“營改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅收風(fēng)險研究

曾麗娟

房地產(chǎn)業(yè)營改增有助于暢通增值稅抵扣鏈條、減少企業(yè)負(fù)擔(dān)。 但由于增值稅核算遠(yuǎn)比營業(yè)稅復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)可能存在諸多增值稅涉稅風(fēng)險，因此有必要梳理分析房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅涉稅風(fēng)險，建立相對應(yīng)的風(fēng)險提示指標(biāo)，以強(qiáng)化對房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理。

一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)，是指開發(fā)、管理、交易房地產(chǎn)的整合性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有以下特點(diǎn)：

（一）經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜，往來對象多。除開發(fā)土地和房屋外，房地產(chǎn)企業(yè)還要完善對應(yīng)的基礎(chǔ)和配套服務(wù)設(shè)施，覆蓋了從征地、規(guī)劃、建造、出售到后期服務(wù)的全部流程， 業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜多樣，涉及對象廣泛多變，給企業(yè)的進(jìn)項取得和銷項核算帶來極大的挑戰(zhàn)。

（二）開發(fā)周期長，投資數(shù)額大。開地產(chǎn)開發(fā)要經(jīng)歷勘察設(shè)計、征地拆遷、安置補(bǔ)償、建筑施工、配套工程等數(shù)個階段， 要持續(xù)幾年才能完成，且每個階段都需要大量的人力財力，必須要有源源不斷的資金投入。

（三）資產(chǎn)負(fù)債率高，依賴銀行。房地產(chǎn)項目投資大，資金占用時間長，依靠自身資金遠(yuǎn)無法滿足投資需求，而一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不夠條件上市，只能大量依靠銀行貸款融資。但依靠銀行貸款來進(jìn)行投資風(fēng)險較大，成本也相對較高。

（四）政策變化快，經(jīng)營風(fēng)險大。近年來，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控頻頻推出，一定程度上影響了企業(yè)的規(guī)劃和決策。同時，房地產(chǎn)業(yè)資金鏈長、收益期長，一旦規(guī)劃不周全、決策不準(zhǔn)確資金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，可能會造成產(chǎn)品堆積，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)無以為繼。

二、房地產(chǎn)業(yè)面臨的涉稅風(fēng)險

（一）銷售收入方面

1.銷售產(chǎn)品收入賬務(wù)處理不規(guī)范。如取得的銷售款不按規(guī)定入賬，而是故意留在銷售部門；對于出售閣樓、地下停車位、以及房屋裝修部分單獨(dú)收取款項，未計入收入；借手續(xù)費(fèi)、集資費(fèi)、代收款項等名義向購買者收取的各種性質(zhì)的價外收費(fèi)，以及客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金等收入未納入繳稅收入；對外出租房屋商鋪，不如實(shí)按收取的租金計算繳納稅款。2.預(yù)售收入、結(jié)轉(zhuǎn)收入或分期付款的處理不規(guī)范。如通過預(yù)售方式銷售正在開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品，取得的款項未如實(shí)申報繳納增值稅；開發(fā)建設(shè)完成產(chǎn)品后，仍然把預(yù)售款記在“預(yù)收賬款”等往來賬戶；以按揭等方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，在收到首付款、銀行按揭貸款后未如實(shí)計算繳稅，或是記入“短期借款”賬戶，隱匿收入。3.特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理?！耙晕镆孜铩薄ⅰ耙苑康謧钡蠕N售方式在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不少見， 往往使得房地產(chǎn)企業(yè)未及時確認(rèn)銷售收入，從而導(dǎo)致未及時繳納或少繳納增值稅。

（二）進(jìn)項抵扣方面

1.多抵進(jìn)項稅額。如企業(yè)同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，老項目和新項目混雜，可能存在簡易計稅老項目的進(jìn)項稅納入新項目抵扣；公共配套設(shè)施中像物業(yè)樓等自建自用的不動產(chǎn)，進(jìn)項稅金與商品房無法區(qū)分，可能多抵扣進(jìn)項稅額； 出租未售出的商品房，未將產(chǎn)品轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)并做進(jìn)項轉(zhuǎn)出，造成多抵進(jìn)項。2.虛抵進(jìn)項稅額。在甲供材模式下，通過虛假的單獨(dú)合同，虛開鋼筋、砂石等原材料的專用發(fā)票來認(rèn)證抵扣進(jìn)項稅；接受關(guān)聯(lián)關(guān)系企業(yè)提供的原材料或工程服務(wù)，故意抬高材料價格或是工程費(fèi)用，從而增加進(jìn)項費(fèi)用。3.不得抵扣進(jìn)項稅額帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)的建筑工人工資、安置補(bǔ)償費(fèi)用，自小規(guī)模納稅人那里購買的材料以及企業(yè)自制的磚瓦石灰等，是無法取得增值稅專用發(fā)票的，因此無法進(jìn)項進(jìn)項稅抵扣； 采用“甲供材”模式等支付施工單位的費(fèi)用，在開發(fā)階段支付給的批報建費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等，不能抵扣進(jìn)項稅，可能導(dǎo)致企業(yè)少報收入或多抵進(jìn)項的風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)業(yè)增值稅風(fēng)險分析指標(biāo)

（一）行業(yè)增值稅稅負(fù)指標(biāo)

增值稅稅負(fù)率=實(shí)納增值稅總額/主營業(yè)務(wù)收入×100% 。將房地產(chǎn)行業(yè)的平均增值稅稅負(fù)率設(shè)為提醒值。對比企業(yè)增值稅稅負(fù)率與提醒值，如果兩者偏差值較大則可能企業(yè)會存在故意隱藏收入、多計成本費(fèi)用、多抵扣進(jìn)項稅額等風(fēng)險疑點(diǎn)。

（二）進(jìn)項指標(biāo)

工程完工后，結(jié)合第三方涉稅數(shù)據(jù)，將企業(yè)認(rèn)證抵扣的進(jìn)項與施工合同、標(biāo)書及預(yù)決算報告進(jìn)行對比， 分析企業(yè)是否存在多抵、虛抵進(jìn)項或是進(jìn)項不合理的風(fēng)險。

1.分析企業(yè)耗用磚瓦砂石等原材料的情況，與同類產(chǎn)品平均用量和成本進(jìn)行對比，對用量過大、價格過高的建筑材料需深入分析，查看是否有多抵扣進(jìn)項稅的問題。2.分析企業(yè)建筑施工費(fèi)用及輔助工程費(fèi)用，與同行業(yè)同類型的平均費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及企業(yè)預(yù)算報告等進(jìn)行對比，看看企業(yè)的工程及輔助工程費(fèi)用是否恰當(dāng)。3.分析企業(yè)廣告、咨詢、鑒證、設(shè)計費(fèi)等進(jìn)項金額，對比同類開發(fā)產(chǎn)品的平均標(biāo)準(zhǔn)，如超過標(biāo)準(zhǔn)較多且無合理理由的，通過企業(yè)及相關(guān)資料核實(shí)業(yè)務(wù)真實(shí)性，分析其是否存在少納稅問題。4.核查企業(yè)選擇簡易征收的老項目的實(shí)際情況，隨時跟進(jìn)未完成交工的老項目的推進(jìn)情況，查看發(fā)生的進(jìn)項稅額有沒有按規(guī)定進(jìn)行轉(zhuǎn)出。

（三）銷售收入指標(biāo)

將企業(yè)的申報數(shù)據(jù)與開工項目登記資料、第三方數(shù)據(jù)對比分析，查看其銷售收入是否全面完整。

1.通過售樓處相關(guān)資料比如銷售記錄、買賣合同、銷售發(fā)票、各類收據(jù)等，推算房地產(chǎn)已出售的面積和收入。將測算收入和“主營業(yè)務(wù)收入”等科目、增值稅申報表等進(jìn)行分析比對，查看企業(yè)是否真實(shí)統(tǒng)計了銷售收入并進(jìn)行了納稅申報。2.核查企業(yè)與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂的代理銷售合同，以支付的傭金金額和比例來推算企業(yè)的銷售額，反推企業(yè)的銷售收入是否完整屬實(shí)。3.將《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中記載的房屋開發(fā)面積、容積率、可出售面積以及相應(yīng)配套設(shè)施等數(shù)據(jù)， 與企業(yè)賬載面積、實(shí)地開發(fā)面積進(jìn)行對比，核實(shí)是否存在私增可售面積并隱瞞收入的情況。4.與當(dāng)?shù)胤抗芫纸粨Q購房合同備案信息，根據(jù)購房合同中列明的面積、金額，與企業(yè)記載的“預(yù)收賬款”等明細(xì)賬進(jìn)行比對，推算企業(yè)實(shí)際銷售情況。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 吳志勇. “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對[J]. 經(jīng)濟(jì)師，2017，（05）：127-128+131.