岳陽市房地產(chǎn)市場運行情況及潛在風險分析

程娟

【摘要】2017年來岳陽市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出商品住房量價齊升、商品房去庫存效果明顯甚至供不應求等特點。本文具體分析2017年岳陽市房地產(chǎn)市場基本情況、原因、潛在的金融風險及政策調(diào)控措施等。

【關(guān)鍵詞】基本情況 金融風險 政策

一、岳陽市房地產(chǎn)市場基本情況

（一）投資穩(wěn)步增長，市場銷售火爆

岳陽市圍繞打造“200萬以上人口區(qū)域中心城市”目標，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量完成4.76萬套棚戶區(qū)改造項目為抓手，促進了商品住房庫存大幅下降，房地產(chǎn)市場穩(wěn)中向好。一是房地產(chǎn)開發(fā)投資總體快速增長但增速不一。一方面，房地產(chǎn)投資總體快速增長：據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，2017年全年岳陽市房地產(chǎn)完成投資154.01億元，增速15.8%；另一方面，投資增速不一，縣域投資快于中心城區(qū)。從11月份數(shù)據(jù)來看，中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資94.33億元，同比增長10.86%，縣（市）房地產(chǎn)開發(fā)完成投資46.68億元，同比增長50.1%。二是市場旺銷態(tài)勢給力，年末有所回溫。據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，前三個季度，全市商品房銷售面積呈穩(wěn)步上漲趨勢，截止12月商品房銷售面積485.53萬元，同比下降9.11%，全年同比下降的原因主要是12月商品房銷售較去年同比下降69.38%；全年實現(xiàn)銷售額241.65億元，同比增長12.27%。

（二）價格大漲，地段好、有品牌口碑的樓盤漲幅大銷售緊俏受追捧

8、9、10三月，岳陽市在70個大中城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別為0.8%、0.6%、0.8%，排名第6、第8和第4位。進一步調(diào)查顯示，地段較好的樓盤漲幅更大，市中心城區(qū)銷量排名靠前的項目“天倫國際”開盤1分鐘即被“秒殺”完。大型房產(chǎn)開發(fā)商樓盤如恒大綠洲、南湖恒大半島、岳陽碧桂園、岳陽美的梧桐莊園備受廣大購房者追捧。

（三）庫存持續(xù)下降，城區(qū)新建商品住宅庫存創(chuàng)近兩年來新低

從趨勢看，2017年新建商品住宅存量逐月減少，新建商品住宅成交量居高不下，庫存量與成交量缺口逐漸修窄。據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計，至11月底，中心城區(qū)商品住房庫存面積92.21萬平方米，同比下降50.43%。按照前12個月月均銷售面積19.21萬平方米測算，去化周期僅剩5個月，庫存已嚴重偏離合理區(qū)間。

二、房價上漲原因分析

（一）棚改的加速推進和貨幣化安置政策是推動岳陽房價上升的主要原因

一方面，岳陽組織實施了規(guī)模龐大的棚改計劃。2015年9月以來，先后啟動了25個棚戶區(qū)改造項目，其中2016年中心城區(qū)十大片區(qū)棚戶區(qū)改造惠及1.2萬戶近5萬人，消化商品房庫存114萬平米；2017-2018年計劃完成棚改5.1萬戶，征收房屋面積約680萬平米，其中2017年全市115個棚改項目，計劃任務37878戶穩(wěn)步推進。另一方面，貨幣化安置增加了購房剛性需求。2017我市城市棚戶區(qū)改造任務37878戶中貨幣安置37381戶，貨幣化安置率達98.6%。

（二）城市居住環(huán)境改善，房產(chǎn)品質(zhì)提升，消費者買漲不買跌心理刺激購房欲望

今年以來，岳陽市積極搶抓長江經(jīng)濟帶、洞庭湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)和長江中游城市群發(fā)展戰(zhàn)略疊加機遇，全力推進區(qū)域性中心城市和湖南發(fā)展新增長極建設，經(jīng)濟社會發(fā)展穩(wěn)定向好，房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展吸引一批大型房地產(chǎn)開發(fā)商諸如恒大、碧桂園、保利、強生等。居住環(huán)境的改善、大房企的進入以及買漲不買跌的從眾消費心理刺激了消費者改善性需求的購買欲望。所調(diào)查的岳陽市湖濱5家房地產(chǎn)商樓盤僅1家剩少量庫存，開放商表示并不急著出售。

（三）一線城市、省會長沙限購、限貸，返鄉(xiāng)置業(yè)人群推動購房

2016年9月以來，岳陽周邊的一線城市如省會長沙，湖北武漢出臺了限購、限貸政策，加之岳陽近年來城市居住環(huán)境大幅改善，絕對價位不高，其區(qū)位優(yōu)勢的吸附力吸引外地鄉(xiāng)友返鄉(xiāng)置業(yè)。

（四）金融信貸支持房地產(chǎn)去庫存

截至12月岳陽市房地產(chǎn)貸款余額309.18億元，比年初增長110.39億元，同比增長55.5%，其中個人住房貸款余額212.78億元，比年初增長66.63億元，同比增長45.6%，金融信貸有效的支持了房地產(chǎn)去庫存。

（五）中心城區(qū)加大控違拆違力度，無資質(zhì)黑開發(fā)得到有效遏制，限制小產(chǎn)權(quán)房入市

從市控違辦了解到，近年來岳陽市中心城區(qū)加大控違拆違力度，集中整治城中村規(guī)劃建設，無資質(zhì)黑開發(fā)得到有效遏制，近兩年幾乎沒有新增小產(chǎn)權(quán)房進入市場，違規(guī)住房供給大幅減少。

（六）棚改項目規(guī)劃滯后、中心城區(qū)新開工項目下降，需求與供給缺口短期無法填補

據(jù)市房產(chǎn)部門反映，岳陽棚改項目的開發(fā)建設未能同步規(guī)劃，未能及時供地，拆與建出現(xiàn)了較大的時間差，造成住房市場出現(xiàn)臨時性供應不足，推動房價上漲。

三、房地產(chǎn)金融風險

總體來看，岳陽市房地產(chǎn)處于銷售量穩(wěn)價升，房地產(chǎn)貸款同步高速增長階段，房地產(chǎn)貸款風險總體可控。但房價的快速上升在增加政府土地收入、拉動投資的同時，負面效應也逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)金融風險不容忽視。

（一）中小房產(chǎn)企業(yè)融資難、成本上升發(fā)生項目資金鏈風險

岳陽房價加速上漲，資金快速回籠，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金較為充裕，催生了房地產(chǎn)商增加土地儲備、再次投入開發(fā)的意向，隨之而來的項目資金來源便成為需要考慮的問題。從銀行信貸政策和本土房企了解的情況來看，本地中小房企主要面臨：一是實力不足。現(xiàn)在岳陽市樓面地價500～600萬每畝，一塊地動則幾個億，如果算上前期開放投入，資金需求更大，普通中小房地產(chǎn)開發(fā)商沒有這個資金實力。二是融資難。目前各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)持審慎態(tài)度，對開發(fā)商的經(jīng)濟實力、管理和招商能力有嚴格的準入標準，對項目地理位置、周邊商業(yè)氛圍也有明確的準入要求。三是民間融資風險。在市場形勢大好的情況下，部分資金實力不足的開發(fā)商可能涉足高成本融資，特別是民間融資風險不可估量。四是銷售壓力大，稅費負擔重。中小房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤一般地段較差，品質(zhì)較低，銷售面臨壓力相對較大，加之稅費負擔重，土地成本高，一旦滯銷，將面臨資金鏈斷裂的風險。

（二）個人住房按揭貸總體較好，但潛在風險仍需關(guān)注

總體來看，住房按揭貸款質(zhì)量較高，2017年3季度，住房按揭貸款不良率為0.25%，但調(diào)查顯示住房按揭貸款潛在風險仍需關(guān)注。造成不良的主要原因一是部分開發(fā)商沒有盡責，導致開發(fā)項目沒有完工、或沒有給購房者辦理住房手續(xù)；二是個別購房者由于收入減少不能及時歸還按揭貸款；三是少數(shù)出現(xiàn)天災人禍等意外。

（三）區(qū)域房地產(chǎn)泡沫風險

房價的上漲表明房地產(chǎn)市場銷售的熱度不減，加上市場上購房者對后市看漲心理濃厚，“日光盤”現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，受利益驅(qū)動，購房者通過加杠桿，舉借短期信用貸款流向房地產(chǎn)市場的沖動較大，可能由此引發(fā)的房地產(chǎn)領(lǐng)域泡沫風險不容忽視。

（四）影響棚改項目進程和資金使用效率

一是加大了后段棚改拆遷難度。由于房價快速上漲，棚改住戶普遍要求提高補償標準，與政府僵持不下，導致拆遷困難，且增加了棚改的成本。同時，又進一步加劇了住房供應緊張的局面，可能推升房價上漲。二是造成資金占用和沉淀。由于部分棚改和部分基建項目難以推進，到位資金無法使用，導致大量資金沉淀銀行賬戶，降低了資金使用效率，也虛增了企業(yè)活期存款。三是增加實體經(jīng)濟發(fā)展成本。房價的上漲必然帶動地價和租金的上漲，不利于實體經(jīng)濟的發(fā)展。

（五）政策風險

岳陽市住房和城鄉(xiāng)建設局《關(guān)于進一步加強岳陽市城區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》要求實行新建商品住房銷售價格申報制度，對備案價格過高又不接受主管部門價格調(diào)整建議的，暫不核發(fā)預售許可證。通知明確市中心城區(qū)年度新建商品住房價格控制目標，強化對新建商品住房預售價格、現(xiàn)房銷售價格的指導。嚴格執(zhí)行商品住房銷售明碼標價、一房一價規(guī)定，嚴格按照申報價格對外銷售。預售限價對進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到一定的穩(wěn)定作用，但由于土地、人工、材料、稅費的上漲等推高了成本，同一期樓盤每棟樓也有品質(zhì)差異，這種情形下同質(zhì)可比的“價格監(jiān)制”原則操作不當可能導致房產(chǎn)品質(zhì)差異無法體現(xiàn)，不利于房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

四、房地產(chǎn)政策及實施效果

為進一步落實國家、省、市關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，切實做好房地產(chǎn)市場監(jiān)管，促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，岳陽市近期出臺一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控措施。

（一）“十條”政策、五條“干貨”

2017年10月，岳陽市市政府印發(fā)了《關(guān)于進一步促進市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確了科學制定住房供應計劃、加大土地供應、提高項目審批效率、大力推廣綠色和裝配式建筑、盤活存量房市場、發(fā)揮國有企業(yè)主力作用、加大經(jīng)濟適用住房貨幣補貼力度、加強市場監(jiān)管、建立聯(lián)席會議制度、堅持正確輿論導向等十條具體措施。11月，岳陽市人民政府第10次常務會議上五條“干貨”出臺：一是要適當調(diào)整棚改計劃、在保證重點工程的前提下適度放緩節(jié)奏。二是要創(chuàng)新土地供應模式、通過合理控制地價來調(diào)控房價。三是要適當調(diào)整棚改補償政策，采取貨幣安置與實物安置相結(jié)合的方式，并加快推進限價房建設。四是激活二手房交易，加快交易平臺建設。五是要建立房價聯(lián)合管控機制，強化調(diào)度和執(zhí)法檢查，把市場供應和住房價格穩(wěn)定在合理區(qū)間，進一步促進岳陽市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）“5個5”工程

為解決棚改征拆戶房源問題，啟動了“5個5”惠民工程，即投資5個億，拿出5宗地，建設5000套定向限價商品房，價格控制在5000元/平方米左右，計劃500天時間完成建設。并進一步明確8年內(nèi)不準銷售定向限價商品房。

（三）市場監(jiān)管

2017年11月，岳陽市住房和城鄉(xiāng)建設局印發(fā)了《關(guān)于進一步加強岳陽市城區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》，實行新建商品住房銷售價格申報制度，對備案價格過高又不接受主管部門價格調(diào)整建議的，暫不核發(fā)預售許可證。

此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要調(diào)價格、擴供給、限制交易，從時間來看岳陽市相關(guān)調(diào)控政策主要集中在11月，根據(jù)市房產(chǎn)局數(shù)據(jù)顯示，12月岳陽市商品房銷售面積同比減少69.38%，銷售額同比減少54.9%。據(jù)新開盤樓盤營銷接待部反映自11月份以來，看盤的數(shù)減少1～2成，二手房市場對政策反響較大，當月客源量減少1～2成，成交量減少近3成，政策調(diào)控一定程度上擠壓了一部分投資性炒房動機?？紤]到岳陽市房地產(chǎn)庫存絕對量的減少、5000套定向限價商品房的建設周期、以及棚改戶住房剛性需求、消費者改善性住房需求、返鄉(xiāng)置業(yè)人群需求的持續(xù)存在，在政府平穩(wěn)房價的政策引導下、重點打擊投資投機需求的同時，對首置、首改、再改需求影響相對較小，2018年岳陽市房地產(chǎn)將呈平穩(wěn)增長趨勢。