“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)影響預(yù)測(cè)及針對(duì)策略

陳玉蘭

【摘要】“營改增”是一項(xiàng)重要的稅收制度改革，這項(xiàng)全新的稅收措施更適合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的企業(yè)發(fā)展需求。“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，有著積極的推動(dòng)作用，同時(shí)也帶來了一些負(fù)面影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)“營改增”對(duì)自身企業(yè)的影響有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。本文針對(duì)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響及應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行闡述，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”政策后的管理策略調(diào)整提供參考。

【關(guān)鍵詞】“營改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理 策略

隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，稅收制度也得到了相應(yīng)的改革，“營改增”的出現(xiàn)改變了持續(xù)二十多年的稅收模式，對(duì)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展起到了積極的作用。但同時(shí)也對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來影響，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要明確當(dāng)前環(huán)境下的改革形勢(shì)，合理利用“營改增”政策，提升企業(yè)的綜合能力及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

一、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）對(duì)企業(yè)稅負(fù)方面的影響

“營改增”政策將房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目改為繳納增值稅，由于營業(yè)稅與增值稅在計(jì)稅依據(jù)與征稅環(huán)節(jié)上存在一定的差別，增值稅是按照企業(yè)的增值額進(jìn)行計(jì)稅，按照商品流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)行繳稅金額的計(jì)算，且增值稅可以扣除企業(yè)在以前環(huán)節(jié)繳納過的稅金；而營業(yè)稅是根據(jù)企業(yè)的全部營業(yè)額進(jìn)行繳稅，且按照適用的稅率進(jìn)行交稅金額計(jì)算，因而營業(yè)稅改增值稅能夠有效的消除企業(yè)過去重復(fù)納稅的現(xiàn)象，并通過合理的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，降低稅負(fù)。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，營業(yè)額為2000萬元，材料成本（不含稅）為1000萬元，都取得了增值稅發(fā)票，根據(jù)營業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，為2000×3%=60萬元，實(shí)施營改增之后，應(yīng)繳納稅額為2000/（1+11%）×11%=198.2萬元，抵扣額度為1000×17%=170萬元，增值稅額度為198.2-170 =28.2萬元，稅負(fù)降低額度為60-28.2=31.8萬元。因此要努力增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，從而有效降低稅收負(fù)擔(dān)，提升單位效益。

（二）對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和申報(bào)的影響

在實(shí)施“營改增”政策之后，相關(guān)工作人員需要對(duì)能夠抵扣的項(xiàng)目進(jìn)行分類核算、科學(xué)管理增值稅發(fā)票、進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅的計(jì)算，還需要根據(jù)營改增進(jìn)行稅收方面的籌劃，盡量降低企業(yè)稅負(fù)，工作內(nèi)容增加，申報(bào)流程復(fù)雜。這對(duì)相關(guān)工作人員的專業(yè)素質(zhì)、工作方法、工作態(tài)度等等都提出了新的要求。

（三）對(duì)財(cái)物風(fēng)險(xiǎn)管理方面的影響

營改增之后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，其一，相關(guān)的財(cái)務(wù)工作人員對(duì)于營改增沒有深入理解，在進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣過程了解不夠充分，容易出現(xiàn)漏項(xiàng)問題、增值稅發(fā)票遺失等等情況，導(dǎo)致抵扣額度下降。其二，其他部門工作人員對(duì)于營改增政策落實(shí)較差，缺乏責(zé)任感。比如說在采購方面，采購計(jì)劃制定不科學(xué)，致使財(cái)務(wù)預(yù)算方案難以有效落實(shí)，一些零星采購行為時(shí)有發(fā)生，難以取得增值稅發(fā)票，不利于財(cái)務(wù)規(guī)劃中降低稅負(fù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；其三，相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度還沒有形成，比如說增值稅發(fā)票管理制度、財(cái)務(wù)報(bào)表制度等等，且每個(gè)工程的分包情況各有不同，影響整體財(cái)務(wù)計(jì)劃的制定和實(shí)施，不利于稅收籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作應(yīng)對(duì)“營改增”的策略

（一）合理調(diào)整經(jīng)營模式

在營增改政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其自身的經(jīng)營模式做出科學(xué)的調(diào)整及優(yōu)化。首先，要對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的管理進(jìn)行細(xì)化，尤其針對(duì)兼營的產(chǎn)品和服務(wù)要整合分類，使其能夠按照正確的稅率納稅。其次，要制定科學(xué)的市場(chǎng)營銷方案，要注重“營改增”政策實(shí)施后的新稅制和企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的關(guān)系分析，分清混合銷售與視同銷售的納稅原則，根據(jù)“營改增”的優(yōu)惠政策的范圍，選擇合理的市場(chǎng)營銷方案，例如：房地產(chǎn)企業(yè)可通過戶外廣告或者報(bào)紙廣告，拋出引人關(guān)注的話題，通過話題式銷售策略吸引大眾的眼球及興趣。最后，根據(jù)產(chǎn)品的適用稅率和抵扣標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化組合各類產(chǎn)品的定價(jià)，在不違反稅收法規(guī)的前提下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)起企業(yè)的納稅最小化，從而達(dá)到合理減稅的目的。

（二）優(yōu)化稅收籌劃管理工作

在“營改增”政策下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)梳理企業(yè)自身的經(jīng)營流程，對(duì)企業(yè)中可依據(jù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣方式減輕納稅負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目有更為全面的了解與掌握，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際稅收與納稅情況制定科學(xué)、合理、系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃管理工作計(jì)劃與籌劃方案。另外，加強(qiáng)對(duì)日常會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)工作的嚴(yán)密性，提升會(huì)計(jì)工作質(zhì)量，最大限度減少因人為因素導(dǎo)致的會(huì)計(jì)處理錯(cuò)誤，避免不必要的納稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到“營改增”對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響，及時(shí)優(yōu)化財(cái)務(wù)核算模式及操作流程，對(duì)稅費(fèi)管理和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大管理力度，對(duì)日常經(jīng)濟(jì)行為的核算要準(zhǔn)確，杜絕漏稅或違規(guī)避稅的現(xiàn)象，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[3]。其次，選擇財(cái)務(wù)制度健全、能夠開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商進(jìn)行商務(wù)合作，增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，例如：開發(fā)項(xiàng)目較多的大型地產(chǎn)企業(yè)便可通過集中采購的方式來規(guī)避材料來源散雜影響進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的問題；另外，還應(yīng)進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。加大稅收制度改革的宣傳力度，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員的稅收管理意識(shí)，是保證“營改增”稅改政策在企業(yè)順利開展的基礎(chǔ)。一方面，財(cái)務(wù)管理人員要認(rèn)識(shí)到“營改增”的內(nèi)容及改革的重要性。由于營業(yè)稅和增值稅的區(qū)別較大，初期階段財(cái)務(wù)人員存在不能及時(shí)適應(yīng)的現(xiàn)象，所以，企業(yè)要通過專業(yè)的稅務(wù)知識(shí)培訓(xùn)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，以便快速適應(yīng)新的稅務(wù)制度，例如：聘請(qǐng)稅務(wù)方面的專業(yè)人士，對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)和宣傳教育，加強(qiáng)對(duì)“營改增”政策內(nèi)容的掌握和理解。另一方面，建立稅務(wù)考核制度和獎(jiǎng)懲體系，以考核財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)水平及優(yōu)化其內(nèi)部人員結(jié)構(gòu)，全面提升財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)是降低企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)偷稅漏稅等違規(guī)違法行為的有力保障[3]。

綜上所述，“營改增”的政策實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面帶來影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須真正認(rèn)識(shí)到“營改增”政策的意義，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)營改增的理解和認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)專業(yè)素質(zhì)，注重營改增過程財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，制定針對(duì)性的管理措施，合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低稅負(fù)，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，加速推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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