土地評估行業(yè)規(guī)范化發(fā)展的相關(guān)問題探討

梁麗華

摘 要：長期以來，我國經(jīng)濟一直處于高速發(fā)展的狀態(tài)，土地交易作為其中的重要環(huán)節(jié)也獲得了長足的發(fā)展，由此帶動了土地評估行業(yè)的飛速崛起，但是與單純的土地交易不同，從事土地評估行業(yè)的部分單位與政府存在或多或少的聯(lián)系，所以在評估的過程當中，有時會出現(xiàn)一些有違公平的狀況。因此，對于土地評估，雖然它為我國經(jīng)濟的發(fā)展作出了巨大的貢獻，但我們并不能夠忽略它存在的問題，應(yīng)該針對這些問題提出解決之道，規(guī)范土地評估。

關(guān)鍵詞：土地評估；行業(yè)規(guī)范；問題及建議

土地評估行業(yè)作為一種比較特殊的行業(yè)，與其他的行業(yè)不同，主要涉及到的核心理念是誠信、技術(shù)以及完善周到的服務(wù)。但是作為一項評估行業(yè)，它又具有了專業(yè)性和風(fēng)險性，所以這是一個機遇與風(fēng)險并存的行業(yè)。對待這個行業(yè)，我們需要有高水平的領(lǐng)導(dǎo)者來帶領(lǐng)，同時，要善于發(fā)現(xiàn)存在的問題，針對這些問題我們需要進行良好的解決，用創(chuàng)新和科學(xué)的發(fā)展眼光來進行對這個行業(yè)的管理，進而推動行業(yè)的進一步發(fā)展以及更好的進步，取得更好的經(jīng)濟效益和社會效益。

1 土地評估行業(yè)當前存在的問題

1.1 行業(yè)誠信度不高

當前，行業(yè)中存在有許多對于土地進行專業(yè)評估的相關(guān)方法和評估原則，所以實際上在我們進行土地評估工作時，有許多種不同的方法可以進行選擇，但是在實際的操作時確并不是這樣，有部分企業(yè)為了故意迎合評估的對象，會故意選擇用比較容易達到評估結(jié)果的方法，而不是根據(jù)待評估土地的實際情況進行選擇。在進行土地評估的工作時，還有許多的估價師對于已經(jīng)制定的基準地價不能嚴格遵守，而是根據(jù)自己的主觀意愿進行隨意的調(diào)整。在對待估價土地進行貼現(xiàn)率的計算時也是按照自己的意愿隨意計算，在進行評估時不完全尊重客觀事實，而是帶有強烈的主觀色彩，這并不是一個專業(yè)的估價師應(yīng)該具有的素質(zhì)，造成這種誠信度比較低的根本原因還是在進行土地評估時許多的原則劃分還不是很細致，還是有漏洞可以鉆，才會最終導(dǎo)致估算結(jié)果的不規(guī)范和不客觀，這些主觀的結(jié)果在某些情況下可能會直接導(dǎo)致行業(yè)誠信度的降低。

1.2 公平競爭無法實現(xiàn)

當前，我國土地評估行業(yè)存在的土地評估機構(gòu)中，有一部分是原來土地管理部門下屬土地評估單位改制脫鉤形成的，在爭取來自于政府部門的評估業(yè)務(wù)時，這些單位有先天的優(yōu)勢，這一點對于其他土地評估機構(gòu)來說是不公平的。據(jù)統(tǒng)計：2017年，全國300城市土地成交建筑面積合計20.42億平米（累計同比+12%），其中，一線城市6660萬平米（累計同比+55%），二線城市6.65億平米（累計同比+3%），三四線城市13.11億平米（累計同比+16%），總的土地出讓金合計約4.61萬億元。巨大的土地成交量必然導(dǎo)致土地出讓估價在土地評估業(yè)務(wù)中占據(jù)較大的比例，而不公平的競爭會導(dǎo)致很大一部分利益流向個別評估機構(gòu)，這在一定程度上會影響行業(yè)的整體平衡，收窄行業(yè)的發(fā)展通道。

1.3 估價報告質(zhì)量水平欠佳

在土地估價機構(gòu)內(nèi)部，參與土地評估的主要有兩個方面的人員：一種是在職的專業(yè)注冊估價師，另一種是協(xié)助估價師的估價人員。但是當前，很多的估價師的主要工作任務(wù)已經(jīng)變成了如何提升公司的業(yè)績水平，而真正參與到評估工作中的是缺乏專業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力的協(xié)助人員，這些人員對于土地評估的程序、內(nèi)涵、原則、技術(shù)選擇等方面理解不透徹，只會機械性的套用在自己的土地評估工作中，在套用相關(guān)范本后就出具了報告，所有的估價報告都像是一個流水線上生產(chǎn)出來的產(chǎn)品，這些都嚴重的阻礙了土地評估行業(yè)整體水平的提高。

2 對于土地估價行業(yè)進行規(guī)范化的相關(guān)建議

2.1 完善相關(guān)的管理制度

對于土地評估行業(yè)的制度需要進行一個合理的、規(guī)范的修改，使得新制度能夠更適應(yīng)土地評估行業(yè)的發(fā)展，又能夠適應(yīng)當前政策的變化，爭取能夠建立起一種能夠有很多的土地評估專業(yè)性的提升又能夠建立起一個全新的土地管理體系，控制好土地評估行業(yè)的發(fā)展模式和方向。

2.2 向多元化方向發(fā)展

土地評估公司不應(yīng)該只有土地評估這一項業(yè)務(wù)的存在，因為盡管一項任務(wù)很容易實現(xiàn)權(quán)責(zé)的劃分，但是業(yè)務(wù)過于單一對于企業(yè)的長期發(fā)展并不是一件好事，所以土地評估公司需要拓展他們的業(yè)務(wù)范圍，在市場上爭取能夠找到適合自己的一席之地。

2.3 加強對土地估價行業(yè)的管理。

對土地估價行業(yè)的管理不但包括對相關(guān)制度的管理，還包括行業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督和管理，土地評估行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展主要體現(xiàn)在自律監(jiān)管上，政府不可能一直把注意力放在監(jiān)督管理上，所以在行業(yè)的內(nèi)部一定要形成自我管理的良好風(fēng)氣，在自律監(jiān)管的過程中，使土地評估行業(yè)的自律職能充分地發(fā)揮其作用，加強機構(gòu)管理和個人管理的結(jié)合，達到行業(yè)自律的目的。另外，土地估價機構(gòu)和估價師都應(yīng)該以身作則，嚴格按照行業(yè)的一些規(guī)章制度來執(zhí)行，為整個行業(yè)樹立一個良好的形象，使行業(yè)的誠信度大大提高。

2.4 提高土地估價師的素質(zhì)和水平。

土地估價師的職業(yè)道德和素質(zhì)是整個行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，企業(yè)能夠在一個文明的環(huán)境下發(fā)展，不僅能夠形成一個好的風(fēng)氣，還能夠讓企業(yè)在激烈的市場競爭中得以存活，并穩(wěn)步發(fā)展，不斷壯大。在進行土地評估的過程中，一定要對執(zhí)業(yè)人員的綜合素質(zhì)水平重視起來，定期進行一些專業(yè)培訓(xùn)，不僅要對專業(yè)的業(yè)務(wù)知識進行培訓(xùn)，還要訓(xùn)練執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)熟練程度，可以設(shè)定一些制度，優(yōu)勝劣汰，使執(zhí)業(yè)人員有一定的危機意識，這樣，土地評估行業(yè)才能夠朝著規(guī)范化的方向穩(wěn)步前進。

2.5 合理采用最有效使用原則

在不同行業(yè)和領(lǐng)域的發(fā)展中，土地作為重要載體占據(jù)著非常重要的地位，充分展示出土地用途的多樣性，因此，不同用途的土地具有不一樣的收益。在選擇土地進行投資時，要盡可能提高土地資源的有效利用率，在追求最大化利潤的同時，使城市土地得到最有效使用。因此，根據(jù)經(jīng)濟性原理的相關(guān)理論知識，隨著市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，土地價格與土地的最有效使用情況有著密切聯(lián)系，在對城市土地進行價格評估時，必須確保土地的使用處于最佳狀態(tài)，才能保證土地資源的最合理配置，從而推動土地市場可持續(xù)發(fā)展。

2.6 注重需求與供給原則應(yīng)用

隨著城市經(jīng)濟不斷發(fā)展，商品的價格與商品的需求和供給情況有著密切聯(lián)系。如果供大于求，則商品的價格會下降；如果供不能滿足需，則商品的價格會上漲。由于我國不同城市的土地規(guī)劃不一樣，在國家不斷加大宏觀調(diào)控力度的同時，人們對生活環(huán)境、生活質(zhì)量提出了更高要求，因此，城市土地價格評估與土地的供給與需求有著重要聯(lián)系。在一定城市區(qū)域內(nèi)，土地價格評估是由土地需求來決定的。

3 結(jié)束語

總之，在當前這種充滿競爭的大行業(yè)背景下，如果土地評估行業(yè)不能夠進行行業(yè)的創(chuàng)新性轉(zhuǎn)型，那么必然會被這個大發(fā)展的洪流所拋棄。當前這個行業(yè)盡管屬于一個稀缺行業(yè)，專業(yè)人才不是很多，但是依然在不長的發(fā)展過程中暴露出來了很多的行業(yè)性問題，需要我們一一去解決，只有抓住機會，才能實現(xiàn)全面發(fā)展，最終在這個市場經(jīng)濟環(huán)境下找到適合自己的定位，成為一個規(guī)范的行業(yè)。

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