基于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思考

趙瑩

摘 要 近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈穩(wěn)定、高速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，各個(gè)區(qū)域和行業(yè)為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需要，都在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，調(diào)整經(jīng)營(yíng)管理思路和籌劃戰(zhàn)略方向。房地產(chǎn)作為支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要行業(yè)，也應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，促進(jìn)自身經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，進(jìn)而保證行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，綜合地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該加快經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。本文針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思考進(jìn)行了詳細(xì)闡述，內(nèi)容僅供參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)管理 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 思考

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理要求我們必須認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)，并對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)研究和實(shí)物相關(guān)的領(lǐng)域有一定了解。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理涉及范圍較大，包括房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格理論、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可行性研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理、稅收管理、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融等方面。同時(shí)，這些方面又可以細(xì)化，如房地產(chǎn)制度又包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、開(kāi)發(fā)制度、轉(zhuǎn)讓制度、租賃制度、抵押制度、稅收制度和中介服務(wù)制度等內(nèi)容；房地產(chǎn)價(jià)格理論包括地租理論、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理為了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和本質(zhì)提供了必要的工具，該理論具有系統(tǒng)性，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是一門(mén)具有中國(guó)特色的國(guó)民經(jīng)濟(jì)管理課程，因此對(duì)其進(jìn)行分析和研究具有一定的意義。

二、房地產(chǎn)管理的相關(guān)內(nèi)容介紹

為了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行深入了解和剖析，并為了培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才，較多的高校開(kāi)設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)企業(yè)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理工作的理論基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了必要導(dǎo)向和指導(dǎo)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有積極的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的分析有助于為房地產(chǎn)從業(yè)人員以及想要了解房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的人員提供必要的信息依據(jù)和一種了解房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，對(duì)揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和運(yùn)行規(guī)律有著重要作用。目前，較多的高校開(kāi)設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)，該類(lèi)專(zhuān)業(yè)屬于管理學(xué)專(zhuān)業(yè)，培養(yǎng)具有地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)的基礎(chǔ)知識(shí)，同時(shí)該類(lèi)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)管理、咨詢(xún)、評(píng)估等專(zhuān)業(yè)技能，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理是該類(lèi)專(zhuān)業(yè)的重點(diǎn)學(xué)習(xí)內(nèi)容之一。該類(lèi)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的高級(jí)應(yīng)用型人才和復(fù)合型人才，該類(lèi)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)基本技能，具備從事房地產(chǎn)的估價(jià)和依法處理房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題的能力，就業(yè)方向主要有工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等方面。

三、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀

經(jīng)營(yíng)管理對(duì)企業(yè)發(fā)展與創(chuàng)新具有一定的促進(jìn)作用。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理力度顯得十分重要，可以說(shuō)經(jīng)營(yíng)管理水平的高低制約企業(yè)發(fā)展程度。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中還存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)：缺乏對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的認(rèn)識(shí)、經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制缺乏合理性、房地產(chǎn)資源配置缺乏科學(xué)性。本文將從以下方面來(lái)闡述，以期促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制缺乏合理性

目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要核心，為確保房地產(chǎn)發(fā)展，相關(guān)部門(mén)為房地產(chǎn)管理制定了有效制度，但由于地域差異相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)管理缺乏操作性。在經(jīng)營(yíng)管理中，有些房地產(chǎn)企業(yè)采用自上而下的單一管理模式，無(wú)法確保經(jīng)營(yíng)管理制度的有效實(shí)施。

（二）資源配置缺乏科學(xué)性

經(jīng)研究，目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)于追求短期經(jīng)濟(jì)利益，未能充分利用相關(guān)資源，從而導(dǎo)致資源配置不合理，這一現(xiàn)象無(wú)法促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，甚至?xí)?dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，且隨著泡沫經(jīng)濟(jì)的不斷惡化，還會(huì)出現(xiàn)虛假繁榮現(xiàn)象，進(jìn)而阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康地發(fā)展?？偠灾覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理方面存在各種各樣的問(wèn)題，這些問(wèn)題或多或少影響到房地產(chǎn)的有效發(fā)展。為改善這些發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)必須作出努力，充分提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）對(duì)經(jīng)營(yíng)管理缺乏了解

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商意識(shí)到經(jīng)營(yíng)管理的重要性。盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中還存在諸多問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)管理缺乏認(rèn)知，未意識(shí)到經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施的必要性，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門(mén)無(wú)法充分參與到經(jīng)營(yíng)管理工作中，大大降低了管理效率，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的有效發(fā)展。

（四）財(cái)務(wù)管理落后，資金鏈脆弱

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)管理人才，財(cái)務(wù)人員綜合素質(zhì)偏低。很多經(jīng)營(yíng)管理者是從包工頭發(fā)展過(guò)來(lái)的或?qū)W建筑專(zhuān)業(yè)的，缺乏現(xiàn)代的財(cái)務(wù)管理理念，將財(cái)務(wù)管理與純粹的核算工作混為一談，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理就是簡(jiǎn)單的記賬與編制財(cái)務(wù)報(bào)表，財(cái)務(wù)管理層次較低，財(cái)務(wù)管理流于形式。

大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目時(shí)過(guò)于主觀，忽視成本和費(fèi)用的管理，不重視預(yù)算，缺乏理性的市場(chǎng)分析和判斷，為了購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，存在很多非理性的現(xiàn)象，沒(méi)有在投資決策中考慮對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工階段進(jìn)行全面的挖掘和分析，從而有效地節(jié)約成本。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理目標(biāo)不明確、含糊不清，具體執(zhí)行者和參與者更是思路不清晰，對(duì)降成本、創(chuàng)效益、控費(fèi)用、增收入、降低存貨周轉(zhuǎn)率、提升應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、環(huán)保生態(tài)、納稅業(yè)務(wù)等各個(gè)方面不明確。不注重自身自有資金和核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升，缺乏現(xiàn)金流量日常管理理念，對(duì)資金的籌措、運(yùn)用等工作沒(méi)有制定切實(shí)有效的計(jì)劃或方案。缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)前期投入巨大，資金轉(zhuǎn)換周期較長(zhǎng)，缺少后期資金的注入和來(lái)源，加劇了企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。另外，缺少對(duì)財(cái)務(wù)管理體系的構(gòu)建和內(nèi)部控制，加大了企業(yè)的資金成本。

四、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向

（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，是專(zhuān)業(yè)化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)，通過(guò)宏觀調(diào)控，將房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)化，如工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、純住宅房地產(chǎn)等。在生產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，企業(yè)根據(jù)產(chǎn)品的用途和屬性進(jìn)行更加專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)與生產(chǎn)，可以具體將房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略分為四種類(lèi)型，從而在產(chǎn)品及服務(wù)差異化中獲取更大的市場(chǎng)與利潤(rùn)空間。endprint

第一種，企業(yè)會(huì)根據(jù)首次置業(yè)的市場(chǎng)實(shí)際情況，將普通住宅作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要產(chǎn)品，設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)純住宅房地產(chǎn)，這也是企業(yè)保證現(xiàn)金流、維系公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保證，如萬(wàn)科等地產(chǎn)公司。

第二種，根據(jù)中高端市場(chǎng)的實(shí)際需求將中高端樓盤(pán)作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要產(chǎn)品，小而精，并樹(shù)立企業(yè)良好的形象和品牌，如綠城等地產(chǎn)公司。

第三種，結(jié)合地方政府實(shí)施“產(chǎn)城融合、區(qū)城共建”戰(zhàn)略，將工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)、住宅地產(chǎn)最大限度地進(jìn)行糅合，以工業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo)，配套建設(shè)住宅、商業(yè)，提高工業(yè)地產(chǎn)利用率。

第四種，在城市的新興商業(yè)圈內(nèi)，設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)商業(yè)綜合體，將租金收益作為房地產(chǎn)企業(yè)的盈利方式，如萬(wàn)達(dá)等地產(chǎn)公司。

（二）房地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

鑒于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，影響了居民實(shí)際購(gòu)房。近年來(lái)，對(duì)純住宅房地產(chǎn)的銷(xiāo)售等進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控。在這一背景下，一部分專(zhuān)做住宅的房地產(chǎn)企業(yè)為避開(kāi)國(guó)家的調(diào)控政策，轉(zhuǎn)投創(chuàng)新開(kāi)發(fā)用于旅游、養(yǎng)老、研發(fā)基地等用途的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品，在市場(chǎng)差異化中做文章，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，開(kāi)發(fā)更大的市場(chǎng)領(lǐng)域。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不是傳統(tǒng)意義的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，是隨著財(cái)富階層的增加和人口老齡化以及人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，為滿(mǎn)足這樣一些人的需求而出現(xiàn)的新興產(chǎn)業(yè)。隨著社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步，老齡化社會(huì)必然來(lái)臨，養(yǎng)老地產(chǎn)是社會(huì)化發(fā)展的必然趨勢(shì)。

（三）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

隨著房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，以及國(guó)家宏觀調(diào)控因素的影響，各地產(chǎn)公司紛紛思考戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。結(jié)合目前國(guó)家倡導(dǎo)大眾創(chuàng)新的理念，地產(chǎn)公司可以推行金融創(chuàng)新，利用金融手段來(lái)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、增加企業(yè)的綜合實(shí)力；可以推行收益權(quán)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等，創(chuàng)新資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，將傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)管理融入金融體系。一方面保證現(xiàn)金流，另一方面推進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這樣通過(guò)新技術(shù)、好服務(wù)，專(zhuān)業(yè)運(yùn)行水平，金融產(chǎn)品有效結(jié)合，從而推進(jìn)企業(yè)良好地發(fā)展

（四）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展是現(xiàn)代房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是擴(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)空間的重要途徑。與零散的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方式相比，產(chǎn)業(yè)化發(fā)展具有顯著的優(yōu)勢(shì)，依托現(xiàn)代化的管理理念和管理手段，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建科學(xué)、系統(tǒng)、完善、合理的組織架構(gòu)，促使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形成一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，集開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、服務(wù)、管理為一體，并實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、供給、銷(xiāo)售、服務(wù)一條龍的組織形式，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有集成化、配套化的特點(diǎn)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

例如，中電光谷是我國(guó)綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)軍企業(yè)，也積極謀求對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略進(jìn)行轉(zhuǎn)型，單純地將效益寄托于銷(xiāo)售的做法已無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展的需求。因此，中電光谷大膽進(jìn)行股份改制，引入央企資源，整合各事業(yè)板塊，將產(chǎn)業(yè)細(xì)化，把業(yè)績(jī)的提升任務(wù)分別安排在地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)城融合板塊、智能服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)，從設(shè)計(jì)、施工、智能服務(wù)、辦公智能產(chǎn)品導(dǎo)入，不斷擴(kuò)展發(fā)展城市配套業(yè)務(wù)的空間與機(jī)遇，以成本領(lǐng)先戰(zhàn)略從項(xiàng)目初始開(kāi)發(fā)給予實(shí)施，在銷(xiāo)售同質(zhì)化的市場(chǎng)中創(chuàng)造更大的利潤(rùn)空間。從產(chǎn)品創(chuàng)新、智能服務(wù)中也取得了較傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)更大的服務(wù)收益。

五、結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀進(jìn)行了分析和研究，從中發(fā)現(xiàn)諸多問(wèn)題，如經(jīng)營(yíng)管理思路不清晰、管理力度較弱、管理體系不完善、缺乏相關(guān)管理的規(guī)章制度，這些問(wèn)題均對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)和運(yùn)行帶來(lái)了不良影響。為促進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理工作的有效實(shí)施，房地產(chǎn)管理者應(yīng)采取一系列有效對(duì)策，如加大管理力度、梳理管理思想，構(gòu)建管理學(xué)體系、引入戰(zhàn)略思想。為促進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的有序開(kāi)展，面對(duì)房地產(chǎn)資源配置不合理的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)應(yīng)該制定公司發(fā)展目標(biāo)，積極思考戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，融入戰(zhàn)略思想，合理定位戰(zhàn)略水準(zhǔn)，主動(dòng)進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新等。經(jīng)營(yíng)管理良好運(yùn)行和戰(zhàn)略正確導(dǎo)向能順利開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化以及健康持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為徐州市國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司）

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