基于ISM模型的低碳物業(yè)管理影響因素分析

包紅霏 李行

〔內(nèi)容提要〕 基于沈陽市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，在對12項影響因素識別基礎(chǔ)上，利用ISM模型對沈陽市低碳物業(yè)管理主要影響因素進行分析，對各影響因素分層整理，確定影響因素之間的邏輯關(guān)系。結(jié)果顯示：有關(guān)低碳物業(yè)的宣傳活動，低碳物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的低碳物業(yè)管理規(guī)章制度，有關(guān)低碳物業(yè)的內(nèi)部員工工作職責(zé)與制度，示范項目的創(chuàng)建與評選為低碳物業(yè)管理的關(guān)鍵影響因素。據(jù)此結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)全過程，提出有針對性的政策建議，以期為推進社區(qū)物業(yè)管理建設(shè)邁出有益的一步。

〔關(guān)鍵詞〕 解釋結(jié)構(gòu)模型 低碳物業(yè)管理 影響因素

深圳在2011年6月頒布《深圳市綠色物業(yè)管理導(dǎo)則（試行）》，其中對“綠色物業(yè)管理”給出了定義：低碳物業(yè)管理是指在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等基本要求的前提下，通過科學(xué)管理、技術(shù)改造和行為引導(dǎo)，有效降低各類物業(yè)運行能耗，最大限度地節(jié)約資源和保護環(huán)境，致力構(gòu)建節(jié)能低碳生活社區(qū)的物業(yè)管理活動。沈陽市在低碳物業(yè)管理實踐中取得很多成果，如沈陽市低碳試點社區(qū)在原有的326個市級綠色社區(qū)（環(huán)境達(dá)標(biāo)社區(qū)）中開展創(chuàng)建，旨在擇優(yōu)建設(shè)一批國家級低碳示范社區(qū)。但與其他發(fā)達(dá)地區(qū)相比，相關(guān)的專業(yè)性法律法規(guī)有待健全，政府監(jiān)管方面也相對薄弱。

就全國范圍來看，針對低碳物業(yè)管理理論研究和法規(guī)建設(shè)還有待進一步深入，對構(gòu)建低碳物業(yè)管理模式的綜合評價體系的研究還存在空白，缺乏定性研究和定量研究。鄭文博，孔凡文（2011）指出低碳物業(yè)管理是低碳房地產(chǎn)的售后服務(wù)，解決了后期的設(shè)備維修、綠化維護等難題，但對低碳物業(yè)管理的影響因素缺少深入探討；魯陽（2012）提出建立系統(tǒng)完整的低碳物業(yè)服務(wù)模式，但僅局限于描述性研究，并未進行相關(guān)統(tǒng)計分析。鑒于此，本文旨在通過ISM模型分析沈陽市低碳物業(yè)管理影響因素之間的關(guān)聯(lián)性，建立影響因素系統(tǒng)層次結(jié)構(gòu)，探討直接因素和深層因素，以期為政府部門以及物業(yè)企業(yè)提供決策參考。

一、ISM方法概述

（一）ISM模型的應(yīng)用原理

ISM模型的基本思想是根據(jù)需要分析的問題，找到導(dǎo)致問題發(fā)生的各項要素，并通過階層結(jié)構(gòu)反映因素之間的關(guān)系。在ISM模型構(gòu)建的過程當(dāng)中，需要運用MATLAB等軟件進行數(shù)據(jù)分析，根據(jù)數(shù)據(jù)的分析結(jié)果，找到因素之間的內(nèi)在聯(lián)系。具體操作流程如下。

1.針對研究對象和所要解決的問題，成立專家組。

2.向?qū)＜医M成員解釋已識別出的影響因素。

3.根據(jù)專家組成員確定的影響因素之間的關(guān)系，建立初始鄰接矩陣。

4.運用布爾運算，計算最終可達(dá)矩陣。

5.對最終可達(dá)矩陣進行層級分解，建立影響因素階層結(jié)構(gòu)模型。

6.分析和評價沈陽市低碳物業(yè)管理影響因素。

（二）影響因素鄰接矩陣的建立

1.確定影響因素之間的關(guān)系。影響因素之間的關(guān)系有三種：直接關(guān)系、間接關(guān)系和無關(guān)系。圖1中，A、B、C節(jié)點代表影響因素，節(jié)點A-B之間的箭頭表示因素A對因素B有直接影響，節(jié)點B-C之間的箭頭表示因素B對因素C有直接影響，節(jié)點A-C之間的連線表示因素A對因素C有間接影響。

通過向?qū)＜医M成員發(fā)放調(diào)查問卷，在因素關(guān)系表述中，I表示上位因素對下位因素有直接影響，A表示下位因素對上位因素有直接影響，X表示兩個因素之間互相影響，O表示兩個因素之間無影響。最終，形成沈陽市低碳物業(yè)管理影響因素的初始關(guān)系。

2.建立影響因素之間的初始鄰接矩陣。根據(jù)以下規(guī)則將沈陽市低碳物業(yè)管理影響因素之間的初始關(guān)系轉(zhuǎn)化為初始鄰接矩陣A：每個影響因素均自相關(guān)，即當(dāng)i=j時，Aij=1。

在初始關(guān)系圖中，若Sij=I，則Aij=0，Aji=1。

在初始關(guān)系圖中，若Sij=A，則Aij=1，Aji=0。

在初始關(guān)系圖中，若Sij=X，則Aij=1，Aji=1。

在初始關(guān)系圖中，若Sij=O，則Aij=0，Aji=0。

（三）計算最終可達(dá)矩陣

最終可達(dá)矩陣可以對初始鄰接矩陣進行布爾運算得到，計算規(guī)則為A1=（A+I），A2=（A+I）2，An=（A+I）n，當(dāng)An=An-1時，得最終矩陣R=An-1。

（四）建立影響因素階層結(jié)構(gòu)

1.確定各個影響因素的可達(dá)集R（ni）、先行集Q（ni）和共同集T（ni）。其中，R（ni）代表受Ri影響的因素集合，Q（ni）代表影響Ri的因素集合，T（ni）=R（ni）∩Q（ni）。

2.對影響因素進行層次劃分。首先，根據(jù)T（ni）=R（ni）的原則進行第一層（L1）分解，確認(rèn)第一層的影響因素。其次，去掉先行集中L1層的因素后，繼續(xù)根據(jù)T（ni）=R（ni）的原則，確定第二層（L2），以此類推。

3.繪制解析結(jié)構(gòu)模型圖。根據(jù)最終分解結(jié)果繪制出影響因素結(jié)構(gòu)模型圖，用箭線指示出影響因素之間的內(nèi)在聯(lián)系。

二、沈陽市低碳物業(yè)管理影響因素ISM模型構(gòu)建

（一）影響因素識別

本文在分析國內(nèi)外許多學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上，以沈陽市物業(yè)管理行業(yè)為目標(biāo)對象，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)全過程，對物業(yè)管理企業(yè)的管理人員、技術(shù)人員以及高校專家學(xué)者進行問卷調(diào)查，得出12個較為重要的影響因素（見表1）。

（二）影響因素評價

1.影響因素鄰接矩陣的建立。一是確定影響因素之間的關(guān)系（見表2）。二是建立影響因素之間的初始鄰接矩陣（見表3）。三是計算最終可達(dá)矩陣（見表4）。

2.影響因素階層結(jié)構(gòu)。一是沈陽市低碳物業(yè)管理各個影響因素的可達(dá)集R（ni）、先行集Q（ni）和共同集T（ni），結(jié)果如表5所示。二是對影響因素進行層次劃分。根據(jù)T（ni）=R（ni）的原則，最終能夠?qū)⑸蜿柺械吞嘉飿I(yè)管理各個影響因素劃分為3個層次，如表6所示。三是繪制解析結(jié)構(gòu)模型圖。根據(jù)影響因素最終分解結(jié)果，通過增加虛；節(jié)點進行適當(dāng)調(diào)整，繪制出沈陽市低碳物業(yè)管理影響因素解析結(jié)構(gòu)模型圖，如圖2所示。

（三）影響因素評價結(jié)論

1.從ISM總體框架分析得出：沈陽市低碳物業(yè)管理的12個影響因素系統(tǒng)分布于三個層次，由高到低依次命名為L1、L2、L3，各層級因素之間存在遞進關(guān)系，位于高層次的風(fēng)險因素受低層次的因素影響。各層的具體含義和內(nèi)容如下：L3層屬于深層（根本）影響因素，包括有關(guān)低碳物業(yè)的宣傳活動、低碳物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)的低碳物業(yè)管理規(guī)章制度等，側(cè)重制度和管理的層面；L2層屬于中層影響因素，包括節(jié)水技術(shù)、節(jié)電技術(shù)等方面，側(cè)重技術(shù)層面；L1層屬于直接（基本）影響因素，主要指是提供低碳專項服務(wù)方面。

2.對L3層分析得出：L3層是深層（根本）影響因素，側(cè)重制度和管理層面的因素能夠通過因素間關(guān)系向上傳遞，最終影響沈陽市低碳物業(yè)管理的發(fā)展，因而應(yīng)優(yōu)先考慮。

3.對L1層分析得出：L1層主要是提供低碳專項服務(wù)方面的因素，是影響沈陽市低碳物業(yè)管理的基礎(chǔ)因素，是L3層的結(jié)論，也意味著這一項因素是沈陽市低碳物業(yè)管理的最終目標(biāo)。

4.對L2層分析得出：L2層包含的各項技術(shù)因素屬于中層影響因素，起承上啟下作用，L1層需要L2層的支撐，此外這五項因素之間聯(lián)系比較緊密。

5.在ISM結(jié)構(gòu)模型L3層存在一個強關(guān)聯(lián)的影響因素集，即低碳物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的低碳物業(yè)管理規(guī)章制度，有關(guān)低碳物業(yè)的內(nèi)部員工工作職責(zé)與制度和示范項目的創(chuàng)建與評選。強關(guān)聯(lián)的影響因素集意味著內(nèi)部影響因素之間相互影響，具有反饋效應(yīng)放大的作用。因此，在影響因素管理過程中應(yīng)將強關(guān)聯(lián)的影響因素集視為一個整體，提升影響因素管理效果。

三、基于房地產(chǎn)開發(fā)全過程的低碳物業(yè)管理模式構(gòu)建

物業(yè)管理企業(yè)在不同時期由不同主體實現(xiàn)，整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程以開發(fā)商為主體，對低碳物業(yè)管理涉及較粗淺，可能造成后期物業(yè)管理的困難。鑒于此，本文擬結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)全過程對ISM解析結(jié)構(gòu)模型進行分析，尋找突破點，構(gòu)建全生命周期的低碳物業(yè)管理模式。

（一）規(guī)劃與設(shè)計、建設(shè)階段

根據(jù)ISM結(jié)構(gòu)模型L2層影響因素分析，物業(yè)管理企業(yè)在早期介入階段就應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商，針對節(jié)水技術(shù)、節(jié)電技術(shù)、節(jié)能技術(shù)、低碳式的垃圾處理以及社區(qū)綠化方面提出意見，如雨水收集系統(tǒng)、太陽能路燈等，為后期的低碳物業(yè)管理打下穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目使用、老化階段

根據(jù)ISM結(jié)構(gòu)模型L1層影響因素分析，提供低碳專項服務(wù)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)后期階段。在這一時期，物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主都應(yīng)參與到低碳物業(yè)管理中去。企業(yè)可在小區(qū)內(nèi)提供自行車修理及出租服務(wù)站點或者電動車充電站等來倡導(dǎo)居民綠色出行，尤其是近兩年來共享單車的興起為低碳物業(yè)專項服務(wù)提供了可借鑒的模式；再者通過為小區(qū)居民或者一些辦公場所提供空調(diào)清潔服務(wù)，緩解空調(diào)保養(yǎng)不善導(dǎo)致高耗能的狀況；提供節(jié)約用水的科學(xué)洗車服務(wù)，建立智能停車場等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)全過程階段

在ISM結(jié)構(gòu)模型中，L3層即深層（根本）影響因素是低碳物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的低碳物業(yè)管理規(guī)章制度等，這些因素是影響低碳物業(yè)管理的關(guān)鍵因素，貫穿了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，因而需要重點考慮，具體措施如下。

1.政府建立低碳物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。沈陽市政府可以制定出臺低碳物業(yè)管理的相關(guān)準(zhǔn)則，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃等政策，建立綠色物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化體系和評價體系，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理模式向綠色物業(yè)管理發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，以此來提高沈陽市低碳物業(yè)管理水平。

2.企業(yè)制定低碳物業(yè)管理規(guī)章制度。物業(yè)管理企業(yè)可以在企業(yè)內(nèi)部建立低碳物業(yè)管理規(guī)章制度，明確企業(yè)相關(guān)低碳措施，并要求全體物業(yè)管理人員及職工嚴(yán)格自覺遵守，對日常工作進行規(guī)范和制約，不斷查缺漏洞，優(yōu)化解決方案。

3.加強對低碳物業(yè)管理理念的宣傳及人才的培養(yǎng)。在物業(yè)管理初級階段就要對居民進行“低碳住宅”“低碳交通”“低碳消費”等低碳物業(yè)管理理念方面的積極宣傳，提高居民整體的綠色意識。政府可以通過新聞會議、媒體、網(wǎng)絡(luò)等平臺加強對低碳物業(yè)管理的宣傳教育；物業(yè)管理企業(yè)開展社區(qū)活動可根據(jù)居民低碳生活方式的特點，如在小區(qū)內(nèi)帶頭舉行以每個單元為代表的低碳物業(yè)管理知識競賽、趣味小測試等。此外，要加強相關(guān)人員培訓(xùn)工作，對員工進行內(nèi)部培訓(xùn)和上崗專業(yè)培訓(xùn)，重視繼續(xù)教育，提高人才的整體素質(zhì)。

4.示范項目的創(chuàng)建與評選。在各小區(qū)中開展“低碳物業(yè)示范小區(qū)”創(chuàng)建與評選活動，引導(dǎo)廣大群眾投身“低碳物業(yè)示范小區(qū)”活動，擴展評選活動的社會影響。如2013年深圳市政府為促進深圳市低碳物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展，組織相關(guān)低碳物業(yè)管理評審專家對實現(xiàn)低碳物業(yè)管理試點項目開展評審工作，評出優(yōu)秀示范項目，為其授予星級標(biāo)識，取得了明顯成效。因而，沈陽市可借鑒深圳市的有關(guān)示范項目的經(jīng)驗來提升本市低碳物業(yè)管理的發(fā)展水平。

（作者單位：沈陽建筑大學(xué)）

責(zé)任編輯：宋 爽