議“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查要點(diǎn)

林友英

摘要：自2016年5月份我國(guó)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（下文簡(jiǎn)稱營(yíng)改增）全面推行以來(lái)，我國(guó)的稅收法規(guī)及相關(guān)細(xì)則越來(lái)越完善，同時(shí)企業(yè)的稅務(wù)工作也變得越來(lái)越繁瑣。房地產(chǎn)企業(yè)作為此次稅改的重要對(duì)象之一，若不能明確自身的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)檢查要點(diǎn)，則很有可能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益上的損失，因此探討“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查要點(diǎn)具有實(shí)踐指導(dǎo)意義。本文在總結(jié)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)的基礎(chǔ)上，探討其稅務(wù)檢查的要點(diǎn)，以期能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”后的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理體系的完善方面有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)改增；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；稅務(wù)檢查

一、房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”概述

自2016年5月1日全面推開(kāi)“營(yíng)改增”后，原本作為房地產(chǎn)行業(yè)的一大稅種—營(yíng)業(yè)稅將不再征收，取而代之的則是增值稅。稅改后，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度將更加合理，從而在一定程度上對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展及降低其稅負(fù)具有積極的促進(jìn)作用。根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)文中的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在稅種、稅率等方面均有較大變化，其稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也與以前有所不同。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)

（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)涵

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包含兩個(gè)方面，一方面是企業(yè)的納稅行為不符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)納稅而未納稅、少納稅，從而面臨補(bǔ)稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽(yù)損害等風(fēng)險(xiǎn)；另一方面是企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為適用稅法不準(zhǔn)確，沒(méi)有用足有關(guān)優(yōu)惠政策，多繳納了稅款，承擔(dān)了不必要稅收負(fù)擔(dān)。

（二）“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.土地取得階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得階段的主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有三類：一是以土地出讓方式取得土地的企業(yè)在計(jì)算繳納契稅時(shí)，只按照土地出讓金來(lái)計(jì)算，而忽視了安置補(bǔ)助費(fèi)、土地補(bǔ)償和拆遷補(bǔ)償?shù)?；二是土地使用稅不能?chē)?yán)格按照簽訂土地合同后的次月繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，從而被稅務(wù)局要求繳納滯納金的風(fēng)險(xiǎn)；三是刻意選擇低于成本價(jià)的公允價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，從而導(dǎo)致企業(yè)沒(méi)有繳納足夠契稅的風(fēng)險(xiǎn)。

2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于兩個(gè)方面：一方面是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算是否規(guī)范，即存在虛增成本、少計(jì)收入等問(wèn)題，進(jìn)而給企業(yè)的納稅帶來(lái)少繳稅的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面則是增值稅專用發(fā)票的抵扣方面，即按照“營(yíng)改增”后的稅收法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出項(xiàng)目可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，因此房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨是否存在虛增抵扣數(shù)額的風(fēng)險(xiǎn)。

3.銷售階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。銷售階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于四個(gè)方面：一是取得預(yù)收款后，不按照3%的預(yù)征率申報(bào)預(yù)繳增值稅款的問(wèn)題；二是沒(méi)有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分類預(yù)繳土地增值稅，造成少繳稅款的風(fēng)險(xiǎn)；三是對(duì)于視同銷售行為沒(méi)有進(jìn)行稅款申報(bào)繳納的風(fēng)險(xiǎn)；四是促銷活動(dòng)中沒(méi)有代扣代繳個(gè)人所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。

三、以“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為要點(diǎn)總結(jié)其稅務(wù)檢查的要點(diǎn)

按照上述“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為依據(jù)，可以總結(jié)出“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)在今后的稅務(wù)檢查中被重點(diǎn)檢查的內(nèi)容有：

（一）在土地取得階段的稅務(wù)檢查要點(diǎn)

“營(yíng)改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得階段的稅務(wù)檢查要點(diǎn)主要是契稅是否足額按時(shí)繳納，即房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地時(shí)計(jì)算契稅的稅基計(jì)算是否包含了稅收法規(guī)規(guī)定的全部?jī)?nèi)容，是否在簽訂土地合同的次月按時(shí)計(jì)算繳納土地使用稅等。

（二）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的稅務(wù)檢查要點(diǎn)

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅務(wù)檢查要點(diǎn)有：一是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算是否規(guī)范，是否存在多計(jì)建筑安裝成本，少計(jì)收入，從而存在少繳稅款的問(wèn)題；二是“營(yíng)改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣問(wèn)題，即企業(yè)是否存在為少繳增值稅，故意將個(gè)人消費(fèi)或者非應(yīng)稅項(xiàng)目上使用了購(gòu)進(jìn)貨物，卻不做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，或者故意取得虛開(kāi)的增值稅專用發(fā)票來(lái)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的行為。

（三）在銷售階段的稅務(wù)檢查要點(diǎn)

在銷售階段的稅務(wù)檢查要點(diǎn)主要有：一是土地增值稅是否足額預(yù)繳，即房地產(chǎn)企業(yè)是否按照產(chǎn)品類型進(jìn)行區(qū)分計(jì)算預(yù)繳；二是房地產(chǎn)企業(yè)賣(mài)房同時(shí)送家電、贈(zèng)送禮品，屬于混合銷售行為，是否按照銷售不動(dòng)產(chǎn)適用稅率繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)促銷活動(dòng)中免費(fèi)送家電、禮品，是否按照兼營(yíng)行為，分別按照銷售不動(dòng)產(chǎn)、銷售貨物適用的稅率計(jì)算繳納增值稅。三是房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中贈(zèng)送家電、小禮品，是否代扣代繳個(gè)人所得稅。

四、結(jié)束語(yǔ)

“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅種、稅率等發(fā)生了較大的變化，其面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也產(chǎn)生了一定的變化，因此在實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新梳理自身的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，明確企業(yè)在面臨稅務(wù)檢查時(shí)的關(guān)鍵點(diǎn)，從而及時(shí)采取措施來(lái)防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)濟(jì)損失。

參考文獻(xiàn)：

[1]童國(guó)偉.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].云南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2017.06.

[2]謝曉林.基于“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017.03.

[3]章強(qiáng).“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的稅負(fù)影響及稅務(wù)籌劃重點(diǎn)—以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].中國(guó)商論，2017.04.

（作者單位：山東大明聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所）