論房產(chǎn)測繪工作在城市地產(chǎn)開發(fā)管理中的意義

李延鵬

【摘要】在房地產(chǎn)管理中房產(chǎn)測繪是一項重要的基礎(chǔ)性工作，為有關(guān)部門進行房地產(chǎn)管理提供大量的、詳實的圖紙及相關(guān)數(shù)據(jù)，其重要性越來越受到房地產(chǎn)開發(fā)和管理部門的重視，就房產(chǎn)測繪在房產(chǎn)管理中的作用問題進行簡要的闡述。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測繪；房產(chǎn)管理；作用

房產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容包括房產(chǎn)平面控制測量、房屋調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)面積測算、房產(chǎn)圖繪制、變更測量、成果資料的檢查和驗收等。本文主要著重對房產(chǎn)平面控制測量、房屋調(diào)查、房產(chǎn)面積測算及房產(chǎn)測量成果的內(nèi)容進行探討。

一、房產(chǎn)測繪綜述

房產(chǎn)測繪與房屋建筑面積計算管理是房地產(chǎn)管理的主要職能，也是政府部門對房產(chǎn)的權(quán)屬和面積進行管理的基本手段，同時，通過精確、及時的房產(chǎn)測繪可以有效加強對房產(chǎn)的計量和監(jiān)督，因此，房產(chǎn)測繪在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、產(chǎn)籍管理以及進一步規(guī)范市場、保護人們的合法權(quán)益等方面都有著非常重要的作用。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)測繪的效率比較低，采用的主要測量儀器是皮尺、經(jīng)緯儀、平板儀等，都是在測量現(xiàn)場，利用比較原始的尺規(guī)作圖的方式完成圖紙的繪制工作，優(yōu)點是可以在現(xiàn)場進行及時核對，缺點也很多，最主要的是效率低、圖紙的質(zhì)量不高。

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，目前在房地產(chǎn)測量中，GPS全球定位系統(tǒng)、遙感技術(shù)、地理信息技術(shù)得到了廣泛的應(yīng)用，最常用的測量儀是全站儀，這種儀器比傳統(tǒng)的測量儀器效率提高了很多倍，而且精確度也得到了明顯的提高。房產(chǎn)測繪工作中，分為外業(yè)勘丈和內(nèi)業(yè)兩大部分，外業(yè)勘丈主要是對測繪工作中涉及到房屋的形狀、尺寸及房地產(chǎn)要素通過技術(shù)手段進行詳細的、準(zhǔn)確的記錄和描述，這項工作是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展而實時地、動態(tài)地進行的，其結(jié)果影響到整個房地產(chǎn)管理工作的客觀性、真實性，是我們進行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中的重要基礎(chǔ)性工作：內(nèi)業(yè)的重要任務(wù)就是把外業(yè)工作中采集到的各種數(shù)據(jù)進行加工整理，使這些數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)管理的資料相配套，作為房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)資料和依據(jù)，可以說房地產(chǎn)管理中一些基礎(chǔ)的幾何圖形、房地產(chǎn)的屬性特征、相關(guān)書籍的加工和處理都是通過房產(chǎn)測繪完成的，房產(chǎn)測繪工作室確保房地產(chǎn)管理規(guī)范、高效運行的前提和保障。

二、房產(chǎn)測繪的主要工作內(nèi)容

我們要想弄清楚房產(chǎn)測繪在房地產(chǎn)管理中的作用，首先要分析房產(chǎn)測繪的主要工作內(nèi)容，因為，房產(chǎn)測繪的工作內(nèi)容無不與房產(chǎn)管理有著密切的聯(lián)系，其測繪的成果在房產(chǎn)管理中發(fā)揮著極其重要的作用。房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容有通過測量確定房屋所處的位置、房屋的形狀和面積，要完成房產(chǎn)分幅圖、分丘圖、分層分戶平面圖的測量和繪制工作，同時，還要做好座落、產(chǎn)別、層數(shù)、產(chǎn)權(quán)人、建成年份、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、分攤面積、用途、墻體歸屬等房產(chǎn)要素的調(diào)查工作。在這些工作內(nèi)容當(dāng)中，房產(chǎn)圖是房地產(chǎn)管理部門進行房地產(chǎn)權(quán)屬管理的基礎(chǔ)資料，在通常情況下，房地產(chǎn)管理部門為了保證房產(chǎn)圖的真實性和準(zhǔn)確性，都要組建一支專業(yè)的測繪隊伍對房產(chǎn)圖紙資料進行必要的補測，精確地繪制每一宗房產(chǎn)的分丘圖、房屋分層分戶平面圖，并進行統(tǒng)一的編號，這些基礎(chǔ)的測繪工作為有效地進行房地產(chǎn)管理提供了準(zhǔn)確的、法定的成果，是房地產(chǎn)管理部門日常工作中的重要行政行為。

三、房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容

面積測算系指水平面積測算，分為房屋面積和用地面積兩類。其中，房屋面積測算包括房屋建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有公用建筑面積等的測算。

（一）房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。

（二）房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。

（三）房屋的共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

四、房產(chǎn)測繪的意義

（一）房產(chǎn)測繪為房地產(chǎn)管理的建檔工作提供了大量的、較為詳實的基礎(chǔ)資料。我們進行房地產(chǎn)管理需要依據(jù)大量的基礎(chǔ)資料，以此來確定每一宗房產(chǎn)的位置、權(quán)屬、面積等信息，房地產(chǎn)管理部門就是依據(jù)房產(chǎn)測繪所采集到的各種信息為每一宗房地產(chǎn)建立檔案，以便在工作中進行查閱，因此，如果沒有大量的房產(chǎn)測繪工作，房產(chǎn)管理的建檔工作就不可能做好，房產(chǎn)管理工作也會失去可靠地、詳實的依據(jù)材料。

（二）房產(chǎn)測繪的成果是房地產(chǎn)管理中維護當(dāng)事人合法權(quán)益的依據(jù)，發(fā)揮著“證據(jù)”的作用。房地產(chǎn)管理中經(jīng)常會遇到涉及權(quán)屬爭}義、邊界不清有關(guān)的糾紛，在處理這些糾紛的時候，我們可以依據(jù)房產(chǎn)測繪通過實地勘測獲得的非常詳細的有關(guān)數(shù)據(jù)，配合房地產(chǎn)管理部門的檔案資料，這些糾紛中比較棘手的問題就會比較明了，這些測繪中所得到的各類數(shù)據(jù)就是最真實、最可靠、最權(quán)威的解決糾紛的依據(jù)。

（三）房產(chǎn)測繪工作為房地產(chǎn)部門加快推進信息化建設(shè)提供了大量的基礎(chǔ)資料。隨著信息技術(shù)的發(fā)展，房地產(chǎn)管理為了提高辦事效率、有效規(guī)范房地產(chǎn)市場、簡化辦事程序，幾年來在加快推進信息化建設(shè)的進程，在此過程中，需要有房產(chǎn)測繪中采集來的各種數(shù)據(jù)，以這些資料為基礎(chǔ)，進行房地產(chǎn)信息化管理系統(tǒng)的研究和開發(fā)工作，實現(xiàn)信息化管理。如果沒有房產(chǎn)測繪人員的勘測工作，就不可能得到這些數(shù)據(jù)信息，所謂的房地產(chǎn)信息化管理系統(tǒng)也只能是一個空殼。

（四）房產(chǎn)測繪工作有助于房地產(chǎn)管理部門實現(xiàn)對房地產(chǎn)的動態(tài)管理。隨著房地產(chǎn)市場的日益活躍，權(quán)屬變更問題比較普遍，并且隨著居民經(jīng)濟條件的日漸好轉(zhuǎn)，擴大住房面積、改善居住條件的愿望更加強烈，但是，目前的國土資源管理部門對地產(chǎn)的管理和控制比較嚴(yán)，因此，會出現(xiàn)一些非法占用土體、私白搭建房屋的現(xiàn)象，這也是房地產(chǎn)管理部門面臨的一大難題，房產(chǎn)測繪部門的一項工作職能就是依據(jù)房地產(chǎn)管理部門的工作需要，對相關(guān)房地產(chǎn)進行補測，獲得最新、最真實的數(shù)據(jù)，補測到的這些數(shù)據(jù)被補充到管理系統(tǒng)當(dāng)中，可以實現(xiàn)對房地產(chǎn)資源的動態(tài)管理。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是目前我國國民經(jīng)濟的重要支柱之一，房地產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)行業(yè)的一項基礎(chǔ)性工作，可以為房地產(chǎn)管理部門和相關(guān)企業(yè)提供詳實的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的人們認識到房地產(chǎn)測繪的重要性，因此，我們要高度重視房地產(chǎn)測繪工作，充分發(fā)揮其在房地產(chǎn)行業(yè)管理和信息化建設(shè)等方面的重要作用。

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