商業(yè)地產(chǎn)的風險分析及管理過程中商鋪租賃合同的風險防范

任崇明 黃 萌

（410015 湖南金州律師事務(wù)所 湖南 長沙）

現(xiàn)行的商業(yè)地產(chǎn)運營環(huán)節(jié)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營三部分組成。

我們首先要探討的是第一個環(huán)節(jié)，也就是房地產(chǎn)的開發(fā)，這個環(huán)節(jié)是商業(yè)地產(chǎn)最重要的起始，也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基石。第一種形式是由開發(fā)商來規(guī)劃主導(dǎo)，后期也是由開發(fā)商來運營。這種形式的弊端在于開發(fā)商投資周期長、成本高、回報慢，同時需要開發(fā)商資本雄厚。好處在于開發(fā)商可通過資源整合規(guī)劃大大降低開發(fā)成本，形成從融資-購地-建筑-招商-運營管理的一條龍作業(yè)，縮短項目其他寫字樓或住宅的銷售周期，更好地進行資本運作。第二種形式是由開發(fā)商規(guī)劃，然后統(tǒng)一出售給大型的商業(yè)公司，然后由大業(yè)主進行管理運營。這種形式將開發(fā)商和投資運營商進行了劃分，并且由于大業(yè)主需要對開發(fā)商整盤接手，需要的資金量大，故經(jīng)常依托于商業(yè)信托或地產(chǎn)基金。但由于信托、基金的投資運營的側(cè)重點不同，故在之后的管理運營過程中常常與運營團隊就在管理中出現(xiàn)的問題的解決方式上發(fā)生分歧。第三種就是開發(fā)商直接分戶出售給小業(yè)主，由小業(yè)主自行管理，如“商業(yè)街”“步行街”。這種形式的好處在于，能有效縮短開發(fā)商的資金回收周期，但同時也容易造成無序開發(fā)和過度開發(fā)、產(chǎn)權(quán)分散等弊端，小業(yè)主各自為政，容易引起糾紛，不利于管理。

運營管理方面，現(xiàn)在的大型商業(yè)地產(chǎn)主要采取出租、管理模式，由業(yè)主進行招商，將物業(yè)出租給各品牌經(jīng)銷商，再由管理公司進行統(tǒng)一管理運營。如何在日常的商業(yè)運營管理中創(chuàng)造一個安全的運營環(huán)境，確保其管理的商業(yè)地產(chǎn)項目可持續(xù)運營發(fā)展，規(guī)避管理中的風險，就是管理公司的主要任務(wù)和職責。

通過上面的簡單的分析，說明了物業(yè)管理公司在介入商業(yè)地產(chǎn)的主要管理職能就是風險控制。那么，如何在實際操作過程中做到這點呢？在以租賃為主要業(yè)務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)中，把握對商鋪租賃合同的風險是關(guān)鍵因素。以下從業(yè)主的角度，概括一下商鋪租賃合同在簽署過程中的注意事項。

一、關(guān)于免租期的約定

我們在簽訂租賃合同的時候，出租方和承租人都會在合同中就裝修期約定一定時間的免租期或裝修期，時間從10天到90天或更長時間不等，這段時間是出租方給予承租人裝修及做開業(yè)前的準備工作的時間，通常約定在免租期內(nèi)出租方不計收租金，正式計租一般從免租期屆滿的次日開始起算。

在該免租期內(nèi)，商戶雖然沒有實際開始經(jīng)營，也根據(jù)免租約定無需繳付租金，但商鋪已實際交付給了承租方，脫離了業(yè)主的控制，出租方作為管理方也已開始提供物業(yè)管理服務(wù)，且該期間一般都處于裝修期，易發(fā)生風險。故在設(shè)計該條款時應(yīng)注意：

（1）明確承租人的裝修期間的安全施工義務(wù)，要求承租人必須嚴格服從物業(yè)方的管理規(guī)章制度，并規(guī)定因承租人在裝修期間因施工或其他人為原因?qū)е碌陌踩鹿仕a(chǎn)生的責任由承租人負責；

（2）明確租賃期限及租金等費用的計算標準。我們通常的做法是在約定租賃期間時，將免租期滿的次日約定為計租日的起算日。故裝修免租期是否計算到整個租賃期間內(nèi)應(yīng)約定明確，這里建議將該段時間計算到租賃期間，這有利于出租方在下個租賃年度對租金的遞增。如果由于實際情況的調(diào)整產(chǎn)生開業(yè)日和約定計租日不同的情況，如何約定租金的起算日呢？我們一般這樣約定：承租方應(yīng)自裝修期屆滿之次日或承租方開業(yè)日（兩者中以較早者為準）起計付租金。同時約定，在免租期內(nèi)仍應(yīng)支付物業(yè)管理費、公共事業(yè)費等費用。

（3）裝修期的順延問題。在裝修免租期是否能夠順延以及順延的條件這個問題上，同樣建議約定明確，一般情況下是不允許延長免租期的，特殊情況應(yīng)取得出租方的書面同意，并就延長期是否減免租金重新約定。

1.了解現(xiàn)實問題。為了讓學(xué)生全面了解問題，主動參與課堂教學(xué)，筆者為學(xué)生播放相關(guān)視頻紀錄片，學(xué)生在感到震撼的同時，也對環(huán)境污染問題有了更深入的了解，產(chǎn)生了掌握相關(guān)詞匯的迫切欲望。

（4）免租期的解約約定。如果承租人在免租期內(nèi)解約，將會對出租方造成損失，故我們在簽署租賃合同的時候，應(yīng)就免租期內(nèi)承租人擅自解約的違約責任作出約定。如果在免租期內(nèi)承租人違反約定要求解除合同的，應(yīng)當約定承租人應(yīng)向出租方支付違約金，并承擔由此給出租方造成的損失，同時應(yīng)當對商鋪進行復(fù)原。

二、關(guān)于計租日及租金計算標準和方式的約定

商業(yè)的租賃合同對租金起算日的約定，我們一般建議將計租日約定在免租期屆滿的次日，但如果出租方的商場為新開設(shè)的營業(yè)場所，還未正式整體開業(yè)。若免租期屆滿，而商場尚未達到約定的開業(yè)條件，從而導(dǎo)致承租人不能正常經(jīng)營的，為避免由此引起糾紛，在合同中一般建議約定為：

免租期滿的次日為計租日。若免租期屆滿，商場仍不能整體開業(yè)的，雙方同意計租日自動調(diào)整為商場實際開業(yè)日。出租方將會書面通知承租人開業(yè)，承租人應(yīng)在接到出租方的書面通知后開業(yè)經(jīng)營，若因承租人自身原因不開業(yè)的，不影響計租日的起算。

在這里應(yīng)當注意，出租方應(yīng)保存好如商鋪交接書、開業(yè)日通知書及承租人開業(yè)申請書等書面材料。

關(guān)于租金方面，一般會有保底租金（固定租金）和提成租金兩種計算方式，在何種情況下適用哪種計算方式也應(yīng)當約定明確。

三、關(guān)于裝修方面的約定

出租方在合同中應(yīng)對裝修的標準做出明確約定，審核對方的裝修方案、裝修施工圖紙、裝修材料清單等施工材料，對裝修的過程予以監(jiān)督、管控，并在安全、二次消防等方面進行把控，同時要注意商鋪裝修時對相鄰租戶的影響。

四、關(guān)于是否許可轉(zhuǎn)租的約定

在現(xiàn)實的操作過程中，因出現(xiàn)各種不同情況，可能存在承租人需要轉(zhuǎn)租的情況。為防止承租人擅自轉(zhuǎn)租給出租方帶來的風險，應(yīng)當在合同中對是否許可轉(zhuǎn)租以及轉(zhuǎn)租后如何對次承租人進行管理的問題進行詳細的約定。如果出租方許可承租人轉(zhuǎn)租，建議簽訂一份三方協(xié)議，變更商鋪租賃合同的承租主體，并要求前承租人對之后的租賃和新承租人一起承擔連帶責任。并應(yīng)明確約定禁止或限制次承租人再次轉(zhuǎn)租。在不許可承租人轉(zhuǎn)租的情況下，如果承租人違反合同約定擅自轉(zhuǎn)租，則應(yīng)約定出租方有單方面解除租賃合同的權(quán)利。而出租方作為權(quán)利方也應(yīng)隨時保存好相關(guān)資料。

五、關(guān)于續(xù)租的約定

續(xù)租因關(guān)涉雙方的重大利益，應(yīng)在合同中對此做詳細的約定，在此，條款建議如下：

承租方可在承租期滿后，在相同條件下，享有優(yōu)先承租權(quán)。同時約定承租方在租賃期屆滿前3-6個月書面通知出租方是否行使優(yōu)先承租權(quán)。在承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的情況下，雙方可另行協(xié)商簽訂新的租賃合同。如在1個月內(nèi)雙方始終未就新的租賃合同達成合意，則視為承租方放棄合同賦予的優(yōu)先承租權(quán)，在此情況下出租方可另行將商鋪出租。

以此可防止承租方不再續(xù)租而給出租方造成的空擋期的損失，使出租方有足夠的時間尋找下一個承租方。

六、關(guān)于保險的約定

由于現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)都是業(yè)主或管理公司統(tǒng)一管理，故在一定程度上，對消費者而言，業(yè)主和租戶應(yīng)當一起就經(jīng)營活動承擔連帶責任，故為維護業(yè)主或管理公司的利益，預(yù)防意外事故，在合同中對經(jīng)營性保險的約定尤為重要，業(yè)主可要求租戶就經(jīng)營活動及商品等財產(chǎn)購買全面的保險，一般建議購買公共責任險、火災(zāi)責任保險、人身傷害保險、財產(chǎn)險、產(chǎn)品責任險等險種，以應(yīng)對經(jīng)營過程中的突發(fā)事件，更好維護各方的權(quán)益。

七、關(guān)于停水、停電的約定

在日常經(jīng)營中，會出現(xiàn)在承租方拖欠租金、物業(yè)管理費、公共事業(yè)費等情況下，在出租方利益被損害的情況下，出租方能否采取停水、停電、停氣等方式，督促承租方承擔支付租金及其他合同義務(wù)。根據(jù)不同的情況，應(yīng)當區(qū)別對待，詳細約定，以避免給出租方帶來法律風險。

如果水電等公共事業(yè)費是出租方與相關(guān)公共事業(yè)單位直接簽署，那么租戶欠租，出租方可以采取停水、停電的措施；建議如下約定：若承租方欠繳租金、物業(yè)管理費或應(yīng)向出租方交納的其他費用，并且在出租方發(fā)出的催收文件所指定的時間內(nèi)仍未付清的，出租方有權(quán)停止水、電、燃氣或其他服務(wù)或者采取合法的其他措施、行動，直到承租方前述的違約行為得到改正。出租方停止水、電、燃氣或其他服務(wù)期間，承租方仍應(yīng)按照本合同約定標準向出租方支付租金、物業(yè)管理費、宣傳推廣費及其他費用，承租方并應(yīng)承擔由此造成的一切后果及所有因此而引起的費用(包括停業(yè)損失和重新接駁水電供應(yīng)的費用)。而如果公共事業(yè)費是承租方自己與相關(guān)公共事業(yè)單位直接購買的，那么出租方不能采取停水、停電的措施。同時，即便出租方根據(jù)合同約定有權(quán)停止公共資源供應(yīng)時，也應(yīng)對承租方送達書面通知，最大程度減少雙方的損失。

八、關(guān)于產(chǎn)品質(zhì)量責任的約定

在我國產(chǎn)品質(zhì)量法規(guī)規(guī)定中，如經(jīng)營者出售的產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題后，該商鋪已經(jīng)歇業(yè)或經(jīng)營者找不到，則應(yīng)由該商場承擔連帶賠償責任。所以需要出租方在租賃合同中對為承租方代為賠償后的追償進行詳細的約定。

因此，出租方應(yīng)當就此在合同中做詳細約定：①出租方應(yīng)當要求承租方繳納保證金，并在承租方退場后一定時期內(nèi)無投訴和產(chǎn)品質(zhì)量問題方予退還；②如經(jīng)營過程中出現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量問題，導(dǎo)致出租方因此承擔了連帶賠償責任，承租方應(yīng)對此向出租方予以賠償。

九、商鋪的返還和遺留物品的處置

在承租方違約情況下，出租方行使單方解除權(quán)，在通知承租方后，承租方仍拒不履行合同，不自行復(fù)原并交還商鋪的，出租方可采取自力救濟收回商鋪。但這種強制收回行為有一定的法律風險。

為規(guī)避可能出現(xiàn)的法律風險，做如下建議：

（1）通過合同約定的方式向承租方送達合同解約函。在送達的解約函中應(yīng)明確合同的解除時間、要求將商鋪恢復(fù)原狀及返還商鋪的期限，以及告知如承租方不能如期履行將強制收回的要求。

（2）在承租方未按解約函要求返還商鋪的情況下，要及時行使商鋪的回收工作：建議采取公證收鋪的方式，請公證人員到現(xiàn)場，對商鋪內(nèi)物品進行清點登記，并現(xiàn)場錄像留存。

還有就是在租賃合同中明確約定承租方在商鋪中遺留物品的處置權(quán)，以防在遺留物品方面造成糾紛。相關(guān)條款約定為：在本合同期滿或因任何原因終止時，承租方應(yīng)在本合同期滿/終止當日或按出租方通知的日期，將該商鋪恢復(fù)至交付標準或出租方另行事先書面同意的標準（“恢復(fù)原狀”）后交還給出租方（合理自然損耗除外），恢復(fù)該商鋪原狀所產(chǎn)生的費用由承租方承擔。若該商鋪交還時不符合合同約定，出租方有權(quán)自行采取一切措施，使得該商鋪之狀況符合合同要求，由此而產(chǎn)生的一切費用均由承租方承擔，但出租方書面同意該商鋪不需恢復(fù)原狀的情形除外。如承租方返還的商鋪不符合上述標準的，則出租方也有權(quán)代為修繕和恢復(fù)原狀，但由此而產(chǎn)生的一切費用和開支也由承租方負擔。出租方有權(quán)但無義務(wù)將該商鋪內(nèi)的全部物品進行處理。包括二次裝修、設(shè)施、設(shè)備或物品的開支及費用由承租方承擔，出租方可從承租方保證金中扣除上述費用。