我國資產泡沫的成因及其對策分析

劉芝育

【摘要】近年來，我國房地產行業(yè)快速發(fā)展，成為我國國民經濟支柱產業(yè)之一。然而，隨著房地產市場的持續(xù)升溫，部分城市產生了大量的房地產泡沫，對房地產市場的穩(wěn)定存在著潛在威脅。本文在已有研究的基礎上，首先對我國房地產泡沫這一現(xiàn)象進行基本概述，進而闡述了房地產泡沫的成因，隨后分析其對經濟產生的負面影響，最終對如何防治我國的房地產泡沫提出了對策建議，以促進我國房地產業(yè)的健康發(fā)展。

【關鍵詞】資產泡沫；房地產；對策

一、房地產泡沫的基本概述

（一）房地產泡沫的定義

房地產泡沫是指房地產價格脫離其基礎價值而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)，是房地產行業(yè)內外因素共同作用的結果，一般認為房地產泡沫就是房地產價格高于市場基礎決定的合理價格的部分。

（二）房地產泡沫的評價指標

1.房地產價格增長率/GDP增長率

該指標是根據(jù)房地產泡沫的定義選取的、測量房地產相對實體經濟（GDP）增長速度的動態(tài)相對指標。指標值越大，房地產價格增長率超過GDP增長越高，房地產泡沫的程度就越大。

2.商品房空置率

即根據(jù)房地產泡沫定義選取，反應供求匹配的內部協(xié)調性指標。一般認為，空置率在20%以上為嚴重積壓區(qū).在10%～ 20%之間為空置危險區(qū)，5%～10%之間為合理區(qū)，5%以下為空置不足區(qū)，即市場過熱。

3.房價收入比

房價收入比是指一套中等水平住宅的市場價格中與中等水平的居民家庭年收入的比值。主要是用來測度房地產價格的合理性，衡量居民對住房的購買能力，指標值越高，說明居民的購買能力就越差。

二、我國房地產泡沫的成因

（一）銀行信貸在房地產行業(yè)的過度擴張

由于房地產是不動產，貸款風險較小，所以銀行愿意向房地產投機者發(fā)放以房地產作抵押的貸款，增強了投機者的融資能力，進一步地加劇了房地產價格的上漲，提高了銀行資本的規(guī)模，因此，銀行將進一步擴大對房地產業(yè)的信貸供給，而這又進一步提高房了地產的價格。這一過程循環(huán)往復，使得房地產價格日益偏離實際均衡價格，進一步導致房地產泡沫的膨脹。

（二）對房地產業(yè)過度的投機需求

當房地產價格上漲，投機需求反而會增加，進一步刺激房價上漲，直到房地產泡沫破滅，而隨著下一輪的經濟復蘇，投機需求再度高漲，推動房價不合理上漲，又會制造大量泡沫，形成惡性循環(huán)。

（三）房地產行業(yè)信息不對稱

由于房地產的特殊性，一般民眾很難憑借個人經驗對房產的市場價值做出客觀準確的判斷，房地產商可以通過“造市”向公眾發(fā)布房產上漲信號，部分開發(fā)商又會夸大宣傳，導致消費者對市場判斷脫離實際。

（四）房地產市場的供需不平衡

土地資源供給的低彈性和壟斷性，使房地產開發(fā)商和投機者普遍存在土地價格的上漲預期，間接推動了土地投機，土地投機又推動了泡沫滋生。其次，城市化進程的加快引發(fā)了住宅市場需求的擴張，增強了城市居民的購房欲望。

三、房地產泡沫存在的負面影響

（一）房地產泡沫的破滅極易引發(fā)金融危機

房地產泡沫的存在會導致投機風氣盛行，房地產開發(fā)商和購房者向銀行的消費貸款越來越多。而房地產泡沫一旦破滅，將會使得房地產價格迅速下跌，導致銀行不良貸款的增加，造成金融機構的資產損失，引起金融危機。

（二）房地產泡沫的存在導致資源配置不合理，加劇了經濟結構失衡

一方面，城市地價持續(xù)高漲，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現(xiàn)，導致資源配置不合理：另一方面，在房地產泡沫破滅之前，高投資回報率吸引了大量的社會資源進入房地產市場，實業(yè)經濟領域生產效率下降并逐漸衰退，最終使整個社會的經濟結構扭曲失衡。

四、關于防治我國房地產泡沫的對策建議

（一）加強金融監(jiān)管

第一，政府應當加強金融監(jiān)管，防范金融風險，嚴格控制房地產的信貸額度，控制其在銀行信貸所占總額的比重。

第二，金融機構應該建立細致有效的信用評估體系，對企業(yè)進行信用評級，并針對居民建立個人信用檔案，對信用不良的人予以限制。

第三，銀行部門應適當縮減對房地產業(yè)的信貸規(guī)模，嚴格按照貸款審批流程，嚴格審查房地產信貸發(fā)放條件，嚴厲打擊通過假按揭等形式獲取銀行信貸。

（二）抑制房地產業(yè)的過度投機

首先，要從源頭上加強對銀行部門的監(jiān)管，控制投機資本的數(shù)量和流向。國家應完善房地產金融體系，預防銀行信貸非理性擴張。銀行應嚴格房地產行業(yè)貸款的審批環(huán)節(jié)，通過信貸資金的控制，將不合資質的開發(fā)商逐漸淘汰…房地產市場。

其次，政府應建立健全土地交易制度，完善行業(yè)管理，制訂相關稅收政策和房地產政策，增加投機者持有物業(yè)的成本和交易成本。

（三）加強對房地產市場供求的調控力度

第一，政府應充分運用宏觀調控職能，保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例，建立住房需求增長監(jiān)控機制和分析預警機制，通過嘗試征收不動產稅等方式，限制投機性炒房。

第二，政府應嚴厲查處房地產開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地的行為，從源頭上防止土地批租領域的不正之風。

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