好的物業(yè)股有哪些必備指標(biāo)

陳嘉禾

說起物業(yè)這門生意，在投資者里，我應(yīng)該可以算是比較有發(fā)言權(quán)的。多年以前，我曾經(jīng)和朋友一起組建過一屆業(yè)主委員會(huì)，其中艱辛的籌集選票過程、和物業(yè)公司、各個(gè)相關(guān)機(jī)構(gòu)打交道的過程，真可謂一言難盡。

那么，物業(yè)公司這門生意究竟怎樣？其商業(yè)特質(zhì)如何？優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)分別有哪些？如何尋找有競爭優(yōu)勢的物業(yè)公司？

物業(yè)公司是典型輕資產(chǎn)的模式。其投入資本非常少，每個(gè)樓盤主要的開支就是人工成本，以及很少量的資本投入（比如買一臺公司用車之類）。

同時(shí)，物業(yè)公司面對的客戶廣度比較大。尤其對于以住宅物業(yè)為主的物業(yè)公司來說，每個(gè)客戶對公司的收入貢獻(xiàn)占比可謂微乎其微。因此，物業(yè)公司并沒有困擾許多企業(yè)的“大客戶欠款風(fēng)險(xiǎn)”，尤其對住宅類物業(yè)公司來說更是如此。

天生的輕資產(chǎn)、多客戶的商業(yè)模式，讓物業(yè)公司擁有了天然的商業(yè)優(yōu)勢。這種生意需要投入的資本不大，來自單一大客戶的賴賬風(fēng)險(xiǎn)幾乎沒有（后一種特質(zhì)也出現(xiàn)在電信運(yùn)營商身上），做好了可以成為穩(wěn)穩(wěn)的“現(xiàn)金奶牛”。也正因?yàn)檫@兩種特質(zhì)，導(dǎo)致不少投資者對物業(yè)公司非常青睞。

物業(yè)公司“現(xiàn)金奶?！钡奶刭|(zhì)，只是存在于其既定的商業(yè)版圖之上。也就是說，物業(yè)公司如果能服務(wù)好一個(gè)小區(qū)，那么就目前的物業(yè)合同來說，它會(huì)成為一個(gè)現(xiàn)金奶牛。但是，物業(yè)公司的問題也是天然存在的：商業(yè)托張并不容易，尤其在地產(chǎn)母公司沒有新增開發(fā)樓盤的情況下更是如此。

物業(yè)公司的商業(yè)拓張難度，來自兩個(gè)維度。一個(gè)是現(xiàn)有樓盤的繼續(xù)拓張不容易，一個(gè)是新樓盤的拓張很難，在地產(chǎn)下行周期中后一種困難更加常見。

根據(jù)目前的法律法規(guī)，物業(yè)公司如果想要漲價(jià)，需要取得業(yè)主大會(huì)的同意，而召開業(yè)主大會(huì)則需要大量業(yè)主的投票通過。

由于以上的漲價(jià)流程，涉及到業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等多道步驟，需要大量業(yè)主都投下同意的選票，同時(shí)對于業(yè)主來說，一旦同意未來得到的服務(wù)究竟增加多少很難說、但是物業(yè)費(fèi)漲價(jià)卻是立竿見影的，因此從實(shí)際操作來看，物業(yè)公司想要通過合理合法流程漲價(jià)，是一件不容易的事情。在實(shí)際操作中，為了漲價(jià)而偽造業(yè)主投票簽名的事情時(shí)有發(fā)生，也為物業(yè)公司的經(jīng)營留下了合規(guī)隱患。

同時(shí)，對于現(xiàn)有的物業(yè)合同，物業(yè)公司也常常呈現(xiàn)出一種“緩慢失血”的狀態(tài)。

一是現(xiàn)有樓盤整體漲價(jià)太難，局部漲價(jià)也不可能，任何多收費(fèi)都會(huì)面臨來自業(yè)主的大量質(zhì)疑，尤其在社交網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)的今天更是如此。

二是在物業(yè)經(jīng)營周期中，不斷會(huì)出現(xiàn)業(yè)主因?yàn)樽陨怼⒒蛘呶飿I(yè)的原因，比如自身財(cái)務(wù)狀況惡化、物業(yè)服務(wù)不到位，因而拒交、或者緩交物業(yè)費(fèi)。雖然這些物業(yè)費(fèi)最終總能拿的回來，但是解決這些物業(yè)費(fèi)拖欠常常需要經(jīng)歷大量的訴訟，以及漫長的回款周期。

三是物業(yè)公司自身的成本，主要是人員成本，隨著時(shí)間的流逝不斷上漲。為了應(yīng)對成本剛性上漲、收入難以增加的局面，不少物業(yè)公司會(huì)采取逐步削減人員投入的方式來應(yīng)對，比如聘用年紀(jì)更大、培訓(xùn)更差、數(shù)量更少的服務(wù)人員。

但是，這種應(yīng)對措施又會(huì)降低物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，從而招致更少的物業(yè)收入。更少的物業(yè)收入又會(huì)導(dǎo)致物業(yè)繼續(xù)降低服務(wù)質(zhì)量，從而陷入惡性循環(huán)的狀態(tài)。除非物業(yè)公司肯承擔(dān)不斷下滑的利潤率，堅(jiān)持把服務(wù)做好、等到下一次物業(yè)費(fèi)大漲（需要通過艱難的談判），否則對于很多物業(yè)公司來說，這種螺旋式下滑是很難避免的。

物業(yè)公司商業(yè)拓張的另一個(gè)難點(diǎn)，來自新樓盤的繼續(xù)拓張不易。一般來說，物業(yè)公司的新業(yè)務(wù)拓張來自兩種渠道，一種是地產(chǎn)商下屬的物業(yè)公司，在地產(chǎn)商交付新樓盤以后，直接從地產(chǎn)商處獲得新的物業(yè)生意。一般來說，這種增長也是最常見的。

在地產(chǎn)行業(yè)處于上行周期、或者地產(chǎn)母公司處于高速發(fā)展時(shí)，物業(yè)公司的新業(yè)務(wù)就非常容易取得。但是，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)一旦走入下行周期，物業(yè)公司的新業(yè)務(wù)增速就會(huì)放緩。

需要注意的是，對于一家地產(chǎn)公司下屬的物業(yè)公司來說，其來自地產(chǎn)商的新業(yè)務(wù)增長速度，會(huì)滯后于地產(chǎn)公司的售樓業(yè)務(wù)。

由于新樓盤只有在賣出以后幾年，才需要引入物業(yè)公司（往往是地產(chǎn)公司自己的物業(yè)公司），因此當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司的增速開始減緩時(shí)，這種放緩需要幾年的時(shí)間，才會(huì)傳導(dǎo)到物業(yè)公司的收入數(shù)字上。

物業(yè)公司新業(yè)務(wù)的另一種增長，則來自于兼并、或者接手別的物業(yè)公司的生意。當(dāng)一個(gè)樓盤的物業(yè)公司經(jīng)營過差，最后業(yè)主不得已引入新物業(yè)公司時(shí)，有品牌的物業(yè)公司更容易獲得生意。

在這種模式下，最麻煩的要點(diǎn)在于，由于原有的物業(yè)公司一般都不愿意放手，同時(shí)通過召開業(yè)主大會(huì)、罷免物業(yè)公司也很麻煩，因此如果一個(gè)樓盤真正鬧到要把物業(yè)公司開除、找新的物業(yè)公司來替代，那么這個(gè)樓盤多半問題重重。也就是說，既然老物業(yè)公司被掃地出門，新物業(yè)公司想賺錢、尤其是想在老物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上立即漲價(jià)，也不會(huì)太容易。

同時(shí)，對于這類拓張來說，物業(yè)公司的名聲至關(guān)重要。出問題的樓盤的業(yè)主在選擇新公司時(shí)，往往會(huì)傾向于市場上名聲更好的物業(yè)公司。對于大物業(yè)公司來說，這種特質(zhì)導(dǎo)致它們更容易獲得這類生意。

對于物業(yè)公司這門生意，另外一個(gè)需要注意的點(diǎn)，就是其與大股東之間非常緊密的聯(lián)系。

物業(yè)公司和地產(chǎn)大股東之間的聯(lián)系，可以說是千絲萬縷。這種關(guān)聯(lián)不光體現(xiàn)在股權(quán)上，很多物業(yè)公司的高管、項(xiàng)目經(jīng)理，大都是從地產(chǎn)公司委派過來的，行動(dòng)做事也都按大股東意愿辦事。因此，物業(yè)公司想要獨(dú)立于地產(chǎn)公司運(yùn)作，幾近于天方夜譚。

在這種極其緊密的聯(lián)系之下，物業(yè)公司幾乎所有的業(yè)務(wù)、資金往來，都和地產(chǎn)公司有很大關(guān)聯(lián)。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司經(jīng)營優(yōu)異時(shí)，物業(yè)公司的生意也會(huì)水漲船高。

反之，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司的業(yè)績陷入困頓、資金吃緊時(shí)，物業(yè)公司的生意也會(huì)變得糟糕，甚至賬上原有的現(xiàn)金也會(huì)被挪作它用（比如讓物業(yè)公司用現(xiàn)金認(rèn)購大股東發(fā)行的債券），而不會(huì)直接分給股東：在地產(chǎn)母公司持股比例不高的時(shí)候尤其如此。

在以上的分析中，我似乎更多偏重于探討物業(yè)公司可能存在的問題，探討問題和收益的比例至少達(dá)到了二比八。但是，這正如《孫子兵法·作戰(zhàn)篇》所云：“不盡知用兵之害者，則不能盡知用兵之利?！比绻芸辞逦飿I(yè)公司中可能存在的問題，就更有可能尋找到優(yōu)秀的物業(yè)公司，進(jìn)而從投資物業(yè)股中獲利。

那么，應(yīng)當(dāng)如何投資物業(yè)公司呢？

首先，要找到一家大股東穩(wěn)健經(jīng)營、最好還處于上升周期的物業(yè)公司。這種穩(wěn)健經(jīng)營指的不光是當(dāng)前的狀態(tài)，而是在可預(yù)見的周期內(nèi)（比如10年甚至更長），這家物業(yè)公司的大股東都是值得信賴和依靠的。

由于物業(yè)公司和大股東（尤其是當(dāng)大股東是地產(chǎn)公司時(shí)）之間天然的、千絲萬縷的聯(lián)系，這種大股東的穩(wěn)健性對投資物業(yè)公司來說不可或缺。同時(shí)，大股東的持股比例也非常重要。一個(gè)靠譜、但是在上市公司中持股比例很少的大股東，對物業(yè)公司的支持程度仍然是存疑的。在這種情況下，直接挪用現(xiàn)金所帶來的利益會(huì)遠(yuǎn)大于分紅。

其次，由于物業(yè)公司輕資產(chǎn)、現(xiàn)金奶牛的商業(yè)特質(zhì)（意味著公司的運(yùn)營和拓張都不需要太多現(xiàn)金），我們需要尋找現(xiàn)金充沛、同時(shí)分紅比例很高的物業(yè)公司（也就是分紅金額和凈利潤的比例）。如果一家物業(yè)公司利潤和現(xiàn)金流優(yōu)秀，但是現(xiàn)金不肯拿來分紅，那么就要留心現(xiàn)金被大股東占用、或者被物業(yè)公司拿去亂投資可能帶來的損害。

畢竟，對于賬面現(xiàn)金很多的公司來說（常見的有公用事業(yè)公司、物業(yè)公司、資源類公司等），亂投資帶來的害處經(jīng)?？梢?。上市公司拿大把的資金，自己的業(yè)務(wù)又不需要這么多錢，跑去投資一個(gè)不熟悉的領(lǐng)域，由此虧錢是大概率事件。由于物業(yè)公司的持續(xù)經(jīng)營并不需要多少現(xiàn)金投入，因此把錢分給股東其實(shí)是最合理的選擇。

第三，還需要尋找市場口碑優(yōu)秀、品牌效應(yīng)強(qiáng)的物業(yè)公司。當(dāng)物業(yè)行業(yè)隨著地產(chǎn)周期下行而逐漸進(jìn)入存量競爭以后，品牌優(yōu)秀的物業(yè)公司才更有可能拓展自己的商業(yè)版圖。

最后，投資者還需要等待一個(gè)優(yōu)秀的價(jià)格。畢竟，對于任何投資來說，過高的價(jià)格會(huì)把優(yōu)秀的商業(yè)特質(zhì)都包括在價(jià)格之中，從而侵蝕投資者的長期回報(bào)率。只有優(yōu)秀的價(jià)格，再匹配上穩(wěn)健、優(yōu)秀的基本面，投資者才最容易獲得確定性的長期回報(bào)。