行整合，運(yùn)用大數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)資源展開收集和統(tǒng)計(jì)，把相關(guān)的稅收率保持在一個(gè)百分點(diǎn)，并且在這個(gè)基礎(chǔ)之上對(duì)以此為基礎(chǔ)進(jìn)稅收資源展開全面的整合。

（二）科學(xué)的將部分房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移

要想有效的解決全面營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)問題，就需要合理的對(duì)一些房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，這樣就可以有效解決該問題。具體來說，首先需要根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)收入方式，在房地產(chǎn)企業(yè)正式開發(fā)以前，深入對(duì)市場(chǎng)展開全面而深入的調(diào)查及研究，從而科學(xué)的制定價(jià)格。還有就是需要高效的進(jìn)行施工、銷售以及開發(fā)票，保證可以在全面營(yíng)改增背景下得到相對(duì)較多的銷售資金以及回款[3]。不僅如此，對(duì)于那些無法存有回款的項(xiàng)目，需要結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的商家以及地理位置等因素，針對(duì)項(xiàng)目增值稅制定出有效的預(yù)算方法。所以，需要對(duì)成本資源進(jìn)行有效整合，并運(yùn)用獨(dú)特銷售方法、科學(xué)的制定好銷售款項(xiàng)，這樣就能夠有效的減少客戶對(duì)地產(chǎn)建筑的提出的建議。

（三）構(gòu)建出完善且達(dá)到增值稅要求的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)

要想構(gòu)建出完善的，且達(dá)到增值稅要求的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，然后借此對(duì)工程預(yù)算管理、成本管理系統(tǒng)等展開定期測(cè)評(píng)[4]。具體來說，首先，需要確定好試點(diǎn)目標(biāo)，然后對(duì)預(yù)算成本信息展開仔細(xì)的預(yù)算，經(jīng)過統(tǒng)計(jì)以及分析，構(gòu)建出達(dá)到增值稅要求的審核系統(tǒng)。還有就是需要清楚的把增值稅有關(guān)記錄標(biāo)出，并根據(jù)增值稅制度嚴(yán)格預(yù)算對(duì)資金展開嚴(yán)格的預(yù)算，其目的就是為了保證會(huì)計(jì)記錄和實(shí)際保持一致，從而制定出簡(jiǎn)明的稅務(wù)圖表。最后，還需要進(jìn)行增值稅財(cái)務(wù)管理會(huì)議，有關(guān)工作人員需要根據(jù)最近和房地產(chǎn)相關(guān)的增值稅變化狀況展開分析研究，然后制定出符合實(shí)際需要，且具有實(shí)效性的增值稅財(cái)務(wù)管理方案，對(duì)有關(guān)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)不斷進(jìn)行完善。

三、總結(jié)

根據(jù)上文論述可以得知，全面營(yíng)改增給我國(guó)很多行業(yè)都帶來了巨大的影響，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)測(cè)算就是如此，深受這種新型收稅模式的影響。具體來說，其對(duì)房地產(chǎn)稅負(fù)測(cè)算有著土地成本以及融資進(jìn)項(xiàng)稅等問題。早在幾年前，營(yíng)改增收稅模式就在我國(guó)各地展開試點(diǎn)方式的設(shè)施。稅收改革是我國(guó)的大事，其對(duì)我國(guó)各行各業(yè)都會(huì)產(chǎn)生很多影響，對(duì)各方的利益都會(huì)造成一定的影響。因此，我國(guó)需要在全面營(yíng)改增的背景之下，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)問題展開深入的研究，尋找到有效的解決方法。比如說對(duì)全面營(yíng)改增的稅收制度展開完善，并建立出完善，且達(dá)到增值稅要求的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，這樣就可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)得到長(zhǎng)期、穩(wěn)定的發(fā)展。

（作者單位：臨沂市國(guó)土資源局羅莊分局）

作者簡(jiǎn)介：陳利國(guó)，1971年生，男，本科，助理工程師，研究方向：房地產(chǎn)。

參考文獻(xiàn)

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[2]朱迪珍.全面營(yíng)改增下房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)測(cè)算及其應(yīng)對(duì)措施探討[J].居舍，2018（22）：253.

[3]吳建國(guó).基于“營(yíng)改增”下的房地產(chǎn)企業(yè)新舊項(xiàng)目稅收籌劃問題研究[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2017（27）：73-74.

[4]趙佳寧.“營(yíng)改增”下ZH房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃研究[D].廣西大學(xué)，2018.