房地產開發(fā)企業(yè)常見審計誤區(qū)及應對措施

王光穎

摘 要：隨著我國市場經濟、改革開放的不斷深入，我國房地產行業(yè)在大形勢下得到了迅猛發(fā)展，如今我國房地產行業(yè)已經成為經濟建設大軍中的重要一員。房地產開發(fā)企業(yè)的經營機制也逐漸適應了市場經濟發(fā)展的浪潮，徹底擺脫了過去一味追求高利潤的經營理念，很多房地產企業(yè)紛紛上市，實現了股份制改革，吸納社會上大量的投資。此時，房地產開發(fā)企業(yè)的投資者們的關注點不再是經濟效益，他們更關注的是房地產開發(fā)企業(yè)如何充分利用這些資源。在經濟全球化發(fā)展進程不斷加快的今天，在國家關于房地產行業(yè)宏觀調控政策的不斷出臺情況下，我國房地產開發(fā)企業(yè)的競爭壓力越來越大。如何有效控制房地產開發(fā)企業(yè)的風險成為企業(yè)獲得競爭力的關鍵。據不完全數據統計，目前我國房地產開發(fā)企業(yè)共有9萬多家，為300多萬人提供了就業(yè)崗位，面對如此龐大的房地產開發(fā)行業(yè)，對我國國民經濟發(fā)展程度的影響可想而知。因此，對于房地產開發(fā)企業(yè)而言，必須提高自身管理效率，企業(yè)的內部審計部門應積極分析風險、防范風險、應對風險，在促進我國房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展的同時，對國家的穩(wěn)定和人民生活的安居樂業(yè)做出重要貢獻。但是，在我國房地產企業(yè)中，傳統的審計還存在一定的誤區(qū)。因此，本文將針對我國房地產開發(fā)企業(yè)目前常見的審計誤區(qū)進行分析，并努力探尋打破這些誤區(qū)的有效應對策略，旨在為促進我國房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展奠定基礎。

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè) 審計誤區(qū) 應對措施

在我國國民經濟發(fā)展中，房地產企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展將會對國民經濟發(fā)展的水平、國家的穩(wěn)定團結和人民群眾的生活質量帶來直接影響。房地產開發(fā)企業(yè)占用資金較多，可以說是牽一發(fā)而動全身，只要稍有變動將直接對廣大人民群眾的生活質量和生活水平帶來影響。因此，房地產企業(yè)越來越成為社會公眾關注的焦點。改革開放30多年，我國加大了經濟體制改革的發(fā)展力度，在城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展、住房制度改革逐漸完善的前提下，我國房地產開發(fā)行業(yè)得到迅速發(fā)展，并彰顯出旺盛的生命力。特別是在國家政策的大力支持下，我國房地產開發(fā)企業(yè)逐漸呈現出欣欣向榮的發(fā)展態(tài)勢。在經濟全球化發(fā)展的大趨勢下、在信息化水平不斷提高的基本前提下、在新技術更新換代周期逐漸縮短的大背景下，面對瞬息萬變的國內外經濟環(huán)境，我國房地產開發(fā)企業(yè)所面臨的競爭壓力越來越大。房地產開發(fā)企業(yè)的內部審計部門是其對自身經營活動進行檢測和控制的主要機制。房地產開發(fā)企業(yè)要想贏得長遠的發(fā)展規(guī)劃，就必須高度重視內部審計的作用。傳統的內部審計還存在一定的誤區(qū)，其主要職能是防錯、避錯、糾錯，主要是針對房地產開發(fā)企業(yè)之制定的制度是否完善、賬務處理是否合理與準確、企業(yè)管理人員的行為等進行審計，但是隨著時間的發(fā)展，房地產開發(fā)企業(yè)的內部審計職能也發(fā)生了變化，內部審計更加關注業(yè)務流程的完善性、對企業(yè)風險的把控、對企業(yè)運營問題的解決等方面的內容。作為房地產開發(fā)企業(yè)的內部審計部門，必須與時俱進、積極應對這種變化和需求，從而更好的發(fā)揮自身職能作用，為提升企業(yè)的市場價值奠定基礎、為企業(yè)的管理層提供更有價值的經濟信息、為有效解決企業(yè)運營過程中出現的各種問題提供答案。

一、房地產開發(fā)企業(yè)的基本特征及審計內容

（一）房地產開發(fā)企業(yè)的基本特征

1、高財務風險

一般而言，房地產開發(fā)項目開發(fā)的周期較長、需要企業(yè)投入大量資金，再加之房地產開發(fā)項目本身成本較高、費用較大，需要大量銀行貸款，因此，房地產開發(fā)企業(yè)經常面臨較高的財務風險和巨大的財務壓力。就目前我國房地產開發(fā)企業(yè)的現狀而言，普遍存在負債經營的狀況。一旦出現房屋積壓、庫存積壓量增大的問題，房價向下波動的問題，資金周轉不開的問題，必然會導致房地產開發(fā)企業(yè)陷入嚴重的財務困境，從而影響房地產開發(fā)企業(yè)的持續(xù)經營能力。

2、受國家宏觀經濟政策影響較大

房地產企業(yè)的發(fā)展和房屋的價格，一般會受到國家產業(yè)政策、貨幣政策、稅收政策、土地政策等多方面的調控。例如：國家通過土地政策，對房地產開發(fā)企業(yè)土地使用權進行調控，最常見的就是通過對房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)和房屋交易環(huán)節(jié)來調控房地產開發(fā)行業(yè)成本；通過基準利率上浮或下降、居民購房的首付款比例等方式限制房地產開發(fā)企業(yè)的貸款總量。當一個國家實行寬松的經濟政策時，房地產開發(fā)行業(yè)呈現出繁榮的景象，此時房地產開發(fā)企業(yè)經營風險較低。反之，則會增加房地產開發(fā)企業(yè)的經營風險。我國政府從2010年開始，加緊對房地產市場的調控，從宏觀經濟政策來看，房地產開發(fā)企業(yè)下行壓力增加。據統計，我國房地產行業(yè)庫存壓力較大、走勢低迷，特別是伴隨著19大的召開，我國一線城市房地產市場房價均有所下降?？梢姡康禺a開發(fā)企業(yè)面臨較高的經營風險。

3、開發(fā)周期長

一般而言，房地產開發(fā)企業(yè)的項目周期在一年以上、多則幾年，并經歷了規(guī)劃設計、征地補償、拆遷、建筑安裝、配套設施完善、房屋銷售等多個不同的環(huán)節(jié)，而在每一個環(huán)節(jié)中房地產開發(fā)企業(yè)都將面臨很多不確定性因素，從而加大了經營風險。另外，房地產開發(fā)企業(yè)的資金方式也是多種多樣，如：銀行貸款、預售款、股權融資、定金、銷售收入，多樣化的資金形式對房地產開發(fā)企業(yè)的財務人員綜合素養(yǎng)提出了較高的要求，但是在實際工作中，很多房地產開發(fā)企業(yè)財務人員的綜合素養(yǎng)參差不齊，從而導致房地產開發(fā)企業(yè)財務核算面臨較高的錯報風險。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)的審計內容

1、深入了解房地產開發(fā)企業(yè)項目的開發(fā)情況

在審計時，若結合近年來國家對房地產行業(yè)或企業(yè)的經濟政策、詳細收集在審計期間房地產開發(fā)企業(yè)項目資料清單，如：開發(fā)項目的名稱、面積、土地價格、地點、開工與竣工的日期、房屋銷售情況、房屋庫存情況、銷售價格，審計人員通過對項目清單的分析，能夠詳細了解房地產項目的開發(fā)情況，并確定重點審計的項目和審計的內容，從而對審計風險點進行準確把控。一般而言，在進行審計時都將目光集中在那些項目周期長、資金量大、銷售出現異常的項目上。

2、對項目的財務風險進行評價

如前所述，房地產開發(fā)企業(yè)投資額大、項目周期長，并經常受到國家宏觀政策的影響，因此，在審計中必須密切結合企業(yè)的財務指標，對房地產開發(fā)企業(yè)的財務風險進行重點審計，并高度關注房地產開發(fā)企業(yè)的財務缺口。例如：我國對土地出讓金繳納的資金來源進行了嚴格的規(guī)定和限制，要求房地產開發(fā)企業(yè)必須用自有資金來支付，當房地產企業(yè)自有資金較少時，雖然可以用貸款來保證其資金的充足性，但是企業(yè)潛藏著資金風險仍較大；審計人員必須結合具體財務指標，對房地產開發(fā)企業(yè)的償債能力進行審查、對其籌資風險進行評價。

3、對房屋交易是否存在異常進行審計

在審計時主要是通過對房屋銷售的記錄、實地走訪、座談等形式來獲取房屋銷售的第一手資料，如：房屋的銷售價格、銷售面積、購房人員的信息、成交時間等。有的房地產開發(fā)企業(yè)將房屋以明顯低于市場價格的方式銷售給關聯方，存在嚴重的逃稅漏稅現象，從而造成了國家資產的流失。

4、對審計單位的內部控制進行評價

在審計時，審計人員應根據審計項目的立項直至竣工結算和銷售在整個過程中的內部控制流程進行嚴格審計，一定要密切關注項目的實施流程是否嚴格遵照企業(yè)內部控制的相關規(guī)定來執(zhí)行，還必須對內部控制的設計與執(zhí)行的有效性進行審計，在審計中一定要避免出現房地產企業(yè)管理層凌駕于內部控制制度之上的情況，以此來降低企業(yè)財務報表舞弊風險的出現。

二、房地產開發(fā)企業(yè)常見審計誤區(qū)——以A企業(yè)為例分析

（一）A企業(yè)基本情況介紹

A企業(yè)成立于2003年，是一家房地產綜合開發(fā)企業(yè)，主要從事房地產項目的開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)用房出租、房地產信息咨詢、銷售自行開發(fā)的商品房我等項目。一直以來，該企業(yè)以“恪盡職業(yè)道德、優(yōu)質高效為客戶提供服務、保證客戶滿意、提升市場競爭力”作為企業(yè)發(fā)展的宗旨。

（二）A企業(yè)常見審計誤區(qū)分析

1、審計目標定位不清晰、不明確

任何工作的順利完成都需要一個明確的目標，并圍繞這個目標布置相應的工作。A企業(yè)在內部審計制度上存在的關鍵問題，就是內部審計工作缺乏明確的定位、缺乏清晰的目標，審計的工作職能和目標，并沒有明確說明是防錯糾錯、查漏舞弊，還是對企業(yè)的風險進行評估和控制，內部審計的管理職能作用充分發(fā)揮。明確而清晰的內部審計目標是內部審計人員制定審計規(guī)劃、安排審計工作流程、執(zhí)行審計工作的風向標，如果審計目標也不清晰、不準確、不到位，那么神經根本無法明確審計的工作范圍，審計工作的效果也就可想而知。

2、缺乏順暢的、以風險為導向的內部審計運行機制

A企業(yè)目前尚未構建完善的以風險為導向的內部審計模式，目前該企業(yè)的審計模式還處于過渡期。雖然A企業(yè)內部審計部門在風險因素的分析、風險的識別、風險大小的評估、風險的管控上做了一些工作，但是該企業(yè)內部審計流程，缺乏順暢，這也是未來該企業(yè)的內部審計中應迅速完善的重點環(huán)節(jié)。A企業(yè)在進行審計過程中，關注的是對各項收支和資金活動流程的審計，而本地財務收支的真實性、對于企業(yè)運營過程中的合法性并不重視。如：在涉及企業(yè)生產、采購、銷售等專項審計環(huán)節(jié)中，該企業(yè)更偏重于對流程方面完成情況的審計，嚴重忽視了這些流程中風險的控制和收益的分析與評價，特別是針對企業(yè)制定的重大經濟決策是否合法有效、企業(yè)中高層管理人員是否廉潔奉公等方面的審計內容涉及較少；而對于在日常工作中發(fā)現的內部控制問題、風險問題，并未及時展開調查，跟進的處理方式也不到位；而且整體審計工作還停留在查漏補缺、堵塞漏洞等事后的審計階段，嚴重缺乏事前防范和事中監(jiān)督。

3、內部審計人員與企業(yè)管理者之間缺乏溝通

A企業(yè)雖然成立了專門的內部審計部門，擔任該部門主要負責人始終秉持正直、客觀的職業(yè)準則進行審計工作。隨著該企業(yè)審計工作的逐漸深入和完善，開始著手對本單位領導崗位的職責，而這樣審查觸碰到企業(yè)高層管理者的利益，作為企業(yè)的管理者根本無視企業(yè)的利益，而是將自身利益放在第一位，根本不配合企業(yè)內部審計工作。有的領導者甚至對審批部門的工作充滿了敵意，還有的領導者認為審計人員在糾結于一些雞毛蒜皮的小事。這樣的溝通與交流更不利于企業(yè)內部審計工作的順利開展。

4、內部審計質量無法得到保證

A企業(yè)對審計質量的關注程度并不高，內部審計制度還缺乏完善性，那個審計程序還有很多細節(jié)不到位，缺乏專業(yè)的審計專家，并未出臺相關的審計質量手手冊。因此，從整體上看，該企業(yè)內部審計質量仍需完善。A企業(yè)是房地產開發(fā)企業(yè)，資金密集程度大，保證企業(yè)資金安全對公司的長遠發(fā)展有著重要的意義，但是，該企業(yè)內部審計在保證資金的安全性、經營效益上還存在不足。

三、優(yōu)化房地產開發(fā)企業(yè)常見審計誤區(qū)的有效措施

（一）轉變觀念，提升房地產開發(fā)企業(yè)管理者對審計工作重要性的正確認識

近年來，隨著我國先后頒布和實施《審計署關于內部審計工作的規(guī)定》、《內部審計基本準則》，房地產開發(fā)企業(yè)的管理者必須轉變觀念，充分認識到審計工作的重要性。如：企業(yè)的管理者應充分了解審計工作的性質、職能和作用，以此來提升企業(yè)管理者對審計工作重要性的認識；可以組織企業(yè)的領導者參加關于內部審計理論知識等方面的培訓，全面提升管理人員的整體素質；構建完善的內部審計機構，在保證內部審計人員工作地位獨立性、權威性的同時保證內部審計工作的順利運行。

（二）與時俱進，改進審計方法、提高審計質量

隨著現代信息技術的發(fā)展和信息時代的到來，房地產企業(yè)的審計方法發(fā)生了變化，因此，各房地產企業(yè)應緊跟時代發(fā)展潮流，在內部審計工作中引進現代信息技術，實現電子數據處理業(yè)務的方式替代原來的手工業(yè)務處理方式，從而減輕審計工作中巨大的數據量問題。

（三）加強培訓，盡快提升企業(yè)的審計人員綜合素質

近年來，我國很多房地產企業(yè)逐漸認識到內部審計工作的重要性，并在內部審計工作上投入大量經費。但是目前部分房地產企業(yè)的審計人員綜合素質不高、專業(yè)能力不強、職業(yè)道德素養(yǎng)差，因此，房地產企業(yè)必須加強培訓，盡快提升企業(yè)審計人員的綜合素質。

（四）積極開拓，在審計人員與管理者之間構架溝通的橋梁

這就要求房地產企業(yè)必須增強交流，將審計工作的各個方面都上報至董事會。企業(yè)的審計部門應努力擴展和管理層之間的交流與溝通方式，如：構建內部溝通管理制度，保證內部審計人員與管理者常規(guī)的溝通更加規(guī)范化、科學化；組織各部門人員參與到審計工作中，在優(yōu)化企業(yè)經營管理工作的同時，加強相互的交流與合作。

四、結束語

綜上所述，市場經濟的不斷發(fā)展為我國房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了新的機遇和契機，作為我國財政強有力的支持，房地產開發(fā)企業(yè)要想走向可持續(xù)發(fā)展的道路，就必須進一步完善內部審計，完善企業(yè)內部控制管理體系，在提高企業(yè)風險防御能力的同時，提升企業(yè)的實際工作效率，提升企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展力和核心競爭力。

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