論“營改增”對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響及對策

唐晨晨

[摘 要]隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國開始進(jìn)行稅收體制的深化改革，在2016年5月1日開始在全國范圍內(nèi)實(shí)施“營改增”，并將房地產(chǎn)行業(yè)納入“營改增”的范圍之內(nèi)，給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了較大影響。為了充分發(fā)揮“營改增”的重要作用，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)要加強(qiáng)對“營改增”帶來的影響和對策進(jìn)行研究。本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)出發(fā)，分析了“營改增”對房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要意義，就“營改增”對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響進(jìn)行了研究，并提出了幾點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略，目的在于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全面實(shí)施“營改增”后提高自身的綜合競爭力。

[關(guān)鍵詞]“營改增”；房地產(chǎn)項(xiàng)目；影響

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.08.051

[中圖分類號]F812.42；F299.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）08-0-02

在市場經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的背景下，現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢，同時(shí)也面臨著較大的納稅壓力，為了避免出現(xiàn)重復(fù)納稅的問題，我國實(shí)施了“營改增”的稅收政策，其中也將房地產(chǎn)行業(yè)納入稅收改革的范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從成本、稅負(fù)、現(xiàn)金流量等方面都會受到“營改增”的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要加大對“營改增”帶來影響的研究，從而為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的稅收籌劃奠定良好的基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)

1.1 投資數(shù)額較大，建設(shè)周期較長

為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效推進(jìn)，在項(xiàng)目的每一個(gè)建設(shè)階段都要投入大量的資金，會占用較多的房地產(chǎn)企業(yè)流動資金，因此為了滿足開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)需求，企業(yè)需要采用多種籌資渠道來獲得資金。同時(shí)，一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要經(jīng)過幾個(gè)階段，項(xiàng)目建設(shè)周期至少為一年，甚至有的項(xiàng)目要經(jīng)過幾年才能夠完工。

1.2 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高

由于商品房的建設(shè)周期較長、價(jià)值較高，再加上房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，因此負(fù)債經(jīng)營的概率很高。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)受到融資困擾或是發(fā)生經(jīng)營決策失誤的時(shí)候，房屋的銷售量就會下降，導(dǎo)致大量商品房積壓，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈也較為緊張，從而增加了營運(yùn)資金的周轉(zhuǎn)困難，因此可以看出房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。

1.3 經(jīng)營建設(shè)具有復(fù)雜性

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營建設(shè)復(fù)雜性主要包括以下兩個(gè)方面。一方面，涉及面較廣。經(jīng)營業(yè)務(wù)的往來對象較多，房地產(chǎn)企業(yè)與建材供應(yīng)商之間存在供銷關(guān)系，也與承建單位、發(fā)包和招標(biāo)的政府相關(guān)部門有著經(jīng)濟(jì)來往。另一方面，經(jīng)營業(yè)務(wù)的內(nèi)容比較復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營既需要對房屋項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，還需要建設(shè)相關(guān)的配套設(shè)施，建設(shè)業(yè)務(wù)覆蓋了從征地、動遷、規(guī)劃、招標(biāo)、建設(shè)施工和銷售的整個(gè)過程。

1.4 受政策調(diào)控的影響較大

房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中會涉及建設(shè)、土地、金融等很多行業(yè)，是政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)之一。近幾年，為了緩沖市場經(jīng)濟(jì)競爭的壓力，我國政府采用了“有形的手”的方法，房地產(chǎn)企業(yè)也受到了政策調(diào)控的影響，給房價(jià)帶來了較大影響。

2 “營改增”對房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要意義

2.1 規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)行為

房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)施“營改增”之前，需要申報(bào)繳納營業(yè)稅，而企業(yè)之間只需要簽訂合同，如果沒有簽訂合同也可以代開營業(yè)稅發(fā)票，直接增加了虛開發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)，給稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款的工作帶來了較大的困難，導(dǎo)致不能規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)行為，從而不利于房地產(chǎn)行業(yè)之間的公平競爭。然而在實(shí)施“營改增”之后，加大了對增值稅發(fā)票的管理力度，只有正確處理會計(jì)業(yè)務(wù)才能進(jìn)行抵扣和申報(bào)納稅，才能推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理方式和規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，從而有利于規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)行為。

2.2 提高房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力

在實(shí)施“營改增”之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)的過程中，并不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，且一些為了建設(shè)項(xiàng)目購買的新技術(shù)、新設(shè)備等的進(jìn)項(xiàng)稅也不能進(jìn)行抵扣，從而會給房地產(chǎn)企業(yè)的投資發(fā)展帶來較大的困難。在實(shí)施“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取分期獲得進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣的方法來降低項(xiàng)目開發(fā)成本，減輕了消費(fèi)者和項(xiàng)目開發(fā)的納稅負(fù)擔(dān)，進(jìn)而能夠提高房地產(chǎn)市場的活躍性和行業(yè)競爭力。

2.3 完善增值稅抵扣鏈條

在1994年實(shí)行的生產(chǎn)型增值稅中，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中購置的設(shè)備機(jī)器等貨物是不能夠進(jìn)行抵扣的，因此增值稅的抵扣鏈條并不完整。在全面實(shí)施“營改增”之后，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中購置的固定資產(chǎn)中所含的稅額可以進(jìn)行抵扣，從而能夠完善增值稅的抵扣鏈條，大大減輕了納稅人的負(fù)擔(dān)。

3 “營改增”對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響

3.1 影響建設(shè)成本

在實(shí)施“營改增”后，對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本的影響主要體現(xiàn)在購買原材料和安裝建筑施工的成本上。房地產(chǎn)項(xiàng)目為了順利完成建設(shè)，需要對鋼筋、水泥等原材料進(jìn)行集中購買。購買的材料可以獲得增值稅發(fā)票，如果從五金商鋪、私營商戶中購買價(jià)值較低的其他原材料，就不易獲得增值稅專用發(fā)票，也就不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的過程中，安裝建筑施工是項(xiàng)目工作中的重要組成部分，因此工程項(xiàng)目需要由建設(shè)施工資質(zhì)的企業(yè)來完成?！盃I改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅負(fù)能夠得到不同程度的提高，同時(shí)也提高了項(xiàng)目施工的成本費(fèi)用。

3.2 影響稅負(fù)

隨著“營改增”的全面推進(jìn)，增值稅在流轉(zhuǎn)稅中的地位也越來越重要，能夠環(huán)環(huán)抵扣增值稅，可以起到避免重復(fù)征稅的問題。在實(shí)施“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)可以合法取得進(jìn)項(xiàng)稅，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過程中也能從建材供應(yīng)商和上游施工單位手中獲得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，從而可以大大降低企業(yè)的稅負(fù)。

在實(shí)施“營改增”之前，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要涉及營業(yè)稅、教育費(fèi)附加稅、城建稅、企業(yè)所得稅和城建稅等幾個(gè)大的稅種。在實(shí)施“營改增”之后，房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中不再繳納營業(yè)稅，而是要繳納增值稅，在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售金額保持不變的情況下，可以通過獲得足額進(jìn)項(xiàng)稅額來實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)的目標(biāo)。

3.3 影響現(xiàn)金流量

增值稅的性質(zhì)屬于價(jià)外費(fèi)用，在實(shí)施“營改增”之后，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)前期的工程施工費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、土地成本等都可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，但是仍然有一部分稅款是需要由企業(yè)來負(fù)擔(dān)的。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營周期也較長，因此回籠資金的周期也較長，加大了房地產(chǎn)企業(yè)向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的超額稅負(fù)的流失風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)施“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照3%的稅率向項(xiàng)目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，從而有利于提高預(yù)繳稅款的彈性，加快了資金的周轉(zhuǎn)速度，減少了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中發(fā)生的現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的過程中，可以按照17%的稅額進(jìn)行納稅抵扣，有利于機(jī)器設(shè)備的更新?lián)Q代，而更新機(jī)器設(shè)備屬于房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動，因此也就加大增加了投資活動中的現(xiàn)金流量。全面實(shí)施“營改增”后會提升房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，其籌資的能力也會受到影響，會減少在籌資活動中的現(xiàn)金流量。

4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的策略

4.1 加強(qiáng)對業(yè)務(wù)人員和財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)習(xí)慣營業(yè)稅管理，但是在實(shí)施“營改增”之后很多房地產(chǎn)企業(yè)對增值稅的認(rèn)識還處于起步階段，因此需要企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)培訓(xùn)和交流。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對業(yè)務(wù)人員和財(cái)務(wù)人員進(jìn)行增值稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)，這樣才能保證全體員工對增值稅有一個(gè)基本的了解，在全面實(shí)施“營改增”之后才能靈活應(yīng)對帶來的變化，從而能夠提高稅務(wù)處理的科學(xué)合理性。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要未雨綢繆，建立起與營改增政策相適應(yīng)的經(jīng)營模式，這樣才能體現(xiàn)出增值稅的重要作用，將增值稅作為預(yù)算的主要內(nèi)容之一。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要通過加強(qiáng)宣傳，提高企業(yè)員工對“營改增”的認(rèn)識，并調(diào)動全員參與“營改增”的工作積極性。

4.2 做好增值稅發(fā)票的管理工作

實(shí)行“營改增”后，為了提高增值稅專用發(fā)票的安全性，房地產(chǎn)企業(yè)就需要做好增值稅發(fā)票的管理工作，如果發(fā)生增值稅發(fā)票丟失的現(xiàn)象，就需要在第一時(shí)間內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告，然后及時(shí)采取合理的措施進(jìn)行解決。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理人員也要安排具有專業(yè)資格的人員完成開具增值稅發(fā)票的工作，才能有效避免亂開增值稅發(fā)票的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)如果發(fā)現(xiàn)有亂開增值稅發(fā)票的現(xiàn)象，就要按照相關(guān)規(guī)定給予處罰，當(dāng)情節(jié)嚴(yán)重的時(shí)候，要適當(dāng)追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。另外房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該選擇可以開具增值稅專用發(fā)票的客戶合作，這樣就可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，從而能夠降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

4.3 提高財(cái)務(wù)精細(xì)化管理水平

在實(shí)施“營改增”后，還帶動整個(gè)會計(jì)核算體系，對會計(jì)核算提出了較高的要求，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要從以下幾方面提高財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的水平。

第一，提高財(cái)務(wù)管理人員的技能。房地產(chǎn)企業(yè)要培育正確的企業(yè)文化，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)管理人員學(xué)習(xí)“營改增”的稅改政策，并根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，通過提高自身素質(zhì)的方式來避免抵扣增值稅發(fā)票不充分的現(xiàn)象。同時(shí)，企業(yè)要定期對財(cái)務(wù)管理人員的素質(zhì)水平進(jìn)行定期考核，加大對違反稅收政策人員的處罰力度，保證財(cái)務(wù)管理人員在遵守相關(guān)稅收準(zhǔn)則的情況下開展相關(guān)工作，避免出現(xiàn)違開、虛開增值稅專用發(fā)票的行為。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立起財(cái)稅一體化的信息系統(tǒng)，對購銷業(yè)務(wù)流程進(jìn)行嚴(yán)格控制，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、稅務(wù)的協(xié)同管理。如果房地產(chǎn)企業(yè)不具備建立財(cái)稅一體化信息系統(tǒng)的條件，就要對原有的報(bào)稅系統(tǒng)進(jìn)行更新和升級，保證能夠及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)證和申報(bào)，這樣就可以及時(shí)報(bào)送納稅信息。

5 結(jié) 語

房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營建設(shè)的過程中有著自身的特點(diǎn)，在實(shí)施“營改增”后會給項(xiàng)目開發(fā)帶來深遠(yuǎn)的影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)，積極采用科學(xué)合理的對策來提高自身的納稅水平，充分發(fā)揮出“營改增”的重要作用，減輕房地產(chǎn)行業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

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