物業(yè)企業(yè)財務管理存在的突出問題及完善措施探究

張桂花

【摘要】近年來，房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展，帶動了以房地產(chǎn)項目為基礎的物業(yè)企業(yè)的迅速發(fā)展。在我國市場經(jīng)濟體制不斷完善的形勢下，物業(yè)企業(yè)作為一個新型行業(yè)迎來了更多發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，需要采取有效的方法去解決物業(yè)企業(yè)財務管理中存在的一系列問題，才能使物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。本文就物業(yè)企業(yè)財務管理存在問題進行全面多角度分析，對物業(yè)企業(yè)財務管理中出現(xiàn)的問題提出具體的對策，從而促進物業(yè)企業(yè)財務管理水平的不斷提高。

【關鍵詞】物業(yè)公司 財務管理 改進辦法

目前市場上的物業(yè)企業(yè)多數(shù)是房地產(chǎn)公司的下屬公司，物業(yè)企業(yè)沒有專門的財務管理體系，管理層沒有把物業(yè)企業(yè)財務管理擺在企業(yè)管理的核心地位，發(fā)展的速度無法與企業(yè)的發(fā)展相匹配。對于財務管理存在如下問題希望得已解決與改進。

一、物業(yè)企業(yè)財務管理工作的現(xiàn)狀分析

（一）財務管理不規(guī)范

大部分物業(yè)企業(yè)缺乏科學合理的財務管理手段，沒有健全的物業(yè)企業(yè)財務管理制度，有些公司雖然有比較健全的財務管理制度，但多數(shù)是房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度，沒有專門針對物業(yè)企業(yè)的管理制度，并且行業(yè)間不同制度也不完全適用。財務報表的類型過于籠統(tǒng)，絕大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的一個業(yè)務板塊，需要納入母公司的核算體系，所以無論從報表格式還是科目設置都無法體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的行業(yè)特性。并且報表只有常見的三大財務報表（資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表），數(shù)據(jù)過于簡單、表面，缺少系統(tǒng)和詳細的各種財務分析報表。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)還沒有實行全面預算管理，預算編制方法過于簡單，對一些指標也沒有做有效的分解，所以部分指標與實際經(jīng)營計劃完全脫節(jié)，導致業(yè)績指標跟項目的經(jīng)營情況不匹配，無法調(diào)動員工的積極性，導致企業(yè)沒有活力。

（二）管理層意識淡薄、知識匱乏、觀念陳舊導致會計監(jiān)督力度不夠

多數(shù)物業(yè)管理層人員對財務管理工作認可度不夠，沒有正確的財務管理意識，認為財務管理單純是財務部的事情，加上管理層和公司員工把財務部看作是一個相對獨立的部門，使之財務管理成效大打折扣。大部分的物業(yè)企業(yè)管理層來自于房地產(chǎn)公司開發(fā)商內(nèi)部，多年的房產(chǎn)建筑行業(yè)經(jīng)驗，物業(yè)服務的概念停留在“物業(yè)服務就是收取物業(yè)費，配套維修做小區(qū)保潔和綠化”等。認為財務工作只是收費、記賬和寫報告，輕視了財務管理工作，沒有把成本控制和財務分析的理念提升到一個高度。企業(yè)內(nèi)部員工對企業(yè)的財務管理的認知更是模糊。對于部分物業(yè)公司還存在物業(yè)公司和房地產(chǎn)公司雙重領導的情形，把財務部門作為一個后勤部門，使得物業(yè)企業(yè)財務部的財務管理職能未能得到應有的重視，更談不上財務監(jiān)督功能作用的發(fā)揮。還有一些領導重業(yè)務輕財務管理，經(jīng)常是等業(yè)務完成后再補個財務手續(xù)，財務監(jiān)督功能形同虛設。

（三）物業(yè)企業(yè)收益水平不高，且融資困難

物業(yè)企業(yè)收入來源單一，主要是物業(yè)費收入以及相應的廣告收入，加上物業(yè)公司能進行投資的項目較少，資金的營運水平不高使之產(chǎn)生的短期運營風險較大。相對于房地產(chǎn)收入占比來說，物業(yè)公司的收入占集團收入的百分比就很小了，因此未能引起股東的重視。物業(yè)公司的融資渠道少，除了取得股東投資外，主要依靠銀行進行借款融資。例如購物中心，近幾年來非常流行的商業(yè)體，前期的投入大，后期還需不斷地增加投入，銀行融資極為艱難。

（四）財務部建設薄弱，財務管理力量不強

由于項目經(jīng)營規(guī)模及成本方面考慮，項目人員配備不足，導致財務部出現(xiàn)人手短缺的情況。多數(shù)物業(yè)企業(yè)對財務部的定位是出報表、記賬、收支，主要表現(xiàn)有入職財務部人員業(yè)務水平偏低，無法勝任財務管理工作；人員配置不合理，各財務人員忙于處理財務核算工作，無暇參與財務管理工作；部門分工不合理，主要是以會計工作為基礎進行分工，而忽視財務管理人員的配置。所以即使有的企業(yè)設置了內(nèi)審、內(nèi)控崗位，但往往因不能發(fā)揮其財務管理職能而形同虛設。

二、提高物業(yè)管理公司財務管理水平的幾點建議

對物業(yè)企業(yè)財務管理的現(xiàn)狀進行分析，要從物業(yè)公司它本身的財務管理的特點出發(fā)，并且從提高服務工作、強化企業(yè)財務管理，提高物業(yè)企業(yè)財務管理的質(zhì)量與高度。提高物業(yè)企業(yè)財務管理需要取得外部的大力支持，有關部門在了解、分析物業(yè)公司業(yè)務特點的基礎上，建立一套適用于物業(yè)企業(yè)財務管理的會計準則實施意見，保證各物業(yè)管理公司在會計體系建設過程中“有法可依”，使各個物業(yè)企業(yè)管理公司會計賬簿、會計報表具有可比性，同時要努力提升自身的財務管理水平。

（一）提高物業(yè)企業(yè)財務管理人員素質(zhì)

各公司要把人才建設放在企業(yè)發(fā)展的首要位置，提高人員素質(zhì)是提高公司管理水平的重要條件之一。首先，要提高財務人員入職門檻，提高財務人員的薪資待遇跟職業(yè)發(fā)展前景，引入高素質(zhì)人才。其次，加強對財務人員進行培訓，定期不定期舉辦財務管理相關知識及的培訓。財務管理工作不單單是財務部門的工作，而且關系到公司整體利益，財務管理活動不僅僅涉及到公司籌集、分配資金，同時會受到公司經(jīng)營規(guī)模與經(jīng)營狀況的影響。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成果最終會體現(xiàn)在財務報表上，財務管理需要全盤考慮，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營成果最大化。服務是物業(yè)企業(yè)的生命，“以人為本”是物業(yè)管理服務的永恒主題，為了實現(xiàn)這個目標，要求物業(yè)管理人員不斷提升自身的專業(yè)素質(zhì)和工作能力，不斷提升物業(yè)管理水平。

（二）完善物業(yè)企業(yè)財務管理制度，提高財務預警功能

企業(yè)的財務管理制度的制定，要依據(jù)國家相關的稅法政策及各相關財經(jīng)法規(guī)，根據(jù)企業(yè)自身的行業(yè)特性、管理要求而制定，并在實施過程中根據(jù)管理要求及時修改完善。對物業(yè)企業(yè)的預算和計劃的執(zhí)行過程進行跟蹤監(jiān)督、對執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及時進行調(diào)整和改正，以保證公司預算的正常執(zhí)行。在物業(yè)公司管理控制過程中，由于企業(yè)各個部門的經(jīng)營及預算的完成情況都會以價值的形式體現(xiàn)在財務報表上，所以也必定會對企業(yè)資金的運作結(jié)果產(chǎn)生影響，這需要企業(yè)全體員工共同參與企業(yè)預算的落實和執(zhí)行，以便實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營高效運轉(zhuǎn)、企業(yè)價值增值。物業(yè)企業(yè)要對財務活動的各個環(huán)節(jié)進行風險控制和管理，做到“事前和事中控制”，確保企業(yè)目標和預算的有效達成，同時需要制定規(guī)避企業(yè)風險的預警方案，采取更為有效的規(guī)避措施，減少風險所帶來的危害。

（三）物業(yè)企業(yè)要加強資金管理、拓寬融資渠道

資金問題一直是制約企業(yè)發(fā)展的一個重要原因，物業(yè)企業(yè)的收入比較單一，僅靠物業(yè)管理費收入難以維持公司的正常運作。所以物業(yè)公司要加強資金管理，開辟新的融資渠道，包括規(guī)范收款流程、收費標準、交款時間、記賬要求，增強應收賬款的催收力度，減少壞賬損失、加快企業(yè)資金回籠，縮短應收賬款的周轉(zhuǎn)時間；對于已收的資金由集團集中管理，采用資金池管理方法由總部統(tǒng)一調(diào)配，加強對閑置資金的充分利用，降低企業(yè)自身財務風險；物業(yè)公司要采用多種經(jīng)營方式增加收入，為公司創(chuàng)造更大的收益。比如增加廣告位租賃收入、停車場租賃收入、保潔費收入等等。物業(yè)公司在取得集團股東追加的投資的同時應積極探索外部的融資渠道，銀行作為物業(yè)企業(yè)主要的融資途徑之一，物業(yè)企業(yè)想要取得更多的銀行貸款主要取決于自身的經(jīng)營情況，提高自身經(jīng)濟效益、降低經(jīng)營風險，方可逐步建立起良好的銀企關系。

（四）加強物業(yè)企業(yè)財務預算管理，提升財務監(jiān)督權威

財務預算管理即根據(jù)公司戰(zhàn)略目標，對公司未來一定時期內(nèi)的資金籌集、使用、分配等財務活動進行全面、合理地預測和籌劃，并在財務預算執(zhí)行期間進行跟蹤、監(jiān)控，比較、分析執(zhí)行結(jié)果與財務預測的差異，以調(diào)整、改善公司經(jīng)營活動?，F(xiàn)如今大部分公司、企業(yè)通過財務預算管理對成本費用進行嚴格把控，縮減不必要的開支，從而提高自身的經(jīng)濟效益，同時也降低了公司的財務風險。不僅如此，財務預算管理為公司管理層進行決策提供了一定得依據(jù)，降低了決策所帶來的風險。公司管理人員要高度重視財務預算的編制工作，制定企業(yè)的經(jīng)營目標，并將財務指標按部門進行層層分解，并且將財務預算管理作為事后考核的依據(jù)，要確立財務部自身管理權威地位。財務預算管理要以市場為基礎，并且作為連接市場與企業(yè)的紐帶和橋梁，企業(yè)通過財務預算管理，使得公司發(fā)展戰(zhàn)略目標得以實施，合理配置企業(yè)內(nèi)部資源，以保證最大限度滿足市場需求，并使企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益。預算要建立全員參與機制，在預算執(zhí)行過程中強調(diào)預算的剛性原則，預算目標一經(jīng)制定，任何人不能搞特殊，杜絕預算標準隨意改動。不能因為個別人的特殊情況就網(wǎng)開一面，從而影響預算的權威性和嚴肅性。物業(yè)管理公司要對預算目標的實現(xiàn)做出評價，將直接影響物業(yè)公司預算管理的最終成果。物業(yè)企業(yè)要對財務管理實行嚴格的監(jiān)督和考核，將預算的完成情況與員工的業(yè)績考核相掛鉤，與企業(yè)的經(jīng)營效益相聯(lián)系，只有全員參與的預算才能達到最佳的效果。

綜上所述，財務管理作為物業(yè)企業(yè)管理工作中的重要組成部分，受到公司經(jīng)營情況和財務決策的影響，所以要加強企業(yè)的內(nèi)控力度，完善財務管理機制，提高管理人員的財務管理理念，做好財務監(jiān)督，確保物業(yè)企業(yè)財務管理的資金獲得更充分利用。本文對當前物業(yè)企業(yè)財務管理的內(nèi)容與財務管理目前存在的問題進行了剖析，并提出了相關解決方案，希望能夠為我國物業(yè)企業(yè)管理財務管理的發(fā)展提供借鑒與參考。

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