探討房產(chǎn)稅改革的意義及實(shí)施建議

陳逸婧

摘 要 隨著第十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議的召開，房地產(chǎn)稅征收方案正逐步浮出水面。我國(guó)曾在上海、重慶兩地試點(diǎn)推行房產(chǎn)稅改革，試點(diǎn)結(jié)果為之后房產(chǎn)稅的廣泛推行提供了參考。本篇文章通過(guò)討論房產(chǎn)稅改革的意義，并結(jié)合試點(diǎn)結(jié)果進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)稅改革的實(shí)施建議。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅；收入分配；房?jī)r(jià)；寬稅基

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。這是一個(gè)古老的稅種，自歐洲中世紀(jì)起個(gè)人房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財(cái)?shù)姆慨a(chǎn)稅一項(xiàng)重要手段，且名目繁多，如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”等，中國(guó)古籍《周禮》上所稱“廛布”即為最初的個(gè)人房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅具有三大功能，即取得財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。首先是為政府取得財(cái)政收入。這是其最原始、最本質(zhì)的功能，其他功能都要以此為基礎(chǔ)。政府提供公共服務(wù)（如修理道路，橋梁，維持治安秩序等）需要花費(fèi)成本，根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值或面積分?jǐn)偣卜?wù)成本也成為目前各國(guó)選擇的征收方式。房產(chǎn)稅被各國(guó)采用已經(jīng)有很長(zhǎng)一段歷史，如挪威，瑞典等北歐國(guó)家，由于房產(chǎn)稅占地方財(cái)政比例較高，充足的稅源為其高福利提供了良好的支撐。其次，房產(chǎn)稅直接調(diào)節(jié)收入分配。稅款來(lái)自于納稅人的收入，所以實(shí)際上是對(duì)收入再次分配。由于房產(chǎn)稅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資的收益成本比發(fā)生影響，從而影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)一步影響購(gòu)置與使用。從而調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為，影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

一、房產(chǎn)稅改革的意義

1.補(bǔ)充財(cái)源

自2010年以來(lái)，地方財(cái)政赤字以每年 20%的速度增長(zhǎng)，如此巨大的財(cái)政赤字為地方政府帶來(lái)了不小的壓力。從我國(guó)地方財(cái)政收入的結(jié)構(gòu)來(lái)看，土地出讓收入占到財(cái)政收入的比例約 52%左右。而伴隨著限購(gòu)令的嚴(yán)格執(zhí)行，開發(fā)商的拿地?zé)崆槊黠@減退，土地的流拍率明顯上升，土地出讓收入占到財(cái)政收入的比例也開始明顯下滑。很難想象未來(lái)依靠地價(jià)的大幅上漲而帶來(lái)財(cái)政收入的增加，未來(lái)土地出讓金在財(cái)政收入中的占比越來(lái)越低很有可能成為一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì)。這樣一來(lái)，尋找財(cái)源的補(bǔ)充成為了一種長(zhǎng)期需要。

2.完善房地產(chǎn)稅制

房產(chǎn)稅改革的主要目的是理順?lè)康禺a(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成，對(duì)房地產(chǎn)稅制進(jìn)行改革。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)是周期性的，稅收政策則應(yīng)該具有穩(wěn)定性。若房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要目標(biāo)是短期抑制房?jī)r(jià)，那么當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌時(shí)，我們就需要討論房產(chǎn)稅政策是否應(yīng)持繼續(xù)。但是，稅種的具有一定的穩(wěn)定性，不能隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁變化。改善地方財(cái)源短缺問(wèn)題也不能單純依靠增加稅收范圍。根據(jù)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民稅負(fù)能力來(lái)看，我國(guó)總體的稅負(fù)并不輕，所以不能單純通過(guò)擴(kuò)大稅收規(guī)模來(lái)增加財(cái)政收入，而是要立足于完善稅制，這樣才能有利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)。

3.促使需求合理化

房產(chǎn)稅對(duì)住房需求的影響具體表現(xiàn)在促使需求結(jié)構(gòu)合理化，住房需求大致分為三類，分別是消費(fèi)型，投資型，投機(jī)型。房產(chǎn)稅的開征將會(huì)增加房屋所有者的持有成本，導(dǎo)致預(yù)期收益下降，將過(guò)度的投資性和投機(jī)性需求轉(zhuǎn)換為消費(fèi)型的基本住房需求，促使消費(fèi)者合理選擇住房面積，避免攀比奢侈的非理性消費(fèi)。

二、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)結(jié)果分析

2011年伊始，我國(guó)選擇將上海、重慶作為試點(diǎn)城市，暫時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革----上海市對(duì)上海居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市家庭在本市新購(gòu)的住房征收房產(chǎn)稅；重慶市則針對(duì)高端住房，除了“三無(wú)人員”新購(gòu)買的第二套及以上住房，絕大多數(shù)人員的多套投資性普通住房都不用征稅，對(duì)自住和投資的稅收調(diào)節(jié)區(qū)分不如上海市明顯，而更著重于區(qū)分是普通房還是高端房。

然而，在全國(guó)樓市總體低迷，主要城市近半數(shù)商品房成交均價(jià)同比小幅下降的背景下，重慶、上海兩市的房?jī)r(jià)卻在上漲，重慶的漲幅甚至高達(dá) 30.1%。從這一結(jié)果來(lái)看，試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅改革房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控作用尚未達(dá)到預(yù)期效果。房地產(chǎn)試點(diǎn)改革缺乏經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際數(shù)據(jù)資料的支持，實(shí)施尚有難度，實(shí)際效果與預(yù)期目標(biāo)有一定背離。背離的原因主要是征收對(duì)象僅限于增量房，將存量房排除在外；計(jì)稅依據(jù)不合理；房地產(chǎn)稅收制度繁雜重復(fù)征稅。

三、房地產(chǎn)稅改革意見

1.擴(kuò)大征收范圍實(shí)現(xiàn)“寬稅基，低稅率”

在改革試點(diǎn)的過(guò)程中，此次僅對(duì)增量房征稅。然而，增量房和存量房并不是居民收入高低的標(biāo)志，這是由購(gòu)房時(shí)間節(jié)點(diǎn)決定的，多套存量房的持有者或許比增量房持有者更加富有，這不符合稅收調(diào)節(jié)收入分配的職能。若將存量房納入征稅范圍，有利于在二手房市場(chǎng)增加供給，促進(jìn)市場(chǎng)資源的合理配置，加大房產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。從各國(guó)立法角度看，都在推行“稅基廣，稅率低”的方案，盡量保證稅收在社會(huì)上的公平。房產(chǎn)稅改革的另一目的是補(bǔ)充財(cái)源，若只針對(duì)增量房征收，其較窄的稅基范圍和較小的稅收規(guī)模都難以實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。

2.規(guī)范評(píng)估體系，堅(jiān)持以市場(chǎng)估值為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)當(dāng)前試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅改革，雖宣布按房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)，但是暫時(shí)都按房產(chǎn)的交易價(jià)格計(jì)征。因?yàn)榇舜胃母飼r(shí)間短，且只針對(duì)增量房征稅，市場(chǎng)交易價(jià)格與評(píng)估價(jià)格相差不大，造成的影響較小。但在未來(lái)的改革中，應(yīng)該堅(jiān)持以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，由于評(píng)估值的參考條件不斷變化，房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與市場(chǎng)行情不斷變化，將房產(chǎn)稅收與資產(chǎn)當(dāng)前的評(píng)估值聯(lián)系在一起，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一種穩(wěn)定機(jī)制。所以我國(guó)需要大力推進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估體制建設(shè)，規(guī)范評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行合理有效的征稅。

3.整合稅費(fèi)制度

自1990年起，國(guó)務(wù)院全面推行土地的有償使用之后建造的房產(chǎn)，其價(jià)值中都包含所占用土地的價(jià)值，于是在征稅環(huán)節(jié)同時(shí)征收土地使用稅并對(duì)包含土地價(jià)值在內(nèi)的房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，目前與房地產(chǎn)企業(yè)直接相關(guān)的稅種多達(dá)十余種，許多稅種都出現(xiàn)了上述稅基重疊，重復(fù)課稅的現(xiàn)象。我國(guó)在實(shí)施房地產(chǎn)稅制度時(shí)，應(yīng)該合并整合相關(guān)稅種，合理降低房地產(chǎn)行業(yè)在各環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，讓房地產(chǎn)稅制度更加公平合理。