房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析

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摘要：隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及深入，稅收的地位和作用也變得非常重要。作為房地產(chǎn)企業(yè)，其本身的擁有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)復(fù)雜等特點(diǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃對(duì)企業(yè)獲取利潤(rùn)來(lái)講作用重大。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深入解析，講述企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的方案的制定，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅收利益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；稅務(wù)籌劃；運(yùn)用分析

房地產(chǎn)企業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的活動(dòng)，其以營(yíng)利為目的，自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算。相較于一般的生產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)是以房地產(chǎn)作為對(duì)象而開(kāi)展的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是一種特殊的企業(yè)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中有許多的環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)的周期跨度較大，財(cái)務(wù)核算也比較繁瑣，資金的投入較大。所以房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃就應(yīng)該以其自身經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)為依據(jù)，有針對(duì)性的、合理化的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，以達(dá)到節(jié)稅、提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收利潤(rùn)的目的。

一、稅收籌劃的概述

稅收籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)的法律法規(guī)）的前提下，通過(guò)對(duì)納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延繳納稅收的一系列謀劃活動(dòng)。

稅收籌劃只是對(duì)某項(xiàng)應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)形式和過(guò)程在事先做一些安排。它的經(jīng)濟(jì)行為符合法律規(guī)定，是合法的。而偷稅則是一項(xiàng)實(shí)際發(fā)生的應(yīng)稅行為的否定，是法律明文禁止的是違法的行為。兩者有本質(zhì)的區(qū)別。

稅收籌劃只能是在法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行的，納稅人在進(jìn)行稅收籌劃后取得部分稅收利潤(rùn)。因?yàn)槎愂栈I劃是在納稅義務(wù)發(fā)生之前進(jìn)行的，要考慮到全局，認(rèn)真衡量籌劃方法是否可行，不能因?yàn)榛I劃而影響企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)。我國(guó)的稅收政策變化較大，尤其是近年來(lái)稅改的不斷深入，稅收政策也發(fā)生了重大變化，因此我們?cè)谥贫ê蛯?shí)施稅收籌劃時(shí)，并不能夠肯定成功，我們要承擔(dān)投入的風(fēng)險(xiǎn)、失敗的風(fēng)險(xiǎn)。正是因?yàn)檫@些因素我們?cè)谥贫ǘ愂栈I劃時(shí)要遵循合法性原則、成本效益原則、風(fēng)險(xiǎn)原則、籌劃性原則。在遵守這些原則的前提下，我們結(jié)合國(guó)家的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、國(guó)家政策及本企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)來(lái)設(shè)計(jì)最佳的稅收籌劃方案，使企業(yè)總體收益最大，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率最低，以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃的目的。

二、稅收籌劃的步驟、基本方法及影響因素

（一）稅收籌劃的步驟

稅收籌劃的步驟非常簡(jiǎn)單，一是要熟悉與稅收相關(guān)的法律法規(guī)、政策條例，必須了解到主管部門(mén)對(duì)“合法”的定義，確保依法納稅。二是要結(jié)合本企業(yè)的情況，在合理、合法的基礎(chǔ)上減少企業(yè)的成本。雖然稅收籌劃的步驟非常簡(jiǎn)單明了，但是在實(shí)際工作中因?yàn)槠髽I(yè)所涉及的方面非常廣，要做到全面是非常困難的，這就要求企業(yè)財(cái)會(huì)人員要不斷的提高自身的業(yè)務(wù)水平，以便做出最佳的稅收籌劃方案。

（二）影響稅收籌劃的因素

稅收籌劃受稅制因素的影響，其一：納稅人身份的可轉(zhuǎn)換性，不同的稅種規(guī)定的納稅人也不盡相同，企業(yè)可以通過(guò)選擇某種納稅人身份或者避免成為某種納稅人進(jìn)行稅收籌劃，比如一般納稅人和小規(guī)模納稅人。其二：適用稅率的差異性，在我國(guó)不同的稅種的稅率也不相同，而同一稅稅目可能稅率不同，所以企業(yè)在稅收籌劃時(shí)要考慮到稅種、稅率的影響。其三：計(jì)稅依據(jù)的可調(diào)整性，計(jì)稅依據(jù)是計(jì)算應(yīng)納稅所得額的標(biāo)準(zhǔn)，一般分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅。企業(yè)可以通過(guò)一定的方式來(lái)減少自己的計(jì)稅金額、減輕納稅負(fù)擔(dān)。其四：優(yōu)惠政策的選擇性，我國(guó)的稅法有大量的優(yōu)惠政策，企業(yè)可以根據(jù)自己的實(shí)際情況通過(guò)一定的努力，使企業(yè)能夠享受到國(guó)家規(guī)定的優(yōu)惠稅收政策。

稅收籌劃受企業(yè)自身因素的影響。其一：企業(yè)追求利潤(rùn)最大化，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。在一定條件下，當(dāng)企業(yè)的收入增長(zhǎng)及成本降低達(dá)到了極限后，企業(yè)的各種稅收的減少就會(huì)使企業(yè)的利潤(rùn)增加。其二：企業(yè)獲取貨幣時(shí)間價(jià)值的動(dòng)力，企業(yè)通過(guò)延遲納稅就相當(dāng)于從國(guó)家獲得了一筆無(wú)息的資金，企業(yè)可以利用此筆資金來(lái)再獲利。

（三）稅收籌劃的方法

利用納稅人身份的差異，企業(yè)可以通過(guò)選擇小規(guī)模納稅人和一般納稅人，來(lái)合理的界定或轉(zhuǎn)換納稅人身份。使企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)盡量的減少或降低到最?。焕枚惵实牟町?，企業(yè)可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)或應(yīng)納稅所得額來(lái)盡量使用低稅率；利用稅目的差異，企業(yè)可以通過(guò)規(guī)范、合理、合法的操作，將不征稅收入、免稅收入及使用低稅率收入從企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中分離出來(lái)，降低企業(yè)稅負(fù)；利用納稅時(shí)間差異，通過(guò)延遲納稅獲得貨幣的時(shí)間價(jià)值；利用稅收的優(yōu)惠政策，充分了解國(guó)家稅收政策，利用國(guó)家的優(yōu)惠政策實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)收入的稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的收入主要包括土地轉(zhuǎn)讓、房屋出售、配套設(shè)施的銷售等等。其中以房屋出售所得為主。由于房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過(guò)預(yù)售的方式進(jìn)行提前銷售的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的收入的確認(rèn)就與一般企業(yè)不同。預(yù)收房款究竟應(yīng)計(jì)入哪一期的收入，是會(huì)計(jì)人員進(jìn)行成本核算工作中的重點(diǎn)及難點(diǎn)。不同的房地產(chǎn)企業(yè)收入的確定是有差異的，在具體工作中無(wú)法形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，影響房地產(chǎn)企業(yè)收入的是房屋出售時(shí)的定價(jià)，并不是定價(jià)越高越好的。以某房地產(chǎn)樓盤(pán)產(chǎn)品定價(jià)稅收籌劃為實(shí)例：

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于2010年10月取得一塊土地，用于普通住房建筑，于2010年底建成。除營(yíng)業(yè)稅金及附加以外，可扣除項(xiàng)目總金額為4000萬(wàn)元（包括加計(jì)扣除的20%），預(yù)計(jì)2011年4月完成對(duì)外銷售，整個(gè)樓盤(pán)預(yù)計(jì)對(duì)外銷售總價(jià)5200萬(wàn)元，計(jì)算這家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅，（其他小稅種忽略）。計(jì)算如下：

應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅金及附加=5200×5.5% =286（萬(wàn)元）

增值稅額=（5200-4000-286）=914（萬(wàn)元）

增值率=（5200-4000-286）÷4000×100% =22.85%>20%

應(yīng)納土地增值稅額=（5200-4000-286） ×30%=274.2（萬(wàn)元）

應(yīng)納企業(yè)所得稅額=（5200-4000-286-274.2）×25%=159.95（萬(wàn)元）

稅后獲利額=（5200-4000-286-274.2-159.95）=479.85（萬(wàn)元）

進(jìn)行稅收籌劃后，該房地產(chǎn)將整個(gè)樓盤(pán)對(duì)外銷售價(jià)格調(diào)整為5100萬(wàn)元，其他情況相同，此時(shí)該開(kāi)發(fā)商的納稅情況如下：

應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅金及附加=5100×5.5% =280.5（萬(wàn)元）

增值稅額=（5100-4000-280.5）=819.5 （萬(wàn)元）

增值率=（5100-4000-280.5）÷4280.5 ×100%=19.15%<20%免征土地增值稅

應(yīng)納企業(yè)所得稅額= （5100-4000-280.5）×33%=270.44（萬(wàn)元）

稅后獲利額=（5200-4000-280.5-270.44） =549.06（萬(wàn)元）

籌劃后與籌劃前的納稅情況對(duì)比可看出，雖然開(kāi)發(fā)商的售價(jià)降低了100萬(wàn)元，但稅后利潤(rùn)反而增加了69.21萬(wàn)元，這是充分利用了增值稅稅收優(yōu)惠政策所帶來(lái)的合法收益，因此在產(chǎn)品定價(jià)時(shí)要尤其注意稅收臨界點(diǎn)附近。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的成本涉及的內(nèi)容很復(fù)雜，各種期間費(fèi)用、成本都需要進(jìn)行籌劃。物資采購(gòu)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，原材料、設(shè)備的采購(gòu)都會(huì)因?yàn)榍啦煌{稅人承擔(dān)的稅收也不一樣，房地產(chǎn)企業(yè)在采購(gòu)時(shí)應(yīng)從進(jìn)項(xiàng)稅能否抵扣、價(jià)格、質(zhì)量、何時(shí)何種方式付款并要考慮到貨幣時(shí)間價(jià)值等等，選擇企業(yè)采購(gòu)成本最小的采購(gòu)渠道。

房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用的大小直接對(duì)企業(yè)應(yīng)納稅所得額有影響，企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法在納稅前進(jìn)行稅收籌劃，使限額扣除項(xiàng)目在最大化的限額內(nèi)扣除。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)籌資稅收籌劃

由于房地產(chǎn)企業(yè)所使用的資金量較大，一般企業(yè)都會(huì)采用借貸的方式來(lái)進(jìn)行融資。債務(wù)籌資的費(fèi)用和利息可以在所得稅前扣除；而權(quán)益籌資只能扣除費(fèi)用；通常情況下企業(yè)更側(cè)重于從金融機(jī)構(gòu)貸款來(lái)籌資。按照稅法規(guī)定取得銀行借款的應(yīng)繳納印花稅，而企業(yè)與企業(yè)之間的借款合同不需要貼花，因此借款利率相同的情況下向企業(yè)借款，更能達(dá)到節(jié)約納稅成本的目的。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃是一件既節(jié)約成本又光明正大的事情，因其所涉內(nèi)容廣泛，這就要求我們的財(cái)務(wù)工作人員，要不斷的提高自身的業(yè)務(wù)水平，同時(shí)為了提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，更要對(duì)各種財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行精細(xì)化安排充分合理的利用國(guó)家政策，行使納稅人的權(quán)利降低企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)增加，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收利益。

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（作者單位：北京亦展置業(yè)有限公司）