淺談我國房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制

陳婷婷

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中起基礎(chǔ)性作用，與其他許多產(chǎn)業(yè)具有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，對國民經(jīng)濟(jì)具有較大的帶動作用。多年來，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不正常波動。房地產(chǎn)市場的波動主要是通過價(jià)格波動表現(xiàn)出來的，我國房地產(chǎn)價(jià)格居高不下已經(jīng)成為常態(tài)，且有逐年上漲的態(tài)勢。本文在供求視角下對房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制進(jìn)行分析，結(jié)合我國國情，提出相應(yīng)的完善對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)價(jià)格；供求；機(jī)制

一、房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)市場是進(jìn)行房地產(chǎn)交易的領(lǐng)域，在這個(gè)領(lǐng)域中，房地產(chǎn)的交易雙方可以對某一宗房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行協(xié)商并達(dá)成一致，使得房地產(chǎn)的交易能夠完成。因此，雙方協(xié)商形成交易價(jià)格是房地產(chǎn)市場的核心功能。由于作為房地產(chǎn)主要供給基礎(chǔ)的土地具有天然壟斷，以及房地產(chǎn)具有位置不可移動性和異質(zhì)性，房地產(chǎn)市場并非是完全競爭的市場。

二、我國房地產(chǎn)價(jià)格趨勢分

自2003年以來，國內(nèi)房價(jià)幾乎是一路上揚(yáng)，除了在一輪輪的房地產(chǎn)調(diào)控下房價(jià)略有波折之外，房價(jià)幾乎翻了十幾倍，甚至出現(xiàn)越調(diào)越高的怪現(xiàn)象。從某種意義上說，中國經(jīng)濟(jì)已被房地產(chǎn)綁架，令人咋舌的高房價(jià)和瘋狂的投機(jī)行為造就了一個(gè)畸形的房地產(chǎn)市場。時(shí)至今日，房價(jià)高企，居民望樓興嘆，房地產(chǎn)問題已經(jīng)不僅僅是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，而是已經(jīng)演變成影響改革和發(fā)展大局的社會問題和政治問題。

三、供求視角下的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制

房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制是對房地產(chǎn)價(jià)格的形成起到?jīng)Q定性作用的市場定價(jià)體制，房地產(chǎn)價(jià)格的形成是存量市場的供求雙方互動的結(jié)果。所謂市場形成價(jià)格，就是由市場經(jīng)濟(jì)客觀存在的規(guī)律即價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律調(diào)節(jié)價(jià)格。商品的價(jià)格受供求關(guān)系影響而上下波動，波動的軸心是商品價(jià)值，當(dāng)市場價(jià)格高于價(jià)值時(shí)，市場供大于求，供求機(jī)制會抑制商品價(jià)格，使之下降；當(dāng)市場價(jià)格低于價(jià)值時(shí)，市場供不應(yīng)求，供求機(jī)制會提升商品價(jià)格，使其上升；當(dāng)市場供給和需求趨向平衡時(shí)，則形成均衡價(jià)格。這就是商品市場的供求原理。

（一）房地產(chǎn)供給影響因素

從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來看，房地產(chǎn)供給指的是房地產(chǎn)的總供給，在某一時(shí)期內(nèi)的全社會房地產(chǎn)供給或者某一地區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)的供給總量，包括實(shí)物總量與價(jià)值總量。

房地產(chǎn)供給主要受到市場價(jià)格的影響，遵從供給法則，同時(shí)也受到其他因素的影響，包括土地的位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、技術(shù)水平、制度和政策因素等。其中土地的位置在對房地產(chǎn)價(jià)格影響中起到關(guān)鍵作用，土地位置、包括自然位置、經(jīng)濟(jì)區(qū)位和交通位置，一般臨近港灣、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和交通便利的位置，房價(jià)水平往往較高。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較完善的地區(qū)，房地產(chǎn)供給的競爭也較為激烈，技術(shù)水平的高低、政府的金融政策也成為房地產(chǎn)開發(fā)商供給產(chǎn)品決策的主要影響因素。因此經(jīng)抑制房價(jià)漲幅過大的主要措施應(yīng)是擴(kuò)大商品住房的供給量，適度控制需求，通過調(diào)整供求關(guān)系來凋節(jié)房價(jià)。

（二）房地產(chǎn)需求影響因素

房地產(chǎn)需求指的是房地產(chǎn)消費(fèi)者或投資者在各種可能的價(jià)格下，愿意并且能夠購買的房地產(chǎn)的數(shù)量，也叫做房地產(chǎn)的有效需求。對于房地產(chǎn)而言，消費(fèi)者的需求量取決于多種因素，最重要的因素就是房地產(chǎn)的價(jià)格。

除房地產(chǎn)價(jià)格之外，影響房地產(chǎn)的需求的主要因素如下經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市化人口總量、結(jié)構(gòu)及人口增長居民的收入水平產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其變化經(jīng)濟(jì)制度與政策因素等。

市場之外的影響因素發(fā)生變化，導(dǎo)致住房需求發(fā)生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導(dǎo)致高房價(jià)拉動低房價(jià)反過來進(jìn)一步推高房價(jià)，使房價(jià)大漲。綜合來看，影響房地產(chǎn)商品需求的因素主要包括：人口數(shù)量和人口增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，收人水平，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。經(jīng)濟(jì)政策因素也在很大程度上影響居民對房地產(chǎn)的需求，包括土地產(chǎn)權(quán)政策、稅收政策等住房市場改革對市場需求產(chǎn)生深刻影響。

（三）供求均衡下的房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制

所謂的供求均衡指的是在房地產(chǎn)市場的供給和需求數(shù)量相等時(shí)的狀態(tài)即為供求均衡，在均衡狀態(tài)下的均衡價(jià)格是市場的最有效配置結(jié)果，否則供不應(yīng)求和供大于求均可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降，導(dǎo)致價(jià)格失衡。市場之外的影響因素發(fā)生變化，導(dǎo)致住房需求發(fā)生變化，從而在商品住房需求的沖擊下導(dǎo)致房價(jià)拉動低價(jià)反過來進(jìn)一步推高房價(jià)，從而使房價(jià)大漲。同樣，政府政策和開發(fā)商投資規(guī)模等因素導(dǎo)致市場供給發(fā)生變化，從而在商品住房供給的沖擊下，地價(jià)帶動房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生波動。在我國，土地供給的有限性和對房地產(chǎn)需求的不斷增加促使了房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲。

此外，預(yù)期原理對房地產(chǎn)價(jià)格形成也有特殊作用。日常生活中，我們可以看到這種現(xiàn)象，如當(dāng)某一個(gè)城市的有關(guān)政府公布將在某地興建大型基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施，譬如橋梁、地鐵、開放式綠地等，則其周圍的房地產(chǎn)價(jià)格便會悄然上升，這就是預(yù)期原理的作用。因?yàn)槿藗儗@些大型設(shè)施周圍的房地產(chǎn)的預(yù)期效用看好，所以這些房地產(chǎn)的市場需求增加，從而引起價(jià)格上升。

四、完善我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的對策建議

（一）在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給方面的政策應(yīng)主要集中在土地政策和住房保障制度方面。首先，在土地政策方面，政府應(yīng)逐漸健全和完善土地交易市場的招拍掛制度，完善土地儲備制度。在住房保障制度的完善方面，應(yīng)將注意力集中在廉租房、保障房等中低價(jià)位的商品房供給。

（二）房地產(chǎn)需求方面的調(diào)節(jié)政策。在房地產(chǎn)需求方面的調(diào)節(jié)政策主要是稅收政策和金融政策。首先在稅收政策方面，應(yīng)重點(diǎn)完善房產(chǎn)稅制改革，調(diào)節(jié)稅率以在短期抑制投資性需求。其次，在金融政策方面，可以通過調(diào)節(jié)存貸款利率對房地產(chǎn)投機(jī)性需求起到抑制作用，具體可借助調(diào)整銀行存款準(zhǔn)備金率、信貸政策等方式實(shí)現(xiàn)。

（三）綜合影響房地產(chǎn)供求的政策調(diào)整。在當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格波動情況下，政府可結(jié)合財(cái)政政策和貨幣政策進(jìn)行房地產(chǎn)市場的凋控，實(shí)現(xiàn)對房產(chǎn)供給和需求的凋節(jié)，從而穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格。例如在房地產(chǎn)市場過熱、房價(jià)過高的情況下，施行緊縮的財(cái)政政策和貨幣政策。在房地產(chǎn)市場蕭條的情況下，可采取較為寬松的財(cái)政政策如降低稅率等，以及寬松的貨幣政策。

五、結(jié)論

在社會市場經(jīng)濟(jì)條件下，需要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。政府調(diào)控房地產(chǎn)的政策可以從調(diào)節(jié)供給和需求兩方面人手。短期來看，可以金融信貸政策來調(diào)節(jié)需求。長期來看，主要是改革土地政策，增加保障房的供給等來增加供給?？梢跃C合采用財(cái)政貨幣等政策，使房地產(chǎn)市場達(dá)到供求平衡狀態(tài)。