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    8種情況可以拒交物業(yè)費(fèi)

    2018-06-09 03:37:42文/黃
    經(jīng)濟(jì)視野 2018年4期
    關(guān)鍵詞:抗辯權(quán)物業(yè)費(fèi)物業(yè)管理

    文/黃 鵬

    只有下列8種情形可拒交物業(yè)費(fèi):

    1、對(duì)于物業(yè)公司要求交納供熱、中央空調(diào)等動(dòng)力設(shè)備產(chǎn)生的能源費(fèi)用不在業(yè)主交納范圍內(nèi)的,可以拒絕交納;

    2、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量過(guò)差可暫時(shí)拒交,但需要有力的證據(jù),并找尋實(shí)質(zhì)解決辦法;

    3、物業(yè)提供合同內(nèi)未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)時(shí),業(yè)主有權(quán)拒交;

    4、對(duì)于物業(yè)公司要求業(yè)主未收房之前就交納物業(yè)費(fèi)的行為,業(yè)主可堅(jiān)決予以拒絕;

    5、因房屋質(zhì)量問(wèn)題還未交房的,物業(yè)費(fèi)是由開(kāi)發(fā)商交納;

    6、物業(yè)公司沒(méi)有和業(yè)主簽合同的情況,業(yè)主可拒交;

    7、物業(yè)公司沒(méi)有物價(jià)管理部門各項(xiàng)審批文件原件的情況,業(yè)主可拒交;

    8、物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況,業(yè)主對(duì)擅自提高的部分可以拒交。

    物業(yè)管理公司有權(quán)處罰不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主嗎?

    1、物業(yè)管理公司能罰款嗎?

    不能。罰款是一種行政處罰行為,物業(yè)管理公司不是行政主體,因而沒(méi)有罰款的權(quán)利。處罰權(quán),只能由行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)或其他有處罰權(quán)的組織在其法定職權(quán)范圍內(nèi)行使。

    物業(yè)管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規(guī)定,沒(méi)有任何法律的依據(jù),不具有約束力。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間沒(méi)有任何的行政管理的法律關(guān)系。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種平等的合同關(guān)系,物業(yè)管理公司不能凌駕于業(yè)主之上設(shè)立處罰權(quán)。

    2、物業(yè)管理公司是否有權(quán)扣押業(yè)主的房屋鑰匙?

    無(wú)權(quán)。向業(yè)主交付房屋是開(kāi)發(fā)商的義務(wù),如果業(yè)主已經(jīng)付了房款,則開(kāi)發(fā)商必須向業(yè)主交付房屋。物業(yè)管理公司向業(yè)主交付房屋是代開(kāi)發(fā)商履行義務(wù),只能以開(kāi)發(fā)商的名義,不能以自己的名義。物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主拒簽業(yè)主公約或其他原因而不給業(yè)主房屋鑰匙的行為,是將自己在物業(yè)管理合同中的相關(guān)權(quán)利關(guān)系附加到了替開(kāi)發(fā)商履行交付房屋的義務(wù)中了,這是不符合法律規(guī)定的。

    法律依據(jù)

    1、《物業(yè)管理?xiàng)l例(2007修訂)》

    第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

    已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

    2.《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

    第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定,擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi),業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的,人民法院應(yīng)予支持。

    業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的,人民法院應(yīng)予支持。

    第六條 經(jīng)書(shū)面催交,業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。

    3.《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)〈北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)(試行)〉的通知》

    有下列情形之一的,業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用:

    (1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的;

    (2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的。

    相關(guān)案例

    1、業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)是否基于“正當(dāng)理由”的認(rèn)定——廈門市創(chuàng)優(yōu)物業(yè)管理有限公司訴莊建平物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

    案例要旨:《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定,業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費(fèi)需要基于正當(dāng)理由。司法裁判中對(duì)正當(dāng)理由的認(rèn)定要從嚴(yán)把握,一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同,或者履行合同存在重大瑕疵。

    案號(hào):(2011)廈民終字第656號(hào)

    審理法院:福建省廈門市中級(jí)人民法院

    來(lái)源:《人民法院案例選》(2013年第1輯 總第83輯)

    2.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的“正當(dāng)理由”應(yīng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同,或履行合同有重大瑕疵等情形——靳建華、廈門中都物業(yè)管理有限公司與靳建華、廈門中都物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛再審案

    案例要旨:業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)需有正當(dāng)理由,該“正當(dāng)理由”應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同,或履行合同有重大瑕疵等情形。

    案號(hào):(2016)閩民申128號(hào)

    審理法院:福建省高級(jí)人民法院

    來(lái)源:中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng) 2016-08-11

    專家觀點(diǎn)

    1、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否基于正當(dāng)理由的認(rèn)定

    何謂“正當(dāng)理由”?業(yè)主能否僅以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有把小區(qū)掃干凈或者沒(méi)有定期剪除花園里的雜草作為拒交物業(yè)費(fèi)用的理由?我們認(rèn)為不妥。

    從合同法理的角度而言,合同一方抗辯權(quán)所賴以產(chǎn)生的法律基礎(chǔ)是誠(chéng)實(shí)信用原則,在合同中賦予一方抗辯權(quán)就是誠(chéng)實(shí)信用原則的具體體現(xiàn)。誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)抗辯權(quán)的指導(dǎo)作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面:

    第一,根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則,如果發(fā)生特殊情況使當(dāng)事人之間的利益關(guān)系失去平衡時(shí),應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整,使利益平衡得以恢復(fù),由此維持一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。

    第二,誠(chéng)實(shí)信用原則要求合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)彼此尊重對(duì)方的利益,并建立密切的協(xié)作關(guān)系。

    第三,誠(chéng)實(shí)信用原則允許當(dāng)事人行使抗辯權(quán),但不得濫用這項(xiàng)權(quán)利。因此,在司法實(shí)踐中,判斷業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否基于正當(dāng)理由,主要通過(guò)審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠(chéng)實(shí)信用原則而作出判斷。

    從另外一個(gè)層面上講,這實(shí)質(zhì)也涉及司法審判中遇到的價(jià)值評(píng)判問(wèn)題。人民法院在審理民事案件時(shí),必須考慮法律到底要保護(hù)什么價(jià)值,這個(gè)價(jià)值與其他價(jià)值是否有沖突,有什么沖突,哪個(gè)價(jià)值更為重要,更需要獲得法律的支持與保護(hù),只有這樣,法院的判決才可以使法律規(guī)定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容以一定價(jià)值觀的形式凸現(xiàn),才能得出合理的、可接受的、社會(huì)上有效的、符合公平的結(jié)果。

    據(jù)以上分析,本條規(guī)定的“正當(dāng)理由”,應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同,或者履行合同有重大瑕疵,或者業(yè)主不交費(fèi)用是基于正當(dāng)?shù)?、合理的理由,才能?gòu)成業(yè)主拒交的“正當(dāng)理由”??傊痉▽?shí)踐中要對(duì)“正當(dāng)理由”認(rèn)真審查,從嚴(yán)掌握,防止業(yè)主濫用“正當(dāng)理由”損害物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

    本條司法解釋(《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條)并沒(méi)有列舉何謂“正當(dāng)理由”,而是把對(duì)是否為符合“正當(dāng)理由”的要求賦予了法官,由法官行使自由裁量權(quán)加以判斷。由于社會(huì)生活是無(wú)法停滯的,它總是在流變,新情況、新問(wèn)題層出不窮,因此,司法解釋沒(méi)有必要、也不可能對(duì)何謂“正當(dāng)理由”進(jìn)行窮盡列舉,只有賦予法官自由裁量權(quán),才能克服成文法本身的滯后性、保守性,防止司法解釋面對(duì)新的社會(huì)現(xiàn)實(shí)卻處于捉襟見(jiàn)肘的窘境。

    但是,法官在衡量拒交物業(yè)費(fèi)的理由是否正當(dāng)時(shí),其權(quán)力的界限并非無(wú)限擴(kuò)張的,這種衡量必須與前述的誠(chéng)實(shí)信用原則緊密契合,只有這樣,法官才能發(fā)揮主觀能動(dòng)性,使法律與生活同步。由此可見(jiàn),本條司法解釋在立法觀念上秉承了抗辯須以誠(chéng)實(shí)信用原則為依據(jù),在具體事由的規(guī)定上卻又采取賦予法官自由裁量的做法。這種制定方式是理性主義與經(jīng)驗(yàn)主義相互調(diào)適的方法的具體應(yīng)用,反映了為使法律與生活同步發(fā)展的嘗試。

    2.在物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同情況下,物業(yè)使用人可以拒絕履行支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)

    依照《合同法》的規(guī)定,雙務(wù)合同的當(dāng)事人享有履行抗辯權(quán),包括同時(shí)履行抗辯權(quán)、后履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。履行抗辯權(quán)是法律賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利,在合同有效期間,如果出現(xiàn)法律規(guī)定的抗辯事由,合同當(dāng)事人依法行使抗辯權(quán),并不構(gòu)成違約,而應(yīng)該得到支持。

    依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有進(jìn)行物業(yè)管理、提供物業(yè)服務(wù)的義務(wù),業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)上的當(dāng)事人,有義務(wù)向物業(yè)服務(wù)支付物業(yè)費(fèi),因此,物業(yè)服務(wù)合同屬于雙務(wù)合同,當(dāng)事人雙方都享有法律賦予的履行抗辯權(quán)。按照《合同法》的規(guī)定精神,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行物業(yè)服務(wù)合同或者履行不符合合同約定的情況下,業(yè)主當(dāng)然有權(quán)進(jìn)行抗辯,可依法根據(jù)合同的履行情況而拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)。

    物業(yè)使用人既不是物業(yè)服務(wù)合同的名義當(dāng)事人,也不是物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人,按照合同相對(duì)性原則,物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間一般不發(fā)生對(duì)應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,因此一般也不會(huì)產(chǎn)生合同履行抗辯的問(wèn)題。但是,物業(yè)使用人之所以負(fù)擔(dān)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù),基本的依據(jù)是物業(yè)使用人與業(yè)主的約定;物業(yè)使用人承擔(dān)的支付物業(yè)費(fèi)義務(wù),實(shí)質(zhì)上應(yīng)該是業(yè)主基于其與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同的約定而承擔(dān)的義務(wù),只不過(guò)現(xiàn)在,物業(yè)使用人承諾來(lái)履行這個(gè)義務(wù)而已。

    物業(yè)使用人既然是替業(yè)主履行物業(yè)服務(wù)合同約定的支付物業(yè)費(fèi)義務(wù),基于權(quán)利與義務(wù)相一致的原則,物業(yè)使用人同樣可以行使業(yè)主享有的對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履行抗辯權(quán)。因此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)使用人可以依法行使抗辯權(quán),符合拒絕履行條件的,物業(yè)使用人可以拒絕履行支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。

    3.對(duì)業(yè)主合理抗辯而發(fā)生的收費(fèi)糾紛的處理

    (1)若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同義務(wù),致業(yè)主拒絕交費(fèi),業(yè)主行為屬合理抗辯,此時(shí)應(yīng)根據(jù)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量狀況,駁回其要求業(yè)主交費(fèi)之請(qǐng)求或適當(dāng)減少業(yè)主應(yīng)交的服務(wù)費(fèi)。

    (2)若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完整履行服務(wù)義務(wù)致業(yè)主以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)抗辯的,應(yīng)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)履行義務(wù),若物業(yè)服務(wù)企業(yè)不繼續(xù)履行義務(wù)的,業(yè)主可以根據(jù)《合同法》第107條的規(guī)定,向法院請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,或者可以要求減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,或者返還多收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

    (3)若公共費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠碇虏糠謽I(yè)主拒絕交費(fèi),應(yīng)按相關(guān)規(guī)定在合理確定各業(yè)主應(yīng)攤費(fèi)用基礎(chǔ)上,確定其費(fèi)用。如業(yè)主多支付了應(yīng)攤費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予返還。

    (4)若物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自巧立名目,擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi),業(yè)主因而拒交。對(duì)此,業(yè)主僅須按雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)及物價(jià)部門核定標(biāo)準(zhǔn)交付費(fèi)用,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)不合理部分,不予支持。同時(shí),建議政府價(jià)格監(jiān)管機(jī)關(guān)對(duì)該企業(yè)的違規(guī)收費(fèi)行為予以處罰。(摘自《最高人民法院〈建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋〉理解與適用》,最高人民法院民事審判第一庭編著,人民法院出版社2009年6月第1版)

    4.業(yè)主可以拒絕交納超出合同約定的物業(yè)費(fèi)

    依照合同法的規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同的內(nèi)容去履行義務(wù),也就是說(shuō)業(yè)主需要交納的物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和范圍都應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)去認(rèn)定,對(duì)于超出合同約定內(nèi)容的要求,業(yè)主沒(méi)有義務(wù)履行,物業(yè)企業(yè)也沒(méi)有收取的正當(dāng)理由。因此本條司法解釋(《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條)規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定,擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi),業(yè)主可以拒絕交納不當(dāng)多收部分。

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